【正文】 3 4 4 3 2 1 無優(yōu)勢資源 15 本報告是嚴格保密的。 本次匯報結(jié)構(gòu) 18 屬性界定 核心問題 梳理 競爭機會挖掘 案例分析 發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位 規(guī)劃方案 182。 本體價值挖掘 182。 利用 SCQ模型來確定核心問題 R1： 非期望結(jié)果 —— 按常規(guī)發(fā)展的可能結(jié)果 即 S：情景現(xiàn)狀 R2： 期望結(jié)果 —— 我們的期望目標(biāo) 即 武漢地產(chǎn)集團的目標(biāo) C （矛盾或沖突） Q （核心問題） 20 困 境 缺配套 整體環(huán)境差、生活配套極其缺乏，而政府對區(qū)域沒有明晰的配套規(guī)劃，導(dǎo)致入住率低，陷入惡性循環(huán)中，且項目內(nèi)部無資源依托 盤龍城那個地方太偏僻了，去過一次，塞車，又荒涼，在那個地方買個吃的東西都困難，買了房子也沒法住。 按照內(nèi)部樓盤年均消化速度，本項目以容積率 ，開發(fā)周期約 17年，即使按照區(qū)域內(nèi)最好銷售速度計算，開發(fā)周期約 10年 區(qū)域內(nèi)大部分樓盤普通住宅月銷售 4050套，少數(shù)超越市場可賣到 100套，低密度住宅賣的最好的中國院子每月銷售 2030套。 本次匯報結(jié)構(gòu) 29 屬性界定 核心問題 梳理 案例分析 競爭機會挖掘 發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位 規(guī)劃方案 182。 本體價值挖掘 182。 武漢依托中部“天元”的地理位臵將建立其戰(zhàn)略支點的城市地位，提升整個城市的價值平臺 ? 武漢位于 京廣縱向經(jīng)濟帶，長江橫向經(jīng)濟帶，的“十”字中心 占據(jù)中部“天元”地位 ? 武漢是中部地區(qū)的交通樞紐 京廣線連接中部 21個大中城市 長江連接中部 19個大中城市 ? 武漢是中部經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)核心 沿京廣經(jīng)濟帶城市經(jīng)濟占中部地區(qū)生產(chǎn)總值比重的 32%， 沿長江經(jīng)濟帶城市經(jīng)濟占中部地區(qū)生產(chǎn)總值比重的 19%， 兩者合計占中部總量的 43%。到目前 7個都市工業(yè)園已入駐企業(yè) 1088戶，提供就業(yè)崗位 ，實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值314億元。 武漢展覽館廣場 武漢 “兩型社會”增強城市吸引力 ? 東湖高新區(qū)是中央人才工作協(xié)調(diào)小組首批確定的建設(shè)。 “ 8+1”城市圈將進一步拉伸武漢的城市骨架，拓寬了武漢的城市范圍，改變武漢人對項目所在區(qū)域認知 趨勢二 1996年規(guī)劃 現(xiàn)階段 武漢城市圈規(guī)劃 武漢在大都市化中呈現(xiàn)的特征 1. 武漢正在擴展城市骨架，積極拓展市區(qū)的土地面積，組團強調(diào)功能分區(qū) 突出主城引導(dǎo)都市發(fā)展區(qū)（外環(huán)線以內(nèi)及附近地區(qū)）合理布局。 啟示：在區(qū)域劃分和客戶認知中，項目所在區(qū)域?qū)哪吧鞘羞h郊成為城市近郊 33 本報告是嚴格保密的。 ?快速路： 建設(shè) 8條快速出口公路，分別是：武漢 —— 孝感、青鄭（洪山區(qū)青菱 — 江夏區(qū)鄭店）、漢蔡（漢陽區(qū)米糧山 — 蔡甸區(qū)侏儒）、漢麻（武漢 — 麻城）、漢英（武漢 — 英山）、洪山區(qū)和平 — 左嶺、沌口至水洪口、關(guān)山 — 鄂州市葛店。 