【文章內(nèi)容簡介】 PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價值，專業(yè)締造成功！ ? 四、鄭州專業(yè)市場投資發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢 ? ? 目前，鄭州商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)近乎于熱火朝天的現(xiàn)象，也表明鄭州地產(chǎn)已正式進入商業(yè)地產(chǎn)時代的時期已來臨。具體現(xiàn)象如下： ? 應(yīng)于市場的發(fā)展需求，專業(yè)型批發(fā)市場將成為投資者的首選對象，而更多的投資者則表示他們選擇投資批發(fā)市場的理由是看中未來發(fā)展趨勢及良好利潤空間。 ? 批發(fā)市場在近期也將成為搶灘鄭州市民投資的主流市場，實現(xiàn)了跨越式發(fā)展，且正逐漸成為房地產(chǎn)市場的主力物業(yè)類型之一。 ? 批發(fā)市場必將讓全國及鄭州本地各類投資者將眼光瞄向于東明路市場各大物業(yè)，而現(xiàn)有東明路市場則是經(jīng)營者為主體，他們主要是購買經(jīng)營權(quán)或?qū)嵤┳赓U權(quán)的方式進行經(jīng)營。 深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營銷策劃方案報告 第 27頁 YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價值，專業(yè)締造成功！ ? 五、鄭州廚具專業(yè)市場存在問題分析 ? ? 鑒于對市場調(diào)研的深刻，鄭州商業(yè)市場主要狀況浮出水面，而作為操作本案的目的性，需客觀與實際的操作于本案。主要核心狀況如下： ? 零售型物業(yè)的投資逐步轉(zhuǎn)向批發(fā)型物業(yè)的投資 ：因這類市場的投資已發(fā)展的時期，投資空間有限，投資形式也較為單一。促進著的投資市場的最大化是未來商業(yè)市場發(fā)展的趨勢。 ? 批發(fā)市場臟、凌、亂等形象依然存在 ：因這類市場在固有概念當(dāng)中均是這類形象，但由于市場的逐步完善性，促使這類物業(yè)必將得到改變。必將以優(yōu)化購物環(huán)境為背景從而提升市場形象力。 ? 批發(fā)市場單一功能制約它的有效發(fā)展 ： 在鄭州市場，批發(fā)市場依然是批發(fā)為主，主要看中“量”的產(chǎn)生，而對于購物環(huán)境及產(chǎn)品品質(zhì)上無太多的追求。同時，批發(fā)市場依然是純購物功能，無餐飲、休閑、娛樂、展示等功能的存在。 ? 客戶網(wǎng)絡(luò)單一化與市場區(qū)域化 ： 現(xiàn)有東明路各類批發(fā)市場，它們的主要輔射目標就是鄭州本地及周邊市場。對于客戶也是鎖定于這類區(qū)域的客戶為主，在層次上也偏低。 深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營銷策劃方案報告 第 28頁 YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價值，專業(yè)締造成功！ ? 經(jīng)營權(quán)購買狀況甚佳且無產(chǎn)權(quán)概念： ? 在現(xiàn)有的批發(fā)市場內(nèi)，既有產(chǎn)權(quán)式物業(yè)的銷售出現(xiàn)于市場，而更多的則是租賃市場與買斷經(jīng)營權(quán)市場存在。私營開發(fā)商開發(fā)物業(yè)多以產(chǎn)權(quán)式銷售方式面市于市場。 ? 對購買產(chǎn)權(quán)價格敏感且接受程度有待提高 ： ? 在這次調(diào)研過程中，東明路客戶對購買產(chǎn)權(quán)的方式存在著多方面的擔(dān)憂，并對購買了產(chǎn)權(quán)式物業(yè)的直接利益點不是很清楚。大多數(shù)人將產(chǎn)權(quán)式物業(yè)的首付與二手租賃市場的轉(zhuǎn)讓費金額作相應(yīng)比較，將月按揭款金額與每月租金作比較，從此決定是否購買 。 ? 幾大廚具專業(yè)市場爭雄鄭州市場的現(xiàn)象已成必然 ： ? 本案與鄭州廚具城、中博廚具城，鄭州調(diào)味廚具商貿(mào)廣場四大物業(yè)均在近兩年搶灘于鄭州市場，這四大物業(yè)有的以產(chǎn)權(quán)式進行銷售。