【正文】 LAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價(jià)值，專業(yè)締造成功！ ? 經(jīng)營突破 ? 在傳統(tǒng)的概念里，批發(fā)市場都是“走量”（也為交易量）的性質(zhì)，他們都有著固定的客戶網(wǎng)絡(luò)。 ? 個(gè)別樓層規(guī)劃 ：除其正常的人流動(dòng)線、休息空間、購物環(huán)境等需求。 ? 本項(xiàng)目整體定位依然是鎖定批發(fā)市場消費(fèi)群為核心，結(jié)合于批發(fā)市場的商業(yè)特征，另附零售功能的實(shí)效特征。項(xiàng)目形象定位主要以中檔為主，在空間設(shè)置上、物業(yè)裝修風(fēng)格上、樓層業(yè)種分布、錯(cuò)位經(jīng)營等方面均考慮其零售功能的必然性。 ? 商業(yè)業(yè)態(tài)定位 ? 本項(xiàng)目的功能架構(gòu)是由批發(fā)、零售、采購、配送及配套服務(wù)構(gòu)成，是以主題物流為依托，集批發(fā)、零售、采購、配送及配套服務(wù)功能于一體的大型展示交易中心。同時(shí)，嚴(yán)格考核產(chǎn)品質(zhì)量與商家信譽(yù)品牌。順原有東明路商氣，造現(xiàn)有新東明路之地標(biāo)交易廣場 —— “ 裕豐國際酒店用品廚具城”。 深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營銷策劃方案報(bào)告 第 35頁 YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價(jià)值，專業(yè)締造成功！ ? 第二章 項(xiàng)目總體定位與策劃思路 ? 一、項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo) ? 作為重點(diǎn)開發(fā)商業(yè)物業(yè)，本項(xiàng)目在開發(fā)過程中應(yīng)當(dāng)滿足投資商 /開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者及最終消費(fèi)者四個(gè)層面的利益要求，保證項(xiàng)目的成功建設(shè)及后期良好運(yùn)營。 深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營銷策劃方案報(bào)告 第 34頁 YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價(jià)值，專業(yè)締造成功！ ? 三是高素質(zhì)的運(yùn)營團(tuán)隊(duì) 。產(chǎn)品質(zhì)量差、商家信譽(yù)無保證等現(xiàn)象即將得到有效改變，趨向于產(chǎn)品風(fēng)格時(shí)尚、產(chǎn)品品質(zhì)較佳、商家信譽(yù)信得過等原則吸納有效客戶。又由于競爭者已開始展開銷售工作，這種現(xiàn)象的存在均能對(duì)本案產(chǎn)生極大的影響。 ? 網(wǎng)絡(luò)化的拓展 ： ? 一般批發(fā)市場以本地市場為主，再輔射到周邊市場。各大商家對(duì)寫字間的需求比較大，他們更關(guān)注寫字間的功能性。 深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營銷策劃方案報(bào)告 第 28頁 YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價(jià)值，專業(yè)締造成功！ ? 經(jīng)營權(quán)購買狀況甚佳且無產(chǎn)權(quán)概念： ? 在現(xiàn)有的批發(fā)市場內(nèi)，既有產(chǎn)權(quán)式物業(yè)的銷售出現(xiàn)于市場，而更多的則是租賃市場與買斷經(jīng)營權(quán)市場存在。主要核心狀況如下： ? 零售型物業(yè)的投資逐步轉(zhuǎn)向批發(fā)型物業(yè)的投資 ：因這類市場的投資已發(fā)展的時(shí)期，投資空間有限，投資形式也較為單一。 ? 大廚房項(xiàng)目距市政府所在地僅 ，與鄭州市一中新校區(qū)的毗鄰，周邊分布有西三環(huán)、繞城高速公路、中原路、鄭上路、富民路、云臺(tái)路等交通要道，并且有 322路、 11路、 302路、 34路等多條公交線路，交通極為便利。 ? 鄭州（中國）調(diào)味廚具商貿(mào)廣場位于鄭州市南陽路立交橋東側(cè)，南臨北環(huán)環(huán)城快速路，西接鄭州調(diào)味食品城，北臨鄭州水產(chǎn)大世界。占地 ,建筑面積 .設(shè)攤位230個(gè)。 ? 東明路商圈是由東明路貫通連接西面的隴海西路，南面的貨棧街，形成集中型的批發(fā)市場區(qū)域。