【正文】 口岸酒店投資可行性研究報告口岸酒店投資可行性研究報告目錄第一章 某酒店投資環(huán)境調查及分析 31. 某酒店投資環(huán)境調查及分析 3. 某社會發(fā)展狀況 3. 某經濟發(fā)展狀況 6. 某第三產業(yè)發(fā)展狀況 9. 某旅游業(yè)發(fā)展狀況 10. SAO結論 13目前是在某投資興建酒店的最佳時機 13第二章 某酒店業(yè)發(fā)展狀況調查及分析 142. 某酒店業(yè)發(fā)展狀況調查及分析 14. 某星級酒店總體發(fā)展狀況 14. 某高星級酒店詳細調查及分析 18. 某社會各界對某酒店業(yè)的整體評價 24. 某酒店業(yè)的現(xiàn)狀對某酒店業(yè)投資機會的影響 25. SAO結論 26第三章 仲愷高新區(qū)酒店投資環(huán)境調查及分析 273. 仲愷高新區(qū)酒店投資環(huán)境調查及分析 27. 仲愷高新區(qū)社會經濟發(fā)展狀況 27. 項目周邊30分鐘車程經濟圈城鎮(zhèn)對口岸酒店投資環(huán)境的影響 33. 口岸小區(qū)對興建口岸酒店的影響 33. 中海殼牌項目對口岸小區(qū)酒店業(yè)的影響分析 35. 口岸小區(qū)對口岸酒店的影響 35. 東莞發(fā)達城鎮(zhèn)高星級酒店成功模式對興建口岸酒店的借鑒 36. SAO結論 38第四章 仲愷高新區(qū)及周邊地區(qū)酒店業(yè)發(fā)展狀況調查及分析 394. 仲愷高新區(qū)及周邊地區(qū)酒店業(yè)發(fā)展狀況調查及分析 39. 仲愷高新區(qū)及周邊地區(qū)酒店業(yè)總體發(fā)展狀況 39. 競爭對手分析 40. SAO結論 40第五章 口岸酒店定位 415. 口岸酒店定位 41. 口岸酒店市場定位 41. 酒店客源定位及消費構成 42. 口岸酒店功能定位 43. 口岸酒店設備設施檔次定位 45第六章 口岸酒店設計要求 476. 口岸酒店設計要求 47. 主體建筑與環(huán)境 47. 大堂和公共區(qū)域 49. 客房 50. 餐飲設施 51. 娛樂設施 51. 桑拿康體設施 52. 會議設施 52第七章 口岸酒店經營戰(zhàn)略 537. 口岸酒店經營戰(zhàn)略 53. 口岸酒店經營管理模式選擇 53. 口岸酒店經營戰(zhàn)略 53第一章 某酒店投資環(huán)境調查及分析1. 某酒店投資環(huán)境調查及分析. 某社會發(fā)展狀況. 概述在東江的中下游，曾經有一個古老的國度，春秋戰(zhàn)國的時候，她叫做縛婁古國。千百年過去了，今天，她被世人稱做某。某千百年來，一直是東江流域的政治、經濟、文化、交通的中心?，F(xiàn)在的某與深圳、東莞相鄰，和香港隔海相望，距廣州僅110公里。現(xiàn)轄惠東、博羅、龍門三縣及惠城、惠陽、大亞灣三區(qū)。全市總面積約11158平方公里，人口約320萬。今天，某有四張響亮的名片：“中國優(yōu)秀旅游城市”、“國家園林城市”、“國家衛(wèi)生城市”、“國家環(huán)保模范城市”，還獲得“中國人居環(huán)境范例獎”金牌，目前正在爭創(chuàng)“全國文明城市”及世界“人居獎”城市。她還是首批省級歷史文化名城、國家授牌的電子信息產業(yè)基地、男裝時裝城。據2004年中國城市競爭力藍皮書數據，某在全國200個城市中排位第17名。. 自然資源某有著獨特的地理位置和優(yōu)美的自然環(huán)境，屬亞熱帶季風氣候。境內雨量充沛，陽光充足，氣候溫和，年平均降雨量1700毫米，年日照總數2000多小時，年平均氣溫22度，1月平均氣溫13度。某四季長青，全年無霜期達350天左右。. 交通條件某交通便利，西距廣州110公里，南至深圳79公里，是粵東地區(qū)的門戶，擁有港口、公路、機場、鐵路等立體的交通網絡。