【正文】 四季常綠的花園和一個(gè)龐大的三層室內(nèi)停車場(chǎng)。 31 案例（ 2/3） —— 北京東方廣場(chǎng) 各功能客戶構(gòu)成 東方新天地 由于其規(guī)模，定位為中高檔購(gòu)物中心，商品檔次涵蓋高檔至中高檔。 33 北京東方君悅大酒店： 531套 plex Building WORLDUNION 34 “東方豪庭公寓”共有四幢住宅大廈，包括“尊萃豪庭”、“君匯豪庭”、“金悅豪庭”、“匯賢豪庭”。 35 商場(chǎng)共分為五個(gè)獨(dú)立而又統(tǒng)一的購(gòu)物區(qū)，它們分別名為“繽紛新天地”、“都市新天地”、“庭苑新天地”、“寰宇新天地”和“活力新天地”。 ? 體驗(yàn)特色： 這里有兩家專供人們“看”的特色店，一家是歐洲汽車商的汽車專賣店，還有一家是日本著名電器公司的電器專賣店。 ? 教育 ：第三層部分租給 EMBA作為教室 37 主題經(jīng)營(yíng)是“東方新天地”的一大特色。 內(nèi)因： ?利用高檔次的寫字樓和引入五星級(jí)酒店帶動(dòng)整體形象； ?商業(yè)依靠巨大的規(guī)模取勝，寫字樓通過(guò)對(duì)客戶的嚴(yán)格控制而樹(shù)立形象； ?寫字樓為酒店和公寓帶來(lái)高素質(zhì)的客源，而其為寫字樓形成良好配套； ?投資商強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力保證大型商業(yè) 35年的經(jīng)營(yíng)困難期； ?利用其較長(zhǎng)臨街面，各部分功能設(shè)置獨(dú)立的入口和廣場(chǎng)，以減低相互影響。 42 案例（ 3/3） —— 北京華貿(mào)中心 國(guó)際商業(yè)區(qū) 總體規(guī)劃面積 20萬(wàn)平米，多處商業(yè)設(shè)施有機(jī)分布于百萬(wàn)平米建筑集群里。 五星級(jí)酒店 引進(jìn)萬(wàn)豪酒店集團(tuán)下屬兩大頂級(jí)品牌 超豪華酒店里茲 展示中心 電力科技展示中心是國(guó)家級(jí)的電力科普教育基地。 內(nèi)因： ?超大規(guī)模，形成建筑集群效應(yīng)，成為名符其實(shí)的“城中城”； ?利用高檔次的寫字樓和引入豪華五星級(jí)酒店帶動(dòng)整體形象； ?各功能物業(yè)均以完善的服務(wù)體系為先導(dǎo)； ?體育中心、展示中心提升社會(huì)形象。 寫字樓部分平面圖 53 案例（ 1/2） —— 廣州中信廣場(chǎng) 公寓部分 中信廣場(chǎng)公寓樓位于中信廣場(chǎng)寫字樓的左右兩翼，由兩幢 38層的大樓組成，總建筑面積達(dá) 69054平方米。一層經(jīng)營(yíng)世界品牌精品，二層以流行、時(shí)尚的品牌為主。 物業(yè)高度： 384米 土地面積： 18,734平方米 地庫(kù)車位：兩層共 900個(gè)車位 物業(yè)管理：深圳熊谷物業(yè)管理有限公司 管理顧問(wèn)：梁振英測(cè)量師行 建成日期： 1996年 57 案例（ 2/2） —— 深圳信興廣場(chǎng) 69層甲級(jí)寫字樓 (單位面積由 127平方米起，全層共 2,161平方米 ) 34部進(jìn)口 三菱 升降機(jī)及 2部運(yùn)貨升降機(jī) 樓高 33層，提供 332個(gè)豪華服務(wù)公寓單位，面積由 68200平方米 實(shí)用率約 80% 每個(gè)單位均配備全套豪華家俬及電器 6部進(jìn)口 三菱 客用升降機(jī) 樓高五層，提供達(dá) 22,013平方米的商鋪面積 3部觀光升降機(jī)及 10部扶手電梯，方便游人穿梭各層 名店云集如 MaxMara、 Escada、 Bally、 HugoBoss、 Episode等 寫字樓 公寓 商場(chǎng) 58 案例（ 2/2） —— 深圳信興廣場(chǎng) 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素 外因： ?