【正文】 程進(jìn)度） 現(xiàn)在在哪里？ 起點(diǎn)能多高？ 未來(lái)怎樣走？ 整體開發(fā)順序 啟動(dòng)定位設(shè)想 啟動(dòng)配比及容積率建議 展示區(qū)位置及內(nèi)容建議 本次匯報(bào)核心結(jié)論構(gòu)成 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。但和周邊近郊區(qū)縣相比，國(guó)民生產(chǎn)總值及人均可支配收入仍處于中低水平。同時(shí) 2023年龍泉驛區(qū)的城市化率僅為%。 ?目前龍泉驛地區(qū)工業(yè)發(fā)展主要依靠經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)支撐。 兩心： 即指舊城的商業(yè)中心和新區(qū)的商務(wù)辦公中心 五片 龍泉鎮(zhèn)： 以商業(yè)服務(wù)、行政辦公、工業(yè)、文化娛樂、配套居住為等為一體的多功能綜合片區(qū) 大面： 以工業(yè)和科研教育為主要特色的片區(qū) 平安： 以文化娛樂、教育和中高檔居住為主 興龍： 以工業(yè)、中高檔居住、旅游配套服務(wù)和教育為主 柏合： 以工業(yè)為主。城市意向較強(qiáng)，但缺乏整體的規(guī)劃，布局較為凌亂。 ? 經(jīng)開區(qū) ：是龍泉驛工業(yè)發(fā)展的基地，一期開發(fā)已經(jīng)完成，以工業(yè)用地為主，相關(guān)配套設(shè)施嚴(yán)重缺乏，土地利用集約度不高。 東山國(guó)際：按照完整的城市體系構(gòu)筑，形成綜合性的新城。 龍泉驛是成都近郊區(qū)土地供應(yīng)的主要區(qū)域， 06年其土地成交量在各郊區(qū)中僅次于雙流，但成交價(jià)格水平較低 ? 2023年龍泉驛土地成交量達(dá)到 2480畝，位列成都市前列。 2023年度竣工面積比溫江、雙流、郫縣都高，銷售面積僅次于雙流，反映市場(chǎng)供需都是比較旺盛的； ? 但是投資額和銷售價(jià)格卻相較于其他區(qū)域偏低，說(shuō)明龍泉驛房地產(chǎn)開發(fā)的檔次相對(duì)較低，2023年商品房銷售均價(jià)僅為 2861元，甚至低于郫縣的 2868元。 ? 價(jià)格： 區(qū)域價(jià)格平臺(tái) 35003700元 /平方米左右 ? 產(chǎn)品類型： 主力戶型在 120140平之間的小高層、高層為主 ? 客戶構(gòu)成： 成都養(yǎng)老、投資客戶為主，龍泉本地客戶以及本省外地客戶 ? 代表項(xiàng)目： 東山國(guó)際新城、藍(lán)色勁力理想 ? 未來(lái)供應(yīng)： 東山國(guó)際新城開發(fā)主體已經(jīng)取得 719畝左右，截至目前消化大約 15萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)未來(lái)將有 70萬(wàn)平米左右的小高層 /高層產(chǎn)品推出；藍(lán)色勁力處于尾盤，基本無(wú)后續(xù)供應(yīng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 驛都大道片區(qū)意向：快速交通驅(qū)動(dòng)之下的成都郊區(qū)地產(chǎn)板塊，主要以成都市區(qū)客戶為主，供應(yīng)產(chǎn)品線豐富 ? 區(qū)域認(rèn)知： 依托于驛都大道城市快速交通干道，區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品線豐富，成為成都市區(qū)郊區(qū)化置業(yè)人群置業(yè)的區(qū)域。投資的比較少。外省來(lái)置業(yè)的小于 10%。 老城區(qū)主要在售樓盤狀況 項(xiàng)目名稱 東麓驛境 春秋名邸 錦上城 人和世家 基本 情況 總占地 400畝，容積率 ，總建筑面積 24萬(wàn)平米 占地 4萬(wàn)，總建筑面積 8萬(wàn)平米，容積率 2 項(xiàng)目位于龍泉驛區(qū)公園路 ,占地162畝，總建面 33萬(wàn)平米 占地 4萬(wàn)多平米 ，容積率 :，綠化率 :30% 產(chǎn)品 戶型 一期聯(lián)排（ 170200）多層 140平米占 70%， 170平米占 30%；第二期包括“ 17+1”的高層和多層 中小戶型為主， 30層左右；一居、二居、三居所占比例差不多，一居 45平米，二居 8090平米，三居106平米 高層 /小高層電梯公寓 多層和高層結(jié)合 ，高層 69140平米 。