北京奧林匹克地塊商業(yè)報告(doc28)-其他行業(yè)報告-資料下載頁
2025-08-05 11:28本頁面
【導(dǎo)讀】市場定位是一個房地產(chǎn)項目運作成功與否的關(guān)鍵。精妙的定位，能夠達到四兩撥千斤。劃，充分體現(xiàn)項目的獨特魅力，展現(xiàn)項目的風(fēng)采，為項目的成功奠定堅實的基礎(chǔ)。通過前期詳細(xì)的市場調(diào)查以及后期的資料整理、分析等工作，針對本項目的特殊性，分析對本項目有了較為充分的認(rèn)識。了初步的地塊商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方案及建議。狀分析、功能分析、優(yōu)劣勢分析、目標(biāo)客戶分析等方面進行詳細(xì)、專業(yè)的闡述和論證。出準(zhǔn)確合理的發(fā)展規(guī)劃建議，最大限度強化項目的特有優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化、消除現(xiàn)存劣勢，因素及內(nèi)部促進作用不斷增強，其商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?。進，以滿足不同消費人群的需求。同時，針對以奧運為主體的商業(yè)項目，其目標(biāo)消費者以中高端為主，因此，機結(jié)合，發(fā)揮奧林匹克中心區(qū)的最大作用。奧運期間消費人群包括國內(nèi)外游客、參加盛會人群及。同時還要考慮奧運過后，旅游人群相對縮減，消費群體。育為主題，打造多功能奧林匹克中心區(qū)，文化是不可或缺的關(guān)鍵因素。
【正文】 中國最大管理資源中心 第 23 頁 共 29 頁 5. B0810 號地塊組團市場定位 B0810號地塊組團自身總結(jié)性分析 B810號地塊組團技術(shù)闡述 地理位置 地塊技術(shù)指標(biāo) 本地塊組團周邊環(huán)境 1B810 號地塊組 團優(yōu)劣勢針對性分析 B810 號地塊組團優(yōu)勢分析 地理位置優(yōu)越，靠近北四環(huán)，未來商業(yè)輻射廣泛： 緊臨奧運主場館，體育文化效應(yīng)顯著： 依托 2020 年奧運會召開，未來本地塊組團旅游人群涌躍： 政府對奧運會的巨額投資將帶來本地塊組團土地的升值： 中原將是項目順利實施的有力保證： 項目地塊劣勢分析 本地塊組團緊臨主干道，未來輻射人群結(jié)構(gòu)復(fù)雜，北京整體消費水平有待提高 奧運商業(yè)板塊間的商業(yè)競爭 中國最大管理資源中心 第 24 頁 共 29 頁 B810號地塊組團總體市場定位 項目 B810 號地塊組團市場 定位原則 本地塊組團定位應(yīng)遵從以下幾點原則： 考慮本地塊組團周邊的區(qū)域環(huán)境，以及未來主要面對的終端消費客群及經(jīng)營商戶的檔次及需求 考慮本地塊與奧運園區(qū)內(nèi)其他地塊的不同之處，充分挖掘自身獨有的商業(yè)優(yōu)勢，使這種優(yōu)勢對消費者（投資者、經(jīng)營者、最終消費者）產(chǎn)生巨大的吸引力，而且是其他競爭者在無法復(fù)制的； 考慮奧運會過后本地塊組團的商業(yè)物業(yè)發(fā)展方向。 項目 B810 號地塊組團總體市場定位 組團總體市場定位主題 組團總體市場定位依據(jù) 從自然特征來看 , 從周邊環(huán)境來看， 從市場 方面來看， 綜上所述，在本地塊建設(shè)中檔綜合性商業(yè)功能核心區(qū)是奧園項目的功能配套，是其它商業(yè)功能板塊的補充，其具備較強的必需性、完善性、可行性。 組團總體市場定位主題 中檔綜合性商業(yè)功能核心區(qū) B0 B10 組團為商業(yè)主體區(qū) 中國最大管理資源中心 第 25 頁 共 29 頁 B08 為與文化兼容的輔助區(qū) 組團總體市場定位詮釋 中檔綜合性商業(yè)功能核心區(qū)，是基礎(chǔ)的功能性商業(yè)形態(tài)聚集區(qū)，具有規(guī)模性的商業(yè)體量，滿足大眾群體的中檔消費需求，在這里可以便捷迅速地獲得各種基礎(chǔ)服務(wù)，這里是生活的組成部分。 