廣汕公路、惠鹽高速、廣惠高速、惠河高速、京九鐵路、廣梅汕鐵路貫通某；某港是對外客貨運的深水良港。1) 飛機某機場距某市區(qū)25公里，是全國民航系統(tǒng)中設施較為完善的機場。另外，某距離廣州新機場和深圳寶安機場只需要1個小時左右車程。2) 火車京九鐵路、廣梅汕鐵路由東向西穿越某，在境內總長89公里。某火車站除鄰近廣州火車站外，還是京九鐵路和廣梅汕鐵路的沿線大站，省外游客乘火車來往某旅游也十分方便，在某乘火車，除可直達省內的汕頭、梅洲、韶關外，還可抵達成都、合肥、九江、皋陽、廈門、北京、岳陽、青島、福州、上饒、鄭州等地。3) 汽車除廣汕公路、惠澳大道、金龍大道等橫貫境內的公路外，還有廣惠高速和惠河高速、深汕高速、惠鹽高速等公路組成了某高速公路網。. 投資硬環(huán)境改革開放使得某這座古老的歷史文化名城呈現(xiàn)出蓬勃生機，某已建成深水港、航空、高速公路、鐵路和現(xiàn)代通訊系統(tǒng)相互銜接的立體交通通信網絡，凸現(xiàn)某沿海開放城市的區(qū)域優(yōu)勢。某港為國家一類口岸，設計年吞吐能力1600萬噸。京九鐵路與廣梅汕鐵路在某交匯，惠澳鐵路與京九、廣梅汕鐵路接軌，形成了鐵路連接港口的格局。市區(qū)自來水日供水能力為40萬噸。電力供應充足，設施完善，輸變電能力是全國主變電容量超過200萬千伏安以上的53個城市之一。某機場已開通北京、成都、蘇州等多條國內航線。上述基礎設施造就了某良好的投資硬環(huán)境。. 旅游資源某素有“粵東重鎮(zhèn)”、“嶺南名郡”之譽，集湖、海、山、泉、瀑布之大全，人文景觀和自然景觀很豐富。某西湖風景秀麗，宋代大文豪蘇東坡寓居某，開始大力建設西湖，此后歷代不斷修建，形成“中國西湖三十六，惟某足并杭州”的格局。博羅縣的羅浮山素有“嶺南第一山”之稱，是道教、佛教圣地；龍門縣南昆山則是北回歸線上的明珠，國家森林公園。另外還有惠東縣九龍峰等多處省級風景名勝和自然保護區(qū)。到某旅游，您不僅可以領略到某山水的秀美，同時，也可以品味到某作為廣府文化與客家文化相互交融的韻味。歷代文人騷客，在某留下了眾多的人文景觀和歷史掌故。特別是蘇東坡寓惠近三年期間，寫下了大量的詩作。近代史上，孫中山、周恩來、廖仲愷、鄧演達、葉挺等名人志士，在某這片熱土上，更是演繹了無數神奇的故事和可歌可泣的英雄業(yè)績。. 某經濟發(fā)展狀況. 歷史改革開放以來，某經濟發(fā)展一直居于珠江三角洲中下游，1988年，某工業(yè)總產值僅18億元。1994開始，某大力推進經濟結構調整，此后工業(yè)生產保持了較高增長速度，數碼工業(yè)逐步成為強勢產業(yè)，形成了TCL集團、華陽集團、德賽集團、僑興集團、麥科特集團等一批著名企業(yè)。%，成功實現(xiàn)了農業(yè)市向工業(yè)市的轉變。. 現(xiàn)狀90年代末期以來，某經濟得到了迅速發(fā)展，已形成了以電子、紡織、化工、機械為主的支柱產業(yè)，尤其是電子工業(yè)已成為優(yōu)勢產業(yè)。2003年，全市實現(xiàn)國內生產總值（GDP）591億元，工業(yè)總產值1388億元。目前，某已成為世界最大的電池和鐳射光頭生產基地，亞洲最大的電話機、電腦主板生產基地，中國最大的電視機、汽車音響、高級電工產品、照相機生產基地，中國華南地區(qū)發(fā)展最快、最具活力和最具潛力的城市之一。經過多年發(fā)展，某已形成以外向型經濟為主的多元化經濟發(fā)展格局。目前有來自美國、日本、歐洲、澳洲、香港、臺灣等30多個國家和地區(qū)的客商在某辦起各類企業(yè)8000多家，實際利用外資累計100多億美元，其中世界500強企業(yè)17家。大批海內外各種類型企業(yè)、公司的進入，使某加工制造業(yè)直接連結全球經濟鏈，一個國際性加工制造基地正在形成。某有大批上市公司，如TCL（國內、香港上市）、麥科特（國內上市）、德賽集團（國內上市）、僑興集團（美國納斯達克上市）等。