軌道交通將促進武漢的城市融合，跨區(qū)域臵業(yè)和遠郊臵業(yè)比例將得到大幅提升 趨勢三 武漢市地鐵線網(wǎng)規(guī)劃修編方案由 3條市域快線、9條市區(qū)線路構(gòu)成，線路全長 530公里，設(shè)站309座，其建設(shè)規(guī)模已經(jīng)超過法國巴黎 500公里的地鐵規(guī)模 在武漢市的軌道交通網(wǎng)基本建成時將形成： ?武漢市 66%的人口在 600米的步行范圍內(nèi)，就能找到地鐵站； ?“ 60分鐘穿城， 30分鐘到達中心城區(qū)”； ?軌道交通在主城區(qū)承擔(dān)的客流將達 55%以上。全線貫通武漢三鎮(zhèn)，連接了漢口站、武漢站。 4條主干線路串城區(qū) 漢口 2條 分別為 U1(吳家山 — 堤角 )和 U8(古田 — 陽邏 )； 武昌 2條 分別為 U5(青菱 — 青山 )和 U9(魯巷 — 東湖高新 )。 面臨眾多利好因素，武漢將進入城市外擴的高速發(fā)展期，本區(qū)域作為承接漢口向北外擴的一站，因此受益 ?武漢的城市地位 ? 8+1城市圈 ? 軌道交通 武漢位于京廣縱向經(jīng)濟帶，長江橫向經(jīng)濟帶，的“十”字中心占據(jù) 中部“天元”地位 武漢城市圈，是指以武漢為中心，以 100公里為半徑的城市群落， 它包括了武漢及 8個周邊城市，是我國中部最具發(fā)展?jié)摿突盍Φ牡貐^(qū)。 區(qū)域價值分析 ? 城市發(fā)展角度 ? 板塊競爭分析 ? 區(qū)域發(fā)展研判 37 本報告是嚴格保密的。 后官湖、知音湖板塊：初期以性價比入市，隨著 和黃、世貿(mào) 等大開發(fā)商和萬達廣場 的進駐，區(qū)域?qū)⑾蚺涮R全的高端板塊轉(zhuǎn)換，未來供應(yīng)量較大 資源優(yōu)勢： 知名開發(fā)商； 政府規(guī)劃： ①世茂： ?０９年９月２５日正式啟動； ?蔡甸區(qū)將首批騰地 6000畝； ?總投資規(guī)模達 400億元人民幣； ?０９年年底開工， 5年整體完工； ?由主題樂園、濱水會展中心、五星級酒店、濱水辦公及商業(yè)、生態(tài)居住等 8個部分組成。 未來發(fā)展定位： 城市最佳生態(tài)旅游休閑區(qū) 交通規(guī)劃： ?軌道交通規(guī)劃： ?輕軌一號線于今年開通 ，連接金銀湖至漢口市區(qū) ?地鐵 7號線，連接金銀湖和南湖， 于 2023年 7月頒布規(guī)劃 ?地鐵 6號線，金銀湖至開發(fā)區(qū)體育中心 ,2023年建成。 后湖板塊： 配套成熟，城市價值較高， 居住氛圍濃厚，規(guī)劃為城市用地，未來必將快速融入漢口市區(qū)，發(fā)揮城市價值 ?定位 ：規(guī)劃為后湖現(xiàn)代居住新城，以居住為主，具有居住、市級商業(yè)副中心，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和城市公園的主導(dǎo)功能； ?在未來 5年內(nèi)，政府將計劃用 129億完善后湖新城 后湖規(guī)劃，未來的后湖新城將由 4大板塊組成： ?北面為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園； 中央為文化島； 西面為后湖都會親水公園； 東邊為商業(yè)中心； ?規(guī)劃總面積約為 公里。 隨著交通條件的改變和即將改變，我們看到住宅客戶的 有效來源地更廣。從地理位臵上講，后湖是武漢市七大居住板塊中距離中心城區(qū)最近的 資源： 44 本報告是嚴格保密的。 