寫字樓項(xiàng)目策劃實(shí)施計(jì)劃方案-在線瀏覽
2025-06-26 23:07本頁(yè)面
【正文】 格： US$1700/m2 或 RMB14000元/m2：n 支持一：市場(chǎng)價(jià)格比較法 周邊個(gè)案銷售價(jià)格比較比較價(jià)格定位A：伊泰利大廈 247。 = B：煤科大廈 247。 = C：亞太企業(yè)中心 247。 = D: 華泰大廈 247。= E: 怡甸大廈 247。 = F: 247。 = 擬定各比較對(duì)象參考系數(shù)為： A: 5% B: 5% C:15% D: 5% E:10% F: 30% G:5% H: 5% I:5% J: 5% K:5% L: 5%綜合評(píng)價(jià)： x 5% + x 5% + x 15% + x 5%+ 10%+ x 20%+ x 10%+ x 10%+ x 5%+ x 5% + 5% + x 5% = US$ 通過市場(chǎng)價(jià)格比較法，本案租金定位為： US$銷售價(jià)格確定由于目前市場(chǎng)上甲級(jí)涉外寫字樓銷售較少，所以在銷售價(jià)格定位上，中原通過對(duì)周邊個(gè)案租金價(jià)格的比較，獲得本案的平均租賃價(jià)格，在依據(jù)目前市場(chǎng)上銷售、租賃價(jià)格的一般關(guān)系，從而得出銷售價(jià)格。 即：銷售價(jià)格= （租金價(jià)格*30*12）247。 % = 1780US$/M2考慮到給租賃者一個(gè)實(shí)惠的利潤(rùn)空間（物超所值的感覺），中原建議本案的最終銷售價(jià)格為：US$1700/M2 即 RMB14000/M2n 支持二：成本價(jià)格核算法 以中原對(duì)本案周邊和全市寫字樓開發(fā)成本的了解，可以推算出本案開發(fā)單位成本約為116000元/平方米，其中包括4600元/平方米的熟地地價(jià)，建安、建筑成本（包括設(shè)備、電梯、內(nèi)外裝修）7000元/平方米。所以，以目前市場(chǎng)較為接受的市盈率20%估算，本案的銷售價(jià)格為：11600 x （1+20%）= 14000 元/平方米通過成本核算法本案價(jià)格定位為：14000元/平方米 n 支持三：區(qū)域租金價(jià)格走勢(shì) 徐家匯區(qū)域?qū)懽謽亲饨饍r(jià)格走勢(shì)分析從本案的營(yíng)建標(biāo)準(zhǔn)和所屬的市場(chǎng)地位來看，金匯大廈租金應(yīng)略高于區(qū)域的平均水平，考慮本案在未來市場(chǎng)中的高競(jìng)爭(zhēng)力；加之，本案由于建設(shè)周期較長(zhǎng)，導(dǎo)致其市場(chǎng)形象受到影響等多方因素的影響，所以，中原建議本案的平均租賃價(jià)格為：US$定營(yíng) 銷 篇一、 銷售推廣策略確定 銷售模式的選擇從目前寫字樓市場(chǎng)銷售模式來看，主要分為以下幾種方式：n 寫字樓銷售一般方法這種方法在較好產(chǎn)品力，以及銷售道具、媒體宣傳配合下去化穩(wěn)定，資金回籠較快。n 保證固定投資回報(bào)出售在寫字樓銷售的一般方法的基礎(chǔ)上，采取返租的形式，即與客戶簽訂（如4年總共20%固定投資回報(bào)率）合同，這種銷售方法具有較大的吸引力，特別是一部分投資客，且資金回籠較快，但開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)來說較大。綜上所分析，中原建議本案的銷售采用以一般的銷售方法為基礎(chǔ)，依據(jù)市場(chǎng)對(duì)本案的接受情況，輔以其他的銷售模式，如保證固定回報(bào)出售或股份轉(zhuǎn)讓的方法進(jìn)行銷售，達(dá)到快速去化的效果，獲得資金的快速回籠。（銷售達(dá)90%）清盤階段： 單位價(jià)格下浮500元，成交價(jià)格為14000元/ M2。 對(duì)部分小客戶，他們可能會(huì)采用商業(yè)貸款的付款方式。即客戶支付10萬(wàn)元購(gòu)房押金，二成剩余的房款（首付款）部分必須在18－24個(gè)月內(nèi)付清，未能按時(shí)付清，視為違約，10萬(wàn)元押金不再返還?！?銷售時(shí)間段預(yù)估以2002年3月上旬為正式開盤時(shí)間，銷售周期為10個(gè)月左右，此期間去化100%。根據(jù)銷售案場(chǎng)的信息收集，其反饋可能會(huì)對(duì)設(shè)計(jì)的調(diào)整與優(yōu)化有一定的指導(dǎo)作用，合理的銷售控制使方案調(diào)整更具可行性，保持在售物業(yè)的產(chǎn)品力優(yōu)勢(shì)。條件：216。216。216。216。216。工作：216。216。216。216。開盤暨強(qiáng)銷期（2003年1月上旬——2003年4月底）主旨：在本階段進(jìn)行全面銷售攻勢(shì)的展開，將銷售推向高潮，集中成交。條件：216。216。216。216。工作：216。 促銷活動(dòng)配合開展；216。 力求客戶盡快集中成交；216。條件：內(nèi)外裝修已基本完成，設(shè)備已處于預(yù)運(yùn)作狀態(tài)，客戶可以進(jìn)入開始各自的個(gè)性化裝修。工作：業(yè)務(wù)員強(qiáng)銷、SP活動(dòng)、參加房展會(huì)、老客戶回訪結(jié)案期（清盤階段）（2003年8月初——2003年9月底）主旨：9月份結(jié)束本案的銷售，余量等日后低調(diào)去化。工作：216。216。216?！? 由此，則本案將在一年內(nèi)基本完成銷售總量的全部去化。 售樓處是客戶對(duì)一個(gè)樓盤的第一印象，所以，售樓處務(wù)必要做得美觀、精致且富有時(shí)代感，讓客戶耳目一新，對(duì)樓盤品質(zhì)有一種的先入為主的感覺。 在實(shí)施不同的銷售策略時(shí)，首先在銷售引導(dǎo)階段，通過客戶的不同反應(yīng)，以市場(chǎng)接受度以及利潤(rùn)最大化的原則選擇相應(yīng)的銷售策略，并不定時(shí)地進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。 本案在銷售推廣的初期階段，大客戶的積累時(shí)非常重要的，是否有知名企業(yè)的入伙會(huì)直接影響到本案在今后的銷售以及租賃是否能夠迅速去化的關(guān)鍵所在，而且較大客戶的一般
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