【正文】 其他5 5 . 1 %市區(qū)4 4 . 9 %市區(qū)社零比重接近權(quán)全市一半，且增速快 消費潛力 30 城市消費實質(zhì)：消費增加主要依靠內(nèi)生增長，旅游收入有限 2 7 . 13 5 . 439010203040502023 年 2023 年 2023 年安陽旅游收入 3 5 6 . 1 3 6 0 . 5 3 5 9 . 601122243364482023 年 2023 年 2023 年安陽旅游人均消費額 現(xiàn)階段安陽旅游收入對社零增長影響很小，我們預測未來會有所改善。 “安陽這幾年的消費力提升較快，人們愿意購買上檔次的家具用品。 ” —— 某品牌服飾經(jīng)營商 “ 安陽沒有什么可以買的 ， 通常會去鄭州購物 。 說明： 預測 1和預測 2是在全市消費總額增長基礎(chǔ)上，以市區(qū)消費總額比重 45%不變而得。 城市發(fā)展研究 34 城市背景 城市坐標 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 消費潛力 城市經(jīng)濟 Q1： 10萬㎡體量商業(yè)在安陽能否存活？ —— 市場潛力研判 市場潛力研判 城市背景 城市坐標 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 消費潛力 商業(yè)發(fā)展 35 安陽商業(yè)還處于初級發(fā)展階段，面臨提升轉(zhuǎn)變之機 ? 安陽人均 GDP接近 900美元，但相應的商業(yè)設(shè)施卻未滿足需求，高端消費外溢，商業(yè)處于提升轉(zhuǎn)變階段 集市 沿街商業(yè) 大型綜合超市 專業(yè)店 倉儲式購物中心 便利店 都市 MALL 郊區(qū) MALL 百貨商店 批發(fā)市場 $500以下 $500~1000 $1000~3000 $3000~5000 $5000~7000 $7000~10000 $10000以上 生存需求 價格 品質(zhì) 傳統(tǒng)形態(tài) 階段 業(yè)態(tài)豐富階段 業(yè)態(tài)替代 階段 ?隨傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)不斷豐富，市場開始細分出服務(wù)于不同人群、經(jīng)營不同門類的專業(yè)市場， 并帶動其上下游產(chǎn)業(yè)鏈得以共同發(fā)展 ?伴隨生活資料相對過剩，各種商業(yè)業(yè)態(tài)在城市中心混雜聚集，車水馬龍、景象繁華，形成人們共同認知的生活服務(wù)和商貿(mào)交易聚集區(qū) 形成條件 形成過程 ?隨市場不斷細分，尋找空隙日益艱難，這時出現(xiàn)在一定輻射范圍內(nèi)經(jīng)營相同門類、且檔次有重合的不同商圈，相互分流客戶，產(chǎn)生替代性競爭 ?市場需求多元化，主流產(chǎn)品面臨激烈競爭 ?商業(yè)業(yè)態(tài)細分完全，總量飽和 階段特征 ?剛剛走出農(nóng)業(yè)社會的自給自足，商貿(mào)交易信息不充分 ?城市原始商脈的發(fā)展和延續(xù)，民間自發(fā)形成，具備相對集中的商業(yè)設(shè)施和綜合性的商業(yè)業(yè)態(tài)，承擔城市商品流通中心的基本功能 ?相互具有替代性的不同商圈以整體規(guī)模、經(jīng)營檔次、價格 或服務(wù) 的相對優(yōu)勢，通過更好滿足消費者需求而搶占市場份額 ?市場信息和市場機會被充分關(guān)注，商家有比較明確的市場目標，經(jīng)營同類商品的商家群體匯聚在一起形成行業(yè)整體競爭力 文化、情感需求 便利 敏感因素 人均 GDP 出現(xiàn)業(yè)態(tài) 目前深圳 目前安陽 商業(yè)發(fā)展研判 36 安陽目前人均商業(yè)面積為 ㎡，未來 5年內(nèi)將逼近 1㎡，發(fā)展空間大，商業(yè)“馬太效應”仍將繼續(xù) 項目 零售 專業(yè)市場 合計 面積 比例 54% 46% 面積 約 60萬 約 50萬 110萬 比例 55% 45% 目前 未來 5年 專業(yè)市場比例高反映出安陽的 區(qū)域流通中心地位 。 商業(yè)空間 安陽人均商業(yè)面積與其他城市對比 人均商業(yè)面積 安陽 遵義 青島 深圳 合肥 上海 香港 紐約 安陽2023年 37 根據(jù)世聯(lián)對全國三四線城市的監(jiān)控，綜合性一站式購物消費中心的出現(xiàn)是商業(yè)發(fā)展的必然 商業(yè)發(fā)展?jié)摿ψ鴺? 