寫字樓項目策劃實施方案-在線瀏覽
2025-06-26 23:07本頁面
【正文】 三、 價 格 定 位租賃價格： US$銷售價格： US$1700/m2 或 RMB14000元/m2：n 支持一：市場價格比較法 周邊個案銷售價格比較比較價格定位A：伊泰利大廈 247。 = B：煤科大廈 247。 = C：亞太企業(yè)中心 247。 = D: 華泰大廈 247。= E: 怡甸大廈 247。 = F: 247。 = 擬定各比較對象參考系數(shù)為： A: 5% B: 5% C:15% D: 5% E:10% F: 30% G:5% H: 5% I:5% J: 5% K:5% L: 5%綜合評價： x 5% + x 5% + x 15% + x 5%+ 10%+ x 20%+ x 10%+ x 10%+ x 5%+ x 5% + 5% + x 5% = US$ 通過市場價格比較法，本案租金定位為： US$銷售價格確定由于目前市場上甲級涉外寫字樓銷售較少，所以在銷售價格定位上，中原通過對周邊個案租金價格的比較，獲得本案的平均租賃價格，在依據(jù)目前市場上銷售、租賃價格的一般關(guān)系，從而得出銷售價格。 即：銷售價格= （租金價格*30*12）247。 % = 1780US$/M2考慮到給租賃者一個實惠的利潤空間（物超所值的感覺），中原建議本案的最終銷售價格為：US$1700/M2 即 RMB14000/M2n 支持二：成本價格核算法 以中原對本案周邊和全市寫字樓開發(fā)成本的了解，可以推算出本案開發(fā)單位成本約為116000元/平方米，其中包括4600元/平方米的熟地地價，建安、建筑成本（包括設(shè)備、電梯、內(nèi)外裝修）7000元/平方米。所以，以目前市場較為接受的市盈率20%估算，本案的銷售價格為：11600 x （1+20%）= 14000 元/平方米通過成本核算法本案價格定位為：14000元/平方米 n 支持三：區(qū)域租金價格走勢 徐家匯區(qū)域?qū)懽謽亲饨饍r格走勢分析從本案的營建標(biāo)準(zhǔn)和所屬的市場地位來看，金匯大廈租金應(yīng)略高于區(qū)域的平均水平，考慮本案在未來市場中的高競爭力；加之，本案由于建設(shè)周期較長，導(dǎo)致其市場形象受到影響等多方因素的影響，所以，中原建議本案的平均租賃價格為：US$定營 銷 篇一、 銷售推廣策略確定 銷售模式的選擇從目前寫字樓市場銷售模式來看，主要分為以下幾種方式：n 寫字樓銷售一般方法這種方法在較好產(chǎn)品力，以及銷售道具、媒體宣傳配合下去化穩(wěn)定，資金回籠較快。n 保證固定投資回報出售在寫字樓銷售的一般方法的基礎(chǔ)上，采取返租的形式，即與客戶簽訂（如4年總共20%固定投資回報率）合同，這種銷售方法具有較大的吸引力，特別是一部分投資客，且資金回籠較快，但開發(fā)商的風(fēng)險相對來說較大。綜上所分析，中原建議本案的銷售采用以一般的銷售方法為基礎(chǔ)，依據(jù)市場對本案的接受情況，輔以其他的銷售模式，如保證固定回報出售或股份轉(zhuǎn)讓的方法進(jìn)行銷售，達(dá)到快速去化的效果，獲得資金的快速回籠。（銷售達(dá)90%）清盤階段： 單位價格下浮500元，成交價格為14000元/ M2。 對部分小客戶，他們可能會采用商業(yè)貸款的付款方式。即客戶支付10萬元購房押金，二成剩余的房款（首付款）部分必須在18－24個月內(nèi)付清，未能按時付清，視為違約，10萬元押金不再返還。☆ 銷售時間段預(yù)估以2002年3月上旬為正式開盤時間，銷售周期為10個月左右，此期間去化100%。根據(jù)銷售案場的信息收集，其反饋可能會對設(shè)計的調(diào)整與優(yōu)化有一定的指導(dǎo)作用，合理的銷售控制使方案調(diào)整更具可行性，保持在售物業(yè)的產(chǎn)品力優(yōu)勢。條件：216。216。216。216。216。工作：216。216。216。216。開盤暨強(qiáng)銷期（2003年1月上旬——2003年4月底）主旨：在本階段進(jìn)行全面銷售攻勢的展開，將銷售推向高潮，集中成交。條件：216。216。216。216。工作：216。 促銷活動配合開展；216。 力求客戶盡快集中成交；216。條件：內(nèi)外裝修已基本完成，設(shè)備已處于預(yù)運作狀態(tài)，客戶可以進(jìn)入開始各自的個性化裝修。工作：業(yè)務(wù)員強(qiáng)銷、SP活動、參加房展會、老客戶回訪結(jié)案期（清盤階段）（2003年8月初——2003年9月底）主旨：9月份結(jié)束本案的銷售，余量等日后低調(diào)去化。工作：216。216。216?！? 由此，則本案將在一年內(nèi)基本完成銷售總量的全部去化。 售樓處是客戶對一個樓盤的第一印象，所以，售樓處務(wù)必要做得美觀、精致且富有時代感，讓客戶耳目一新，對樓盤品質(zhì)有一種的先入為主的感覺。 在實施不同的銷售策略時，首先在銷售引導(dǎo)階段，通過客戶的不同反應(yīng)，以市場接受度以及利潤最大化的原則選擇相應(yīng)的銷售策略，并不定時地
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