盤龍城 區(qū)域價值 2： 處于城市價格洼地，具備性價比優(yōu)勢 武昌湯遜湖 38004500元 金銀湖西部 45005500元 金銀湖高爾夫板塊 70008000元 漢陽后官湖、知音湖 50006000元 高層： 50006300元 別墅： 20230以上 后湖 60007000元 區(qū)域處于價格洼地，在短期內(nèi)很難趕超其他區(qū)域，但可以通過完善配套、產(chǎn)品發(fā)力等措施增強與金銀湖西部板塊及后湖板塊的競爭力 47 本報告是嚴格保密的。 盤龍城依托航空優(yōu)勢，目前已形成現(xiàn)代制造、總部經(jīng)濟、區(qū)域市場群三大功能，正在向縱深發(fā)展，影響范圍未來將不斷擴大 航空物流 航空客運、貨運及配套的飛機維修保養(yǎng)、商業(yè)商務(wù)等基地服務(wù)、集聚發(fā)展倉儲、運輸、加工等航空物流產(chǎn)業(yè) 現(xiàn)代制造區(qū) 重點發(fā)展生物醫(yī)藥、食品加工、汽車工業(yè)及建工機械 、建筑建材業(yè)、精細化工和電子產(chǎn)業(yè) 總部經(jīng)濟 國際航空在盤龍城管委會的東邊，東方航空，南方航空 湖北公司總部將遷至盤龍城；卓爾企業(yè)基地一共將入駐 80余家企業(yè) 漢口北市場集群 第一批發(fā)城十大專業(yè)批發(fā)市場將吸引華中甚至全國客戶前來 政府規(guī)劃 4大要點 配套 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入 交通完善 51 51 本報告是嚴格保密的。 總部經(jīng)濟 — 卓爾企業(yè)基地： 由 100多棟辦公樓群、品牌展示中心、商務(wù)會所、娛樂休閑等相應(yīng)配套設(shè)施組成，預(yù)估未來管理人員 6000人 項目名稱 卓爾企業(yè)基地 已入駐企業(yè) 步步高、熊貓、分眾傳媒等電子、研發(fā)企業(yè)，約 80家 占地規(guī)模 占地 700畝，投資額逾 6億元，規(guī)劃建近200棟單體獨棟、雙生態(tài)的企業(yè)總部樓，一、二期 100多棟辦公樓已全部售完 潛在 客戶 企業(yè)情況 收入狀況 客戶特征 臵業(yè)需求 物業(yè) 類型 群體數(shù)量 企業(yè)中高管 主要包括電子、傳媒、研發(fā)類企業(yè)，目前已有 80多家，規(guī)劃共有 300余家 中等收入，有一定財富積累 工作相對穩(wěn)定，在盤龍城工作，因地域因素，有潛在臵業(yè)需求 ?購買力 4050萬元，有一定品質(zhì)的改善型產(chǎn)品，追求性價比； ?生活環(huán)境改善，追求更舒適 洋房 高層 目前預(yù)估1600左右，未來預(yù)估6000人左右 機場高速 區(qū)位 規(guī)劃 卓爾企 業(yè)基地 政府規(guī)劃 4大要點 配套 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入 交通完善 數(shù)據(jù)來源：實地調(diào)研獲取 55 本報告是嚴格保密的。華中最大樞紐機場。擴建后。離武漢港距離10公里 ?鐵路： 鐵路鐵道部已將武漢定位為全國六大路網(wǎng)性客運中心之一 1000畝貨運站 ?公路 ：總投資 90多億的 7條向周邊城市輻射的漢英、漢麻、漢鄂、漢十、青鄭、漢洪、漢蔡高速公路陸續(xù)動建，它們均在武漢外圍與京珠、滬蓉高速連接。 配套： 目前盤龍城配套相對薄弱，未來政府將大力投入基礎(chǔ)配套將快速催熟區(qū)域，“城熟”時代即將來臨 這三年盤龍城基礎(chǔ)設(shè)施配套的投入很大，這幾年有很大的改善，從盤龍城房價的上升來看也可以看出環(huán)境的改善。 