項(xiàng)目將建最先進(jìn)的現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)信息中心，選配高技術(shù)人才，進(jìn)行高技術(shù)管理，最大限度地、最大可能的提供及時(shí)準(zhǔn)確的交易、配送、倉儲(chǔ)、物流信息，使管理者、商家在最短的時(shí)間內(nèi)發(fā)揮最大的能動(dòng)性，突出自己的優(yōu)勢，來最大地提高市場的競爭能力，提升物流水平，使本項(xiàng)目最具有競爭力，研究表明：二期項(xiàng)目的完全開發(fā)使用，它的產(chǎn)值（交易額、按可比價(jià)格計(jì)）將達(dá)到 50000萬元，會(huì)產(chǎn)生巨大的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。一期招商招租入住率 100%，開創(chuàng)了同行業(yè)之先河，匯集國內(nèi)外各大品牌，滿足了商戶一站式采購的需求。 河南裕豐物流有限公司是經(jīng)河南物資集團(tuán)公司批準(zhǔn)、并由河南物資集團(tuán)公司和河南省金屬材料總公司共同出資，于 2023年 6月組建的以現(xiàn)代物流、網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)平臺(tái)、倉儲(chǔ)為主流、兼做商業(yè)貿(mào)易新型企業(yè)，公司注冊資本3000萬元，是隸屬河南物資集團(tuán)公司的法人公司。 ? 深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營銷策劃方案報(bào)告 第 15頁 YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價(jià)值，專業(yè)締造成功！ ? 一旦決定，立即行動(dòng)，時(shí)間緊急！公司策劃和市場研究團(tuán)隊(duì)放棄休息，連夜加班，分路行動(dòng)，市場調(diào)查，查閱資料，策略研究，構(gòu)思創(chuàng)意，各負(fù)其責(zé)，緊張投入調(diào)研工作和構(gòu)思撰寫本策劃報(bào)告。四面環(huán)路，區(qū)位優(yōu)勢明顯，不可復(fù)制。市場研究顯示，一期項(xiàng)目的投資回報(bào)率高達(dá) 20％，三到四年的收益就可超出投資，并超出了當(dāng)今市場開發(fā)所需的五到六年收回投資的理念。隨著鄭州現(xiàn)代商貿(mào)城和交通樞鈕城市定位的清晰化，商貿(mào)市場得到進(jìn)一步的發(fā)展鄭州商業(yè)地產(chǎn)已成為各類投資者熱門追蹤的投資對(duì)象。 深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營銷策劃方案報(bào)告 第 21頁 YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價(jià)值，專業(yè)締造成功！ ? 三、 鄭州廚具專業(yè)批發(fā)市場個(gè)案簡要調(diào)查分析 ? ? [裕豐國際酒店用品城 ] ? 一期建成（ 2023年 5月動(dòng)工）的位于東明路與隴海東路交叉口的 [裕豐國際酒店用品城 ]，占地 5500平方米，建筑面積 16000平方米的三層大型專業(yè)批發(fā)市場，以酒店廚具業(yè)態(tài)，餐飲廚具機(jī)械，布草工藝為主流，總交易、配送面積覆蓋中南五省。 深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營銷策劃方案報(bào)告 第 23頁 YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價(jià)值，專業(yè)締造成功！ ? [鄭州廚具市場 ] ? 鄭州廚具市場位于鄭州市東明路 15號(hào)，是中原 ,乃至全國最早 ,規(guī)模最大 ,設(shè)施最好 ,品種最全 ,國內(nèi)和進(jìn)口產(chǎn)品一應(yīng)具全 ,配套服務(wù)最為完善的大型廚具 ,酒店用品批發(fā)市場 ,位于鄭州市東明路與未來大道間 ,建筑面積為 5萬多平方米 ,商戶 500多家 ,將成為全國最大最專業(yè)的廚具酒店用品批發(fā)中心。項(xiàng)目建成后，有專業(yè)市場和配套服務(wù)設(shè)施 1000多套，就近解決就業(yè)人口 5000以上，市場現(xiàn)金流量在 30億元左右，能給地方政府帶來近千萬元的稅費(fèi)收入，同時(shí)也將帶動(dòng)周邊餐飲、交通、服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。 深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營銷策劃方案報(bào)告 第 26頁 YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價(jià)值，專業(yè)締造成功！ ? 四、鄭州專業(yè)市場投資發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢 ? ? 目前，鄭州商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)近乎于熱火朝天的現(xiàn)象，也表明鄭州地產(chǎn)已正式進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)時(shí)代的時(shí)期已來臨。必將以優(yōu)化購物環(huán)境為背景從而提升市場形象力。大多數(shù)人將產(chǎn)權(quán)式物業(yè)的首付與二手租賃市場的轉(zhuǎn)讓費(fèi)金額作相應(yīng)比較，將月按揭款金額與每月租金作比較，從此決定是否購買 。 深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營銷策劃方案報(bào)告 第 29頁 YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價(jià)值，專業(yè)締造成功！ ? 六、打造本專業(yè)市場的核心競爭力 ? ? 未來批發(fā)市場的發(fā)展前景良好，但對(duì)于東明路商圈的批發(fā)市場未來發(fā)展趨勢必將 成為行業(yè)人士高度重視與關(guān)切的現(xiàn)實(shí)，作為后起之秀的本項(xiàng)目，要敢于創(chuàng)造自己的市場核心競爭力，創(chuàng)新一種引領(lǐng)行業(yè)領(lǐng)先的操作模式，一種投資者、經(jīng)營者、終端消費(fèi)者三贏的經(jīng)營模式，成為中部地區(qū)首創(chuàng)商貿(mào)與物流并享的廚類物業(yè)商業(yè)新中心。 ? 強(qiáng)力打造“三化”市場 ： ? “三化”元素即指專業(yè)化、規(guī)范化、規(guī)?；? ? “人流、商流、信息流”構(gòu)造強(qiáng)勢賣點(diǎn)： ? 由于本案地處于東明路核心商圈內(nèi)，為鄭州城區(qū)的重點(diǎn)支持項(xiàng)目，同時(shí)超大規(guī)模為構(gòu)造一個(gè)新型的 MALL奠定基礎(chǔ)。 ? 精準(zhǔn)的市場定位是專業(yè)市場成敗的關(guān)鍵。 ? 四是高度的社會(huì)責(zé)任感。 深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營銷策劃方案報(bào)告 第 36頁 YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價(jià)值，專業(yè)締造成功！ ? 對(duì)于消費(fèi)者而言 ? 本項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在充分了解消費(fèi)者消費(fèi)需求、消費(fèi)特點(diǎn)、消費(fèi)心理及消費(fèi)行為的基礎(chǔ)之上，為消費(fèi)者創(chuàng)造舒適的購物環(huán)境、享受批零兼營的購物功能。 ? 充分考慮行業(yè)與產(chǎn)業(yè)特征的有機(jī)整合 ，既要考慮到行業(yè)特征，又要依托于產(chǎn)業(yè)背景。 ? 優(yōu)先引進(jìn)主力商戶 （具有多個(gè)行業(yè)的銷售網(wǎng)絡(luò)客戶或具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的商戶及具有一定品牌信譽(yù)的商戶），以大客戶帶小商戶為本案的招商策略。 ? 打破原有市場格局，集倉儲(chǔ)、承運(yùn)、搬運(yùn)、營運(yùn)、營銷、服務(wù)等多種功能為一體，在提升鄭州物流業(yè)競爭水平的同時(shí)，開創(chuàng)一個(gè)全新的市場空間。因此，本案經(jīng)營產(chǎn)品為低、中檔。 深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營銷策劃方案報(bào)告 第 43頁 YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價(jià)值，專業(yè)締造成功！ ? 規(guī)劃突破 ? 完成項(xiàng)目內(nèi)部功能的規(guī)劃及組織，科學(xué)合理地進(jìn)行業(yè)態(tài)、業(yè)種組合及分布，一方面最大程度地滿足經(jīng)營商戶的經(jīng)營價(jià)值之因素，另一方面也滿足消費(fèi)市場的消費(fèi)特征。 深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營銷策劃方案報(bào)告 第 44頁 YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHE