【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價(jià)值，專(zhuān)業(yè)締造成功！ ? 四、鄭州專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)投資發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì) ? ? 目前，鄭州商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)近乎于熱火朝天的現(xiàn)象，也表明鄭州地產(chǎn)已正式進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)時(shí)代的時(shí)期已來(lái)臨。具體現(xiàn)象如下： ? 應(yīng)于市場(chǎng)的發(fā)展需求，專(zhuān)業(yè)型批發(fā)市場(chǎng)將成為投資者的首選對(duì)象，而更多的投資者則表示他們選擇投資批發(fā)市場(chǎng)的理由是看中未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)及良好利潤(rùn)空間。 ? 批發(fā)市場(chǎng)在近期也將成為搶灘鄭州市民投資的主流市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展，且正逐漸成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力物業(yè)類(lèi)型之一。 ? 批發(fā)市場(chǎng)必將讓全國(guó)及鄭州本地各類(lèi)投資者將眼光瞄向于東明路市場(chǎng)各大物業(yè)，而現(xiàn)有東明路市場(chǎng)則是經(jīng)營(yíng)者為主體，他們主要是購(gòu)買(mǎi)經(jīng)營(yíng)權(quán)或?qū)嵤┳赓U權(quán)的方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。 深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國(guó)際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營(yíng)銷(xiāo)策劃方案報(bào)告 第 27頁(yè) YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價(jià)值，專(zhuān)業(yè)締造成功！ ? 五、鄭州廚具專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)存在問(wèn)題分析 ? ? 鑒于對(duì)市場(chǎng)調(diào)研的深刻，鄭州商業(yè)市場(chǎng)主要狀況浮出水面，而作為操作本案的目的性，需客觀(guān)與實(shí)際的操作于本案。主要核心狀況如下： ? 零售型物業(yè)的投資逐步轉(zhuǎn)向批發(fā)型物業(yè)的投資 ：因這類(lèi)市場(chǎng)的投資已發(fā)展的時(shí)期，投資空間有限，投資形式也較為單一。促進(jìn)著的投資市場(chǎng)的最大化是未來(lái)商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)。 ? 批發(fā)市場(chǎng)臟、凌、亂等形象依然存在 ：因這類(lèi)市場(chǎng)在固有概念當(dāng)中均是這類(lèi)形象，但由于市場(chǎng)的逐步完善性，促使這類(lèi)物業(yè)必將得到改變。必將以?xún)?yōu)化購(gòu)物環(huán)境為背景從而提升市場(chǎng)形象力。 ? 批發(fā)市場(chǎng)單一功能制約它的有效發(fā)展 ： 在鄭州市場(chǎng)，批發(fā)市場(chǎng)依然是批發(fā)為主，主要看中“量”的產(chǎn)生，而對(duì)于購(gòu)物環(huán)境及產(chǎn)品品質(zhì)上無(wú)太多的追求。同時(shí)，批發(fā)市場(chǎng)依然是純購(gòu)物功能，無(wú)餐飲、休閑、娛樂(lè)、展示等功能的存在。 ? 客戶(hù)網(wǎng)絡(luò)單一化與市場(chǎng)區(qū)域化 ： 現(xiàn)有東明路各類(lèi)批發(fā)市場(chǎng)，它們的主要輔射目標(biāo)就是鄭州本地及周邊市場(chǎng)。對(duì)于客戶(hù)也是鎖定于這類(lèi)區(qū)域的客戶(hù)為主，在層次上也偏低。 深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國(guó)際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營(yíng)銷(xiāo)策劃方案報(bào)告 第 28頁(yè) YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價(jià)值，專(zhuān)業(yè)締造成功！ ? 經(jīng)營(yíng)權(quán)購(gòu)買(mǎi)狀況甚佳且無(wú)產(chǎn)權(quán)概念： ? 在現(xiàn)有的批發(fā)市場(chǎng)內(nèi)，既有產(chǎn)權(quán)式物業(yè)的銷(xiāo)售出現(xiàn)于市場(chǎng)，而更多的則是租賃市場(chǎng)與買(mǎi)斷經(jīng)營(yíng)權(quán)市場(chǎng)存在。