【導(dǎo)讀】商業(yè)，是一個(gè)城市繁華的標(biāo)志。方經(jīng)過(guò)數(shù)年的文化、歷史、商業(yè)的積淀，因位置、城市功能的完善，從寂落到繁華，最終成為其所在城市的商業(yè)代言及形象代言。25分鐘車程抵達(dá)省府鄭州，20分鐘抵達(dá)市府新鄉(xiāng)，鄭州、新鄉(xiāng)兩個(gè)城市成了原陽(yáng)30分鐘生活圈內(nèi)的生活配套，也正是這樣。的位置讓原陽(yáng)城處于尷尬其中的境地。而老城區(qū)的固步不前，新城區(qū)的亟待爆發(fā)，為處于新老城區(qū)結(jié)合部的本案提供了難得的市場(chǎng)機(jī)遇。本報(bào)告中，我們將結(jié)合周邊的項(xiàng)目進(jìn)行資源整合，結(jié)合目前市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行多種類產(chǎn)品的可行性分析，以差異化進(jìn)行市場(chǎng)定位，原陽(yáng)縣南臨黃河，位于新鄉(xiāng)市南端，全縣轄6鎮(zhèn)11個(gè)鄉(xiāng)，人口70多萬(wàn)，其中縣城人口25萬(wàn)人、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口近50萬(wàn)人。原陽(yáng)位于新鄉(xiāng)和鄭州之間，區(qū)位優(yōu)越，交通便利。目前，建成區(qū)面積已達(dá)11平方公里，以黃河大道和農(nóng)行大道交叉周圍區(qū)域?yàn)橹行?，圍繞中心廣場(chǎng)建設(shè)的行政。老城區(qū)功能結(jié)構(gòu)的落后致使原陽(yáng)城區(qū)內(nèi)商業(yè)、住宅均需要一次升

　　

【正文】 12846 12866 10445 8255 18058 9518 10089 19061 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)序 —— 一期 配圖：用色塊標(biāo)示“商業(yè)步行街區(qū)”部分 開(kāi)發(fā)目標(biāo)： 以較高附加值產(chǎn)品占領(lǐng)市場(chǎng)，形成項(xiàng)目強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力 入市 規(guī)模： 約 33368 ㎡ ，總銷約 18352 萬(wàn)元 時(shí)間節(jié)點(diǎn) ： 2020 年 5 月 7 月 策略支撐 ： 作為項(xiàng)目首期面市產(chǎn)品， 步行街商業(yè) 以其較高的商業(yè)附加價(jià)值，與市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品形成強(qiáng)有力的差異化競(jìng)爭(zhēng) 。 步行街商業(yè)總銷為 18352 萬(wàn)元， 預(yù)期去化盤量的 70%，那么項(xiàng)目前期將有 12846 萬(wàn)元的銷售回款， 可 大大降低項(xiàng)目的銷售壓力； 從開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的角度上來(lái)說(shuō)，商業(yè)步行街相對(duì)較低的建筑成本，首期推出街 區(qū)型商業(yè)將能給整個(gè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)初步收益，有利于首期資金的快速回籠； 以高性價(jià)比的步行街商業(yè)產(chǎn)品撬動(dòng)市場(chǎng)，項(xiàng)目的熱銷將會(huì)提高項(xiàng)目的市場(chǎng)關(guān)注度， 從前期開(kāi)發(fā)成本的角度上來(lái)看，商業(yè)街區(qū)的快速銷 售將能為項(xiàng)目贏得首批資金，為整個(gè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的提供必要的現(xiàn)金流支撐，為后期銷售奠定基礎(chǔ)。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)序 —— 二期 配圖：用色塊標(biāo)示“電梯洋房”部分 開(kāi)發(fā)目標(biāo)： 豐富物業(yè)類型，以電梯洋房拔高項(xiàng)目 高端住宅產(chǎn)品品質(zhì) ； 去化商業(yè)街區(qū)剩余盤量，完成商業(yè)街區(qū)的整體去化。 入市規(guī)模： 約 30000 ㎡ ，總銷約 9200 萬(wàn)元 時(shí)間節(jié)點(diǎn)： 2020 年 5 月 7 月 策略 支撐 ： 新區(qū)土地供應(yīng)量大，個(gè)別項(xiàng)目的品質(zhì)層次 要 明顯區(qū)隔于其他項(xiàng)目，隨著潛在項(xiàng)目的陸續(xù) 入市，新區(qū)住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，主要體現(xiàn)在產(chǎn)品品質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)上， 電梯洋房作為市場(chǎng)空白產(chǎn)品， 價(jià)格與產(chǎn)品品質(zhì)更能截留住宅客戶，其品質(zhì)和居住價(jià)值更能拔高項(xiàng)目整體的形象 ； 在該階段的推盤周期內(nèi)，將為項(xiàng)目的整體的招商贏得充足的時(shí)間。