【正文】 口岸酒店投資可行性研究報(bào)告口岸酒店投資可行性研究報(bào)告目錄第一章 某酒店投資環(huán)境調(diào)查及分析 31. 某酒店投資環(huán)境調(diào)查及分析 3. 某社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r 3. 某經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 6. 某第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 9. 某旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 10. SAO結(jié)論 13目前是在某投資興建酒店的最佳時(shí)機(jī) 13第二章 某酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)查及分析 142. 某酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)查及分析 14. 某星級(jí)酒店總體發(fā)展?fàn)顩r 14. 某高星級(jí)酒店詳細(xì)調(diào)查及分析 18. 某社會(huì)各界對(duì)某酒店業(yè)的整體評(píng)價(jià) 24. 某酒店業(yè)的現(xiàn)狀對(duì)某酒店業(yè)投資機(jī)會(huì)的影響 25. SAO結(jié)論 26第三章 仲愷高新區(qū)酒店投資環(huán)境調(diào)查及分析 273. 仲愷高新區(qū)酒店投資環(huán)境調(diào)查及分析 27. 仲愷高新區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 27. 項(xiàng)目周邊30分鐘車程經(jīng)濟(jì)圈城鎮(zhèn)對(duì)口岸酒店投資環(huán)境的影響 33. 口岸小區(qū)對(duì)興建口岸酒店的影響 33. 中海殼牌項(xiàng)目對(duì)口岸小區(qū)酒店業(yè)的影響分析 35. 口岸小區(qū)對(duì)口岸酒店的影響 35. 東莞發(fā)達(dá)城鎮(zhèn)高星級(jí)酒店成功模式對(duì)興建口岸酒店的借鑒 36. SAO結(jié)論 38第四章 仲愷高新區(qū)及周邊地區(qū)酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)查及分析 394. 仲愷高新區(qū)及周邊地區(qū)酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)查及分析 39. 仲愷高新區(qū)及周邊地區(qū)酒店業(yè)總體發(fā)展?fàn)顩r 39. 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 40. SAO結(jié)論 40第五章 口岸酒店定位 415. 口岸酒店定位 41. 口岸酒店市場(chǎng)定位 41. 酒店客源定位及消費(fèi)構(gòu)成 42. 口岸酒店功能定位 43. 口岸酒店設(shè)備設(shè)施檔次定位 45第六章 口岸酒店設(shè)計(jì)要求 476. 口岸酒店設(shè)計(jì)要求 47. 主體建筑與環(huán)境 47. 大堂和公共區(qū)域 49. 客房 50. 餐飲設(shè)施 51. 娛樂設(shè)施 51. 桑拿康體設(shè)施 52. 會(huì)議設(shè)施 52第七章 口岸酒店經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略 537. 口岸酒店經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略 53. 口岸酒店經(jīng)營(yíng)管理模式選擇 53. 口岸酒店經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略 53第一章 某酒店投資環(huán)境調(diào)查及分析1. 某酒店投資環(huán)境調(diào)查及分析. 某社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r. 概述在東江的中下游，曾經(jīng)有一個(gè)古老的國(guó)度，春秋戰(zhàn)國(guó)的時(shí)候，她叫做縛婁古國(guó)。千百年過去了，今天，她被世人稱做某。某千百年來(lái)，一直是東江流域的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通的中心。現(xiàn)在的某與深圳、東莞相鄰，和香港隔海相望，距廣州僅110公里?，F(xiàn)轄惠東、博羅、龍門三縣及惠城、惠陽(yáng)、大亞灣三區(qū)。全市總面積約11158平方公里，人口約320萬(wàn)。