【正文】 場也出現(xiàn)了主題式的概念。%，體量較大，適宜于引導(dǎo)型商業(yè)的發(fā)展。根據(jù)物業(yè)各個環(huán)節(jié)的關(guān)注度和區(qū)域內(nèi)幾個可比項目的情況，選取了以9個比較指標(biāo)，并分別對其設(shè)定相應(yīng)分值進(jìn)行分析如下：指標(biāo)金誠廣場三峽廣場華宇廣場地理位置171518硬件配套及裝修標(biāo)準(zhǔn)151316配套及物管服務(wù)151316項目知名度171718商業(yè)環(huán)境181818項目附加值151617周邊交通等配套161417賣場結(jié)構(gòu)141516開發(fā)企業(yè)知名度151317合計142134153銷售均價 9000元 /平方米13000元 /平方米平街層銷售均價14000元 /平方米30000元 /平方米時間累計36個月12個月27個月★設(shè)定月利率：‰計算本項目商業(yè)部分與金誠廣場對比，均價應(yīng)為（建筑面積價格；下同）：9000（1＋‰）36133/142=9802元/平方米。利用相同的方法進(jìn)行平街層價格模擬，可以得出：與金誠廣場模擬為：15248元/平方米與融信商廈模擬為：25476元/平方米與華宇廣場模擬為：29203元/平方米加權(quán)求和考慮到上述項目與本項目的可比性，在定價加權(quán)中，根據(jù)上表中的設(shè)定值，可分別設(shè)定權(quán)為：商業(yè)均價：金誠廣場：20% 三峽廣場：25% 融信商廈：20% 怡馨大廈：35%平街層均價：華宇廣場：30% 融信商廈：35% 金誠廣場：35%則項目與市場同類項目比較，合理商業(yè)均價為：980220%+1121020%+1356825%+1205735%=11814元/平方米合理平街層均價為：1524835%+2547635%+2920330%=24475元/平方米計算結(jié)果修正11814元/平方米的結(jié)果是依據(jù)區(qū)域市場現(xiàn)有項目的情況計算得到的，但由于上述項目考慮了資本的時間因素，而采用預(yù)期收益法進(jìn)行定價（在營銷方面的表現(xiàn)就是價格相對虛高，銷售速度較慢），與本項目較快的銷售進(jìn)度要求不盡相同。市場租金投資回報率的正常范圍在8%～12%之間（投資回報率低于8%則說明商業(yè)氛圍不濃，不利于商業(yè)投資以及經(jīng)營開展，高于12%，則說明不可預(yù)見性商業(yè)風(fēng)險較大）。增強(qiáng)市場匯聚力與競爭力，實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。營造濃厚的市場商業(yè)氛圍，增強(qiáng)市場經(jīng)濟(jì)價值及市場匯聚力，形成強(qiáng)烈的投資氛圍，全面促進(jìn)銷售和招商進(jìn)程。強(qiáng)化本項目的價格升值空間，并與競爭市場的商業(yè)物業(yè)進(jìn)行價格類比，突出本項目的發(fā)展優(yōu)勢。附：重慶市內(nèi)部分大型商家列表名稱電話重慶百貨大樓63841484678504876865294765343466新世紀(jì)百貨6381861163833946重慶商業(yè)大廈63830235晨光百貨商場68614660立丹百貨68432024百盛購物中心68898940渝北商業(yè)大廈67866776 