【正文】 花城開發(fā)投資可行性研究報(bào)告花城開發(fā)投資可行性研究報(bào)告目錄1項(xiàng)目投資說明 3 項(xiàng)目背景 3 3 承辦單位概況 3 4 項(xiàng)目提出的理由 4 項(xiàng)目概況 5 5 建設(shè)規(guī)模和目標(biāo) 5 6 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 6 72 項(xiàng)目投資環(huán)境分析 7 我國投資環(huán)境分析 7 政策法規(guī)環(huán)境分析 7 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 7 某市投資環(huán)境分析 8 政策法規(guī)環(huán)境分析 8 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 9 豐臺(tái)區(qū)投資環(huán)境分析 9 9 10 10 自然環(huán)境分析 11 113 項(xiàng)目投資市場(chǎng)分析 12 總體市場(chǎng)分析 12 我國市場(chǎng)分析 12 某市總體市場(chǎng)分析 16 豐臺(tái)區(qū)總體市場(chǎng)分析 19 專業(yè)市場(chǎng)分析 23 寫字樓市場(chǎng)分析 23 賓館酒店市場(chǎng)分析 25 26 27 30 別墅物業(yè)市場(chǎng)分析 33 標(biāo)準(zhǔn)倉庫物業(yè)市場(chǎng)分析 36 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 37 37 37 39 典型與競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析與評(píng)價(jià) 40 40 42 424 投資項(xiàng)目策劃研究 7 投資項(xiàng)目產(chǎn)品定位策劃 7 產(chǎn)品類型與檔次定位 7 產(chǎn)品規(guī)模定位 7 產(chǎn)品的建筑規(guī)劃定位 8 產(chǎn)品的物業(yè)服務(wù)定位 95 投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 7 成本費(fèi)用估算 7 銷售收入估算 7 財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 7 盈利能力分析 7 清償能力分析 7 資金平衡能力分析 81項(xiàng)目投資說明 項(xiàng)目背景：某花城 承辦單位概況某花城承辦單位主要是某投資集團(tuán)和鋼鐵集團(tuán)。某集團(tuán)成立于1997年，是一家專注于推動(dòng)中國可持續(xù)發(fā)展的城市化事業(yè)，以生態(tài)城市建設(shè)為龍頭，以房地產(chǎn)投資與開發(fā)為依托，并融合新資源市政基礎(chǔ)設(shè)施投資運(yùn)營和金融投資服務(wù)等業(yè)務(wù)的綜合性投資集團(tuán)。主要業(yè)務(wù)覆蓋一級(jí)土地投資開發(fā)、房產(chǎn)投資開發(fā)、金融投資等。至2007年底在某已累計(jì)完成房屋開發(fā)260萬平方米，已經(jīng)完成和正在進(jìn)行的土地開發(fā)約530公頃?？傎Y產(chǎn)逾40億元。集團(tuán)旗下的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2007年獲得國家建設(shè)部頒發(fā)的房地產(chǎn)一級(jí)開發(fā)資質(zhì)，并且擁有區(qū)域大規(guī)模土地一級(jí)開發(fā)和在某三環(huán)某花城200萬平方米超級(jí)大盤房產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)。目前，公司正在積極地推進(jìn)國內(nèi)外上市的步伐。同時(shí)，隨著企業(yè)的發(fā)展，某對(duì)區(qū)域發(fā)展有了更加深刻的認(rèn)識(shí)，積極進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，業(yè)務(wù)領(lǐng)域不斷擴(kuò)大。某投資建設(shè)有限公司，是某集團(tuán)下屬的全資子公司，也是集團(tuán)龍頭業(yè)務(wù)區(qū)域發(fā)展綜合服務(wù)的核心推動(dòng)公司。公司以區(qū)域發(fā)展商為自己的階段性定位，以“經(jīng)營知識(shí)、整合資源、創(chuàng)造價(jià)值、共享收益” 為自己的經(jīng)營理念，在全球范圍內(nèi)整合資源，為可持續(xù)的區(qū)域發(fā)展提供了有力的支撐。