今天，某有四張響亮的名片：“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”、“國(guó)家園林城市”、“國(guó)家衛(wèi)生城市”、“國(guó)家環(huán)保模范城市”，還獲得“中國(guó)人居環(huán)境范例獎(jiǎng)”金牌，目前正在爭(zhēng)創(chuàng)“全國(guó)文明城市”及世界“人居獎(jiǎng)”城市。她還是首批省級(jí)歷史文化名城、國(guó)家授牌的電子信息產(chǎn)業(yè)基地、男裝時(shí)裝城。據(jù)2004年中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力藍(lán)皮書數(shù)據(jù)，某在全國(guó)200個(gè)城市中排位第17名。. 自然資源某有著獨(dú)特的地理位置和優(yōu)美的自然環(huán)境，屬亞熱帶季風(fēng)氣候。境內(nèi)雨量充沛，陽(yáng)光充足，氣候溫和，年平均降雨量1700毫米，年日照總數(shù)2000多小時(shí)，年平均氣溫22度，1月平均氣溫13度。某四季長(zhǎng)青，全年無(wú)霜期達(dá)350天左右。. 交通條件某交通便利，西距廣州110公里，南至深圳79公里，是粵東地區(qū)的門戶，擁有港口、公路、機(jī)場(chǎng)、鐵路等立體的交通網(wǎng)絡(luò)。廣汕公路、惠鹽高速、廣惠高速、惠河高速、京九鐵路、廣梅汕鐵路貫通某；某港是對(duì)外客貨運(yùn)的深水良港。1) 飛機(jī)某機(jī)場(chǎng)距某市區(qū)25公里，是全國(guó)民航系統(tǒng)中設(shè)施較為完善的機(jī)場(chǎng)。另外，某距離廣州新機(jī)場(chǎng)和深圳寶安機(jī)場(chǎng)只需要1個(gè)小時(shí)左右車程。2) 火車京九鐵路、廣梅汕鐵路由東向西穿越某，在境內(nèi)總長(zhǎng)89公里。某火車站除鄰近廣州火車站外，還是京九鐵路和廣梅汕鐵路的沿線大站，省外游客乘火車來(lái)往某旅游也十分方便，在某乘火車，除可直達(dá)省內(nèi)的汕頭、梅洲、韶關(guān)外，還可抵達(dá)成都、合肥、九江、皋陽(yáng)、廈門、北京、岳陽(yáng)、青島、福州、上饒、鄭州等地。3) 汽車除廣汕公路、惠澳大道、金龍大道等橫貫境內(nèi)的公路外，還有廣惠高速和惠河高速、深汕高速、惠鹽高速等公路組成了某高速公路網(wǎng)。. 投資硬環(huán)境改革開放使得某這座古老的歷史文化名城呈現(xiàn)出蓬勃生機(jī)，某已建成深水港、航空、高速公路、鐵路和現(xiàn)代通訊系統(tǒng)相互銜接的立體交通通信網(wǎng)絡(luò)，凸現(xiàn)某沿海開放城市的區(qū)域優(yōu)勢(shì)。某港為國(guó)家一類口岸，設(shè)計(jì)年吞吐能力1600萬(wàn)噸。京九鐵路與廣梅汕鐵路在某交匯，惠澳鐵路與京九、廣梅汕鐵路接軌，形成了鐵路連接港口的格局。市區(qū)自來(lái)水日供水能力為40萬(wàn)噸。電力供應(yīng)充足，設(shè)施完善，輸變電能力是全國(guó)主變電容量超過200萬(wàn)千伏安以上的53個(gè)城市之一。某機(jī)場(chǎng)已開通北京、成都、蘇州等多條國(guó)內(nèi)航線。上述基礎(chǔ)設(shè)施造就了某良好的投資硬環(huán)境。. 旅游資源某素有“粵東重鎮(zhèn)”、“嶺南名郡”之譽(yù)，集湖、海、山、泉、瀑布之大全，人文景觀和自然景觀很豐富。某西湖風(fēng)景秀麗，宋代大文豪蘇東坡寓居某，開始大力建設(shè)西湖，此后歷代不斷修建，形成“中國(guó)西湖三十六，惟某足并杭州”的格局。博羅縣的羅浮山素有“嶺南第一山”之稱，是道教、佛教圣地；龍門縣南昆山則是北回歸線上的明珠，國(guó)家森林公園。另外還有惠東縣九龍峰等多處省級(jí)風(fēng)景名勝和自然保護(hù)區(qū)。到某旅游，您不僅可以領(lǐng)略到某山水的秀美，同時(shí)，也可以品味到某作為廣府文化與客家文化相互交融的韻味。歷代文人騷客，在某留下了眾多的人文景觀和歷史掌故。特別是蘇東坡寓惠近三年期間，寫下了大量的詩(shī)作。近代史上，孫中山、周恩來(lái)、廖仲愷、鄧演達(dá)、葉挺等名人志士，在某這片熱土上，更是演繹了無(wú)數(shù)神奇的故事和可歌可泣的英雄業(yè)績(jī)。. 某經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r. 歷史改革開放以來(lái)，某經(jīng)濟(jì)發(fā)展一直居于珠江三角洲中下游，1988年，某工業(yè)總產(chǎn)值僅18億元。1994開始，某大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，此后工業(yè)生產(chǎn)保持了較高增長(zhǎng)速度，數(shù)碼工業(yè)逐步成為強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，形成了TCL集團(tuán)、華陽(yáng)集團(tuán)、德賽集團(tuán)、僑興集團(tuán)、麥科特集團(tuán)等一批著名企業(yè)。