【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 均價(jià)（元 /㎡ ） 墨香山莊 三期 5400 東恒陽(yáng)光家園 三期 5700 雯錦雅苑 二期 5100 北苑之星 三期 4850 北城新風(fēng) 一期 尾盤(pán) 5000 壹城 一期 4000（集體土地） ? 區(qū)域內(nèi)未來(lái)供應(yīng)較小 從已知的數(shù)據(jù)看，目前區(qū)域內(nèi)在售的項(xiàng)目基本都接近尾盤(pán)，根據(jù)已知數(shù)據(jù)，區(qū)域未來(lái)的供應(yīng)量有 30萬(wàn)平方米，其中壹城占了 27萬(wàn)平方米左右。 表： 區(qū)域未來(lái)供應(yīng)量一覽表 樓盤(pán)名稱(chēng) 開(kāi)發(fā)商 未來(lái)供應(yīng)量（萬(wàn) ㎡ ） 墨香山莊 南京玄武城鎮(zhèn)綜合開(kāi)發(fā)有限公司 雯錦雅苑 南京金銀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 0 東恒陽(yáng)光家園 東恒集團(tuán)國(guó)貿(mào)建設(shè)股份有限公司 0 北苑之星 南京城開(kāi)集團(tuán) 2 北城新風(fēng) 南京金銀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 0 壹城 南京金橋城鎮(zhèn)綜合建設(shè)公司 月苑五村 南京新月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 0 總計(jì) （ 3） 需求特征分析 ? 90平米的二房和 101125 平米以下的小三房去化 速度較快 從市場(chǎng)去化情況來(lái)看， 90平方米 以下的二房和 101125平米以下的小三房較受消費(fèi)者的歡迎，去化速度較快；而由于其他房型如 136140平方米之間的三房以及躍層由于面積較大，去化速度相對(duì)緩慢一些，但是由于這兩種類(lèi)型的房源市場(chǎng)供應(yīng)量不大，所占比例較小，對(duì)整個(gè)區(qū)域來(lái)說(shuō)沒(méi)有太大的問(wèn)題。 ? 總價(jià)在 4266萬(wàn)之間的房源較受消費(fèi)者青睞 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研得知，目前區(qū)域內(nèi)需求量較大的是 4055萬(wàn)元總價(jià)的二房房源與 5665萬(wàn)元的三房房源，超過(guò) 70萬(wàn)元總價(jià)房源的市場(chǎng)需求較小。東恒陽(yáng)光嘉園的總價(jià)在 4656萬(wàn)之間的二房 以及 6070萬(wàn)之間的三房開(kāi)盤(pán)半個(gè)月去化就達(dá)到 90％左右。 ? 房?jī)r(jià)仍是考慮的主要因素 自 05年 5月新政以來(lái)，南京摟市受到較大的波動(dòng)，南京 主城區(qū)樓市成交量萎縮，銷(xiāo)售均價(jià)下滑。但是城北板塊摟市受到的影響則較小，主要原因?yàn)槌潜迸c其他板塊相比，沒(méi)有太大的泡沫，銷(xiāo)售均價(jià)一直是穩(wěn)重有升。 城北房?jī)r(jià)與主城區(qū)其他板塊房?jī)r(jià)的較大差距，目前仍然是導(dǎo)致這部分人城北購(gòu)房的主要因素。 ? 交通、配套、品質(zhì)以及居住環(huán)境是選擇首要標(biāo)準(zhǔn) 目前區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者在選擇樓盤(pán)的標(biāo)準(zhǔn)上，項(xiàng)目交通便利程度、配套是否完善、產(chǎn)品的品質(zhì)和社區(qū)的居住環(huán)境是否良好是最為首 要的幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。城北地鐵一號(hào)線(xiàn)的開(kāi)通， 拉近了城北與市中心的距離，使得城北摟市越來(lái)越具有優(yōu)勢(shì)。 （ 4）客戶(hù)群分析 地鐵一號(hào)線(xiàn)的開(kāi)通對(duì)城北樓市已經(jīng)產(chǎn)生了重大影響，從購(gòu)房者結(jié)構(gòu)上來(lái)說(shuō)，不再局限于特定的某一地區(qū)了，以前購(gòu)房城北樓盤(pán)的 80％ 90％都是區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)者，至地鐵開(kāi)通之后，消費(fèi)者結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，其他區(qū)域的消費(fèi)者比例逐漸上升。 