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 人均 GDP 常州柳州南陽鶴壁安陽邯鄲0202340006000800010000120231400016000180000 5000 10000 15000 20230 25000常州 萊蒙都會 58萬平米 、 2023年啟動 大型商業(yè)綜合體 柳州 谷埠街國際商城 14萬平米 、 已開業(yè) 大型商業(yè)綜合體 鶴壁 正陽商業(yè)廣場，新區(qū) 12萬平米 、 年底開業(yè) 大型商業(yè)購物廣場 南陽 鴻德購物公園 10萬平米 、 在建 一站式大型購物中心 邯鄲 新世紀商業(yè)廣場 20萬平米 、 在營業(yè) 綜合性商業(yè)購物中心 案例選取標準 —— ?國內(nèi)三四線城市 ?消費水平接近 案例關(guān)注點 —— ?出現(xiàn)的商業(yè)形式、功能、體量、出現(xiàn)的時機。 購物消費 商品經(jīng)濟的載體 丹尼斯為代表 復合消費 （ 多功能 ） 體驗經(jīng)濟的載體 本項目 ？ 功能定位 商業(yè)趨勢 40 借鑒東南亞 Mall的發(fā)展經(jīng)驗，安陽發(fā)展Mall有巨大的空間 ?鑒于我國很多城市的人均收入已經(jīng)接近或超過東南亞的部分城市，而且東南亞各國大型購物中心發(fā)展的直接原因除了零售業(yè)自身需求迫切外，更具有市鎮(zhèn)發(fā)展及休閑觀光等一一，非常值得國內(nèi)企業(yè)學習和借鑒。 人口（萬人） 人均 GDP（美元） Mall數(shù)量 平均每個Mall輻射的人口（萬人） 代表性的 Mall 曼谷 800 3220 25 32 50萬平方米的西康廣場（ Seacon Square）是亞洲最大的 Mall，也是世界排行第五大購物中心。 集中式商業(yè)對街區(qū)拉動作用明顯 ， 無形中起到 “ 主力店 ” 的作用 ，但僅提供單一購物消費 ， 同質(zhì)化嚴重 ， 復合消費亟待出現(xiàn) 。建立強大的銷售隊伍 招商風險 先招商再規(guī)劃，充分考慮商家的要求；建立專 業(yè)的招商隊伍 經(jīng)營風險 與競爭對手實現(xiàn)錯位經(jīng)營，外聘經(jīng)營管理公司， 準備市場培育期，分期開業(yè)。 ?現(xiàn)在的核心商圈出現(xiàn)了丹尼斯、衛(wèi)東、海鑫為首的“三足鼎立”局面，尤以文峰中路丹尼斯周邊發(fā)展勢頭最為迅猛。 ?主城區(qū)人口：約 80萬。 ?未來安陽城市的空間結(jié)構(gòu)將呈現(xiàn)“一區(qū)三片”的格局。其中， 中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃用地面積 公里，是集金融中心、購物中心、商務(wù)辦公中心、商業(yè)街區(qū)等功能為一體的新型城市空間。 ?政務(wù)新區(qū)的商業(yè)在形成和成熟過程中 ， 老城區(qū)的核心商圈的商業(yè)不會發(fā)生削弱 ，更多是互補 。 江蘇大廈 、 國際商會大廈 、諾德等高級寫字樓也相繼落成 1980s后 1993年 1995年 1996年 1997年 1998年 19992023年 2023年以來 進入成熟期 商業(yè)項目開發(fā) 居住項目開發(fā) 辦公項目開發(fā) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 開始啟動 規(guī)劃 COCOPARK， 怡景中心城等進入營運 ，晶島國際廣場即將開業(yè) COCO PARK，怡景中心城等進入營運期，晶島國際廣場年底開業(yè) 商圈演變案例 55 鄭東新區(qū)的發(fā)展經(jīng)過 10年才初見規(guī)模，商業(yè)氛圍開始培育 2023年 建設(shè)期 新區(qū)按照規(guī)劃啟動，基礎(chǔ)設(shè)施也同步進行 住宅進行大規(guī)模開發(fā)，配套商業(yè)開發(fā) 19982023年 2023年 鄭東新區(qū)發(fā)展歷程 規(guī)劃期 規(guī)劃開始 新區(qū)商務(wù)和商業(yè)投資起步 快速發(fā)展期 2023年以來 ?鄭州中心城區(qū)規(guī)模偏小，拓展空間受到制約，與省會城市的地位和建設(shè)全國區(qū)域性中心城市的目標遠不相適應，因而1998年，鄭州市明確提出城市向東擴展，尋求新的發(fā)展空間。這邊的人都是這樣的。 住房規(guī)劃 項目距安鋼中心 5km，車行時間 15分鐘 安陽尚未出臺商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，商業(yè)發(fā)展仍是自發(fā)，關(guān)鍵是消費力即人口。所以，可以說，消費者普遍認為文峰中路目前和未來都將是安陽最繁華的商業(yè)帶。 核心商圈競爭取勝關(guān)鍵因素 —— 商業(yè)體量無出其右 ?