進入21世紀以后，隨著中國最大的中外合資項目 — 中海殼牌石化項目進入實施階段，以及以TCL、德賽、華陽三大集團為龍頭的數碼工業(yè)飛速發(fā)展及擴張，某形成了石化與數碼比翼雙飛的經濟發(fā)展格局，迅速成為珠三角、甚至華南地區(qū)新的經濟熱點。資料顯示，2003年某投資額增長率居全省之最，%，遠高于省內增長較快的韶關（%）、東莞（%）、云浮（%）佛山（%）。. 經濟發(fā)展前景展望. 中海殼牌項目對某經濟的巨大影響中海殼牌石化項目是我國最大的中外合資項目，位于廣東某大亞灣北岸，首期投資額為43億美元，中外雙方各持有50％股分。2002年11月1日，中海殼牌項目奠基動工，正式進入實施階段。2004年，中海殼牌項目進入建設高峰期，可于2005年底前投入生產。項目建成后將達到80萬噸乙烯裂解裝置、年產230萬噸石化產品的規(guī)模?！爸泻づ啤笔俏覈缡兰o的一項偉大工程，在國內和國際都有很高的地位和影響，加之國家大量投入，巨大的工程量和項目投產后巨大的產品幅射量，使得某將成為珠江三角洲繼深圳后的又一開發(fā)熱點地區(qū)。可以預見，某將成為珠江三角洲以至全國石化產品的集散地和石化產品進出口的重要港口城市，這種巨大的帶動力量是千載難逢的。43億美元的投資，相當于廣州1年半的外商投資額的總和，相當于深圳一年吸引外資額的80%。同時，殼牌乙烯產品的下游產品產業(yè)鏈非常長，有專家估計項目投產后對下游產品的拉動效應為1：50，將提供直接或間接的就業(yè)機會100萬個。中海殼牌年產80萬噸乙烯項目會帶來130多億元的年銷售額，按比例推算，將帶動6500億元產業(yè)，而這大約相當于目前廣東省全省工業(yè)總產值的40%。當然，實際上顯然不可能把所有的下游產品都集中在某，都留在廣東也不現(xiàn)實，但是某完全可以爭取起碼10%的下游產業(yè)能留住。這個數字可以讓某GDP翻一番，工業(yè)總產值可以增加六七百億元，如果能留住30%，某的GDP則可以翻兩番，殼牌項目給某提供了國內眾多城市少有的機遇。這將讓某跳躍式地發(fā)展，掀起新一輪的發(fā)展潮，并帶動廣東的經濟發(fā)展。 . 前景展望經過多年的發(fā)展，珠江三角洲東岸原已形成了“深圳東莞某”為主軸的電子信息產業(yè)走廊，而正在建設中的中海殼牌石化項目也將使某成為華南地區(qū)的重要化工業(yè)基地，改變某在珠三角的分工地位，進而帶動珠三角東翼邊緣的工業(yè)起飛。根據《某市經濟社會發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃總報告》的規(guī)劃，未來10年，某將逐步發(fā)展成為：l 世界級的石化生產基地；l 國內重要的IT產業(yè)制造基地；l 珠三角重要的出口加工貿易基地；l 廣東省重要的港口現(xiàn)代物流基地和旅游文化產業(yè)基地；從具體動作來講，令人興奮的舉措有：在連接惠城區(qū)與惠陽區(qū)48公里長的惠澳大道上，正在建設一條數碼工業(yè)走廊；利用中海殼牌項目的帶動作用，將在大亞灣建設一個一體化發(fā)展的石化工業(yè)城；某港力爭建設成全國第20個樞紐港；2010年前完成莞惠、東部沿海高速、博深3條高速公路，東部沿海高速現(xiàn)已動工建設。2015年前再建成3條高速公路，形成以某為中心的放射加環(huán)狀高速公路網。這樣，今后10年內，某將成為廣東全省乃至華南地區(qū)發(fā)展最快、最具活力和最具潛力的城市之一。. 某經濟發(fā)展對酒店投資環(huán)境的影響綜上所述，某經濟已經進入高速滑行期，為經濟起飛積蓄了巨大的能量，經濟及投資的增長將帶來大量的商務活動，而商務活動的頻繁將帶來人們對酒店的更大需求，從而帶來大量的酒店客源。在這種宏觀背景下，投資酒店既順應了國家的宏觀經濟走勢，又迎合了某經濟發(fā)展的潮流，從而使投資酒店的回報更有保障。. 