首期推出 262套，預(yù)計(jì)均價(jià) 3300 今年五月開盤 高層 69平米的已經(jīng)賣完了，而 103等戶型面積相對(duì)較大的還剩余大部分 ，多層 8 7平米的已經(jīng)全部賣完， 140只剩一套，180還剩兩套。獨(dú)棟共 26戶，聯(lián)排 159戶 洋房，面積有 23 260、 296和 299幾種 四棟 11+1的電梯小高層，戶型平層是 90120平米，頂樓躍層 130160平米；兩居是90平米，占總套數(shù)的 50％（總共 473套），三居 106120平米，占總套數(shù)的 50％ 價(jià)格 50007000左右 4100元 2480元 /平米 銷售狀況 銷售狀況一般，獨(dú)棟消化速度較慢 2023年年初開盤，洋房 260賣完了，套數(shù)比較少， 296套數(shù)也比較少。 客戶主要是陽(yáng)光城的占 30％，比如說(shuō)生意人，被征地的農(nóng)民（一般買 90平的小戶型）等等。 龍泉即將入市項(xiàng)目供應(yīng)分析：川師大項(xiàng)目已經(jīng)取得土地 151畝左右，未來(lái)產(chǎn)品供應(yīng)將以小高層和高層為主，預(yù)計(jì)供應(yīng)量在 30萬(wàn)平米左右 宗地編號(hào) 宗地位臵 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 綠地率 容積率 建筑高度 (米 ) 建筑密度 土地用途及年限 LP 202311 （ DM06） 位于大面街辦大面西路以東 ≤30% ≤60米 ≥30% 住宅兼容商業(yè) 住宅 70年 商業(yè) 40年 凈用地面積 竟買保證金 拍賣起叫價(jià) 成交價(jià) 成交金額 竟得人 備 注 （以實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)） 2070萬(wàn)元 68 萬(wàn)元 /畝 141 萬(wàn)元 /畝 四川師范大學(xué)科技開發(fā)總公司 /金堂縣現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 川師大現(xiàn)代花園已經(jīng)取得土地 畝，從規(guī)劃方案來(lái)看，產(chǎn)品將以小高層和高層為主，預(yù)計(jì)供應(yīng)量在 30萬(wàn)平米左右 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 陽(yáng)光城片區(qū) 老城片區(qū) 東山國(guó)際片區(qū) 龍泉驛 地緣型客戶 龍泉老城原住民 航天城產(chǎn)業(yè)人口 高校 /職校教師 經(jīng)開區(qū)產(chǎn)業(yè)人口 產(chǎn)業(yè)發(fā)展及資源集中帶來(lái)的置業(yè)需求： ?航天城： 1994年從達(dá)州遷來(lái)龍泉驛，共有職工 10萬(wàn)人，其中中高層管理人員接近 1萬(wàn)人。 ?高校： 四川大學(xué)東校區(qū)、四川財(cái)經(jīng)職業(yè)學(xué)院、四川音樂學(xué)院通俗音樂校區(qū)、四川大學(xué) 的成教院、成都大學(xué)、成都信息工程學(xué)院、四川科技職工大學(xué)等多所高校及職校 由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展及資源集中，龍泉驛區(qū)內(nèi)形成了四類鮮明的地緣性客戶 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 經(jīng)開區(qū)產(chǎn)業(yè)人口 ?大型企業(yè)（如川威集團(tuán)）普通員工 ?就職企業(yè)為龍泉傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，企業(yè)提供住房福利 ?居住在企業(yè)提供宿舍內(nèi)或自有住房中，形成固定的社會(huì)生活圈 ?經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般，購(gòu)買住房總價(jià) 3040萬(wàn)左右 ?改善型首次置業(yè)，集團(tuán)提供住房?jī)?yōu)惠，集中內(nèi)部團(tuán)購(gòu) 行為及生活特征 置業(yè)需求 ?總價(jià) ?交通便利 ?居住環(huán)境 ?置業(yè)要素排序： 總價(jià)、工作便利、不遠(yuǎn)離生活圈、居住環(huán)境（社區(qū)內(nèi)綠化、水系） ?產(chǎn)品形式： 實(shí)用 80平米兩居或緊湊 100平米三居室為主 地緣性客戶 ?