北京某樓盤項目可行性研究報告(已修改)
2025-02-24 13:11 本頁面
【正文】 ︱ 北京亞洲花園項目可行性報告 ︱ 項 目 報 告 目錄 第一部分 土地市場和供求狀況 第二部分 工人體育場片區(qū)市場現(xiàn)狀 第三部分 住宅市場消費分析 第四部分 地 塊 分 析 第五部分 目標客源分析 第六部分 項 目 定 位 第七部分 項 目 可 行 性 分 析 項目綜述 第八部分 昊 閣 全 程 服 務內(nèi) 容 地塊位置 本項目地塊位于北京市東城區(qū)東二環(huán)東側，工體北路南側，緊臨港澳中心、亞洲大酒店、富華大廈及美惠大廈； 場地東至新中街路，南至王家園規(guī)劃路，西至東二環(huán)輔路，北至工體北路。 綜述 地塊現(xiàn)狀 目前地塊尚未完全動遷完畢，呈“凸”字形，用地較為方正。項目用地南側為解放初期建設的危舊平房，約占用地面積的三分之一，多數(shù)房屋年久失修，私搭亂建現(xiàn)象非常嚴重，存在安全隱患；北側為六、七層普通居住住宅，基本為 70—80年代所建，建筑密度高，缺乏綠化。 綜述 項目經(jīng)濟技術指標 綜述 總用地面積： 建 設 用 地： 代征道路用地： 規(guī)劃建筑面積： 260000平方米 容 積 率： 建筑密度： 25% 用地性質(zhì)： 居住 建筑控制高度 : 60米 建筑控制層數(shù)： 20層 綠化率： 30% 車 位： 1500個 目前本項目已進入實質(zhì)性的項目論證階段。 主要以通過收購轉(zhuǎn)讓方項目公司的股權同時收購土地的形式，來進行市場運作。 綜述 通過對北京土地市場、房產(chǎn)市場的深入調(diào)研，以及對工體板塊房地產(chǎn)各類住宅、酒店式公寓的綜合分析、本項目地塊的優(yōu)劣勢分析、各項經(jīng)濟技術指標、北京消費市場的分析，并 結合北京房地產(chǎn)未來一二年發(fā)展趨勢，通過對本項目的市場定位、產(chǎn)品定位、成本測算，將本項目定位為為高端精裝修公寓住宅及酒店式公寓為一體的，具有高尚居住品質(zhì)，具有一流物業(yè)服務，投資與自住皆宜的市場接受度較高的產(chǎn)品，以走產(chǎn)品差異化的市場定位路線來區(qū)隔北京房地產(chǎn)市場，以保證項目的順利進行。 通過對項目原方案的修正，通過對項目的投資測算，若總投入控制在 ，建設周期控制在 30個月左右，總項目銷售金額在 ，本項目具有較強的可操作性，因此，綜合評估本項目可行。 綜述 第一部分 土地市場和供求狀況 北京市國土局公布 2023年度的土地供應計劃，今年土地供應總量和去年保持一致，為 6500公頃。其中，住宅土地供應有所下降，由去年的 1750公頃下降到今年的 1600公頃。 經(jīng)濟適用房用地由去年的 200公頃增加到今年 的 300公頃。 土地供應市場 土地供應計劃顯示， 有限的住宅土地供應將優(yōu)先支持中小戶型普通住房用地供應，同時，將限制高檔住宅商品房土地供應。 北京的房價今年 2月份仍以 %的速度在增長 ,政府試圖通過土地“閘門”來調(diào)整樓市供應結構，進而影響整體房價。 土地供應市場 土地供應市場 去年出臺了房產(chǎn)新政對北京的房產(chǎn)直接影響到了土地供應和項目入市，發(fā)展商“持地觀望” ,購房者“持幣觀望”，政府縮減土地供應，項目入市量降低， 2023年的北京房勢出現(xiàn)集中供應現(xiàn)象，主要集中在住宅。 土地供應市場 ● 今年的土地供應結構調(diào)整及去年的土地供應缺口，是政府想通過土地供應的調(diào)整來“擠壓”開發(fā)商手中的存量用地盡快形成有效市場供應； ● 由于去年的土地縮減，開發(fā)商仍在等待有效供應，今年的土地供應如果完成的話，今后兩年將會集中放量。 ● 高質(zhì)量土地缺乏，傳統(tǒng)高檔區(qū)域的土地稀缺。 ● 開發(fā)商持地觀望，推遲入市， 2023年集中入市，8大城區(qū)占 80%。 土地供應市場 2023年 1月至今年 3月北京土地交易總共53宗，但其中位于東城區(qū)及朝陽區(qū)的僅有6宗，土地面積約 184733平米，規(guī)劃建筑面積： 293640平米。 2023年 1月至今年 3月北京土地交易情況 本案周邊除今年年初高價拍出工體北路的地塊外，其他基本沒有地塊可以與本案地段相比擬，該地塊以 的高價成交，樓面土地價格為12655元 /平方米 。 一說明本區(qū)域總體市場看好，發(fā)展商對市場充滿信心。 二說明本案還有上升空間，無論對發(fā)展商還是客戶都是利好消息。 且該地塊啟動預計尚有時日，與本案競爭的可能性不大。 2023年 1月至今年 3月北京土地交易情況 2023年 1月至今年 3月北京土地交易情況 可以看出，本案在區(qū)域市場競爭上不存在很大的壓力，在區(qū)域范圍內(nèi)本案的唯一性非常明確。 2023年北京市房地產(chǎn)市場運行狀況 據(jù)北京市建委、市統(tǒng)計局、市國土局、市發(fā)改委的發(fā)布北京市 2023年房地產(chǎn)市場運行情況報告顯示： 2023年北京市房地產(chǎn)市場運行狀況 ■住宅用地供應情況 2023年，全市住宅供地為 880公頃，規(guī)劃建筑面積 1196萬平方米。其中，出讓住宅用地 585公頃，規(guī)劃建筑面積 679萬平方米；劃撥住宅（經(jīng)濟適用房）用地 295公頃，規(guī)劃建筑面積517萬平方米。 2023年北京市房地產(chǎn)市場運行狀況 ■住宅施工、新開工情況 2023年，全市商品住宅施工面積為 萬平方米，比上年增長 ％，高于 04年 百分點；商品住宅新開工面積 ，下降 ％。 2023年北京市房地產(chǎn)市場運行狀況 ■住宅供銷情況 2023年，全市住宅買賣成交 米，同比下降 ％。其中，商品住宅現(xiàn)房買賣
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