某，以可持續(xù)發(fā)展的理念和生態(tài)城的技術(shù)，正在為中國可持續(xù)的區(qū)域發(fā)展、可持續(xù)的城市化進(jìn)行著偉大的探索和實(shí)踐。目前，公司正在推動(dòng)建設(shè)的某第一個(gè)生態(tài)城項(xiàng)目——某長興生態(tài)城，正是這種探索和實(shí)踐的具體體現(xiàn)。 “創(chuàng)造幸福生活”，是某的使命！打造可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)城市，成為國際一流的城市區(qū)域發(fā)展商，是某的不懈追求！首鋼始建于1919年，位于某石景山,是我國大型鋼鐵聯(lián)合企業(yè)之一,共有職工七萬人。年產(chǎn)能力:生鐵三百萬噸,另外,還生產(chǎn)其他多種鋼鐵產(chǎn)品、焦化副產(chǎn)品和民用產(chǎn)品。首鋼已有六十多年歷史,解放后經(jīng)過改造、擴(kuò)建,逐步成為從采礦到軋材、從勘探設(shè)計(jì)到基建施工,比較完整的鋼鐵聯(lián)合企業(yè)。改革開放以來首鋼獲得巨大發(fā)展，成為以鋼鐵業(yè)為主，兼營采礦、機(jī)械、電子、建筑、房地產(chǎn)、服務(wù)業(yè)、海外貿(mào)易等多種行業(yè)，跨地區(qū)、跨所有制、跨國經(jīng)營的大型企業(yè)集團(tuán)。首鋼總公司為母公司，下屬股份公司、新鋼公司、遷鋼公司、首秦公司、高新技術(shù)公司、機(jī)電公司、特鋼公司、首建公司、房地產(chǎn)公司、實(shí)業(yè)公司、國際貿(mào)易工程公司等子公司，在香港有上市公司，在南美洲有秘魯鐵礦等海外企業(yè)。2007年集團(tuán)銷售收入1090億元，實(shí)現(xiàn)利潤水平43億元，鋼產(chǎn)量1540萬噸，職工近8萬人。在中國企業(yè)聯(lián)合會(huì)按2006年數(shù)據(jù)評(píng)選的中國制造業(yè) 500強(qiáng)中，首鋼銷售收入列第10位；在中國企業(yè)500強(qiáng)中首鋼列第36位。（1）項(xiàng)目建議書及其批復(fù)文件（2）國家及某市頒布的相關(guān)法律，法規(guī)，政策（3）某市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十五”計(jì)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要（4）某市城市總體規(guī)劃大綱（5）房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范，定額（6）某市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)偵查資料（7）投資項(xiàng)目方簽訂的協(xié)議書或意向書（8）編制《報(bào)告》的委托合同（9）其他有關(guān)依據(jù)資料 項(xiàng)目提出的理由房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展。現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（尤其是住宅經(jīng)濟(jì)）是我國新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可以拉動(dòng)一系列行業(yè)發(fā)展。大盤：某花城以三環(huán)邊200萬平方米的總體體量作為城市區(qū)域開發(fā)的典范。 開發(fā)模式：某花城改變了城市大盤的圍合式開發(fā)的形式而采取了“以造城市的方法開發(fā)大盤”，全面引進(jìn)了流行于歐美的新都市主義交通導(dǎo)向（TOD）開發(fā)的模式，真正將交通、居住、教育、環(huán)境、商業(yè)有機(jī)的結(jié)合，形成了綜合性的生活新城。 區(qū)域：某花城的開發(fā)，帶動(dòng)了某西南三四環(huán)的全面發(fā)展。 認(rèn)可：項(xiàng)目在整體規(guī)劃上引入了流行歐美的“新都市主義” 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，又結(jié)合了地塊所獨(dú)有的花文化淵源以及大學(xué)園區(qū)、豐臺(tái)高科技園區(qū)、城市綠化隔離地區(qū)的情況，將區(qū)域的居住、商業(yè)、教育、交通、就業(yè)等相關(guān)生活需求有機(jī)的進(jìn)行整合，提出了“5分鐘、600米”生活圈概念，改變了人們“臥城”的居住觀念，使某花城真正成為“便利、舒適、溝通”的生活新城。踞南城首席。項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)由加拿大著名景觀設(shè)計(jì)公司S+3M公司擔(dān)綱，結(jié)合項(xiàng)目規(guī)劃打造高品質(zhì)的生活環(huán)境。 