南坪商業(yè)大樓62803978富安百貨63871888重慶兩百商場63863697麥德龍69028888三、特色化、專業(yè)型的主題式商場功能定位（一）背景簡析市場大勢整體商業(yè)形勢發(fā)展良好，呈上揚(yáng)趨勢同質(zhì)化程度較高，競爭慘烈特色化、專業(yè)型建設(shè)已引起重視市場走向市場經(jīng)營需要全新理念的引導(dǎo)人文化建設(shè)進(jìn)一步加強(qiáng)并得以突出品牌認(rèn)知風(fēng)情式商務(wù)公寓的成功推出，使項目品牌一入市就產(chǎn)生了巨大的效應(yīng)現(xiàn)有的品牌仍需進(jìn)一步的挖掘、提純競爭狀況地段成熟特色化、專業(yè)型的商業(yè)定位，規(guī)避同質(zhì)化競爭風(fēng)險突出項目差異化消費(fèi)群體學(xué)生區(qū)域內(nèi)常住居民周邊單位員工部分中層白領(lǐng)問題本項目商業(yè)的硬件配置尚有欠缺周邊商業(yè)物業(yè)空置量大，容易形成“克隆”模仿的同質(zhì)競爭（二）目標(biāo)策略營銷目標(biāo)建立金沙國際的全面差異化形象完成商業(yè)物業(yè)的銷售、招商工作品牌目標(biāo)特色化、專業(yè)型的主題式商場要求當(dāng)前推廣要為后續(xù)營運(yùn)打好品牌基礎(chǔ)與消費(fèi)者的溝通必須站在消費(fèi)者的立場上區(qū)域內(nèi)其他商業(yè)物業(yè)在物質(zhì)層面上的同質(zhì)化或者“克隆”模仿性不足于造成其自身的優(yōu)勢（三）功能劃分綜上所述：相應(yīng)的商業(yè)功能規(guī)劃定位應(yīng)根據(jù)沙坪壩現(xiàn)有商業(yè)狀況以及面對的激烈競爭，大百貨的經(jīng)營形式存在著非常大的市場風(fēng)險。樓層分層要求裝飾風(fēng)格定位負(fù)4層負(fù)3層負(fù)2層負(fù)1層裝修層次注意弱化“高檔高價”的感覺平價、中檔、大眾化概念；物化表現(xiàn)平街層追求回頭客、熟客；保留傳統(tǒng)經(jīng)營的優(yōu)點，并插入適量的休閑功能后現(xiàn)代古典風(fēng)格，重視符號（logo等）表現(xiàn)2層3層4層突破商業(yè)生死線；克服人的疲勞；運(yùn)動休閑表現(xiàn)強(qiáng)化；中西結(jié)合5層6層7層需垂直電梯直達(dá)，與扶梯形成雙路配合以文化裝飾和數(shù)量集中為特色8層體育精品層該層為項目主力店，是項目招商的重點。根據(jù)市商委的測算，一般情況下在購物時，兒童的疲勞時間為40～60分鐘、成人為90～150。消費(fèi)者可以在這里購物，游樂。體育運(yùn)動型產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正是適合了他們的要求。面對這一消費(fèi)特征和發(fā)展趨勢，把主題式商場的主題定位為運(yùn)動休閑極有必要，有利于克服本項目自身商業(yè)裙樓較高的難點，有利于日后良好的經(jīng)營業(yè)績的產(chǎn)生，有著良好的發(fā)展前景。因此，應(yīng)優(yōu)先確立主力店的營銷工作。增強(qiáng)了商業(yè)部分規(guī)范性引導(dǎo)，與項目整體氛圍相附合。休閑娛樂的設(shè)施配備的經(jīng)營成本相對不高，因此在不影響整體工作的進(jìn)程情況下，可以進(jìn)行自營。立足于商業(yè)部分主題定位的差異化，搶占市場先機(jī)，打開有利局面，并可以有效的規(guī)避“克隆”模仿性的同質(zhì)化競爭風(fēng)險。消費(fèi)也由傳統(tǒng)的食品、日常用品轉(zhuǎn)移。這是目前傳統(tǒng)商業(yè)所不能比擬的。超過這個時間就處于疲勞狀態(tài)，導(dǎo)致消費(fèi)者離開購物環(huán)境，終止交易活動。