【導讀】商業(yè)，是一個城市繁華的標志。方經(jīng)過數(shù)年的文化、歷史、商業(yè)的積淀，因位置、城市功能的完善，從寂落到繁華，最終成為其所在城市的商業(yè)代言及形象代言。25分鐘車程抵達省府鄭州，20分鐘抵達市府新鄉(xiāng)，鄭州、新鄉(xiāng)兩個城市成了原陽30分鐘生活圈內的生活配套，也正是這樣。的位置讓原陽城處于尷尬其中的境地。而老城區(qū)的固步不前，新城區(qū)的亟待爆發(fā)，為處于新老城區(qū)結合部的本案提供了難得的市場機遇。本報告中，我們將結合周邊的項目進行資源整合，結合目前市場現(xiàn)狀進行多種類產(chǎn)品的可行性分析，以差異化進行市場定位，原陽縣南臨黃河，位于新鄉(xiāng)市南端，全縣轄6鎮(zhèn)11個鄉(xiāng)，人口70多萬，其中縣城人口25萬人、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口近50萬人。原陽位于新鄉(xiāng)和鄭州之間，區(qū)位優(yōu)越，交通便利。目前，建成區(qū)面積已達11平方公里，以黃河大道和農行大道交叉周圍區(qū)域為中心，圍繞中心廣場建設的行政。老城區(qū)功能結構的落后致使原陽城區(qū)內商業(yè)、住宅均需要一次升

　　

【正文】 12846 12866 10445 8255 18058 9518 10089 19061 項目開發(fā)時序 —— 一期 配圖：用色塊標示“商業(yè)步行街區(qū)”部分 開發(fā)目標： 以較高附加值產(chǎn)品占領市場，形成項目強有力的競爭實力 入市 規(guī)模： 約 33368 ㎡ ，總銷約 18352 萬元 時間節(jié)點 ： 2020 年 5 月 7 月 策略支撐 ： 作為項目首期面市產(chǎn)品， 步行街商業(yè) 以其較高的商業(yè)附加價值，與市場現(xiàn)有產(chǎn)品形成強有力的差異化競爭 。 步行街商業(yè)總銷為 18352 萬元， 預期去化盤量的 70%，那么項目前期將有 12846 萬元的銷售回款， 可 大大降低項目的銷售壓力； 從開發(fā)利潤的角度上來說，商業(yè)步行街相對較低的建筑成本，首期推出街 區(qū)型商業(yè)將能給整個開發(fā)環(huán)節(jié)實現(xiàn)初步收益，有利于首期資金的快速回籠； 以高性價比的步行街商業(yè)產(chǎn)品撬動市場，項目的熱銷將會提高項目的市場關注度， 從前期開發(fā)成本的角度上來看，商業(yè)街區(qū)的快速銷 售將能為項目贏得首批資金，為整個開發(fā)環(huán)節(jié)的提供必要的現(xiàn)金流支撐，為后期銷售奠定基礎。 項目開發(fā)時序 —— 二期 配圖：用色塊標示“電梯洋房”部分 開發(fā)目標： 豐富物業(yè)類型，以電梯洋房拔高項目 高端住宅產(chǎn)品品質 ； 去化商業(yè)街區(qū)剩余盤量，完成商業(yè)街區(qū)的整體去化。 入市規(guī)模： 約 30000 ㎡ ，總銷約 9200 萬元 時間節(jié)點： 2020 年 5 月 7 月 策略 支撐 ： 新區(qū)土地供應量大，個別項目的品質層次 要 明顯區(qū)隔于其他項目，隨著潛在項目的陸續(xù) 入市，新區(qū)住宅市場的競爭將更加激烈，主要體現(xiàn)在產(chǎn)品品質的競爭上， 電梯洋房作為市場空白產(chǎn)品， 價格與產(chǎn)品品質更能截留住宅客戶，其品質和居住價值更能拔高項目整體的形象 ； 在該階段的推盤周期內，將為項目的整體的招商贏得充足的時間。 項目開發(fā)時序 —— 三期 配圖：用色塊標示“ 商業(yè)島 ”部分 開發(fā)目標： 凸顯 BLOCK 街區(qū) 形象，提升地塊價值 去化電梯洋房產(chǎn)品剩余盤量 入市規(guī)模： 約 24585 ㎡，總銷約 12293 萬元 時間節(jié)點： 2020 年 8 月 10 月 策略支撐 ： 該區(qū)域位于黃河大 道與原新路交叉口，處于整個地塊的西南側，屬地塊 較 具商業(yè)價值部分 。 無論是項目形象還是項目價值 ，此階段的項目 都在目標受眾心中有了一定的影響， 商業(yè)島的順利去化將項目形象的升華提高 。 項目開發(fā)時序 —— 四期 配圖：用色塊標示“休閑、餐飲一條街”部分 入市規(guī)模： 約 13050 ㎡，總銷約 6525 萬元 開發(fā)目標： 順利去化 70%，完成回款 4568 萬元 時間節(jié)點： 2020 年 11 月 2020 年 3 月 策略 支撐 ： 完善項目商業(yè)功能 。 項目開發(fā)時序 —— 五期 配圖：用色塊標 示“ 小高層 ”部分 入市規(guī)模： 約 12000 ㎡，總銷約 23000 萬元 開發(fā)目標： 實現(xiàn)住宅價格拔高，階段完成去化推盤量的 70%，實現(xiàn)回款 16100 萬元 完成休閑、餐飲一條街商業(yè)剩余盤量。 