私營(yíng)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)物業(yè)多以產(chǎn)權(quán)式銷(xiāo)售方式面市于市場(chǎng)。 ? 對(duì)購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)價(jià)格敏感且接受程度有待提高 ： ? 在這次調(diào)研過(guò)程中，東明路客戶(hù)對(duì)購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)的方式存在著多方面的擔(dān)憂(yōu)，并對(duì)購(gòu)買(mǎi)了產(chǎn)權(quán)式物業(yè)的直接利益點(diǎn)不是很清楚。大多數(shù)人將產(chǎn)權(quán)式物業(yè)的首付與二手租賃市場(chǎng)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)金額作相應(yīng)比較，將月按揭款金額與每月租金作比較，從此決定是否購(gòu)買(mǎi) 。 ? 幾大廚具專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)爭(zhēng)雄鄭州市場(chǎng)的現(xiàn)象已成必然 ： ? 本案與鄭州廚具城、中博廚具城，鄭州調(diào)味廚具商貿(mào)廣場(chǎng)四大物業(yè)均在近兩年搶灘于鄭州市場(chǎng)，這四大物業(yè)有的以產(chǎn)權(quán)式進(jìn)行銷(xiāo)售。同時(shí)，主要目標(biāo)同鎖定于鄭州市場(chǎng)，由于客戶(hù)資源有限而幾大物業(yè)齊取的現(xiàn)象。由此可見(jiàn)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈性必然存在。 ? 寫(xiě)字間市場(chǎng)得到發(fā)展與提升 ： ? 在此次調(diào)研的過(guò)程中，經(jīng)過(guò)多方考察與座談，市場(chǎng)現(xiàn)象已明朗呈現(xiàn)。各大商家對(duì)寫(xiě)字間的需求比較大，他們更關(guān)注寫(xiě)字間的功能性。在他們慣有的概念當(dāng)中，寫(xiě)字間與普通商鋪的區(qū)別就在于能否具備上網(wǎng)的條件而確定。這些基本要素成為他們急切關(guān)注的核心問(wèn)題，也是本案針對(duì)市場(chǎng)需求需改善或提升的地方。 深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國(guó)際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營(yíng)銷(xiāo)策劃方案報(bào)告 第 29頁(yè) YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價(jià)值，專(zhuān)業(yè)締造成功！ ? 六、打造本專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力 ? ? 未來(lái)批發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展前景良好，但對(duì)于東明路商圈的批發(fā)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)必將 成為行業(yè)人士高度重視與關(guān)切的現(xiàn)實(shí)，作為后起之秀的本項(xiàng)目，要敢于創(chuàng)造自己的市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力，創(chuàng)新一種引領(lǐng)行業(yè)領(lǐng)先的操作模式，一種投資者、經(jīng)營(yíng)者、終端消費(fèi)者三贏(yíng)的經(jīng)營(yíng)模式，成為中部地區(qū)首創(chuàng)商貿(mào)與物流并享的廚類(lèi)物業(yè)商業(yè)新中心。 ? 品牌形象力的提升 ： ? 對(duì)于傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)固有的形象必需得到改變，以品牌化包裝推廣來(lái)優(yōu)化購(gòu)物環(huán)境是本案的基本途徑。 ? 強(qiáng)化零售功能 ： ? 固有的批發(fā)市場(chǎng)以單一的批一功能為主，或者是不拒絕零售的可能性，但也不推薦這類(lèi)功能的存在。但在本案內(nèi)，必須零售功能。包括樓層產(chǎn)品的布局，核心客戶(hù)的引進(jìn)及物業(yè)人流動(dòng)線(xiàn)的設(shè)計(jì)等要素上均體現(xiàn)這一特征。 ? 網(wǎng)絡(luò)化的拓展 ： ? 一般批發(fā)市場(chǎng)以本地市場(chǎng)為主，再輔射到周邊市場(chǎng)。而作為本案，則強(qiáng)力拓展它的輔射性，以全國(guó)、國(guó)外作為輔射目標(biāo)。它依托于產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)力的背景，整合買(mǎi)方與賣(mài)方的有效需求向區(qū)域化、國(guó)界化發(fā)展促進(jìn)這類(lèi)市場(chǎng)的交易是本案的核心賣(mài)點(diǎn)。 ? 強(qiáng)力打造“三化”市場(chǎng) ： ? “三化”元素即指專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化、規(guī)?；?。