優(yōu)越的地理位置，深圳金融商務(wù)區(qū)中心； ?金融業(yè)駐商形成產(chǎn)業(yè)的支撐。 由一個(gè)五星級(jí)酒店、擁有 472間豪華公寓、國(guó)際水準(zhǔn)的辦公大樓、25000平方米世界知名品牌的購(gòu)物商場(chǎng)、以及其它各種設(shè)施組成。酒店內(nèi)有上海最大的、最高檔國(guó)際化健康中心，并與公寓共享。 案例 —— 上海商城 67 最高檔的店鋪、劇院、 7個(gè)不同國(guó)家風(fēng)格的餐廳 68 案例 —— 上海商城 項(xiàng)目特色 一、建筑特色 追求空間含蘊(yùn)，體現(xiàn)中西交融 2. 外墻不加粉刷，保持水泥本色，呈現(xiàn)光澤 3. 庭院四周設(shè)置一組組商店和中西并蓄的餐廳 4. 庭院和大廳：從庭院登上自動(dòng)扶梯或樓梯，可直達(dá)寬敞的大廳。 69 案例 —— 上海商城 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素 外因： ? 處在 CBD區(qū)邊緣，以五星級(jí)酒店、頂級(jí)商場(chǎng)及高檔娛樂(lè)中心使綜合體在南京西路上形成地標(biāo)和中心化區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿Γ? ? 區(qū)域內(nèi)已形成酒店經(jīng)濟(jì)和會(huì)展經(jīng)濟(jì)的氛圍。 華潤(rùn)中心項(xiàng)目分北、中、南三個(gè)部分，涵蓋了不同功能特點(diǎn)的寫字樓、購(gòu)物及娛樂(lè)中心、五星級(jí)酒店以及服務(wù)式公寓。 ? 50%的國(guó)際一線品牌 。 2023年 10月開(kāi)工，約在 2023年底、 2023年初竣工開(kāi)業(yè)。 80 案例（ 2/2） —— 日本福岡博多運(yùn)河城 建造地點(diǎn)： 日本福岡博多站一帶，是西日本地區(qū)的交通中心和樞紐站 交通： 距地鐵站「中洲川端」徒步約十分鐘 占地面積： ㎡ 建筑面積 :222,960㎡ 設(shè)計(jì)： The Jerde partner Ship； 竣工時(shí)間： 1996年 NoImag e81 案例（ 2/2） —— 日本福岡博多運(yùn)河城 運(yùn)河城市中心包括 2個(gè)飯店、 1個(gè)大型購(gòu)物娛樂(lè)場(chǎng)所和 1棟辦公樓。 包羅萬(wàn)象，其樂(lè)無(wú)窮。 83 案例（ 2/2） —— 日本福岡博多運(yùn)河城 設(shè)計(jì)思路 —— 觀光與商業(yè)結(jié)合 建筑師把為人創(chuàng)造空間放在第一位 ,其次才是商業(yè) 1）將三個(gè)原有步行街區(qū)結(jié)合成為一個(gè)更大的統(tǒng)一體中，在室內(nèi)創(chuàng)造室外化的互通內(nèi)街。 84 案例（ 2/2） —— 日本福岡博多運(yùn)河城 植物溝通了上下層之間的聯(lián)系 異國(guó)情調(diào)購(gòu)物廊 傳統(tǒng)風(fēng)格的購(gòu)物廊 星星庭院之二 太陽(yáng)廣場(chǎng)是現(xiàn)場(chǎng)表演的場(chǎng)所 星星庭院之一 月亮街 月亮街夜景 85 案例（ 2/2） —— 日本福岡博多運(yùn)河城 經(jīng)營(yíng)管理 —— 專業(yè)團(tuán)隊(duì)和完善計(jì)劃 專業(yè)團(tuán)隊(duì)： 開(kāi)發(fā)商和建筑師組織了陣容龐大的設(shè)計(jì)組 ,包括景園、環(huán)境、水體、燈光設(shè)計(jì)部門。 