盤龍 —— 漢口北部新城 城市新極區(qū)，開啟新時代 62 本報告是嚴格保密的。 區(qū)域現(xiàn)狀 2：政府的 配套規(guī)劃大都在遠期 ，短期內(nèi)交通和配套的完善動作不大，空城現(xiàn)象難以頓時改變 28街照片 盤龍城那邊的交通太不方便了，在那里住著，來市區(qū)里上班的話，擠車擠不上，擠上了也堵車，再說那里什么配套都沒有，生活太不方便了， 買了房近期也不會搬過去住，等過幾年那邊成熟了在過去住。 ——百步亭花園 聶小姐 武漢的客戶還是喜歡住在市區(qū)，覺得市區(qū)方便，沒有到覺得郊區(qū)清凈，主動郊區(qū)化的階段，房價也是沿著市區(qū)向郊區(qū)，價格逐步降低的，有錢人都是在市區(qū)買房的。 ? 郊區(qū)物業(yè)價值體現(xiàn)尚待時間 區(qū)域規(guī)劃 區(qū)域現(xiàn)狀 區(qū)域價值即為項目價值，項目應(yīng)充分 利用區(qū)域的新城規(guī)劃，順應(yīng)方向，充分挖掘 區(qū)域的價值對于項目后期有利好影響，但對于項目中前期而言，這些價值只能作為營銷噱頭， 短期內(nèi)可兌現(xiàn)價值有限，區(qū)域陌生現(xiàn)象難以改變，且區(qū)域內(nèi)所有項目都能享有區(qū)域價值 區(qū)域分析總結(jié) 68 本報告是嚴格保密的。 項目在盤龍城區(qū)域?qū)儆谌笠?guī)模項目之一， 具有規(guī)模優(yōu)勢 項目 規(guī)模 物業(yè)類型 平均價格（元） 銷售速度 F、陽光城 160畝 普通住宅 4300 4045 哥特帝景 163畝 3800 4550 鼎鑫 〃 摩卡小鎮(zhèn) 308畝 3800 3040 名流人和天地 810畝 4300 100110 領(lǐng)袖城 250畝 3800 6080 漢飛 〃 向上城 100畝 3800 剛開盤 恒大名都 570畝 4500 120130 08經(jīng)典 60畝 4000 4045 美景天成 210畝 4000 3040 巢 800畝（還剩200畝） 普通住宅 4500 5060 獨棟、聯(lián)排、疊拼 700013000 810 F天下 3160畝 純獨棟 13000 1020 中國院子 3500畝（含1000畝左右的山體和湖泊） 獨棟、聯(lián)排、疊拼 8000左右 2030 盤龍灣 870畝 獨棟聯(lián)排、雙拼 8000 23 區(qū)域內(nèi)大規(guī)模項目有名流人和天地、恒大名都、巢、中國院子、 F天下、盤龍灣。 恒大名都：盤龍城內(nèi)最高端樓盤，依靠其豪華展示、高性價比、自身品質(zhì)和品牌，實現(xiàn)火爆開盤和持續(xù)快銷，因在開盤前期對青山區(qū)定向宣傳，吸引了很多青山區(qū)改善性客戶 規(guī)模 占地面積 :570畝 產(chǎn)品形式 高層、聯(lián)排、疊拼 戶型 高層 2房（ 8090平）、 3房（ 100130平）、 4房 (144平 )，單價 6000左右，含 1500的裝修標(biāo)準(zhǔn)，聯(lián)排 200平，單價 80009000，以前開發(fā)商剩余的聯(lián)排總價約120萬，疊拼 140240平 客戶 漢口北市場的生意人、漢口市區(qū)、武昌青山區(qū)客戶，首臵客戶占到 70%，漢口北市場的客戶占到 10% 銷售狀況 10月 3日開盤，開盤當(dāng)日勁銷接近 3個億，至今共銷售 500余套房 價格 高層單價 6000元，含 1500元的裝修 配套 1萬平的商業(yè)街、會所面積 5200平 驅(qū)動力： 豪華展示 + 性價比（裝修、品質(zhì)） +品牌 超大廣場、氣派的大門 中心水景、酒店式的會所 72 本報告是嚴格保密的