老城區(qū)改造、周邊商業(yè)設(shè)施的啟動將進一步提升現(xiàn)有的物業(yè)水平和經(jīng)營水平，核心商圈能夠繼續(xù)保持優(yōu)勢。 60 住宅板塊化格局已逐漸形成，鐵西開發(fā)量最大，東區(qū)購房者消費力最高 住宅開發(fā)關(guān)鍵詞 —— ?五大板塊 ?銷售均價： 1887元 /平 ?制高點：東區(qū)，環(huán)境好，但氛圍尚未形成 ?多層為主 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 19 20 21 22 17 18 洹北板塊 鐵西板塊 開發(fā)區(qū)板塊 東區(qū) 板塊 中心板塊 住宅開發(fā) 61 核心商圈商業(yè)開發(fā)極少，尤其是銷售型，導致價格奇高；相對老城后續(xù)改造，本項目具有先發(fā)優(yōu)勢 項目 性質(zhì) 項目進展 銷售狀況 博地苑 底商 挖地基，買圖紙，登記階段 鋪位較大 140200，一層 ，二層 9800 巴黎時代廣場 集中商業(yè) 在建設(shè) 只租不銷售，租金最高 140元 /平米 /月 紅旗大廈 底商 計劃 待回訪 金豪 * 底商 銷售完畢 單價最高 ，總價 200400萬 大華 5 4 3 2 1 1 2 3 4 5 商業(yè)開發(fā) 62 擬建設(shè)重要項目：深國投沃爾瑪項目蟄伏兩年，表現(xiàn)出商家的信心不足 ?深國投沃爾瑪 05年進入安陽，以極其優(yōu)惠的地價 128萬進入安陽消費者雖充滿期待，但動作十分緩慢。 商業(yè)物業(yè)開發(fā) 63 市場傳聞擬建設(shè)重要項目：丹尼斯蠢蠢欲動，兩大項目如果啟動，需要審慎關(guān)注 ?除聶村項目，傳聞丹尼斯欲在發(fā)貞元廣場附近開發(fā)大型商業(yè)項目。 簡評： 丹尼斯兩大項目如果布局成功 ， 將會最大分流消費力最強的鐵西 、 新區(qū)居民 ， 進而改變安陽商業(yè)格局 。 區(qū)域?qū)用嫜芯? 65 商業(yè)市場格局處于單中心階段，只有一個核心商圈，周邊商業(yè)以專業(yè)市場為主 ?安陽城區(qū)建成面積 95平方公里，但目前只有一個真正意義上的商業(yè)核心。 ?安鋼生活區(qū)：為服務(wù)安鋼職工的日常便民消費，檔次較低，尚未形成區(qū)域商業(yè)中心。 ?解放大道 、 彰德路 、 人民大道 、 紅旗路等分布了約 ， 其中街鋪規(guī)模接近 50%。 ?通過大量訪談我們發(fā)現(xiàn) ， 核心區(qū)商圈是 輻射全市及周邊縣鎮(zhèn)的城市級商業(yè)中心 ， 已經(jīng)成為安陽市民購物的第一和唯一選擇 ， 對全市有著極強的吸引力和輻射力 。 ?街鋪：專賣店單店日平均最高營業(yè)額為 3000元 ， 以 2023為基準 ，取核心商圈 880家店鋪測算 ， 年零售額 。 商業(yè)發(fā)展研判 71 核心商圈內(nèi)的競爭實質(zhì)：延續(xù)原有商脈，重新構(gòu)建商業(yè)分工體系 彰德路 文 峰 北 街 文 峰 南 街 解 放 路 唐子巷 海鑫 丹尼斯 文峰塔 中山街 北大街 紅旗路 衛(wèi)東 鐘樓 項目地塊 甜水井街 大院街 核心商圈內(nèi)競爭實質(zhì) —— 競爭 共生 分工 核心商圈商業(yè)格局演變 72 丹尼斯一枝獨秀，占據(jù)了安陽商業(yè)的霸主地位，是安陽新式商業(yè)的代表 7 7 . 6 %8 . 0 %7 . 2 %5 . 6 % 1 . 6 %丹尼斯 華聯(lián) 衛(wèi)東購物廣場 海鑫購物廣場 美麗華購物廣場安陽消費者最喜歡的購物場所 7929428710100200300400500美麗華 海鑫 丹尼斯 衛(wèi)東%%%%%提袋率 女性比美麗華 海鑫 丹尼斯 衛(wèi)東人流進入情況（人 /5min） 提袋率和女性比 “人氣龍頭” 丹尼斯以 %超出其他商場 ?在調(diào)查中， %的消費者最喜歡去丹尼斯購物。主要消費人群集中在文峰區(qū)、北關(guān)區(qū)和鐵西區(qū)，約占全部消費人群 74%。 競爭分析 核心商圈主力店 74 丹尼斯開業(yè) 5年，引領(lǐng)了安陽商業(yè)的階段性升級 ?開業(yè)時間： 2023年初 ?規(guī)模： 營業(yè)面積 ㎡，西側(cè)有 130個停車位 ?經(jīng)營業(yè)態(tài)： 百貨 +超市 ?經(jīng)營檔次： 中檔品牌經(jīng)營 ?經(jīng)營方式： 百貨統(tǒng)一管理，超市自主經(jīng)營 ?裝修設(shè)施： 外立面為明清建筑風格，內(nèi)為現(xiàn)代時尚裝修。 ?從業(yè)種看 ， 服裝 、 鞋類等購物型的業(yè)種是主力 、餐飲等體驗型業(yè)種