這個(gè)未來(lái)批發(fā)市場(chǎng)關(guān)系生存性的關(guān)鍵問(wèn)題。專(zhuān)業(yè)化，有利于商業(yè)價(jià)值的提升；規(guī)?；?，有利于產(chǎn)品的多樣化。規(guī)范化，有利于促進(jìn)銷(xiāo)售率的上升；這些方面必須得到有效提高，必將會(huì)使本案的持續(xù)經(jīng)營(yíng)性達(dá)到最大化。 深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國(guó)際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營(yíng)銷(xiāo)策劃方案報(bào)告 第 30頁(yè) YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價(jià)值，專(zhuān)業(yè)締造成功！ ? 拓展實(shí)力客戶(hù)激活市場(chǎng)： ? ? 本案體量過(guò)大，本地客戶(hù)也有限。又由于競(jìng)爭(zhēng)者已開(kāi)始展開(kāi)銷(xiāo)售工作，這種現(xiàn)象的存在均能對(duì)本案產(chǎn)生極大的影響。拓展本案實(shí)力性客戶(hù)乃是本案的關(guān)鍵，一方面可利用它的實(shí)力性與品牌性吸納同類(lèi)型的客戶(hù)或散戶(hù)；另一方面可去化比例較大的商鋪面積。對(duì)于這類(lèi)型的客戶(hù)，是本案的關(guān)鍵所在，也是本案的困難所在。 ? “人流、商流、信息流”構(gòu)造強(qiáng)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)： ? 由于本案地處于東明路核心商圈內(nèi)，為鄭州城區(qū)的重點(diǎn)支持項(xiàng)目，同時(shí)超大規(guī)模為構(gòu)造一個(gè)新型的 MALL奠定基礎(chǔ)。鄭州為中部五省的中心城市，交通便捷、貨物運(yùn)輸、商勢(shì)輔射力均具備一個(gè)現(xiàn)代主題物流中心的核心要素。本案以人流、商流、信息流作為強(qiáng)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)對(duì)外推廣，必定引進(jìn)各類(lèi)商家的青睞。 深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國(guó)際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營(yíng)銷(xiāo)策劃方案報(bào)告 第 31頁(yè) YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價(jià)值，專(zhuān)業(yè)締造成功！ ? 七、成功運(yùn)作專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)必須注意的問(wèn)題 ? ? 未來(lái)批發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展前景將得到多方人士的鼎力支持，一方面來(lái)源于當(dāng)?shù)卣?，另一方面則是開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)理念，第三方面則是行業(yè)協(xié)會(huì)，第四方面則是做專(zhuān)業(yè)型批市場(chǎng)的長(zhǎng)久性客戶(hù)，第五方面則是終端客戶(hù)等五大力量的全新打造，促使著批發(fā)市場(chǎng)具備良好的發(fā)展前景?？蛻?hù)資源也將得到大力拓展，逐步向多元化、專(zhuān)業(yè)化、層次化的客戶(hù)資源發(fā)展。產(chǎn)品質(zhì)量差、商家信譽(yù)無(wú)保證等現(xiàn)象即將得到有效改變，趨向于產(chǎn)品風(fēng)格時(shí)尚、產(chǎn)品品質(zhì)較佳、商家信譽(yù)信得過(guò)等原則吸納有效客戶(hù)。而作為本案如何制勝于市場(chǎng)，核心策略是什么，所運(yùn)用的組合策略又是什么，或者是操作手段又如何乃是本案取勝于市場(chǎng)的關(guān)鍵。要成功運(yùn)作專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，必須把握好以下幾點(diǎn)： 深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國(guó)際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營(yíng)銷(xiāo)策劃方案報(bào)告 第 32頁(yè) YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價(jià)值，專(zhuān)業(yè)締造成功！ 深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國(guó)際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營(yíng)銷(xiāo)策劃方案報(bào)告 第 33頁(yè) YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價(jià)值，專(zhuān)業(yè)締造成功！ ? 一是精準(zhǔn)科學(xué)的市場(chǎng)定位 。 ? 