根據(jù)調(diào)研，目前區(qū)域購(gòu)房客群主要由以下幾部分組成： 城北汽輪廠、電子、礦廠企業(yè)的工作人員； 城北地區(qū)買(mǎi)新?lián)Q舊的二次置業(yè)者； 城北地區(qū)拆遷置業(yè)人群； 部分其他區(qū)域購(gòu)房者； 在寧首次置業(yè)的年輕 人群； 部分江北來(lái)寧居住工作人群； 外地在寧做生意人群； 從該部分人群的特征來(lái)看，年齡多數(shù)在 2645歲之間，而且多數(shù)是二次置業(yè)的當(dāng)?shù)負(fù)Q房人群或外地生意人在寧置業(yè)人群，該部分人群收入并不高。 小結(jié)： （ 1）區(qū)域內(nèi) 多層、小高層在區(qū)域內(nèi)平分秋色 ；（ 2）區(qū)域內(nèi)未來(lái)供應(yīng)較??；（ 3） 90 平方米以下的二房以及 109136平方米左右的三房是區(qū)域內(nèi)的主力供應(yīng)；（ 4）房 價(jià)在 4266 萬(wàn)之間的房源較受消費(fèi)者青睞 。 三、本案產(chǎn)品策略建議 一）項(xiàng)目 SWOT分析 1．優(yōu)勢(shì)分析 ? 品牌效應(yīng)： 作為浙江美達(dá)的系列項(xiàng)目，有一定的市場(chǎng) 影響力； ? 規(guī)模效應(yīng)： 總建筑面積達(dá)到 10萬(wàn)平方米小區(qū)，本案具有較好的社區(qū)規(guī)模效應(yīng)。 2． 劣勢(shì)分析 ? 區(qū)域形象： 城北 給 人的印象“臟、亂、差”，區(qū)域形象較差； ? 交通優(yōu)勢(shì)： 周邊交通較為不便，附近公交站點(diǎn)地鐵等線(xiàn)路較多，出行不便； 3． 機(jī)會(huì)分析 ? 城北居住人口眾多，多數(shù)仍未換房，購(gòu)房需求量巨大； ? 區(qū)域市場(chǎng)中高擋物業(yè)空白，本案具有中高端市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的先機(jī)； ? 地鐵的開(kāi)通提高本案的區(qū)域價(jià)值，以及規(guī)劃道路的修建，使交通更為便捷； ? 城北化工企業(yè)的搬遷，使得區(qū)域內(nèi)環(huán)境得到進(jìn)一步的提升。 4． 威脅分析 ? 城北區(qū)域居住人群，相對(duì)收入水平不 高，消費(fèi)力有限； ? 周邊大量集體用地商品房的上市； ? 城北及泛城北區(qū)域樓盤(pán)對(duì)本案產(chǎn)生一定的競(jìng)爭(zhēng)威脅，宏觀市場(chǎng)環(huán)境的走勢(shì)； 二）整體社區(qū)構(gòu)想 社區(qū)，是人類(lèi)活動(dòng)中一個(gè)重要的單位，不同的社區(qū)具有文化和形態(tài)或精神的差異性，在物質(zhì)生活與精神生活空前發(fā)達(dá)的今天，人們對(duì)社區(qū)的需求日益多元化。 設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想 充分尊重自然的前提下整合自然，營(yíng)造有機(jī)的園區(qū)新自然； 生態(tài)的組織園區(qū)景觀設(shè)計(jì)，以創(chuàng)造一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的小區(qū) ； 對(duì)住宅定位的考慮，以樹(shù)立市場(chǎng)品牌為核心，引導(dǎo)生活很方向，兼顧市場(chǎng)化 ； 對(duì)商業(yè)的考慮，鑒于目前區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀，小 區(qū)商業(yè)以社區(qū)型商業(yè)服務(wù)為導(dǎo)向 ； 道路設(shè)計(jì)考慮人車(chē)分流。 三）市場(chǎng)定位 引領(lǐng)城北生活新方向 （ 1）開(kāi)啟城北新的生活方式 （ 2）力求成為最好 （ 3）打造高品質(zhì)的建筑 四）產(chǎn)品建議 1．整體規(guī)劃建議 本案小區(qū)規(guī)劃在功能上應(yīng)該是“可居、可 憩 、可賞”這“三維”空間的高度統(tǒng)一和有機(jī)搭配，這中間隱含了包括業(yè)主、管理者、開(kāi)發(fā)商與規(guī)劃設(shè)計(jì)者等方面的綜合因素，是一個(gè)整體的運(yùn)籌系統(tǒng)。 根據(jù)地塊條件及操作戰(zhàn)略思想，本案規(guī)劃小高層與多層分別構(gòu)成“ L”形組團(tuán)，以契合 A、 B兩套軸線(xiàn)系統(tǒng)，兩個(gè)“ L”型呈對(duì)角沿基地邊緣布置， 以形成極富張力的內(nèi)庭空間。整個(gè)小區(qū)住宅規(guī)劃 8棟 11+1層電梯小高層， 2棟 6+1 多 層， 另有沿街住宅低層為商鋪，規(guī)劃總戶(hù)數(shù) 608戶(hù)。 ? 為體現(xiàn)景觀資源的均好性，注重宅間綠地的共享性，同時(shí)具有中心景觀帶； ? 建筑以陣列方式排布，整齊和諧，同時(shí)也富有變化； ? 交通組織與人流動(dòng)線(xiàn)相對(duì)合理，基本滿(mǎn)足了人居生活需要； 建議：多考慮人性化