位置偏向成都，環(huán)境好，未來(lái)價(jià)格一定較高 ?據(jù)工作地較遠(yuǎn)，需要有車 ?沒有配套，生活不方便 對(duì)本項(xiàng)目的看法 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?龍泉驛資源優(yōu)勢(shì)： 龍泉驛區(qū)是省級(jí)花果山風(fēng)景名勝區(qū)，自然環(huán)境優(yōu)越，曾舉辦的國(guó)際桃花節(jié)提升了區(qū)域的知名度。 城市東部蔓延人群 — 東部白領(lǐng) ?總價(jià) ?通勤便利 ?生活配套 ?青年、 30歲左右、事業(yè)起步期，在東門附近就業(yè) ?兩口之家，部分家庭有車，部分依賴公共交通 ?中上等收入， 有明顯的總價(jià)上限（約 4050萬(wàn)） ?婚齡初次置業(yè) ?支付能力差，父母資助首付款 ?置業(yè)要素排序： 總價(jià)、通勤便利、生活配套 ?產(chǎn)品形式： 舒適 90平米二居或舒適型 120平米三居 ?地塊位置距離成都更近，交通便利，但沒有公交通勤 ?周圍三圣花鄉(xiāng)，農(nóng)家樂比較有名 行為及生活特征 置業(yè)需求 對(duì)本項(xiàng)目的看法 成都城市客戶 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 綠帶家庭客戶 ?中年人、 3540歲、事業(yè)鼎盛期 ?從事高收入職業(yè)，成都中產(chǎn)階層 ?城市內(nèi)已有一套住房，或其它區(qū)域內(nèi)也有住房 ?經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，財(cái)富積累速度快，購(gòu)買住房總價(jià) 6080萬(wàn) ?支付能力強(qiáng)，改善投資型客戶，二次以上置業(yè) ?購(gòu)買住房作為個(gè)人改善居住、養(yǎng)老或投資 ?地塊位置較好，交通便利，升值前景看好 行為及生活特征 置業(yè)需求 ?產(chǎn)品舒適性 ?大盤良好的居住環(huán)境 ?交通便利 ?升值前景 ?置業(yè)要素排序： 舒適性（戶型、產(chǎn)品形式）、大盤良好的居住環(huán)境（社區(qū)內(nèi)綠化、水系）、交通便利、具有升值前景 ?產(chǎn)品形式： 舒適 120140平米三居室為主 對(duì)本項(xiàng)目的看法 成都城市客戶 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。成都良好的居住環(huán)境及戶籍綠卡是外來(lái)人口置業(yè)的原動(dòng)力。 綠卡養(yǎng)老客戶 ?中老年人， 4050歲左右，生活在 內(nèi)江、廣漢、達(dá)州、南充以及成渝高速沿線的三線城市內(nèi) ?青睞成都較好的居住環(huán)境養(yǎng)老 ?家庭人口較多，通常與兒女同住，一次置業(yè)全家可獲得成都戶口 ?支付能力有限，購(gòu)買住房總價(jià) 40萬(wàn)左右 位置偏向成都，環(huán)境好，未來(lái)價(jià)格一定較高 ?自然環(huán)境很好，農(nóng)家樂，適合養(yǎng)老 行為及生活特征 置業(yè)需求 ?置業(yè)要素排序： 總價(jià)、生活配套、居住環(huán)境 ?產(chǎn)品形式： 緊湊型 100平米三居 對(duì)本項(xiàng)目的看法 省內(nèi)外地客戶 ?總價(jià) ?生活配套 ?居住環(huán)境 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 為配合開發(fā)商加快工作進(jìn)度，本次匯報(bào)的主要內(nèi)容和思路主要圍繞啟動(dòng)位置和基本指標(biāo)來(lái)展開 ?項(xiàng)目所在區(qū)域（龍泉）的發(fā)展基礎(chǔ)和房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 ?龍泉未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)、潛在供應(yīng)和項(xiàng)目資源比較優(yōu)勢(shì)分析 ?成都中高端住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀及競(jìng)爭(zhēng)格局分析 ?成都中高端住宅產(chǎn)品分級(jí)及客戶細(xì)分分析 ?基于客戶需求針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)競(jìng)爭(zhēng)力分析 ?