精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位是專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)成敗的關(guān)鍵。定位開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)必須從城市功能發(fā)展需要、城市消費(fèi)需要、城市區(qū)域規(guī)劃定位及產(chǎn)業(yè)政策等四個(gè)方面入手，賦予專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)精準(zhǔn)的定位，給出科學(xué)的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)。 ? 二是全方位的整合資源 。 ? 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)涉及業(yè)戶(hù)群體龐大，業(yè)戶(hù)容易抱團(tuán)發(fā)展，招商引入組織工作難度大，特別是挖掘自然形成的老市場(chǎng)業(yè)戶(hù)難度極高。為此，單靠開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商的宣傳和形象推介進(jìn)行招商必然受阻，必須依托政府資源、社會(huì)資源、外商資源的有機(jī)整合，互為助力，相得益彰，才會(huì)招商成功，這也是發(fā)展和培育專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。 深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國(guó)際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營(yíng)銷(xiāo)策劃方案報(bào)告 第 34頁(yè) YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價(jià)值，專(zhuān)業(yè)締造成功！ ? 三是高素質(zhì)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì) 。 ? 市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)管理包含前期調(diào)研、市場(chǎng)定位、包裝策劃、品牌塑造、營(yíng)銷(xiāo)招商、運(yùn)營(yíng)推廣、物業(yè)管理等多個(gè)環(huán)節(jié)，是一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程，需要圍繞市場(chǎng)定位和營(yíng)銷(xiāo)策略，組織各部門(mén)團(tuán)結(jié)協(xié)作，配以頑強(qiáng)細(xì)密的執(zhí)行力，通過(guò)合理的市場(chǎng)產(chǎn)品分區(qū)和大量的事件營(yíng)銷(xiāo)，耐心細(xì)致地維護(hù)好市場(chǎng)發(fā)展的漫長(zhǎng)培育期，才能確保市場(chǎng)運(yùn)作成功。沒(méi)有一支敢打敢拼、作風(fēng)硬朗的團(tuán)隊(duì)，沒(méi)有一批高素質(zhì)的專(zhuān)業(yè)人才，項(xiàng)目往往會(huì)半途而廢。 ? 四是高度的社會(huì)責(zé)任感。 ? 在專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)流程中，招商完成后，開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商的利益就基本完成。如果沒(méi)有高度的社會(huì)責(zé)任感，就很難完成“招商、安商、富商”的市場(chǎng)發(fā)展鏈條。多數(shù)運(yùn)營(yíng)商往往在招商完成后結(jié)束市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)，致使物業(yè)管理、續(xù)商服務(wù)大打折扣，導(dǎo)致市場(chǎng)不能持續(xù)繁榮。深圳凱斯萊策劃?rùn)C(jī)構(gòu)在操作運(yùn)作專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)時(shí)，始終保持了一種高度的社會(huì)責(zé)任感，市場(chǎng)招商完成后，保持長(zhǎng)期的市場(chǎng)維護(hù)，促進(jìn)了市場(chǎng)的健康快速的發(fā)展。 深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國(guó)際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營(yíng)銷(xiāo)策劃方案報(bào)告 第 35頁(yè) YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價(jià)值，專(zhuān)業(yè)締造成功！ ? 第二章 項(xiàng)目總體定位與策劃思路 ? 一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo) ? 作為重點(diǎn)開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)，本項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)滿(mǎn)足投資商 /開(kāi)發(fā)商、