【正文】 規(guī)劃下，寫字樓市場(chǎng)得到快速發(fā)展，并擬建成武昌經(jīng)濟(jì)總部區(qū)。現(xiàn)中南路上已有的寫字樓主要是中商廣場(chǎng)、世紀(jì)中商和鵬程時(shí)代，加上在售和未售項(xiàng)目，中南路的寫字樓已經(jīng)達(dá)到了一定的規(guī)模，經(jīng)過慢慢的商業(yè)積累、發(fā)展，逐漸成為真正的商務(wù)中心。四、武漢寫字樓總結(jié)分析武漢市寫字樓的入住客戶多為創(chuàng)業(yè)型、投資型的中小客戶，多選擇租用面積100平方米左右的中低檔寫字樓。由于寫字樓土地成本、建筑成本、配套成本的支出龐大，開發(fā)寫字樓的投資費(fèi)用比開發(fā)一般住宅多很多，對(duì)自有資金實(shí)力和融資能力的要求也很高，開發(fā)中任一環(huán)節(jié)的資金鏈出現(xiàn)問題都會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾的危險(xiǎn)，所以寫字樓項(xiàng)目的發(fā)展商必須具備相當(dāng)?shù)拈_發(fā)實(shí)力、多元化的融資途徑和經(jīng)過精確設(shè)計(jì)的資金鏈等等。投資額巨大，而銷售平淡，巨額投資只能依靠租賃回收，這意味著武漢優(yōu)質(zhì)寫字樓的回報(bào)期可能長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年。寫字樓在投資回報(bào)率上遠(yuǎn)高于住宅，但風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)高于住宅投資。一旦空租，投資者不但沒有租金可收，還要承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)，可謂得不償失。因此在業(yè)界有這樣一種說法，一個(gè)寫字樓項(xiàng)目如果出租率在60％就算合格，70％值得投資，80％乃黃金物業(yè)，90％可謂極品，100％的滿租，那就是可遇不可求。2) 武漢市寫字樓的存量比較多，非但如此，還有寫字樓在開工、完工、待租，總供給大于總需求。一些寫字樓在設(shè)計(jì)的時(shí)候，或迫于資金壓力，或?yàn)榱斯?jié)約建造成本，或?yàn)榱藴p少公攤面積，將電梯的數(shù)量壓到最小，價(jià)格壓到最低，這樣就造成了日后物業(yè)管理的麻煩和使用上的不便。將來，白領(lǐng)們開車上下班將成為一種習(xí)慣，車位數(shù)量將成為客戶選擇寫字樓的重要指標(biāo)。隨著網(wǎng)絡(luò)時(shí)代來臨，客戶希望新的寫字樓能有寬帶直接上網(wǎng)的服務(wù)和配套設(shè)施。一些高科技公司還要求有大型機(jī)房冷卻裝置，對(duì)用電量要求也明顯提高。7) 中央空調(diào)使用在時(shí)間段上越來越不能滿足現(xiàn)代白領(lǐng)的需求。但客觀來說，武漢市在經(jīng)濟(jì)水平上與北京、上海、廣州、深圳等城市存在較大差距，而城市吸引力從某些方面來說也落后于成都、天津、大連等同等水平的二線城市。從寫字樓必備的發(fā)展條件上看出，武漢市寫字樓市場(chǎng)發(fā)展緩慢有其必然性。寫字樓市場(chǎng)對(duì)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及發(fā)展方式有極大的關(guān)聯(lián)性及依賴性。例如，進(jìn)駐武漢的世界500強(qiáng)企業(yè)約有60余家，而進(jìn)駐成都的已超過100家。10) 從供應(yīng)角度看，由于土地成本、建筑成本及配套成本方面等各項(xiàng)支出巨大，因此寫字樓較一般住宅在投資額上要大許多，對(duì)自有資金實(shí)力及融資能力方面要求很高，若在開發(fā)過程中某一個(gè)環(huán)節(jié)資金鏈出現(xiàn)問題都會(huì)面臨項(xiàng)目爛尾的危險(xiǎn)。11) 從銷售價(jià)格和銷售速度看武漢市場(chǎng)寫字樓都沒有明顯優(yōu)勢(shì)。