【導(dǎo)讀】地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。北海路交叉口西南角。該項目東臨北海路，南靠漲湎河，北接勝利東街，西臨人民保險大樓；東北與#####市政府大樓隔街相望，處于#####市新、舊城交界地帶。定該地塊建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略定位。#####地產(chǎn)公司尊重中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀與規(guī)律，進(jìn)行了詳盡的市場調(diào)查，得出了較為準(zhǔn)確的市場調(diào)查數(shù)據(jù)。文化、歷史等方面進(jìn)行了初步了解，后經(jīng)工作小組人員親自進(jìn)行全面、深入的商業(yè)市場調(diào)查，目前，“#####廣場”項目急需確定建筑設(shè)計方案、規(guī)劃方案。承租戶組成和經(jīng)營狀況進(jìn)行調(diào)查和研究，判斷本項目具有的潛在市場，確定本項目的定位，食總產(chǎn)量293萬噸，比上年增長%，肉類、水產(chǎn)品產(chǎn)量分別增長%和5%。消費預(yù)期回升,全年城市居民人均消費性支出。居民消費價格上漲%。

　　

【正文】 設(shè)置在項 目 4層?xùn)|部，面積約 1500 m178。左右。 依據(jù) （ 1）項目業(yè)態(tài)定位需要。作為一個現(xiàn)代 shopping mall，它應(yīng)該包容各種業(yè)態(tài)，在滿足人們購物的需求時，也應(yīng)當(dāng)具有良好的休閑功能。 （ 2）休閑區(qū)的位置要求。來這里消費的消費者一般層次較高，因此對環(huán)境、服務(wù)也有一定的要求。休閑區(qū)應(yīng)設(shè)置在一個相對較為安靜、獨立的區(qū)域，以滿足其經(jīng)營需求。 （ 3）項目整體運營的要求。隨著人們消費觀念和消費習(xí)慣的改變，休閑消費在人們的生活消費中所占比重越來越大。為滿足顧客 “ 一站式 ” 需求及各個不同客層顧客的消費需求， 應(yīng)設(shè)置休閑服務(wù)。 （ 4）休閑項目能帶來旺盛的人氣，將其設(shè)置在 4F，能很好帶動人流從上往下流動，形成雨淋式的顧客流動線。 （三）物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留 （四）收益方式 A 收取固定租金。 B 通過經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值。 C 進(jìn)行資本運作。 （五）項目組合：網(wǎng)吧、水吧、咖啡吧、美容美發(fā)、婚紗攝影、茶吧、女子舍賓。 （六）目標(biāo)客層 周邊學(xué)校學(xué)生、旅游觀光客、周邊居民家庭、進(jìn)入本項目的每一位顧客、商務(wù)人士、中青年消費群體等。 八、電玩、兒童娛樂區(qū) 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （一）經(jīng)營方式：引進(jìn)各類成人及兒童娛樂項目。 （二）區(qū)域位置和規(guī)劃面積 設(shè)置在項目 4層西南角，面積約 1000 m178。左右。 依據(jù) （ 1）滿足全客層的要求。隨著人民生活水平的不斷提高，對兒童的教育與成長所投入的資金與精力也越來越多。益教益智的娛樂項目越來越受到家長和孩子們的歡迎。電玩、兒童娛樂項目為提高兒童的綜合素質(zhì)提供了一個較好方 式。家長和孩子也可以通過這種方式增進(jìn)溝通與了解。 成人電玩等可以讓人們在緊張、忙碌的工作之余得到放松。 （ 2）項目整體運營的要求。電玩、兒童娛樂區(qū)可吸引大量的人流，將其設(shè)置在 4層?xùn)|部，使其成為一個較為獨立的區(qū)域，在不影響其它業(yè)態(tài)的正常經(jīng)營條件下，又可對四層其它業(yè)態(tài)的人流進(jìn)行有效的補充。 （三）經(jīng)營方式：租賃 （四）物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留 （五）收益方式 A 收取固定租金。 B 通過經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值。 C 進(jìn)行資本運作。 （六）項目組合：成人玩具、陶吧、攀巖 、垂釣、電玩、兒童淘氣包、沙貼畫等。 （七）目標(biāo)客層 周邊學(xué)校學(xué)生、休閑人士、周邊居民家庭、進(jìn)入本項目的每一位顧客特別是小孩和青少年等。 九、運動健身館 （一）經(jīng)營方式：引進(jìn)各類健身項目。 （二）區(qū)域位置和規(guī)劃面積 設(shè)置在項目 4層西南角，面積約 1000 m178。左右。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 依據(jù) （ 1）順應(yīng)消費者消費觀念、消費行為的改變。隨著生活水平的提高，人們在工作和日常生活之外，運動健身活動越來越流行，越來越被人們接受和喜愛。為滿足人們的此類消費需求，設(shè)置運動健身館。 （ 2）項目整體運 營的要求。作為現(xiàn)代 shopping mall應(yīng)在滿足人們?nèi)粘Ｉ钏柚?，還要滿足人們的其它需求?？紤]到項目整體業(yè)態(tài)組合和布局要求，將運動健身館設(shè)置在 4層西南部。 （三）經(jīng)營方式：租賃 （四）物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留 （五）收益方式 A 收取固定租金。 B 通過經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值。 C 進(jìn)行資本運作。 （六）項目組合：乒乓球、壁球、羽毛球、桌球、健身、美體等。 （七）目標(biāo)客層 高級白領(lǐng)、成功人士、旅游觀光客、商務(wù)人士、周邊學(xué)校學(xué)生、休閑人士、周邊居民家庭等。 十、服務(wù)功能區(qū) （一）經(jīng)營方式：引進(jìn)專業(yè)公司經(jīng)營 （二）區(qū)域位置和規(guī)劃面積 合理設(shè)置在各樓層的室內(nèi)步行街、室內(nèi)公園，面積約 1000 m178。 依據(jù) （ 1）是整個 shopping mall 各類業(yè)態(tài)的一個補充。 （ 2）為顧客提供方便、快捷、全面的服務(wù)是項目成功的一個必要條件。 （ 3）有效地與其它業(yè)態(tài)共享人流。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （三）物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留 （四）收益方式 A 收取固定租金。 B 通過經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值。 C 進(jìn)行資本運作。 （五）項目組 合：銀行、電信、郵政、票務(wù)中心、旅行社、藥店、干洗店、照片沖印、花店、社會教育等。 （六）目標(biāo)客層 旅游觀光客、周邊居民家庭、周邊學(xué)校學(xué)生、進(jìn)入本項目的每一位顧客、本項目內(nèi)（一、二期）工作人員、營業(yè)員、進(jìn)場經(jīng)營的經(jīng)營者及業(yè)務(wù)人員等。 十一、影院 （一）經(jīng)營方式：自營或引入一家專業(yè)公司經(jīng)營。 （二）區(qū)域位置和規(guī)劃面積 設(shè)置在項目 4層西南角，面積約 800 m178。左右。 依據(jù) （ 1）滿足人們的消費需求。人們在滿足物質(zhì)需求的同時，也需要精神文化方面的滿足?？措娪笆侨藗兯矏鄣男?閑習(xí)慣。 （ 2）項目整體運營的要求。考慮到項目整體業(yè)態(tài)組合和布局要求，將影院設(shè)置在 4層西南角。 （三）經(jīng)營方式：租賃 （四）物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留 （五）收益方式 A 收取固定租金。 B 通過經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值。 C 進(jìn)行資本運作。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （六）項目組合：影院大廳、迷你影吧。 （七）目標(biāo)客層 旅游觀光客、周邊學(xué)校學(xué)生、休閑人士、周邊居民家庭等。 十二、其它功能 洗浴中心、歌舞廳、會務(wù)中心、證券交易中心等功能作為二期項目的配套功能。 第五部分 室內(nèi)公園主題定位 經(jīng)營功能是 shopping mall 的核心功能，而如何最充分、最有效地在 shopping mall業(yè)態(tài)里表現(xiàn)出來，形式多種多樣。我們經(jīng)過充分的探討和論證，在既不影響經(jīng)營功能的作用，發(fā)揮其最大功效，與項目所處城市區(qū)域的人文、地理、歷史特征融合一體，又能與城市現(xiàn)有的或正在開發(fā)建設(shè)的同業(yè)商業(yè)設(shè)施形成鮮明的對照，突出本 項目獨特的經(jīng)營風(fēng)格、經(jīng)營理念，全面提升項目綜合競爭力，我們確定本項目的整體風(fēng)格以室內(nèi)公園的形式巧妙地表現(xiàn)項目的經(jīng)營功能，讓顧客在購物的過程中充分體驗公園帶給人們的輕松愜意的快樂，從高樓大廈、車水馬龍的城市喧嘩生活中尋到一個休閑、娛樂的靜地，體驗人與自然融為一體的感受。 我們不是在修建公園，也不是給顧客再造一個公園，而是緊扣本項目的業(yè)態(tài)定位和形象定位，將 shopping mall 的經(jīng)營功能巧妙地憑借公園的形式，通過公園建筑方法表現(xiàn)出來，不影響 shopping mall 經(jīng)營功能的使用。 一、室內(nèi)公園的規(guī) 劃建議 我司在綜合考慮了本項目的定位和開發(fā)商的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，對室內(nèi)公園的規(guī)劃提出兩點建議，供開發(fā)商和設(shè)計單位參考。 