%，成功實(shí)現(xiàn)了農(nóng)業(yè)市向工業(yè)市的轉(zhuǎn)變。. 現(xiàn)狀90年代末期以來(lái)，某經(jīng)濟(jì)得到了迅速發(fā)展，已形成了以電子、紡織、化工、機(jī)械為主的支柱產(chǎn)業(yè)，尤其是電子工業(yè)已成為優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。2003年，全市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）591億元，工業(yè)總產(chǎn)值1388億元。目前，某已成為世界最大的電池和鐳射光頭生產(chǎn)基地，亞洲最大的電話機(jī)、電腦主板生產(chǎn)基地，中國(guó)最大的電視機(jī)、汽車音響、高級(jí)電工產(chǎn)品、照相機(jī)生產(chǎn)基地，中國(guó)華南地區(qū)發(fā)展最快、最具活力和最具潛力的城市之一。經(jīng)過多年發(fā)展，某已形成以外向型經(jīng)濟(jì)為主的多元化經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局。目前有來(lái)自美國(guó)、日本、歐洲、澳洲、香港、臺(tái)灣等30多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的客商在某辦起各類企業(yè)8000多家，實(shí)際利用外資累計(jì)100多億美元，其中世界500強(qiáng)企業(yè)17家。大批海內(nèi)外各種類型企業(yè)、公司的進(jìn)入，使某加工制造業(yè)直接連結(jié)全球經(jīng)濟(jì)鏈，一個(gè)國(guó)際性加工制造基地正在形成。某有大批上市公司，如TCL（國(guó)內(nèi)、香港上市）、麥科特（國(guó)內(nèi)上市）、德賽集團(tuán)（國(guó)內(nèi)上市）、僑興集團(tuán)（美國(guó)納斯達(dá)克上市）等。進(jìn)入21世紀(jì)以后，隨著中國(guó)最大的中外合資項(xiàng)目 — 中海殼牌石化項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)施階段，以及以TCL、德賽、華陽(yáng)三大集團(tuán)為龍頭的數(shù)碼工業(yè)飛速發(fā)展及擴(kuò)張，某形成了石化與數(shù)碼比翼雙飛的經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局，迅速成為珠三角、甚至華南地區(qū)新的經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)。資料顯示，2003年某投資額增長(zhǎng)率居全省之最，%，遠(yuǎn)高于省內(nèi)增長(zhǎng)較快的韶關(guān)（%）、東莞（%）、云?。?）佛山（%）。. 經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景展望. 中海殼牌項(xiàng)目對(duì)某經(jīng)濟(jì)的巨大影響中海殼牌石化項(xiàng)目是我國(guó)最大的中外合資項(xiàng)目，位于廣東某大亞灣北岸，首期投資額為43億美元，中外雙方各持有50％股分。2002年11月1日，中海殼牌項(xiàng)目奠基動(dòng)工，正式進(jìn)入實(shí)施階段。2004年，中海殼牌項(xiàng)目進(jìn)入建設(shè)高峰期，可于2005年底前投入生產(chǎn)。項(xiàng)目建成后將達(dá)到80萬(wàn)噸乙烯裂解裝置、年產(chǎn)230萬(wàn)噸石化產(chǎn)品的規(guī)模?！爸泻づ啤笔俏覈?guó)跨世紀(jì)的一項(xiàng)偉大工程，在國(guó)內(nèi)和國(guó)際都有很高的地位和影響，加之國(guó)家大量投入，巨大的工程量和項(xiàng)目投產(chǎn)后巨大的產(chǎn)品幅射量，使得某將成為珠江三角洲繼深圳后的又一開發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)?？梢灶A(yù)見，某將成為珠江三角洲以至全國(guó)石化產(chǎn)品的集散地和石化產(chǎn)品進(jìn)出口的重要港口城市，這種巨大的帶動(dòng)力量是千載難逢的。43億美元的投資，相當(dāng)于廣州1年半的外商投資額的總和，相當(dāng)于深圳一年吸引外資額的80%。同時(shí)，殼牌乙烯產(chǎn)品的下游產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)鏈非常長(zhǎng)，有專家估計(jì)項(xiàng)目投產(chǎn)后對(duì)下游產(chǎn)品的拉動(dòng)效應(yīng)為1：50，將提供直接或間接的就業(yè)機(jī)會(huì)100萬(wàn)個(gè)。中海殼牌年產(chǎn)80萬(wàn)噸乙烯項(xiàng)目會(huì)帶來(lái)130多億元的年銷售額，按比例推算，將帶動(dòng)6500億元產(chǎn)業(yè)，而這大約相當(dāng)于目前廣東省全省工業(yè)總產(chǎn)值的40%。