86 案例（ 2/2） —— 日本福岡博多運(yùn)河城 市場(chǎng)反饋：前八個(gè)月 ,游客人數(shù)達(dá)到 1200萬(wàn)人 87 案例（ 2/2） —— 日本福岡博多運(yùn)河城 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素 外因： ?優(yōu)越的地理位置； ?良好的交通可達(dá)性。 96 面臨的機(jī)會(huì)與困惑 97 選取模式一發(fā)展面臨的困惑與機(jī)會(huì) 困惑一：寫字樓、酒店市場(chǎng)需求增長(zhǎng)，但供應(yīng)量偏大，競(jìng)爭(zhēng)激烈； 困惑二：區(qū)域多數(shù)物業(yè)租賃情況較好，但銷售量受限制。只有寫字樓有大鵬國(guó)際超高層項(xiàng)目。 ?環(huán)市東的核心是什么？ 中旅項(xiàng)目需要強(qiáng)化這種氣質(zhì) 103 區(qū)域未來(lái) 城市復(fù)興。 ?在形象核心圈和商業(yè)核心圈之外？ 中旅項(xiàng)目必須設(shè)法使自己 “ 中心化 ” 競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略： 如何打破位置局限，在競(jìng)爭(zhēng)中突圍而出？ 須在發(fā)展模式上有所突破！綜合區(qū)域和地塊的特點(diǎn)，我們要融入一些新的元素，以突出城市的主題。 案名氣質(zhì)示意： NAGAOcenter 借中旅集團(tuán)綜合業(yè)務(wù)資源、借區(qū)域多元文化融合的氣質(zhì)資源，借項(xiàng)目“綜合體”這一本體資源，體現(xiàn)多元與多變、傳統(tǒng)與現(xiàn)代、中西文化的融合。 ? 多媒體表演的舞臺(tái)。 111 TIMES SQUARE 112 NAGAOCenter ? 來(lái)自于印度的海神傳說(shuō)，半身為人，半身為蛇。 ? 廣州 24小時(shí)不打烊的都市生活與時(shí)尚區(qū)；廣州第一個(gè)觀光性商業(yè)街區(qū)，不是最大的，但是最有特色的 ShoppingMall； 備選案名 ：東一時(shí)區(qū) 城市走廊 備選案名 113 生意、工作 西方、時(shí)尚的 中國(guó)的、傳統(tǒng)的 生活、娛樂(lè) 3 1 4 2 NAGAOCenter（ 融合文化） 示意 甲級(jí)辦公樓 人文 EMBA學(xué)校 游戲中心 日本 mega web （汽車文化） 高級(jí)音樂(lè)廳 茶文化區(qū) 吃在廣州 …… 雙年展 健康館 五星級(jí)酒店 共享空間 粵曲館 與 科技 觀光型購(gòu)物中心 酒店式公寓 互輝映 書(shū)店 CEO俱樂(lè)部 商務(wù)會(huì)所 酒吧 各國(guó)餐飲 114 備選案名： “ HOPSCA” （豪布斯卡） “ 新都市商業(yè)集合體 ” ? 全新的商業(yè)模式 Hotel+Office+Parking+Shopping+Convention+Apartment ? 城市綜合體 —— 效益最大化 —— 資源整合化 115 項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)發(fā)的不同階段， 定位應(yīng)有三個(gè)層次的深化 第一個(gè)階段 第二階段 最后階段 目前廣州、環(huán)市東沒(méi)有一個(gè)地方能夠?qū)⒉惋嫛蕵?lè)、購(gòu)物和旅游、文化等等全部集在一起。 