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)序 —— 三期 配圖：用色塊標(biāo)示“ 商業(yè)島 ”部分 開(kāi)發(fā)目標(biāo)： 凸顯 BLOCK 街區(qū) 形象，提升地塊價(jià)值 去化電梯洋房產(chǎn)品剩余盤量 入市規(guī)模： 約 24585 ㎡，總銷約 12293 萬(wàn)元 時(shí)間節(jié)點(diǎn)： 2020 年 8 月 10 月 策略支撐 ： 該區(qū)域位于黃河大 道與原新路交叉口，處于整個(gè)地塊的西南側(cè)，屬地塊 較 具商業(yè)價(jià)值部分 。 無(wú)論是項(xiàng)目形象還是項(xiàng)目?jī)r(jià)值 ，此階段的項(xiàng)目 都在目標(biāo)受眾心中有了一定的影響， 商業(yè)島的順利去化將項(xiàng)目形象的升華提高 。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)序 —— 四期 配圖：用色塊標(biāo)示“休閑、餐飲一條街”部分 入市規(guī)模： 約 13050 ㎡，總銷約 6525 萬(wàn)元 開(kāi)發(fā)目標(biāo)： 順利去化 70%，完成回款 4568 萬(wàn)元 時(shí)間節(jié)點(diǎn)： 2020 年 11 月 2020 年 3 月 策略 支撐 ： 完善項(xiàng)目商業(yè)功能 。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)序 —— 五期 配圖：用色塊標(biāo) 示“ 小高層 ”部分 入市規(guī)模： 約 12000 ㎡，總銷約 23000 萬(wàn)元 開(kāi)發(fā)目標(biāo)： 實(shí)現(xiàn)住宅價(jià)格拔高，階段完成去化推盤量的 70%，實(shí)現(xiàn)回款 16100 萬(wàn)元 完成休閑、餐飲一條街商業(yè)剩余盤量。 時(shí)間節(jié)點(diǎn)： 2020 年 4 月 2020 年 7 月 開(kāi)發(fā)策略： 隨著市場(chǎng)的日趨成熟，客戶對(duì) 高層住宅 產(chǎn)品的接受程度也越來(lái)越高，小高層 的推出 是產(chǎn)品品質(zhì) 及價(jià)值 的逐步提升 ； 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)序 —— 六期、七期 配圖：用色塊標(biāo)示六期產(chǎn)品“住宅底商”部分 用色塊表示七期產(chǎn)品“大賣場(chǎng)、酒店及酒店商業(yè)”部分 入市規(guī)模： 住宅底商約 6800 ㎡，銷售額約 3740 萬(wàn)元 大賣場(chǎng)約 19845 ㎡，銷售額約 萬(wàn)元 酒店約 5700 ㎡，銷售額約 2280 萬(wàn)元 酒店商業(yè)約 4500 ㎡，銷售額約 2025 萬(wàn)元 開(kāi)發(fā)目標(biāo)： 完成項(xiàng)目商業(yè)整體開(kāi)發(fā) 去化小高層產(chǎn)品剩余盤量 時(shí)間節(jié)點(diǎn)： 住宅底商 ： 2020 年 8 月 2020 年 12 月 大賣場(chǎng)、酒店及酒店商業(yè)： 2020 年 8 月 2020 年 5 月 開(kāi)發(fā)策略： 該階段 商業(yè)已形成氛圍，能夠更好地掌控項(xiàng)目在銷售、招商及后期經(jīng)營(yíng)的主動(dòng)權(quán)； 隨著本項(xiàng)目前期的逐步開(kāi)發(fā)，區(qū)域發(fā)展也會(huì)越來(lái)越成熟，商務(wù)及高端人群也會(huì)逐步向新城區(qū)流動(dòng)，有利于酒店及寫字樓的銷售、招租 及經(jīng)營(yíng) ； 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)序 —— 八期 配圖：用色塊標(biāo)示“高層住宅”部分 入市規(guī)模： 入市面積約 50000 ㎡，銷售額約 13800 萬(wàn)元 開(kāi)發(fā)目標(biāo)： 高層住宅收官，提升企業(yè)在原陽(yáng)市場(chǎng)上的影響力，完成品牌與利潤(rùn)雙贏目標(biāo) 去化住宅底商、大賣場(chǎng)、酒店及酒店商業(yè)的剩余盤量 。 