某第三產業(yè)發(fā)展狀況. 第三產業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀第三產業(yè)是衡量現(xiàn)代社會經濟發(fā)達程度的重要標志，當經濟發(fā)展到一定階段時，第三產業(yè)可以有力地推動第一產業(yè)和第二產業(yè)發(fā)展，而第一產業(yè)、第二產業(yè)也會拉動第三產業(yè)的發(fā)展，二者是相輔相成的關系。2002年，%，%，%，都超過了英格爾現(xiàn)代化標準（即45%以上）。某為27%，排在珠江三角洲九個城市最后一位，如圖3所示。2003年，雖然某第三產業(yè)得到較快發(fā)展，%。第三產業(yè)發(fā)展滯后的問題引起了政府有關部門和社會各界有識之士的注意，某市政府也一直倡議加快第三產業(yè)的發(fā)展速度。某市政府辦公室在《2004年全市經濟運行情況簡析》中認為，第三產業(yè)比重較低是2004年全市經濟運行情況中第一值得注意的問題，第三產業(yè)相對滯后必將對第二產業(yè)及整個社會的發(fā)展產生一定的負面影響。 （引自廣東省社會科學院《某市經濟社會發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》）珠江三角洲各城市第三產業(yè)GDP比重情況（引自廣東省社會科學院《某市經濟社會發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》）. 第三產業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢對酒店投資環(huán)境的影響上述資料說明，某第三產業(yè)發(fā)展嚴重滯后于第二產業(yè)，在一定程度上制約了第二產業(yè)的發(fā)展。在主觀上，某市政府將大力發(fā)展第三產業(yè)作為重要的戰(zhàn)略目標，力求經濟格局趨于平衡、合理。在客觀上，第二產業(yè)的發(fā)展必定會拉動第三產業(yè)，以使經濟格局平衡。所以某打破目前的經濟格局是經濟發(fā)展的必然產物，是迫在眉睫的。目前某經濟結構的不平衡正是投資第三產業(yè)的機會所在，酒店業(yè)作為第三產業(yè)的重要組成部分，將直接擁有這個寶貴的機會。. 某旅游業(yè)發(fā)展狀況. 某旅游業(yè)發(fā)展狀況作為第三產業(yè)的主要組成部分之一，某旅游業(yè)近年來也取得了一些進步，包括市政府對西湖的整治；羅浮山及其它旅游景點的建設；旅游宣傳推廣力度加大；星級酒店保持了較高的住房率；東江菜在保留傳統(tǒng)基礎上的銳意創(chuàng)新等。2002年，%；%，兩項皆保持了一定的增長速度。但總體而言，某的旅游業(yè)發(fā)展一直處于較低水平。突出表現(xiàn)為：. 旅游設施的開發(fā)配套差某旅游資源及競爭力在珠江三角洲及香港、澳門諸城市中高居榜首，但開發(fā)和配套遠遠落后于上述各城市。《某與其它城市旅游開發(fā)配套比較表》是廣東省社會科學院對珠三角各城市旅游開發(fā)配套的綜合評價。 某與其它城市旅游開發(fā)配套情況比較表城市比較項目 某珠海廣州深圳城市景觀1222娛樂環(huán)境1223購物條件1122可通達性2333服務設施1333開發(fā)程度1222總體評價7131415注：1分為開發(fā)配套力度低；2分為開發(fā)配套力度中等；3為開發(fā)配套力度高。 （摘至廣東省社會科學院《某產業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》）. 接待人數少，收入水平低長期以來，周邊城市的旅游接待人數和旅游收入都高于某市，2002年的情況也不例外。2002年，某全市共接待游客605萬人次，旅游總收入31億元人民幣，外匯收入6404萬元美金，各項都落后