【正文】 550**12*366,080,124三層450450**12*353,520,102四層350350*2258*12*328,450,800總計均價514元共回收三年租金費用226,845,036說明：A、226,845,036元的30％為：68,053,。B、綜合管理費：*20*12*3＝8,832,。C、保證金（按每商鋪押三個月租金收?。?8,915,。（2）、交納（三年）租金經(jīng)濟分析（保守價格）216。 ；216。 按照每層出租實際使用面積計算；216。 平均租金價格按每月每平方米元人民幣計算；每層定價為： 平均租金價格為：364元/㎡/月樓層租金價格（元/㎡/月）出租面積（套內(nèi)㎡）說明應(yīng)完成利潤額（元）一層500500**12*360,617,700二層400400**12*348,058,272三層300300**12*335,680,068四層200200*2258*12*316,257,600總計均價364元共回收三年租金費用160,613,640說明：A、160,613,640元的30％為：48,184,092元。B、綜合管理費：*20*12*3＝8,832,。C、保證金（按每商鋪押三個月租金收?。?3,395,。（3）、交納（五年）租金經(jīng)濟分析（理想價格）：216。 ；216。 按照每層出租實際使用面積平方米計算；216。 平均租金價格按每天每平方米514元人民幣計算；每層定價為： 平均租金價格為：514元/㎡/月樓層租金價格（元/㎡/月）出租面積（套內(nèi)㎡）說明應(yīng)完成利潤額（元）一層650650**12*5131,338,350二層550550**12*5110,133,540三層450450**12*589,200,170四層350350*2258*12*547,418,000總計均價514元共回收五年租金費用378,090,060說明：A、378,090,060元的30％為：113,427,018元。B、綜合管理費：*20*12*5＝14,720,088元。C、保證金（按每商鋪押三個月租金收?。?8,915,。（4）、交納（五年）租金經(jīng)濟分析（保守價格）216。 ；216。 按照每層出租實際使用面積計算；216。 平均租金價格按每月每平方米364元人民幣計算；每層定價為： 平均租金價格為：364元/㎡/月樓層租金價格（元/㎡/月）出租面積（套內(nèi)㎡）說明應(yīng)完成利潤額（元）一層500500**12*5101,029,500二層400400**12*580,097,120三層300300**12*559,466,780四層200200*2258*12*527,096,000總計均價364元共回收五年租金費用267,689,400說明：A、267689400元的30％為：80306820元。B、綜合管理費：*20*12*5＝14,720,088元。C、保證金（按每商鋪押三個月租金收?。?3,395,。九、招商準備工作：1. 完成項目名稱注冊、以及項目標志等的CI設(shè)計并注冊。2. 注冊中文及英文的國內(nèi)域名（.）及國際域名（.）。3. 確定宣傳包裝概念、總體廣告宣傳用語。4. 完成設(shè)計制作百榮世貿(mào)中心招商文告、招商樓書，包含項目功能分布及內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖。5. 完成設(shè)計制作項目效果圖的POP，3D資料光盤。6. 完成設(shè)計制作的主體、各分體剖面模型沙盤。7. 制定商戶準入標準、引入原則、操作規(guī)則等。8. 確定管理公司組織機構(gòu)和部門設(shè)置。9. 各種管理規(guī)章制度、業(yè)績考核獎懲制度、工作操行規(guī)則出臺。10. 制定商戶準入標準、條件、和招租規(guī)則。11. 制定并印制招商租賃合同、租賃申請表、登記表、相關(guān)協(xié)議、商業(yè)管理守則等。12. 根據(jù)招商類別敦促各分部制定招商工作倒計時計劃（包括招商區(qū)域、重點目標、任務(wù)指標完成計劃等）。十、經(jīng)營管理公司主要工作職能一般性管理職能(1)對小業(yè)主或承租商的管理： 一般宜采用管理公約的形式，明確業(yè)主、經(jīng)營者與管理者的責任、權(quán)利和義務(wù)，以此規(guī)范各方的行為，保證良好的經(jīng)營秩序。(2)安全保衛(wèi)管理： 公共商業(yè)樓字面積大、商品多、客流量大，容易發(fā)生安全問題。因此，安全保衛(wèi)要堅持24小時值班巡邏，并要安排便衣保衛(wèi)人員在場內(nèi)巡邏。商場晚上關(guān)門時，要進行嚴格的場。同時在硬件上要配套，要安裝電視監(jiān)控器及紅外線報警器等報警監(jiān)控裝置，對商場進行全方位的監(jiān)控，為顧客購物提供安全、放心的環(huán)境，確保商場的貨品不被偷盜。(3)消防管理： 出于公共商業(yè)樓宇屬于人流密集性場所，所以消防安全非常重要。管好消防設(shè)備、設(shè)施，組織一支義務(wù)消防隊，制定一套緊急情況下的應(yīng)急措施。(4)設(shè)備管理： 管好機電設(shè)備，保證正常運轉(zhuǎn)是經(jīng)營場所管理的一項重要工作。要保證電梯、手扶電梯、中央空調(diào)、電力系統(tǒng)等的正常運行，不然就會影響顧客購物和商家經(jīng)營， 造成不必要的損失。(5)清潔衛(wèi)生及車輛管理： 要有專門人員負責場內(nèi)流動保潔，將垃圾雜物及時清理外運，時時保持場內(nèi)的清潔衛(wèi)生。要有專人指揮，維持良好的交通秩序，同時應(yīng)設(shè)專人看管，以防偷盜。經(jīng)營性管理職能(1)商業(yè)形象的宣傳推廣： 商業(yè)物業(yè)管理的一項重要工作，就是要做好商場商業(yè)形象的宣傳推廣，擴大商業(yè)設(shè)施的知名度，樹立良好的商業(yè)形象，以吸引更多的消費者。這是整個商業(yè)樓宇經(jīng)營管理的一項重要工作。(2)商場招商管理工作： 商業(yè)物業(yè)是一個商業(yè)機構(gòu)，包括業(yè)主、管理者在內(nèi)部主要是通過商業(yè)物業(yè)內(nèi)店鋪的出租而贏利，因而商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理者一項最重要的工作就是根據(jù)市場的需要確定經(jīng)營品種、招商條件、并選擇租賃經(jīng)營戶。(3)為經(jīng)營者提供商業(yè)機會的推廣： 一個商業(yè)設(shè)施最能吸引經(jīng)營者的地方就在于其生意機會，一個能提供經(jīng)營者更多生意機會的商場不但招商順利，而且可以獲得更好的租金收入。經(jīng)營管理公司基本架構(gòu) 目前，一般獨立的物業(yè)管理公司多采用直線職能制組織形式。公司設(shè)有辦公室、物業(yè)管理部、財務(wù)部，經(jīng)營部等，其主要組織與人員架構(gòu)如下：總經(jīng)理：市場決策者，下設(shè)辦公室、經(jīng)營部、物管部、財務(wù)部等。辦公室：協(xié)助總經(jīng)理工作、內(nèi)外交流工作，其他部門工作的監(jiān)管等經(jīng)營部： 市場總監(jiān)一名：負責市場的日常經(jīng)營管理及經(jīng)營推廣策劃與實施； 物業(yè)租賃若干名：負責市場空置鋪位租賃； 市場經(jīng)營推廣若干名：負責市場的各項推廣活動的策劃、實施； 市場管理員若干名： 負責市場的商戶溝通與日常經(jīng)營管理。物業(yè)管理部：下設(shè)土建、水電、保安隊、管理處、資料、預(yù)算等業(yè)務(wù)分部及相關(guān)人員若干。強聲置地22 /