綠洲鑫苑項(xiàng)目定位報(bào)告(dic22)-前期定位-文庫(kù)吧資料
2024-08-21 09:14本頁(yè)面
【正文】 位如果也相似，則構(gòu)成最強(qiáng)烈的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。 3． 3． 2 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 房地產(chǎn)項(xiàng)目由于其位置的唯一性，使許多樓盤(pán)不具備真正的可比性，就客戶(hù)而言，其對(duì)一個(gè)樓盤(pán)的評(píng)價(jià)是地段、戶(hù)型、物業(yè)管理、公建配套、價(jià)格、綠化環(huán)境等要素的綜合評(píng)判，具有很大的不確定性企業(yè) ()大量 管理資料下載 13 和偶然性。 大盤(pán)的出現(xiàn)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)起著非常重要的作用，由于大規(guī)模社區(qū)擁有規(guī)模大、內(nèi)部生活配套成熟、開(kāi)發(fā)成本低等優(yōu)勢(shì)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有主導(dǎo)作用，使得 很多小項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售進(jìn)入舉步維艱的地步。 五是進(jìn)入大盤(pán)開(kāi)發(fā)時(shí)代 從漯河目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)小區(qū)開(kāi)發(fā)規(guī)模來(lái)說(shuō)，可以說(shuō)漯河地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入大盤(pán)時(shí)。 企業(yè) ()大量 管理資料下載 12 四是低價(jià)位房產(chǎn)項(xiàng)目沖擊市場(chǎng) 就漯河目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，雖然比較成熟、開(kāi)發(fā)規(guī)模比較大，但還處于低價(jià)位競(jìng)爭(zhēng)階段。而就漯河目前房地產(chǎn)市場(chǎng)而言可以說(shuō)開(kāi)發(fā)量大、消化量小，存在一定程度的供大于求。 三是城市小、人口少、客戶(hù)有限 房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售與城市的規(guī)模、發(fā)展、人口 有著極其密切的關(guān)系，規(guī)模大小直接影響著市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)和投放量，發(fā)展快慢決定著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程，人口多少影響著購(gòu)房消費(fèi)者的多少。據(jù)了解漯河每年有20 萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房投向市場(chǎng)，對(duì)于漯河這樣一個(gè)城市規(guī)模小、人口少的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)占有相當(dāng)市場(chǎng)份額；再加上對(duì)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用消費(fèi)者沒(méi)有任何條件限制，與普通的商品房完全一樣。除了一些正規(guī)的商品房開(kāi)發(fā)外，行政事業(yè)單位集資建房占有非常大份額，而且這些項(xiàng)目針對(duì)職工價(jià)格非常低，這樣使得 一些高收入行政單位職工購(gòu)房消費(fèi)無(wú)法進(jìn)入市場(chǎng)，從而影響了整個(gè)商品房市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)。每個(gè)方面都對(duì)該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售產(chǎn)生一定的影響，有些影響可以說(shuō)非常大。 銷(xiāo)售價(jià)格： 銷(xiāo)售價(jià)格目前還沒(méi)有出臺(tái) ，據(jù)了解整體均價(jià)可能會(huì)在 1300元 / m2 左右。目前還沒(méi)有進(jìn)入銷(xiāo)售階段，據(jù)了解 8 月低進(jìn)入正式銷(xiāo)售。 銀鴿新苑 項(xiàng)目概況： 位于黃河路與金山路交匯處，項(xiàng)目總占地 300 畝，總建筑面積 20 萬(wàn)多平方米，由多層、別墅組成。 