同時，主要目標同鎖定于鄭州市場，由于客戶資源有限而幾大物業(yè)齊取的現(xiàn)象。由此可見，市場競爭的激烈性必然存在。 ? 寫字間市場得到發(fā)展與提升 ： ? 在此次調(diào)研的過程中，經(jīng)過多方考察與座談，市場現(xiàn)象已明朗呈現(xiàn)。各大商家對寫字間的需求比較大，他們更關(guān)注寫字間的功能性。在他們慣有的概念當(dāng)中，寫字間與普通商鋪的區(qū)別就在于能否具備上網(wǎng)的條件而確定。這些基本要素成為他們急切關(guān)注的核心問題，也是本案針對市場需求需改善或提升的地方。 深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營銷策劃方案報告 第 29頁 YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價值，專業(yè)締造成功！ ? 六、打造本專業(yè)市場的核心競爭力 ? ? 未來批發(fā)市場的發(fā)展前景良好，但對于東明路商圈的批發(fā)市場未來發(fā)展趨勢必將 成為行業(yè)人士高度重視與關(guān)切的現(xiàn)實，作為后起之秀的本項目，要敢于創(chuàng)造自己的市場核心競爭力，創(chuàng)新一種引領(lǐng)行業(yè)領(lǐng)先的操作模式，一種投資者、經(jīng)營者、終端消費者三贏的經(jīng)營模式，成為中部地區(qū)首創(chuàng)商貿(mào)與物流并享的廚類物業(yè)商業(yè)新中心。 ? 品牌形象力的提升 ： ? 對于傳統(tǒng)批發(fā)市場固有的形象必需得到改變，以品牌化包裝推廣來優(yōu)化購物環(huán)境是本案的基本途徑。 ? 強化零售功能 ： ? 固有的批發(fā)市場以單一的批一功能為主，或者是不拒絕零售的可能性，但也不推薦這類功能的存在。但在本案內(nèi)，必須零售功能。包括樓層產(chǎn)品的布局，核心客戶的引進及物業(yè)人流動線的設(shè)計等要素上均體現(xiàn)這一特征。 ? 網(wǎng)絡(luò)化的拓展 ： ? 一般批發(fā)市場以本地市場為主，再輔射到周邊市場。而作為本案，則強力拓展它的輔射性，以全國、國外作為輔射目標。它依托于產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)力的背景，整合買方與賣方的有效需求向區(qū)域化、國界化發(fā)展促進這類市場的交易是本案的核心賣點。 ? 強力打造“三化”市場 ： ? “三化”元素即指專業(yè)化、規(guī)范化、規(guī)?；＿@個未來批發(fā)市場關(guān)系生存性的關(guān)鍵問題。專業(yè)化，有利于商業(yè)價值的提升；規(guī)?；欣诋a(chǎn)品的多樣化。規(guī)范化，有利于促進銷售率的上升；這些方面必須得到有效提高，必將會使本案的持續(xù)經(jīng)營性達到最大化。 深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營銷策劃方案報告 第 30頁 YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價值，專業(yè)締造成功！ ? 拓展實力客戶激活市場： ? ? 本案體量過大，本地客戶也有限。又由于競爭者已開始展開銷售工作，這種現(xiàn)象的存在均能對本案產(chǎn)生極大的影響。拓展本案實力性客戶乃是本案的關(guān)鍵，一方面可利用它的實力性與品牌性吸納同類型的客戶或散戶；另一方面可去化比例較大的商鋪面積。對于這類型的客戶，是本案的關(guān)鍵所在，也是本案的困難所在。 ? “人流、商流、信息流”構(gòu)造強勢賣點： ? 由于本案地處于東明路核心商圈內(nèi)，為鄭州城區(qū)的重點支持項目，同時超大規(guī)模為構(gòu)造一個新型的 MALL奠定基礎(chǔ)。鄭州為中部五省的中心城市，交通便捷、貨物運輸、商勢輔射力均具備一個現(xiàn)代主題物流中心的核心要素。本案以人流、商流、信息流作為強勢賣點對外推廣，必定引進各類商家的青睞。 深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營銷策劃方案報告 第 31頁 YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價值，專業(yè)締造成功！ ? 七、成功運作專業(yè)市場必須注意的問題 ? ? 未來批發(fā)市場的發(fā)展前景將得到多方人士的鼎力支持，一方面來源于當(dāng)?shù)卣?