成都整體市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析 ?類比標(biāo)桿案例發(fā)展歷程分析 ?項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程約束條件分析（取地順序、核心資源分布、工程進(jìn)度） 現(xiàn)在在哪里？ 起點(diǎn)能多高？ 未來(lái)怎樣走？ 整體開發(fā)順序 啟動(dòng)定位設(shè)想 啟動(dòng)配比及容積率建議 展示區(qū)位置及內(nèi)容建議 本次匯報(bào)核心結(jié)論構(gòu)成 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?2023年人均 GDP超過(guò) 3000美元。 2023年全年外地人購(gòu)買，占成都市五城區(qū)商品住宅銷售面積的 %。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 依托城市快速交通干道以及良好自然環(huán)境形成的新興城市生態(tài)住區(qū) 中高端住宅板塊分析 —— 光華大道沿線 ?區(qū)域認(rèn)知： 依托光華大道以及溫江良好的自然生態(tài)環(huán)境形成的新興城市生態(tài)居住區(qū)，目前開發(fā)強(qiáng)度正在逐漸走高，平均容積率 。 ?代表項(xiàng)目： 仁和春天大道 、 萬(wàn)科 占地 108畝，總戶數(shù)６００戶，容積率 ，綠化率 50% 項(xiàng)目位于光華大道臨近溫江城區(qū) 1公里處，距光華大道垂直距離約 200米，項(xiàng)目占地 100余畝由 11層、 18層、2024層電梯洋房 。容積率 :，綠化率 :%。 依托良好的區(qū)域位置、便利的交通條件、成熟的城市配套形成的傳統(tǒng)住區(qū) 中高端住宅板塊分析 —— 城市成熟住區(qū) ?區(qū)域認(rèn)知： 位于二環(huán)三環(huán)之間，依托良好的區(qū)域位置、便利的交通條件、完善的城市配套形成的傳統(tǒng)住區(qū)。整體上成都本地人居多。 君悅金沙、華潤(rùn)翡翠城 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。成都客戶占到 60％～ 70％。 客戶描述： 大都是 四川二線城市 的人買的，占 70％。 城市成熟住區(qū)典型項(xiàng)目 —— 中大 〃 君悅金沙 項(xiàng)目基礎(chǔ)信息 占地面積 ㎡ 建筑面積 40萬(wàn)㎡ 容積率 開盤日期 1期 06年 4月份開盤， 2期 07年 6月份開盤 風(fēng)格 現(xiàn)代 產(chǎn)品類型 高層、小高層 套數(shù) 2023 面積 主力戶型 120130的三居 項(xiàng)目銷售信息 產(chǎn)品類型 成交均價(jià)（元 /平米） 總價(jià)（萬(wàn)元） 銷售速度（套 /月） 一期 4500 40 50 二期 4900 50 80 項(xiàng)目賣點(diǎn)：成熟區(qū)域、性價(jià)比 項(xiàng)目問題：開發(fā)商開發(fā)節(jié)奏推進(jìn)較慢 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 以 中年人居多 ，上有老下有小，還是喜歡靠近城內(nèi)的醫(yī)院和學(xué)校。 面積 170300 項(xiàng)目銷售信息 產(chǎn)品類型 成交均價(jià)（元 /平米） 總價(jià)（萬(wàn)元） 銷售速度（套 /月） 高層 5500 50100 50 電梯洋房 8000 100200 46 疊拼 12023 150320 7 項(xiàng)目核心賣點(diǎn)：自然環(huán)境、開發(fā)商品牌 、成熟區(qū)域 項(xiàng)目問題：沙河對(duì)面有鐵路經(jīng)過(guò) 、親水性不佳 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 位于成都市東大街東延線與川師大北街交匯處，南加州風(fēng)情國(guó)際化社區(qū)。容積率，綠化率 40％，總戶數(shù)約3000戶?？倯魯?shù) 848戶，容積率 5. 產(chǎn)品 戶型 4+1洋房， 7層帶電梯的多層， 1 1 33層的電梯洋房 ，主力戶型 140平三居。 銷售狀況 第一次開盤當(dāng)天賣完，第二次開盤全是套三，120～ 200多平，賣完 70％ 一期一批次 9月 30日開盤，房源 6天銷售告罄， 一、二、三期售磬，四期尚在累客階段 平均每月 90套。成都人大都是 3次臵業(yè)，改善型