時間節(jié)點： 2020 年 4 月 2020 年 7 月 開發(fā)策略： 隨著市場的日趨成熟，客戶對 高層住宅 產(chǎn)品的接受程度也越來越高，小高層 的推出 是產(chǎn)品品質 及價值 的逐步提升 ； 項目開發(fā)時序 —— 六期、七期 配圖：用色塊標示六期產(chǎn)品“住宅底商”部分 用色塊表示七期產(chǎn)品“大賣場、酒店及酒店商業(yè)”部分 入市規(guī)模： 住宅底商約 6800 ㎡，銷售額約 3740 萬元 大賣場約 19845 ㎡，銷售額約 萬元 酒店約 5700 ㎡，銷售額約 2280 萬元 酒店商業(yè)約 4500 ㎡，銷售額約 2025 萬元 開發(fā)目標： 完成項目商業(yè)整體開發(fā) 去化小高層產(chǎn)品剩余盤量 時間節(jié)點： 住宅底商 ： 2020 年 8 月 2020 年 12 月 大賣場、酒店及酒店商業(yè)： 2020 年 8 月 2020 年 5 月 開發(fā)策略： 該階段 商業(yè)已形成氛圍，能夠更好地掌控項目在銷售、招商及后期經(jīng)營的主動權； 隨著本項目前期的逐步開發(fā)，區(qū)域發(fā)展也會越來越成熟，商務及高端人群也會逐步向新城區(qū)流動，有利于酒店及寫字樓的銷售、招租 及經(jīng)營 ； 項目開發(fā)時序 —— 八期 配圖：用色塊標示“高層住宅”部分 入市規(guī)模： 入市面積約 50000 ㎡，銷售額約 13800 萬元 開發(fā)目標： 高層住宅收官，提升企業(yè)在原陽市場上的影響力，完成品牌與利潤雙贏目標 去化住宅底商、大賣場、酒店及酒店商業(yè)的剩余盤量 。 時間節(jié)點： 住宅底商： 2020 年 6 月 后 開發(fā)策略： 以高層住宅收官全城， 借助區(qū)域市場內成熟的居住氛圍 及市場接受程度 ， 達到住宅產(chǎn)品利潤的最終提升， 完成項目住宅產(chǎn)品的利潤追求，實現(xiàn)項目的最終成功。 五 、各階段資金流向分析 項目全投資現(xiàn)金流量表 （ 單位： 萬元） 項目年份 11 年下半年 12 年上半年 12 年下半年 13 年上半年 13 年下半年 14 年上半年 14 年下半年 合計 現(xiàn)金流入 0 25712 10445 26313 9518 10089 19061 101138 現(xiàn)金支出 16168 8070 17485 6052 6725 8742 12105 75347 土地費用 8098 8098 前期費 3386 建安費 3762 37620 基礎設施 4618 配套設施 3694 開發(fā)間接 308 管理、稅務等間接費用 17623 凈現(xiàn)金流量 25791 資金投入及回收曲線 項目年份 11 年下半年 12 年上半年 12 年下半年 13 年上半年 13 年下半年 14 年上半年 14 年下半年 現(xiàn)金流入 0 25712 10445 26313 9518 10089 19061 累計現(xiàn)金流入 25712 36157 62470 71988 82077 101138 現(xiàn)金支出 16168 8070 17485 6052 6725 8742 12105 累計現(xiàn)金流出 16168 24238 41723 47775 54500 63242 75347 累計凈現(xiàn)金流量 16168 1474 5566 14695 17488 18835 25791 40000200000200004000060000800001000001200001 1 年下半年 1 2 年上半年 1 2 年下半年 1 3 年上半年 1 3 年下半年 1 4 年上半年 1 4 年下半年累計現(xiàn)金流入累計現(xiàn)金流出累計凈現(xiàn)金流量 項目成本構成及盈利曲線表 土地費用 8098 前期 3386 建筑安裝工程費 37620 小區(qū)基礎設施費 4618 配套設施費 3694 工程開發(fā)間接 費 308 不可預見費 1732 銷售費用 3034 管理費用 1732 稅費 11125 敏感性分析 —— 評價 項目對外界 風險的 抵抗能力 單位：萬元 開發(fā)利潤 % 毛利（收入 成本） 25791 銷售收入 101138 成本 75347 變動幅度 10% 5% 0% 5% 10% 售價 成本利潤率 % % % % % 開發(fā)利潤 15677 20734 25791 30848 35905 影響幅度 10114 5057 0 5057 10114 建設成本 成本利潤率 % % % % % 開發(fā)利潤 33326 29558 25791 22024 18256 影響幅度 7535 3767 0 3767 7535 盈虧平衡分析 1）、盈虧平衡點： 項目在 2020 年底左右基本實現(xiàn)盈虧平衡 ,銷售率 65%即可實現(xiàn)項目贏虧平衡。 2）、銷售價格盈虧平衡點 →住宅： 1495 元 /平方 →商業(yè)賣場： 3250 元 /平方 →步行街 : 3575 元 /平方 →休閑餐飲 街區(qū) ： 3250 元 /平方 →主題商業(yè)島： 3250 元 /平方 →住宅底商： 3575 元 /平方 →酒店： 2600 元 /平方 →酒店商業(yè)： 2925 元 /平方 從銷售率和銷售價格的盈虧平衡分析看出，項目抗風險能力強。