，另一方面則是開發(fā)商的開發(fā)理念，第三方面則是行業(yè)協(xié)會，第四方面則是做專業(yè)型批市場的長久性客戶，第五方面則是終端客戶等五大力量的全新打造，促使著批發(fā)市場具備良好的發(fā)展前景。客戶資源也將得到大力拓展，逐步向多元化、專業(yè)化、層次化的客戶資源發(fā)展。產(chǎn)品質(zhì)量差、商家信譽無保證等現(xiàn)象即將得到有效改變，趨向于產(chǎn)品風(fēng)格時尚、產(chǎn)品品質(zhì)較佳、商家信譽信得過等原則吸納有效客戶。而作為本案如何制勝于市場，核心策略是什么，所運用的組合策略又是什么，或者是操作手段又如何乃是本案取勝于市場的關(guān)鍵。要成功運作專業(yè)市場，必須把握好以下幾點： 深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營銷策劃方案報告 第 32頁 YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價值，專業(yè)締造成功！ 深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營銷策劃方案報告 第 33頁 YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價值，專業(yè)締造成功！ ? 一是精準科學(xué)的市場定位 。 ? 精準的市場定位是專業(yè)市場成敗的關(guān)鍵。定位開發(fā)運營專業(yè)市場必須從城市功能發(fā)展需要、城市消費需要、城市區(qū)域規(guī)劃定位及產(chǎn)業(yè)政策等四個方面入手，賦予專業(yè)市場精準的定位，給出科學(xué)的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)。 ? 二是全方位的整合資源 。 ? 專業(yè)市場涉及業(yè)戶群體龐大，業(yè)戶容易抱團發(fā)展，招商引入組織工作難度大，特別是挖掘自然形成的老市場業(yè)戶難度極高。為此，單靠開發(fā)運營商的宣傳和形象推介進行招商必然受阻，必須依托政府資源、社會資源、外商資源的有機整合，互為助力，相得益彰，才會招商成功，這也是發(fā)展和培育專業(yè)市場的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。 深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營銷策劃方案報告 第 34頁 YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價值，專業(yè)締造成功！ ? 三是高素質(zhì)的運營團隊 。 ? 市場的運營管理包含前期調(diào)研、市場定位、包裝策劃、品牌塑造、營銷招商、運營推廣、物業(yè)管理等多個環(huán)節(jié)，是一個復(fù)雜的過程，需要圍繞市場定位和營銷策略，組織各部門團結(jié)協(xié)作，配以頑強細密的執(zhí)行力，通過合理的市場產(chǎn)品分區(qū)和大量的事件營銷，耐心細致地維護好市場發(fā)展的漫長培育期，才能確保市場運作成功。沒有一支敢打敢拼、作風(fēng)硬朗的團隊，沒有一批高素質(zhì)的專業(yè)人才，項目往往會半途而廢。 ? 四是高度的社會責(zé)任感。 ? 在專業(yè)市場開發(fā)流程中，招商完成后，開發(fā)運營商的利益就基本完成。如果沒有高度的社會責(zé)任感，就很難完成“招商、安商、富商”的市場發(fā)展鏈條。多數(shù)運營商往往在招商完成后結(jié)束市場運營，致使物業(yè)管理、續(xù)商服務(wù)大打折扣，導(dǎo)致市場不能持續(xù)繁榮。深圳凱斯萊策劃機構(gòu)在操作運作專業(yè)市場時，始終保持了一種高度的社會責(zé)任感，市場招商完成后，保持長期的市場維護，促進了市場的健康快速的發(fā)展。 深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營銷策劃方案報告 第 35頁 YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價值，專業(yè)締造成功！ ? 第二章 項目總體定位與策劃思路 ? 一、項目開發(fā)目標 ? 作為重點開發(fā)商業(yè)物業(yè)，本項目在開發(fā)過程中應(yīng)當(dāng)滿足投資商 /開發(fā)商、