中檔綜合性商業(yè)功能核心區(qū)的建 筑是實效的，滿足各項功能特點的空間；中檔綜合性商業(yè)功能核心區(qū)的商業(yè)模式是便利的、迅捷的，全面的。 目標(biāo)客戶定位 目標(biāo)經(jīng)營商戶定位 集團客戶 國外商家 港臺商家 國內(nèi)知名商家 零散客戶 按經(jīng)營業(yè)態(tài)劃分 經(jīng)營客戶定位總結(jié) 經(jīng)營商戶的定位是項目進行招商的前提，是本項目商業(yè)物業(yè)能否成功塑造特色、樹立形象以及經(jīng)營發(fā)展的重要因素，將決定本項目商業(yè)物業(yè)整體檔次、質(zhì)量。本項目綜合型商業(yè)物業(yè)區(qū)經(jīng)營商戶包括大型集團客戶和零散商戶，商戶總體定位為中高檔。 中國最大管理資源中心 第 26 頁 共 29 頁 目標(biāo)終端客戶 定位 定位依據(jù) 奧運效應(yīng)的影響： 地理位置： 周邊環(huán)境： 目標(biāo)終端客戶定位 從地理區(qū)位對終端消費群定位 客戶區(qū)域 核心層客戶群 緊密層客戶群 外圍客戶群 比例 20% 60% 20% 目標(biāo)輻射客戶區(qū)域定位 核心層客戶群 聚密層客戶群 外圍輻射客戶群 從消費群體對終端消費群定位 根據(jù)市場調(diào)研報告顯示以及針對本項目現(xiàn)狀的分析，我司按照年齡劃分、身份劃分兩方面對消費群體進行研究分析，并依此進行相應(yīng)的定位 。 中國最大管理資源中心 第 27 頁 共 29 頁 按照年齡劃分 按照身份劃分 總結(jié) 消費人群的定位是商場進行經(jīng)營商戶定位的重要依據(jù)。同時，本地塊組團商業(yè)物業(yè)的目標(biāo)消費人群的購買力也是未來各商家入駐的主要條件。通過對周邊商業(yè)的市場調(diào)研以及對本項目的具體分析，確定本商業(yè)物業(yè)的目標(biāo)消費人群應(yīng)鎖定在 18～ 35 歲之間，形成以具有動感時尚的青年消費群為主流、小資消費人群為基礎(chǔ)、外籍消費人群為亮點，并與其它消費人群互相吸引、相互補充的消費群體，形成層次分明、相互促進、形成有機結(jié)合的消費系統(tǒng)。 B810號各個地塊市場定位 B8 號地塊定位 商業(yè) 文化精品區(qū) B9 號地塊定位 綜合性購物中心 B10 號地塊定位 綜合性中檔運動休閑專業(yè)市場 中國最大管理資源中心 第 28 頁 共 29 頁 通過上述針對本項目區(qū)域商業(yè)環(huán)境的自身技術(shù)指標(biāo)、項目功能、目標(biāo)客戶等各個因素及項目地塊的優(yōu)劣勢具體分析論證，著重分析和闡述了本項目所在區(qū)域的市場狀況，在奧運的大主題下，結(jié)合周邊環(huán)境和項目地塊自身特征，給予準(zhǔn)確定位，與市場需求相迎合，我司為本項目發(fā)展可行性論證提供充分必要的理論支持。 根據(jù)北城亞運、奧運區(qū)域的商業(yè)市場供應(yīng)狀況，以預(yù)測未來可出現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的 趨勢格局為前提參考條件，結(jié)合本項目綜合性物業(yè)的特性以及各個物業(yè)間的格局關(guān)系，較之項目所領(lǐng)遇的未來奧運機會與奧運過后的面臨的種種危機等各方面因素，考慮本項目各個地塊的交通格局及動線特點，參照各個商業(yè)部分分布板塊進行初步的闡述總體定位原則以及規(guī)劃思路。 同時，對本項目整體商業(yè)地塊進行合理組團及有效的功能分區(qū)，為貴方在本項目未來的規(guī)劃及招標(biāo)等方面提供具有實際意義的指導(dǎo)思想。基于本項目地塊結(jié)構(gòu)，著重針對項目市場主題定位、功能分布等進行較為詳細(xì)的說明和分析，以達到總體地塊之間相互促進的經(jīng)營效果，使本項目物業(yè)潛在商業(yè)價 值得到全面的體現(xiàn)，保證本商業(yè)物業(yè)在 中國最大管理資源中心 第 29 頁 共 29 頁 奧運過后的經(jīng)營盈利性。
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