時(shí)間節(jié)點(diǎn)： 住宅底商： 2020 年 6 月 后 開(kāi)發(fā)策略： 以高層住宅收官全城， 借助區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)成熟的居住氛圍 及市場(chǎng)接受程度 ， 達(dá)到住宅產(chǎn)品利潤(rùn)的最終提升， 完成項(xiàng)目住宅產(chǎn)品的利潤(rùn)追求，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的最終成功。 五 、各階段資金流向分析 項(xiàng)目全投資現(xiàn)金流量表 （ 單位： 萬(wàn)元） 項(xiàng)目年份 11 年下半年 12 年上半年 12 年下半年 13 年上半年 13 年下半年 14 年上半年 14 年下半年 合計(jì) 現(xiàn)金流入 0 25712 10445 26313 9518 10089 19061 101138 現(xiàn)金支出 16168 8070 17485 6052 6725 8742 12105 75347 土地費(fèi)用 8098 8098 前期費(fèi) 3386 建安費(fèi) 3762 37620 基礎(chǔ)設(shè)施 4618 配套設(shè)施 3694 開(kāi)發(fā)間接 308 管理、稅務(wù)等間接費(fèi)用 17623 凈現(xiàn)金流量 25791 資金投入及回收曲線 項(xiàng)目年份 11 年下半年 12 年上半年 12 年下半年 13 年上半年 13 年下半年 14 年上半年 14 年下半年 現(xiàn)金流入 0 25712 10445 26313 9518 10089 19061 累計(jì)現(xiàn)金流入 25712 36157 62470 71988 82077 101138 現(xiàn)金支出 16168 8070 17485 6052 6725 8742 12105 累計(jì)現(xiàn)金流出 16168 24238 41723 47775 54500 63242 75347 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 16168 1474 5566 14695 17488 18835 25791 40000200000200004000060000800001000001200001 1 年下半年 1 2 年上半年 1 2 年下半年 1 3 年上半年 1 3 年下半年 1 4 年上半年 1 4 年下半年累計(jì)現(xiàn)金流入累計(jì)現(xiàn)金流出累計(jì)凈現(xiàn)金流量 項(xiàng)目成本構(gòu)成及盈利曲線表 土地費(fèi)用 8098 前期 3386 建筑安裝工程費(fèi) 37620 小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 4618 配套設(shè)施費(fèi) 3694 工程開(kāi)發(fā)間接 費(fèi) 308 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 1732 銷售費(fèi)用 3034 管理費(fèi)用 1732 稅費(fèi) 11125 敏感性分析 —— 評(píng)價(jià) 項(xiàng)目對(duì)外界 風(fēng)險(xiǎn)的 抵抗能力 單位：萬(wàn)元 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) % 毛利（收入 成本） 25791 銷售收入 101138 成本 75347 變動(dòng)幅度 10% 5% 0% 5% 10% 售價(jià) 成本利潤(rùn)率 % % % % % 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 15677 20734 25791 30848 35905 影響幅度 10114 5057 0 5057 10114 建設(shè)成本 成本利潤(rùn)率 % % % % % 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 33326 29558 25791 22024 18256 影響幅度 7535 3767 0 3767 7535 盈虧平衡分析 1）、盈虧平衡點(diǎn)： 項(xiàng)目在 2020 年底左右基本實(shí)現(xiàn)盈虧平衡 ,銷售率 65%即可實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目贏虧平衡。 2）、銷售價(jià)格盈虧平衡點(diǎn) →住宅： 1495 元 /平方 →商業(yè)賣場(chǎng)： 3250 元 /平方 →步行街 : 3575 元 /平方 →休閑餐飲 街區(qū) ： 3250 元 /平方 →主題商業(yè)島： 3250 元 /平方 →住宅底商： 3575 元 /平方 →酒店： 2600 元 /平方 →酒店商業(yè)： 2925 元 /平方 從銷售率和銷售價(jià)格的盈虧平衡分析看出，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。