主力戶(hù)型： 二室二廳： 85m2；三室二廳： 111 m 129 m2； 132 m2 、140 m2 ；四室二廳： 159 m2。居住區(qū)雙匯國(guó)際花園總占地企業(yè) ()大量 管理資料下載 10 1000 畝，總建筑面積 40 萬(wàn)多平方米，由多層、別墅、小高層、高層多種形態(tài)組成。 銷(xiāo)售價(jià)格： 1F： 1390元 / m 2F： 1390 元 / m 3F： 1390 元 / m4F： 1350 元 / m 5F： 970 元 / m2。 海河新區(qū) 項(xiàng)目概況： 位于海河路與黃山路交叉口東 50 米，總建筑面積 3 萬(wàn)多平方米，共有 5 棟多層組成，銷(xiāo)售形勢(shì)一般。 主力戶(hù)型： 二室二廳： 93m2；三室一廳： 124 m2；三室二廳： 133 m134 m 135 m 144 m2。 企業(yè) ()大量 管理資料下載 9 銷(xiāo)售價(jià)格： 1F： 996 元 / m 2F： 1060 元 / m 3F： 1060 元 / m 4F：980 元 / m 5F： 796 元 / m 6F： 816 元 / m2。 華東世紀(jì)新城 項(xiàng)目概況： 位于海河 路與嶗山路交叉口向北 100 米路，總建筑面積 4萬(wàn)平方米，共有 17 棟多層組成，分兩期開(kāi)發(fā)，銷(xiāo)售行使一般。 主力戶(hù)型： 二室二廳： 9 4m 96 m2；三室二廳： 118 m 122 m135m四室二廳： 160 m2。 文萃江南 項(xiàng)目概況： 項(xiàng)目位于柳江路西段（距 107 國(guó)道 50 米左右），總建筑開(kāi)發(fā)面積 26 萬(wàn)平方米，屬于經(jīng)濟(jì)適用房。 主力戶(hù)型： 二室二廳： 89 m 99 m2；三室二廳： 112 m 123 m137m2，四室二廳： 157 m2。 香榭里花園 項(xiàng)目概況： 位于煙場(chǎng)花園南（原軍分區(qū)），共有 18 棟多層組成，總建企業(yè) ()大量 管理資料下載 8 筑面積近 10 萬(wàn)平方米。 主力戶(hù)型： 二室二廳： 86 m2；三室二廳： 115 m 125 m 136 m138 m 140 m2，部分三室二廳戶(hù)型頂層退出露臺(tái)變?yōu)槎叶d。 二． 樓盤(pán)個(gè)案分析 東都銀座 低價(jià)位運(yùn)行 漯河的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然發(fā)展比較快、開(kāi)發(fā)量、社區(qū)規(guī)模都比較大，但是銷(xiāo)售價(jià)格還處于低價(jià)運(yùn)行狀態(tài)。 產(chǎn)品設(shè)計(jì)新穎 通過(guò)對(duì)一 些樓盤(pán)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)有很大的新穎性。這些不規(guī)范的開(kāi)發(fā)行為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)沖擊很大，尤其是正規(guī)商品房市場(chǎng)。另外規(guī)模大還體現(xiàn)在大盤(pán)大量的出現(xiàn)，據(jù)了解目前漯河規(guī)模在 300 畝以上的項(xiàng)目已經(jīng)出現(xiàn) 5— 6 個(gè)，如：松江新城、文萃江南、雙匯國(guó)際花園、銀鴿新苑、柳江新城、開(kāi)源森林山莊等。并且，居民開(kāi)始改變過(guò)去喜歡靠近商業(yè)區(qū)居住的習(xí)慣，而把崇尚自然生態(tài)，追求生活方便，作為選購(gòu)房屋的首要因素。 目前，擺在開(kāi)發(fā)商面前的是在商品住宅的開(kāi)發(fā)建設(shè)中，更要在住宅的內(nèi)部質(zhì)量、外部環(huán)境、配套設(shè)施和服務(wù)上下功夫。 企業(yè) ()大量 管理資料下載 5 第三章 樓市與競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 3． 1 樓市及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 3． 1． 1 宏觀(guān)方面 漯河作為一個(gè)地級(jí)市，國(guó)家批準(zhǔn)的內(nèi)陸特區(qū)，面臨市區(qū)規(guī)模小、人口少等問(wèn)題，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展卻非常快。該地塊并非是 一流的或長(zhǎng)期看好的居住區(qū)域。但企業(yè) ()大量 管理資料下載 4 就目前漯河市房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，成功開(kāi)發(fā)是“地段、價(jià)值（不
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