這樣層層深化的定位，將使項(xiàng)目穿上時(shí)尚文化眩目的外衣，抓住人們的眼球，脫穎而出 116 購(gòu)買者分析 寫字樓 —— 銷定為本地大型企業(yè)、銀行及外地或外資公司在廣州的分公司（總部） 客戶劃分 交易方式 對(duì)價(jià)格的承受能力 對(duì)物業(yè)的核心要求 面積需求 對(duì)項(xiàng)目形象的影響 本地大型企業(yè) 自建、購(gòu)買或租賃 較高 形象 較大 提升 本地中小公司 購(gòu)買或租賃 不明顯 使用率、位置 較小 降低 外地公司分公司 租賃或購(gòu)買 不明顯 設(shè)施、服務(wù) 不明顯 無(wú) 外地公司辦事處 租賃 較低 不明顯 較小 降低 外資企業(yè)分公司（總部） 租賃或購(gòu)買 較高 形象、設(shè)施、服務(wù) 較大 提升 外資企業(yè)辦事處 租賃 較高 形象、設(shè)施、服務(wù) 較小 無(wú) 117 購(gòu)買者分析 公寓 客戶類型 交易方式 對(duì)價(jià)格的承受能力 對(duì)物業(yè)的核心要求 對(duì)項(xiàng)目形象的影響 高級(jí)白領(lǐng) 購(gòu)買或租賃 較高 服務(wù)、設(shè)施 提升 外籍人士 租賃或購(gòu)買 最高 服務(wù)、設(shè)施 提升 投資客 購(gòu)買 不明顯 有升值潛力 無(wú) 118 客戶定位 功能 核心客戶 重要客戶 寫字樓 本地大型企業(yè) 外資企業(yè)分公司（總部） 外地公司分公司 公寓 外藉人士 SOHO一族 寫字樓客戶 高級(jí)白領(lǐng) 投資客 酒店 商務(wù)人士 寫字樓客戶 旅游客 商場(chǎng) 寫字樓、公寓、酒店客戶 周邊中高收入階層 全市中高收入階層 119 功能分區(qū)及規(guī)劃指標(biāo)建議 120 規(guī)劃指標(biāo)及功能配比 總建筑面積約 34萬(wàn)㎡。 生活 標(biāo)志性 —— 娛樂(lè)型 BoxShopping/雕像 /超高層 高適應(yīng)性（彈性空間 /α — room） 超標(biāo)準(zhǔn)服務(wù) 室內(nèi)外共享空間 /風(fēng)格化建筑 智能化管理 完善的交通 /停車 /會(huì)議系統(tǒng) 高針對(duì)性（服務(wù)式公寓 /寫字樓） 娛樂(lè)型 Boxshopping 125 超高層 小高層 商業(yè) 服務(wù)式公寓 studio soho 個(gè)性空間 多層次園林 頂級(jí)寫字樓 商務(wù)會(huì)所 五星級(jí)酒店 休閑會(huì)所 大堂 共享空間 娛樂(lè)型購(gòu)物中心 Box Shopping 集中展示區(qū) 信息發(fā)布站 品牌櫥窗 主題推廣區(qū) 標(biāo)志性等候點(diǎn) TAXI直達(dá)大堂 與商業(yè)融合 產(chǎn)品解構(gòu) 我們的 “中心化” 舉措之一 商業(yè) 娛樂(lè)中心 建筑群 標(biāo)志性 借鑒地區(qū)性總部 丹佛（美國(guó)）的中心化舉措 愷撒大拇指 主軸線 新凱旋門 步行道 我們的“中心化” 舉措之二 ?有些功能是產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)回收的，有些功能僅為區(qū)別于其它的標(biāo)識(shí)。 130 德意志商業(yè)銀行總部 ，位于法蘭可福，總建筑面積 10萬(wàn)平米。每間辦公室也都采用自然通風(fēng)。 ? 商務(wù)中心：設(shè)立公務(wù)秘書(shū)間 ，翻譯服務(wù) ， 秘書(shū)服務(wù) ， 辦公系統(tǒng)自動(dòng)化服務(wù) 。同時(shí)公寓又是個(gè)性空間， soho場(chǎng)所。共 72種戶型組合的可