12) 從投資回報(bào)角度看，投資額巨大，而市場(chǎng)銷售平淡，巨額的投資回收只能依靠租賃市場(chǎng)，這也意味著武漢市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)寫字樓的投資回收期可能長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年。13) 缺乏發(fā)展商的關(guān)注也是武漢寫字樓市場(chǎng)不如住宅市場(chǎng)紅火的原因之一。2000年4月，黃陂縣改區(qū)后，劃出42平方公里（含劉店、下集、葉店、許廟、劉古塘五個(gè)村）交發(fā)展區(qū)管委會(huì)封閉托管。同年9月，區(qū)人民政府將岱黃高速公路以西另外7個(gè)村（后湖、劉集、丁店、三店、豐山、龍王廟、黃花澇）劃入開發(fā)區(qū)托管。2005年，全國(guó)開發(fā)區(qū)清理整頓中，經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)保留盤龍城開發(fā)區(qū)，到2005年末，建成區(qū)面積6平方公里。1）道路:盤龍城大橋06年5月18日通車。 屆時(shí)將躋身為全國(guó)六大航空樞紐，規(guī)模將超過成都、西安、杭州等地機(jī)場(chǎng)的航站樓。3）綠地公園: 3. 長(zhǎng)江樂園4）“居住新城”: 在《武漢市國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)年計(jì)劃》中，后湖納為武漢市四個(gè)發(fā)展居住區(qū)的新型居住區(qū)之一，與南湖、東湖和四新地區(qū)并列為四大居住新城，而其核心就是盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的建設(shè)。 開發(fā)區(qū)東鄰陽邏深水港，西依武漢天河國(guó)際機(jī)場(chǎng)，南臨漢口新火車站；岱黃一級(jí)公路、天河機(jī)場(chǎng)一級(jí)公路和盤龍大橋、盤龍大道及劉宋大道組成的四通八達(dá)的道路網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)成了“水、陸、空”立體交通網(wǎng)絡(luò)。如今，即將被大橋貫通的武漢中環(huán)線沿線已成為投資熱土，引來絡(luò)繹不絕的境內(nèi)外客商。盤龍城與武漢其它也在發(fā)展片區(qū)相比，最大的優(yōu)勢(shì)是有武漢航空港這一快捷的交通樞紐，它為盤龍城贏得富人青睞立下了汗馬功勞。第三部分 產(chǎn)品篇項(xiàng)目定位研究及相關(guān)建議SWOT分析 項(xiàng)目主題定位 營(yíng)銷策略建議 運(yùn)營(yíng)流程建議一、 項(xiàng)目SWOT分析1． 項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)分析—Sa) 區(qū)位優(yōu)勢(shì)：開發(fā)區(qū)東鄰陽邏深水港，西依武漢天河國(guó)際機(jī)場(chǎng)，南臨漢口新火車站；岱黃一級(jí)公路、天河機(jī)場(chǎng)一級(jí)公路和盤龍大橋、盤龍大道及劉宋大道組成的四通八達(dá)的道路網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)成了“水、陸、空”立體交通網(wǎng)絡(luò)。c) 區(qū)域環(huán)境a) 捷運(yùn)交通，極具投資增值潛力楚天大道——橫貫整個(gè)盤龍城東西主要交通紐帶；盤龍城——未來武漢規(guī)劃的人居新城；地處盤龍城核心，四面通達(dá)，貼近生活的距離，馳騁無極限！ b) 已逐漸形成的成熟居住氛圍，見證開發(fā)區(qū)城市化進(jìn)程貼近開發(fā)區(qū)政府逐漸成熟的辦公、居住、商業(yè)、氛圍。d) 環(huán)境優(yōu)勢(shì)：綠地公園、綠地景觀、公共公園、長(zhǎng)江樂園、盤龍古城文化概念的利用e) 品牌優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目由一級(jí)開發(fā)商開發(fā)，公司開發(fā)實(shí)力雄厚。