建議一：在開發(fā)商資金投資額許可的條件下，可在原規(guī)劃的基礎(chǔ)上增加建筑一層，將其一半規(guī)劃設(shè)計成屋頂花園，另一半規(guī)劃設(shè)計為室內(nèi)公園，將客流極大的吸引至頂層，形成淋浴式的客流流動方式，保證其它樓層各經(jīng)營功能的完整性，使本項目的主題定位更加突出。 建議二：在現(xiàn)有規(guī)劃的建筑規(guī)模中，將 4樓中規(guī)劃的美食餐飲區(qū)、休閑娛樂區(qū)、主力店區(qū)之外的部分，設(shè)計為室內(nèi)主題公園。 二、設(shè)計要素建議 （一）、 外廣場及樓體外立面的設(shè)計，應(yīng)充分考慮人民廣場景觀的延伸性，讓項目的風(fēng)格與其保持統(tǒng)一，不要建成一片空曠、單調(diào)的空地。地面、通道、燈光、廣告燈箱和廣告牌等利用公園建筑的手法進(jìn)行藝術(shù)處理。樓體外立面的風(fēng)格形象利用色彩、燈光、建筑風(fēng)格等表現(xiàn)手法，在視覺上既能讓消費者明白這是一座 shopping mall，又能體現(xiàn)本項目的主題定 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 位，在顧客的心理上形成鮮明的視覺效果。外廣場的各種功能，如促銷推廣活動、企業(yè)化宣傳、停車等功能靈活、巧妙地利用外廣場及樓體外立面開展。 （二）、通過建筑設(shè)計，將人民廣場、項目外廣場、樓頂室 外花園的風(fēng)格自然延伸至樓內(nèi)各樓層，使大樓內(nèi)外整體風(fēng)格保持高度的一致性和協(xié)調(diào)性。特別在各樓層、各區(qū)域、各節(jié)點的處理上，應(yīng)充分利用公園建筑的藝術(shù)風(fēng)格，進(jìn)行有效處理，充分體現(xiàn)室內(nèi)公園的主題定位。 （三）、本項目的各條通路，樓層內(nèi)各區(qū)域的通道節(jié)點，屋頂至通路應(yīng)按公園形式設(shè)計，如道路利用鵝卵石鋪設(shè)、藝術(shù)處理通路、各節(jié)點亭臺樓閣的點綴、小橋流水式的通道，充分體現(xiàn)本項目公園式購物中心的主題。 （四）室內(nèi)公園只是作為本項目經(jīng)營功能的一種表現(xiàn)方式，只是利用公園建筑風(fēng)格，將各種經(jīng)營活動分布在室內(nèi)公園中各景點、各通道、各 節(jié)點的不同區(qū)域內(nèi)，并且要求分布自然、過渡性好。 （五）室內(nèi)公園的經(jīng)營功能劃分為五大主題。 游園區(qū)，主要包括：畫廊、水族館、垂釣、室內(nèi)攀巖、攝影、形象設(shè)計。 兒童游樂區(qū)，主要包括：電玩、兒童娛樂城、量販?zhǔn)?KTV、影院、迷你影吧。 休閑吧，主要包括：茶吧、書吧、咖啡屋、棋牌室、美容健身、運動。 餐飲吧，主要包括：風(fēng)味小吃，特色小吃。 購物區(qū)，主要包括：工藝品、收藏品、地產(chǎn)品、旅游紀(jì)念品、花草魚蟲、根雕、盆景。 備注：室內(nèi)公園的規(guī)劃，我們將充分尊重開發(fā)商及設(shè)計單位的 意見。各主題區(qū)的經(jīng)營項目及規(guī)劃面積，將在后期規(guī)劃設(shè)計方案確定后，結(jié)合市場特點和招商的實際情況分別確定。 第六部分 結(jié)束語 我公司 廣場項目小組工作人員在市場調(diào)查結(jié)論的基礎(chǔ)上，深入分析 市商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀，既遵循商業(yè)地產(chǎn)的一般規(guī)律，更注重“ 廣場”項目所具有的特殊性，理論聯(lián)系實際，寫成此報告。 商業(yè)地 產(chǎn)的運營過程中，不可控因素、變化較多，及時對規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整、補充、修改是必須和必要的。因此，此報告書中所確定的面積配比、業(yè)態(tài)組合等還將進(jìn)一步修改、完善，使之更科學(xué)、更適用于本項目。業(yè)態(tài)分布的具體位置也將在今后的招商及運營過程中重新確定。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 市場定位的確定是進(jìn)行建筑設(shè)計方案的前提條件，但這種設(shè)計概念還需要專業(yè)設(shè)計單位用建筑語言表達(dá)出來，這就要求本項目在建筑方案設(shè)計時應(yīng)考慮到商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營需求。 主力店是大型商業(yè)地產(chǎn)中不可缺少的一個業(yè)態(tài)，它可提升項目品質(zhì)，對招商、銷售和運營都能起到極大的推動作用。在本項目的 建筑設(shè)計方案確定之后應(yīng)立即展開主力店招商工作，并確保招商成功。 由于時間較為倉促，疏漏在所難免，但此報告已經(jīng)我公司專家組審閱通過。在與開發(fā)商、設(shè)計單位交流溝通的過程中，我們將逐步進(jìn)行完善、修正。 北京 **************有限公司 2020年 9月 14日