【正文】 。延長消費者人均駐留時間目標u留住家庭購物：留住小孩、留住老人、留住夫婦178。留住非家庭購物：學(xué)生群體：突出可逛、可玩178。流動人群：突出可逛、可購由此需要做到：可去看點盡量增多；累了有地方休息；新穎時尚多樣的玩法；小型餐飲配點178。u提高消費者的消費率目標u精彩多樣178。想看的能看到，178。物美價廉178。想買的能買到，178。輕松體味178。想玩的能玩到，178。u提高日均銷售額及利潤目標u多元化價格策略平價：堅持薄利多銷178。價格合理178。能買到，178。中檔價：想買的，178。貨真價實178。高價：品牌、精品，178。（二）建筑風(fēng)格定位定位目標是使商場，商務(wù)雙子樓形成一個既相應(yīng)又有機結(jié)合的整體?？赏怀鲋鳂墙ㄖ?，使得從中心商業(yè)圈內(nèi)的多個不同的視角看到建筑，是金沙國際的“地標”性更加強烈，并使建筑集“逛、購、玩”的功能于一體得以更好的體現(xiàn)。（三）功能定位設(shè)計盲點規(guī)避盲點：倉庫、車流。在整體功能設(shè)計前，應(yīng)對這兩個盲點加以重視并進行有效的規(guī)劃，避免不必要的對招商和日后經(jīng)營的影響。倉庫商業(yè)交易區(qū)需要一定的貯物倉庫，作為商品儲存的空間。而倉庫面積的大小，主要是針對商業(yè)經(jīng)營管理的需要，與進貨方式、管理制度、庫存周期（國內(nèi)一般為40天）等緊密關(guān)聯(lián)。為保證本項目商業(yè)部分日后能夠良好的營運，應(yīng)安排出足夠的店內(nèi)倉庫面積。尤其要對主力店部分，應(yīng)考慮足夠的倉儲空間，以免因考慮不周影響招商和日后的經(jīng)營。車流由于本項目外無專門的泊車位，停車主要要靠地下停車場。從本項目建筑形態(tài)來看，也是充分考慮了這一點。但是還是要盡量考慮貨車裝車、卸車的空間以免占用道路，造成阻塞。傳統(tǒng)商業(yè)功能設(shè)計傳統(tǒng)商業(yè)功能優(yōu)、劣勢簡述傳統(tǒng)百貨經(jīng)營是現(xiàn)階段沙坪壩區(qū)中心商圈商業(yè)競爭的重點，對于消費者群體來說是巨大的吸引力和牽動力。另外，從本項目招商時間進度來看，進行傳統(tǒng)百貨業(yè)的招商，也是易于開展的，而且對時間的控制力度較強。從本項目所面臨的問題來講，周邊商業(yè)物業(yè)的沖擊力太強，同質(zhì)化競爭嚴重，而且沙坪壩區(qū)整體傳統(tǒng)商業(yè)也趨進飽和。另外，本項目商業(yè)地面部分整體共計8層，而第5層就是傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)營的生死線。商業(yè)功能劃分指標商業(yè)功能描述方案一方案二方案三3層車庫和商業(yè)倉庫2層車庫1層食品、蔬果超市日用品平街層珠寶、鐘表、化裝品等高附加值產(chǎn)品2層鞋類、男仕服裝女士服裝鞋類、休閑服裝3層女士服裝、床上用品鞋類；男仕、休閑服裝女士服裝、男仕服裝4層電器飾品、童裝、床上用品5層休閑娛樂城電器6層大型餐飲家具市場收藏品、工藝品7層大型餐飲、休閑娛樂城8層辦公區(qū)域和商業(yè)倉庫傳統(tǒng)商業(yè)策劃思路（后面部分做闡述）特色化、專業(yè)型的主題式商場設(shè)計主題式商場概念主題式商場是圍繞著某一類商品展開服務(wù)，強化了消費者特定的購物意識。這種商場將同一類或者相近類別的商品集中起來，比較容易塑造出商場的個性，提供了一種舒適的購物環(huán)境，使購物成為一種休閑意趣，增加并激發(fā)消費者的購物興趣和欲望。總的來說，特色化、專業(yè)型的主題式商場有很大的發(fā)展空間。特色化、專業(yè)型的主題式商場定位與本項目商業(yè)部分的契合點特色化、專業(yè)型的主題式商場在重慶得到了充分的發(fā)展。較早的石橋埔電腦城和新近的渝海七星家具城、現(xiàn)代書城等，都是主題式商場在重慶的典型代表，并且其經(jīng)營效果良好。值得一提的是臨江門現(xiàn)代書城，不僅取得了良好的經(jīng)營業(yè)績，而且還促動、改變了“走上不走下”的消費習(xí)慣，這不能不說是主題式商場定位的功勞。