新都市注意六大特征：★　現(xiàn)代化社區(qū)——圍合的組團(tuán)、開放的社區(qū)，出行方便不繞路，安全舒適有保證?！　　铩〗M團(tuán)同質(zhì)、社區(qū)復(fù)合——真正以人為本的居住區(qū)中，應(yīng)適應(yīng)并滿足不同居住群體的不同需求，人性化、多樣化的居住空間才能適應(yīng)社會(huì)生態(tài)的多樣性特征。相對(duì)小規(guī)模同質(zhì)聚居的前提下，力求大社區(qū)的混合，使居住者結(jié)成一個(gè)維護(hù)自己房產(chǎn)穩(wěn)定價(jià)值的團(tuán)體，共同維護(hù)整個(gè)社區(qū)的整體利益。　　★　解決交通擁堵——以公共交通為導(dǎo)向（Traffic Oriented Development）的開發(fā)模式，解決大盤與城市的銜接問題，是解決大城市交通問題最有效的方式，節(jié)省居民珍貴的生活時(shí)間，極大的提高了生活品質(zhì)，并且降低居民的生活成本。強(qiáng)調(diào)TOD人行商業(yè)站點(diǎn)的便利。　　★　就業(yè)帶動(dòng)力——中關(guān)村豐臺(tái)科技園區(qū)豐臺(tái)園、總部基地、國際汽車博覽城強(qiáng)勢(shì)商務(wù)部落，和首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)、燕京華僑大學(xué)等院校組成的豐臺(tái)大學(xué)城，提供了穩(wěn)定而強(qiáng)大的就業(yè)動(dòng)力。未來某花城規(guī)劃中的商業(yè)中心和寫字樓也為社區(qū)就業(yè)激發(fā)了活力?！　　铩￠_放式配套——按照京城的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，結(jié)合區(qū)域的商業(yè)區(qū)位優(yōu)勢(shì)，發(fā)展特色商業(yè)，不只面向社區(qū)居民提供服務(wù)，同樣也可以把生意做到大盤以外。這樣可以促進(jìn)社區(qū)就業(yè)安置，維護(hù)大盤的安定性。 項(xiàng)目概況：豐臺(tái)區(qū)萬柳橋西南花鄉(xiāng) 建設(shè)規(guī)模和目標(biāo)占地面積:820000平方米。 建筑面積:1853200平方米。某花城追求七重價(jià)值，定制終極城市居住藏品：經(jīng)典美宅，稀缺地段，至善配套，金牌教育，無憂健康，臻貴園林，華美蛻變。某花城，用創(chuàng)新性的設(shè)計(jì)：二次調(diào)壓供水、品牌電梯、多飄窗、多陽臺(tái)設(shè)計(jì)、智能車庫管理等，領(lǐng)先品質(zhì)生活。某花城全部建有大容量、不銹鋼水池，采用二次調(diào)壓供水技術(shù)，保證日常供水均衡，實(shí)現(xiàn)24小時(shí)不會(huì)斷壓停水。通力電梯直接入戶，大大減少老、弱、病、殘、孕等不方便人群上下樓的煩惱。雙回路設(shè)計(jì)，即便停電仍能正常運(yùn)行，避免意外停電的不便，生活更有保障。多陽臺(tái)、多飄窗設(shè)計(jì)，陽臺(tái)一半贈(zèng)送，飄窗完全贈(zèng)送，更實(shí)惠的品質(zhì)居所。同時(shí)，使室內(nèi)有著更為優(yōu)越的通風(fēng)、采光條件，營造了一個(gè)更高品質(zhì)的生活氛圍。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)量占地總面積平方米820000 總建筑面積平方米1853200居住建筑面積平方米1762400公共建筑面積平方米19000居住居數(shù)戶11000平均每戶建筑面積平方米168平均每戶居住人數(shù)人容積率綠化率%住宅棟數(shù)棟80平均層數(shù)層11地下車庫面積平方米5000停車位個(gè)260為了抑制過熱的房地產(chǎn)投資與投機(jī)，應(yīng)對(duì)老百姓降房?jī)r(jià)的呼聲，中國首都某出臺(tái)了包括限購升級(jí)、加快保障房建設(shè)、加強(qiáng)金融稅收管理等極為嚴(yán)厲的樓市調(diào)控措施。經(jīng)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)企業(yè)在商務(wù)部備案要求，以及禁止從境外貸款。經(jīng)商務(wù)主管部門批準(zhǔn)的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)及時(shí)向商務(wù)部投交檔案材料進(jìn)行備案?！　「鶕?jù)《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》（2007年修訂），高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會(huì)展中心等高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)、經(jīng)營，屬于限制類，外商投資該等房地產(chǎn)項(xiàng)目受到嚴(yán)格控制?！　「鶕?jù)13號(hào)文，下列項(xiàng)目屬于高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目：　　（1）別墅性質(zhì)的高檔住宅及度假村；　?。?）單位面積建筑設(shè)計(jì)造價(jià)高于當(dāng)?shù)匾话忝裼米≌⑥k公樓一倍以上的公寓、寫字樓項(xiàng)目；　?。?）建筑標(biāo)準(zhǔn)四星級(jí)（或相當(dāng)于四星級(jí)）及以上的賓館、飯店?！　⊥馍掏顿Y該等項(xiàng)目，按照1773號(hào)文的規(guī)定,凡總投資額在5000萬美元及以上的，由國家發(fā)展改革委核準(zhǔn)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告，總投資額在5000萬美元以下的，由省級(jí)發(fā)展改革部門核準(zhǔn)?！　⊥馍掏顿Y除該等項(xiàng)目之外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目，總投資1億美元及以上的由國家發(fā)展改革委核準(zhǔn)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告，總投資額1億美元以下的，由省級(jí)發(fā)展改革部門核準(zhǔn)。　 2 項(xiàng)目投資環(huán)境分析 我國投資環(huán)境分析 政策法規(guī)環(huán)境分析鄧小平同志提出的改革開放給中國帶來了翻天覆地的變化,提高了人民的生活水平也提高了中國在國際事務(wù)中的地位。改革開放在中國已成為民心所向,成為一種歷史潮流不可逆轉(zhuǎn)中國領(lǐng)導(dǎo)人的新老交替也不會(huì)改變我國改革開放的決心和政治、社會(huì)穩(wěn)定的現(xiàn)狀?？偠灾?中國會(huì)有一個(gè)政治上長期穩(wěn)定的投資環(huán)境。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析(1)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策日趨成熟國家在前幾年采取適度從緊的財(cái)政貨幣政策,控制通貨膨脹見效后,近兩年又不斷加強(qiáng)宏觀調(diào)控,采取積極的財(cái)政和貨幣政策,促進(jìn)固定資產(chǎn)投資增長,并注意以提高經(jīng)濟(jì)效益為中心,加大技術(shù)改造的投資比重。繼續(xù)加強(qiáng)農(nóng)業(yè)和水利設(shè)施的建設(shè),加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施和基礎(chǔ)工業(yè),提高現(xiàn)有設(shè)施的利用率。加大發(fā)展加工工業(yè)的力度,振興支柱產(chǎn)業(yè),取得了較好的效果并積累了在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新階段對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)。(2)入世為中國投資環(huán)境的進(jìn)一步改善提供了契機(jī),也為外商投資提供了很好的預(yù)期。加入世貿(mào)組織要求我國根據(jù)WTO基本原則和有關(guān)規(guī)定修改或重新制定外商投資法律法規(guī)和政策,使外商投資及其生產(chǎn)經(jīng)營更有利于按市場(chǎng)規(guī)律和國際慣例進(jìn)行。我國作出的市場(chǎng)開放承諾使市場(chǎng)準(zhǔn)入程度有大幅度擴(kuò)大,拓寬了外商投資領(lǐng)域。關(guān)稅壁壘的取消會(huì)大幅度降低外商投資成本,便利其投資的中間投入品和最終產(chǎn)品的進(jìn)出口。WTO有關(guān)規(guī)定對(duì)我國管理外商投資提出了新的要求,客觀上有助于穩(wěn)定企業(yè)投資及生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境,減少人為的不可預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)而所有這些,都為外商投資提供更好的外部環(huán)境。(3)國內(nèi)資本市場(chǎng)不斷完善。近幾年國家將繼續(xù)推進(jìn)和深化金融改革,完善金融法制建設(shè),依法治理、規(guī)范和維護(hù)金融秩序。在加強(qiáng)中央銀行監(jiān)管的同時(shí),繼續(xù)推進(jìn)國有銀行的商業(yè)化進(jìn)程,減少了行政手段對(duì)商業(yè)銀行進(jìn)行調(diào)控。由于國有銀行的商業(yè)化和使銀行擺脫地方干預(yù)的政策措施,使銀行貸款更加注意效益,幾次降低存貸款利率以及放松對(duì)貨款規(guī)模的控制,使銀行在資金的運(yùn)營上有更多的自主權(quán)和按市場(chǎng)規(guī)則辦事。 某市投資環(huán)境分析 政策法規(guī)環(huán)境分析 中國加入世貿(mào)組織后，某市按照國家的統(tǒng)一部署，進(jìn)行了地方性法規(guī)和行政規(guī)章的清理。全市１８?jìng)€(gè)區(qū)縣和中關(guān)村科技園區(qū)設(shè)立了“一站式”辦公大廳，在市外商投資服務(wù)中心開通了“外商投資項(xiàng)目受理綠色渠道”。某口岸實(shí)現(xiàn)了“大通關(guān)”，達(dá)到了國內(nèi)通關(guān)的最高效率。這些舉措進(jìn)一步優(yōu)化了發(fā)展環(huán)境，為國內(nèi)外投資者提供了便利條件?！? 為進(jìn)一步完善投資環(huán)境、擴(kuò)大為中外投資者服務(wù)，政府成立了某市投資促進(jìn)局。某市副市長張茅說，“投資促進(jìn)局”的成立，正是某優(yōu)化發(fā)展環(huán)境的重大舉措，某將充分發(fā)揮投資促進(jìn)局的作用，不斷完善投資促進(jìn)工作的各項(xiàng)職能，積極構(gòu)建全市投資促進(jìn)的服務(wù)體系，為中外投資者營造一流的發(fā)展環(huán)境。 （“投資促進(jìn)局”主要職責(zé)除了宣傳某市招商引資政策，建立與境內(nèi)外客商聯(lián)系渠道，反映境內(nèi)外客商的意見和要求，研究提出有關(guān)改善某投資環(huán)境的建議外，還將為境內(nèi)外經(jīng)濟(jì)實(shí)體及客商在某從事投資、商貿(mào)等活動(dòng)提供“一家受理、全程服務(wù)”的服務(wù)項(xiàng)目。 ）2010年新政策：鼓勵(lì)外商投資 放寬市場(chǎng)準(zhǔn)入條件：一是為重大外資項(xiàng)目落地、大型企業(yè)、重點(diǎn)企業(yè)并購重組提供優(yōu)質(zhì)的準(zhǔn)入服務(wù)。二是認(rèn)真執(zhí)行國家利用外資產(chǎn)業(yè)政策。三是積極幫助外資企業(yè)緩解出資困難，允許已繳付首期出資并達(dá)到法定注冊(cè)資本下限的外商投資企業(yè)延長出資期限至最終出資期限；四是對(duì)于符合條件的外商投資企業(yè)，因資金暫時(shí)緊張無法按期出資的，經(jīng)審批部門批準(zhǔn)，應(yīng)允許其延長出資期限至法定最終出資期限或辦理減資、轉(zhuǎn)股、注銷登記。五是繼續(xù)提供股權(quán)質(zhì)押、動(dòng)產(chǎn)抵押、商標(biāo)專用權(quán)質(zhì)押等多種服務(wù)措施，廣開外商投資企業(yè)融資渠道。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析在經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)方面，某的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好，其中的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增長速度尤其令人滿意。經(jīng)濟(jì)的外向性、當(dāng)?shù)嘏涮啄芰Φ玫揭恢碌暮迷u(píng)。某的發(fā)展?jié)摿Ρ憩F(xiàn)在高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)。某高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度、在工業(yè)總產(chǎn)值中的比例和在工業(yè)增加值中的比例都明顯高于上海，某的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)在全市經(jīng)濟(jì)中的地位更加重要，發(fā)展更加迅速。某已經(jīng)形成以服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的格局，金融、貿(mào)易、通信、旅游、房地產(chǎn)、信息服務(wù)業(yè)已成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。某是中國經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的城市之一。某擁有門類齊全的較為完整的工業(yè)體系。某作為首都，不僅自身的市場(chǎng)潛力巨大，而且對(duì)外地市場(chǎng)的影響力也大。總體布局和商業(yè)按照國際化、現(xiàn)代化大都市的要求發(fā)展，形成多處有較大規(guī)模，有良好購物環(huán)境和文化氛圍的