當(dāng)然，實(shí)際上顯然不可能把所有的下游產(chǎn)品都集中在某，都留在廣東也不現(xiàn)實(shí)，但是某完全可以爭(zhēng)取起碼10%的下游產(chǎn)業(yè)能留住。這個(gè)數(shù)字可以讓某GDP翻一番，工業(yè)總產(chǎn)值可以增加六七百億元，如果能留住30%，某的GDP則可以翻兩番，殼牌項(xiàng)目給某提供了國(guó)內(nèi)眾多城市少有的機(jī)遇。這將讓某跳躍式地發(fā)展，掀起新一輪的發(fā)展潮，并帶動(dòng)廣東的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 . 前景展望經(jīng)過多年的發(fā)展，珠江三角洲東岸原已形成了“深圳東莞某”為主軸的電子信息產(chǎn)業(yè)走廊，而正在建設(shè)中的中海殼牌石化項(xiàng)目也將使某成為華南地區(qū)的重要化工業(yè)基地，改變某在珠三角的分工地位，進(jìn)而帶動(dòng)珠三角東翼邊緣的工業(yè)起飛。根據(jù)《某市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃總報(bào)告》的規(guī)劃，未來(lái)10年，某將逐步發(fā)展成為：l 世界級(jí)的石化生產(chǎn)基地；l 國(guó)內(nèi)重要的IT產(chǎn)業(yè)制造基地；l 珠三角重要的出口加工貿(mào)易基地；l 廣東省重要的港口現(xiàn)代物流基地和旅游文化產(chǎn)業(yè)基地；從具體動(dòng)作來(lái)講，令人興奮的舉措有：在連接惠城區(qū)與惠陽(yáng)區(qū)48公里長(zhǎng)的惠澳大道上，正在建設(shè)一條數(shù)碼工業(yè)走廊；利用中海殼牌項(xiàng)目的帶動(dòng)作用，將在大亞灣建設(shè)一個(gè)一體化發(fā)展的石化工業(yè)城；某港力爭(zhēng)建設(shè)成全國(guó)第20個(gè)樞紐港；2010年前完成莞惠、東部沿海高速、博深3條高速公路，東部沿海高速現(xiàn)已動(dòng)工建設(shè)。2015年前再建成3條高速公路，形成以某為中心的放射加環(huán)狀高速公路網(wǎng)。這樣，今后10年內(nèi)，某將成為廣東全省乃至華南地區(qū)發(fā)展最快、最具活力和最具潛力的城市之一。. 某經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)酒店投資環(huán)境的影響綜上所述，某經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入高速滑行期，為經(jīng)濟(jì)起飛積蓄了巨大的能量，經(jīng)濟(jì)及投資的增長(zhǎng)將帶來(lái)大量的商務(wù)活動(dòng)，而商務(wù)活動(dòng)的頻繁將帶來(lái)人們對(duì)酒店的更大需求，從而帶來(lái)大量的酒店客源。在這種宏觀背景下，投資酒店既順應(yīng)了國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，又迎合了某經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潮流，從而使投資酒店的回報(bào)更有保障。. 某第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r. 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀第三產(chǎn)業(yè)是衡量現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度的重要標(biāo)志，當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段時(shí)，第三產(chǎn)業(yè)可以有力地推動(dòng)第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展，而第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)也會(huì)拉動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，二者是相輔相成的關(guān)系。2002年，%，%，%，都超過了英格爾現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)（即45%以上）。某為27%，排在珠江三角洲九個(gè)城市最后一位，如圖3所示。2003年，雖然某第三產(chǎn)業(yè)得到較快發(fā)展，%。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后的問題引起了政府有關(guān)部門和社會(huì)各界有識(shí)之士的注意，某市政府也一直倡議加快第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度。