休閑中心多種休閑元素的集中體現(xiàn)，沒有餐飲嘈雜和迪廳喧囂，滿足不同休閑愛好的消費(fèi)者，帶動整體人氣樓層功能定位的說明看點、購物、休閑、娛樂功能的統(tǒng)一商業(yè)購物中心的人流是由購物、休閑、游逛三個部分構(gòu)成的。精品自助型影像廳分層闡述商業(yè)車庫針對本項目的區(qū)位優(yōu)勢，可以推出大型車位，彌補(bǔ)細(xì)節(jié)型配套的不足。注重開放式與私密性的配合書社和茶坊、小型餐飲服務(wù)休閑中心小球類運(yùn)動館（乒球館、臺球館、壁球館）開放、自由、輕松健美操、國術(shù)等休閑運(yùn)動層大型運(yùn)動器械、器材體育服裝、鞋類等（主力店）流線清晰、大循環(huán)與小循環(huán)、回路系統(tǒng)完善體育精品店（主力店）體育精品層開放型 大通透商業(yè)超市超市車庫車庫和倉庫設(shè)備房和部分倉庫商業(yè)車庫空間原則分層功能類別南坪白鶴路101號兩路口中山三路38號兩路口中山三路32號南坪江北區(qū)觀音橋大坪長江二路77號楊家坪九龍坡石橋埔渝中區(qū)八一路168號南坪萬壽路伊之都渝中區(qū)民族路173號渝中區(qū)青年路18號沙坪壩區(qū)步行街楊家坪正街江北建新北路（現(xiàn)代廣場）渝中區(qū)民族路2號備注地址充分發(fā)揮本項目自身的品牌優(yōu)勢，帶動銷售及租賃的發(fā)展進(jìn)程。強(qiáng)化本項目地塊發(fā)展前景及沙坪壩中心商業(yè)圈的發(fā)展前景。以多種經(jīng)營形式吸納品牌企業(yè)進(jìn)駐經(jīng)營。得出本項目商業(yè)平街層每平方米月租金區(qū)間范圍是： 163元～245元二、傳統(tǒng)百貨業(yè)策劃思路以綜合性產(chǎn)品進(jìn)行經(jīng)營規(guī)劃，面向全區(qū)以及整個重慶市場。商業(yè)租金價格模擬誠然，租金價格是屬于隨行就市的變化，幾乎每個月甚至于每天的租金市場行情都不一樣。本項目商業(yè)部分與三峽廣場對比，定價應(yīng)為：13000（1＋‰）12133/134=13568元/平方米。12個月30個月25000元 /平方米10000元 /平方米11000元 /平方米133116148180141215201513172016181520141416201512182016131620141217201410162015121820本項目怡馨大廈融信商廈設(shè)定分值（四）價格方案模擬商業(yè)售價模擬現(xiàn)運(yùn)用市場比較法，就此預(yù)期商業(yè)物業(yè)價格做初步評估。沙坪壩區(qū)的大型商業(yè)物業(yè)也隨之跟進(jìn)。較早的石橋埔電腦城和新近的渝海七星家具城、現(xiàn)代書城等，都是主題式商場在重慶的典型代表，并且其經(jīng)營效果良好。傳統(tǒng)商業(yè)策劃思路（后面部分做闡述）特色化、專業(yè)型的主題式商場設(shè)計主題式商場概念主題式商場是圍繞著某一類商品展開服務(wù)，強(qiáng)化了消費(fèi)者特定的購物意識。辦公區(qū)域和商業(yè)倉庫大型餐飲、休閑娛樂城7層家具市場6層休閑娛樂城飾品、童裝、床上用品4層鞋類；男仕、休閑服裝3層女士服裝2層平街層食品、蔬果超市車庫車庫和商業(yè)倉庫方案三方案一商業(yè)功能描述從本項目所面臨的問題來講，周邊商業(yè)物業(yè)的沖擊力太強(qiáng)，同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，而且沙坪壩區(qū)整體傳統(tǒng)商業(yè)也趨進(jìn)飽和。從本項目建筑形態(tài)來看，也是充分考慮了這一點。而倉庫面積的大小，主要是針對商業(yè)經(jīng)營管理的需要，與進(jìn)貨方式、管理制度、庫存周期（國內(nèi)一般為40天）等