新的政府規(guī)劃中，把盤龍城定位為現(xiàn)代服務(wù)區(qū)，新規(guī)劃將吸引更多的人才、企業(yè)和資金，從而促進(jìn)整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)；b) 區(qū)域內(nèi)的商業(yè)市場(chǎng)的進(jìn)入，天興洲大橋即將開通，都將為盤龍城注入新的活力，連接武漢三鎮(zhèn)，將會(huì)吸引更多的人流及眼球；c) 盤龍城正處在開發(fā)期我們才有機(jī)會(huì)。理由：本案若以小面積、低總價(jià)來沖擊中小企業(yè)寫字樓市場(chǎng)，高單價(jià)與低使用率的弱點(diǎn)將會(huì)給銷售帶來致命打擊。理由：◎ 本案所立于盤龍城，并非中心商務(wù)區(qū)；◎ 17層框架結(jié)構(gòu)，造型簡(jiǎn)單、設(shè)計(jì)傳統(tǒng)；◎ 區(qū)域內(nèi)公寓類商住樓對(duì)純寫字樓市場(chǎng)沖擊大；◎ 沒有豪華大堂支撐。如不采取非常之手段，滯銷將是情理之中的結(jié)果。 2) 現(xiàn)甲級(jí)寫字樓中的企業(yè)，雖然在各方面的條件較優(yōu)越，但高昂的租金、物管費(fèi)、停車費(fèi)，低實(shí)用率，中央空凋、其中央送風(fēng)系統(tǒng)使得空氣質(zhì)量有所下降，而那些正在發(fā)展中或剛剛起步的企業(yè)還負(fù)擔(dān)不起這種高昂的代價(jià)。但由于家里可能還有其他家人，工作會(huì)影響到家中人，所以他們急需要一個(gè)屬于自己工作和休息的空間。5) 很多中小型公司都在尋找能注冊(cè)、投入低的辦公室。未來的寫字樓產(chǎn)品，誰能改善這種狀況，誰能滿足這種需求，誰就能成為市場(chǎng)上的佼佼者。SHOW旨在表達(dá)現(xiàn)代時(shí)尚之意，是新生代辦公一族擁戴者。中樓層（6層—15層）：小面積實(shí)惠型寫字樓，形式固定分割成塊狀，買者可按“塊數(shù)”自由組合購(gòu)買。w 盤龍城的（絕版）商務(wù)“核心”，新世紀(jì)的超級(jí)形象“座標(biāo)”（門面）。ww 有限的商業(yè)投資，拓展無限的商業(yè)空間。w2． 建議高規(guī)劃、高起點(diǎn)w 面臨全球信息化和全球經(jīng)濟(jì)一體化的挑戰(zhàn)，引進(jìn)最先進(jìn)的智能化系統(tǒng)，率先實(shí)現(xiàn)5A級(jí)智能化及智能化系統(tǒng)的集成。w 引導(dǎo)未來的現(xiàn)代商務(wù)理念：每20平米一條資訊線路，室外廣告電視屏幕，商務(wù)會(huì)所，多功能會(huì)議廳。w 商務(wù)配套：多功能廳、咖啡廳。3．“盤龍中樞?新SOHU時(shí)代”形象：w 大視野，大形象，大氣魄，大事業(yè)，大發(fā)展，大風(fēng)范。w 大視野，大形象，大事業(yè)。小環(huán)境好：位居盤龍重要地段，人流、物流暢旺。2．五樓只有公共衛(wèi)生間，則應(yīng)設(shè)為物業(yè)用房。使office起到?jīng)Q定性的作用。5．以親情化的配套和服務(wù)，營(yíng)造項(xiàng)目的舒適氛圍。7. 以知名的、高水準(zhǔn)的物業(yè)管理公司介入，完善項(xiàng)目的軟環(huán)境 第四部分 推廣篇推廣主題 賣點(diǎn)提煉 廣告操作思路 媒體操作思路一、推廣主題w 樹造大廈“盤龍中樞?新SOHU時(shí)代”的品牌、形象；切入角度：絕版商業(yè)旺地，高地點(diǎn)規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)建筑，為盤龍新區(qū)發(fā)展與繁榮的象征和形象的代表。w 營(yíng)銷組合：公共關(guān)系、報(bào)章廣告、戶外宣傳、人員促銷策略并舉；發(fā)起立體、全方位地宣傳攻勢(shì)，力求做到有廣度、有深度、有力度，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)構(gòu)成較大地震撼和沖擊。w 側(cè)重報(bào)章宣傳，側(cè)重軟性報(bào)道。對(duì)投資回報(bào)作細(xì)致地分析和比較。不論在現(xiàn)場(chǎng)工地或銷售現(xiàn)場(chǎng)，亦或各式媒體上，均以大規(guī)模、大手筆、大氣魄、大畫面、大視覺、大回報(bào)（但又忌諱“故弄玄虛”）的始終如一的形象出現(xiàn)，以達(dá)到氣勢(shì)恢宏、磅礴的效果，在人們心目中塑造漢陽獨(dú)一無二、無可替代的