近幾年來，重慶市的大型零售商場也出現(xiàn)了主題式的概念。比如，解放碑得意世界、鄒容廣場等。沙坪壩區(qū)的大型商業(yè)物業(yè)也隨之跟進。比如，華宇廣場引進塞博數(shù)碼港等。%，體量較大，適宜于引導(dǎo)型商業(yè)的發(fā)展?？紤]到購物方便和功能配套，使每一層的功能盡可能清晰，走特色化、專業(yè)型的道路，減少不必要的重復(fù)，減少人流交叉，增加人流駐留時間，促進商品交易。（四）價格方案模擬商業(yè)售價模擬現(xiàn)運用市場比較法，就此預(yù)期商業(yè)物業(yè)價格做初步評估。采用市場比較法對本項目進行價格定位，在參數(shù)的選取中遵循謹慎原則。根據(jù)物業(yè)各個環(huán)節(jié)的關(guān)注度和區(qū)域內(nèi)幾個可比項目的情況，選取了以9個比較指標，并分別對其設(shè)定相應(yīng)分值進行分析如下：指標設(shè)定分值金誠廣場融信商廈三峽廣場怡馨大廈華宇廣場本項目地理位置20171815121815硬件配套及裝修標準20151613101614配套及物管服務(wù)20151713121614項目知名度20171617131816商業(yè)環(huán)境20181818121815項目附加值20151616141714周邊交通等配套20161514181716賣場結(jié)構(gòu)20141715131615開發(fā)企業(yè)知名度20151513121714合計180142148134116153133銷售均價 9000元 /平方米11000元 /平方米13000元 /平方米10000元 /平方米平街層銷售均價14000元 /平方米25000元 /平方米30000元 /平方米時間累計36個月30個月12個月12個月27個月★設(shè)定月利率：‰計算本項目商業(yè)部分與金誠廣場對比，均價應(yīng)為（建筑面積價格；下同）：9000（1＋‰）36133/142=9802元/平方米。本項目商業(yè)部分與融信商廈對比，定價應(yīng)為：11000（1＋‰）30133/148=11210元/平方米。本項目商業(yè)部分與三峽廣場對比，定價應(yīng)為：13000（1＋‰）12133/134=13568元/平方米。本項目商業(yè)部分與怡馨大廈對比，定價應(yīng)為：10000（1＋‰）12133/116=12057元/平方米。利用相同的方法進行平街層價格模擬，可以得出：與金誠廣場模擬為：15248元/平方米與融信商廈模擬為：25476元/平方米與華宇廣場模擬為：29203元/平方米加權(quán)求和考慮到上述項目與本項目的可比性，在定價加權(quán)中，根據(jù)上表中的設(shè)定值，可分別設(shè)定權(quán)為：商業(yè)均價：金誠廣場：20% 三峽廣場：25% 融信商廈：20% 怡馨大廈：35%平街層均價：華宇廣場：30% 融信商廈：35% 金誠廣場：35%則項目與市場同類項目比較，合理商業(yè)均價為：980220%+1121020%+1356825%+1205735%=11814元/平方米合理平街層均價為：1524835%+2547635%+2920330%=24475元/平方米計算結(jié)果修正11814元/平方米的結(jié)果是依據(jù)區(qū)域市場現(xiàn)有項目的情況計算得到的，但由于上述項目考慮了資本的時間因素，而采用預(yù)期收益法進行定價（在營銷方面的表現(xiàn)就是價格相對虛高，銷售速度較慢），與本項目較快的銷售進度要求不盡相同。現(xiàn)就滅減市場價格虛高和達到快速營銷回籠資金的目的，（此區(qū)間通常是商業(yè)一次性付款方式的折扣）進行價格試算，11814＜實際價格＜11814，實際價格約在10633～11342元之間，（同理：平街層均價區(qū)間為：22028～23496）在現(xiàn)有的區(qū)域內(nèi)商業(yè)市場有一定的競爭力。商業(yè)租金價格模擬誠然，租金價格是屬于隨行就市的變化，幾乎每個月甚至于每天的租金市場行情都不一樣。但是在做本項目商業(yè)租金價格模擬時，可以通過商業(yè)投資回報率，來反推估算本項目平街層的租金價格。市場租金投資回報率的正常范圍在8%～