某市政府辦公室在《2004年全市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況簡(jiǎn)析》中認(rèn)為，第三產(chǎn)業(yè)比重較低是2004年全市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況中第一值得注意的問題，第三產(chǎn)業(yè)相對(duì)滯后必將對(duì)第二產(chǎn)業(yè)及整個(gè)社會(huì)的發(fā)展產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。 （引自廣東省社會(huì)科學(xué)院《某市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》）珠江三角洲各城市第三產(chǎn)業(yè)GDP比重情況（引自廣東省社會(huì)科學(xué)院《某市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》）. 第三產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)對(duì)酒店投資環(huán)境的影響上述資料說明，某第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展嚴(yán)重滯后于第二產(chǎn)業(yè)，在一定程度上制約了第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在主觀上，某市政府將大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)作為重要的戰(zhàn)略目標(biāo)，力求經(jīng)濟(jì)格局趨于平衡、合理。在客觀上，第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必定會(huì)拉動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)，以使經(jīng)濟(jì)格局平衡。所以某打破目前的經(jīng)濟(jì)格局是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物，是迫在眉睫的。目前某經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不平衡正是投資第三產(chǎn)業(yè)的機(jī)會(huì)所在，酒店業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，將直接擁有這個(gè)寶貴的機(jī)會(huì)。. 某旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r. 某旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r作為第三產(chǎn)業(yè)的主要組成部分之一，某旅游業(yè)近年來(lái)也取得了一些進(jìn)步，包括市政府對(duì)西湖的整治；羅浮山及其它旅游景點(diǎn)的建設(shè)；旅游宣傳推廣力度加大；星級(jí)酒店保持了較高的住房率；東江菜在保留傳統(tǒng)基礎(chǔ)上的銳意創(chuàng)新等。2002年，%；%，兩項(xiàng)皆保持了一定的增長(zhǎng)速度。但總體而言，某的旅游業(yè)發(fā)展一直處于較低水平。突出表現(xiàn)為：. 旅游設(shè)施的開發(fā)配套差某旅游資源及競(jìng)爭(zhēng)力在珠江三角洲及香港、澳門諸城市中高居榜首，但開發(fā)和配套遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于上述各城市?！赌撑c其它城市旅游開發(fā)配套比較表》是廣東省社會(huì)科學(xué)院對(duì)珠三角各城市旅游開發(fā)配套的綜合評(píng)價(jià)。 某與其它城市旅游開發(fā)配套情況比較表城市比較項(xiàng)目 某珠海廣州深圳城市景觀1222娛樂環(huán)境1223購(gòu)物條件1122可通達(dá)性2333服務(wù)設(shè)施1333開發(fā)程度1222總體評(píng)價(jià)7131415注：1分為開發(fā)配套力度低；2分為開發(fā)配套力度中等；3為開發(fā)配套力度高。 （摘至廣東省社會(huì)科學(xué)院《某產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》）. 接待人數(shù)少，收入水平低長(zhǎng)期以來(lái)，周邊城市的旅游接待人數(shù)和旅游收入都高于某市，2002年的情況也不例外。2002年，某全市共接待游客605萬(wàn)人次，旅游總收入31億元人民幣，外匯收入6404萬(wàn)元美金，各項(xiàng)都落后