【文章內(nèi)容簡介】 中國最大管理資源中心 第 12 頁 共 29 頁 路線將與其它區(qū)域形成較為合理的錯位路線，促進項目整體規(guī)劃的合理性； 酒店、商務物業(yè)、居住物業(yè)的配套： 本區(qū)域的物業(yè)，并不具有大力發(fā)展集中商業(yè)的功能，商業(yè)并非區(qū)域內(nèi)的主體，在其它區(qū)域具有集中商業(yè)的情況下，本項目的商業(yè)發(fā)展的主要功能將以上述三種物業(yè)的配套為主旨，通過商業(yè)功能的完善、商業(yè)業(yè)態(tài)的豐富實現(xiàn)總體物業(yè) 和區(qū)域價值的最大化； 滿足需求： 本區(qū)域內(nèi)主導發(fā)展的物業(yè)，均不具有非常明顯的商業(yè)消費功能，但其自身的發(fā)展卻全部需要商業(yè)功能以加以配套，此部分商業(yè)以配套功能出現(xiàn)，將使得其它物業(yè)實現(xiàn)合理的功能布局，從而通過商業(yè)的重點打造，進一步提升 B0103 區(qū)域的總體品質(zhì)； 價值的體現(xiàn)： 由于本項目具有多處大型集中商業(yè)，因此本區(qū)域發(fā)展以配套為主題的特色商業(yè)并不孤單，在多家大商戶的帶動之下，人流和商業(yè)環(huán)境將得到充分的保證，本區(qū)域內(nèi)的相對小體量商業(yè)在帶動之下具有非常高的商業(yè)價值； 有效的組成部分： 由于此部分物業(yè)的發(fā)展方向主要是 酒店、寫字樓和住宅類產(chǎn)品，因此商業(yè)僅僅能夠以配套物業(yè)出現(xiàn)。但是總體而言，本項目總體規(guī)劃將擁有大型超市、大型百貨型購物中心、特色商業(yè)街、主題百貨等多種多樣的形態(tài)，社區(qū)商業(yè)、寫字樓配套商業(yè)和酒店配套商業(yè)也將成為眾多亮點之中的一部分，也將對本項目整體商業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生較大的推動作用。 通過上述闡述， B0103 區(qū)域的商業(yè)發(fā)展思路確定，配套商業(yè)是本區(qū)域商業(yè)的最大特點，同時在其它大商業(yè)的結(jié)構(gòu)中，本區(qū)域的商業(yè)將成為總體商業(yè)發(fā)展的有效補充和完善。 中國最大管理資源中心 第 13 頁 共 29 頁 B0103 地塊組團目標客戶群定位 目標經(jīng) 營商戶定位 公寓物業(yè)配套商業(yè) 基礎(chǔ)型商業(yè)配套： 便利店、社區(qū)藥店、寵物醫(yī)院、醫(yī)療診所、口腔診所、洗衣店、雜貨商店、沖印店、郵局、銀行等； 品質(zhì)型商業(yè)配套： 美容美發(fā)中心、咖啡店、茶藝茶館、圖書店、按摩保健店、婚紗攝影店、西點屋等。 寫字樓物業(yè)配套商業(yè) 具體目標客戶如下： 美體俱樂部、形象設計、服飾干洗保養(yǎng)、品牌便利店、銀行、咖啡吧、休閑吧、休閑健身、家飾品、郵局、西式快餐、員工餐廳、西餅屋、票務、中式餐飲、男女服飾皮具、商務酒吧、保健按摩、煙草專賣、精品店、特 色商業(yè)等。 酒店物業(yè)配套商業(yè) 具體業(yè)態(tài)如下： 健身中心、高檔餐飲、按摩保健、咖啡、商務酒吧、茶館、運動中心、會議中心、文化中心（書店、音像等）、娛樂中心、特色快餐、精品店中店等。 目標終端客戶定位 從地理區(qū)位對終端消費群定位 中國最大管理資源中心 第 14 頁 共 29 頁 圖表： B0103地塊目標消費群體統(tǒng)計表 區(qū)域客戶 核心層客戶群 緊密層客戶群 外圍客戶群 比例 50% 30% 20% 從消費群體對終端消費群定位 本項目 B0103 地塊的商業(yè)物業(yè)目標消費 人群將為以高收入階層為主流、以小資消費人群為基礎(chǔ)、以外籍消費人群為亮點，并與其他消費人群互相吸引、相互補充的復合消費群體，形成層次分明、相互促進、有機結(jié)合的消費系統(tǒng)。 B0103區(qū)域各地塊定位 B01 地塊定位 高檔酒店 精品商業(yè) 實現(xiàn)以酒店為主導的高檔商業(yè)配套、商業(yè)消費集中區(qū) 通過酒店的帶動，形成區(qū)域內(nèi)具有極高檔次的、中等規(guī)模的品質(zhì)商業(yè)購物空間，從而與其它區(qū)區(qū)域形成錯位經(jīng)營 B02 地塊定位 主題品質(zhì)生活街區(qū) 主要功能為滿足物業(yè)入住的居民，為其提供全面、便捷、具有 較高品質(zhì)周邊高收入階層 小資消費群 外籍人士消費群 普通消費群 中國最大管理資源中心 第 15 頁 共 29 頁 的配套型社區(qū)商業(yè) B03 地塊定位 純粹的商務配套 利用商務中心提供的大量中高檔消費群體，重點打造以商務配套業(yè)態(tài)為主題的次一級的區(qū)域商業(yè)中心 4. B47 號地塊組團市場定位 B47 號地塊組團自身總結(jié)性分析 B47 號地塊組團技術(shù)闡述 奧園規(guī)劃板塊的東側(cè)部分 B110 號地塊共分為三個組團，其中，本部分所述之 B47號地塊組團位于奧園規(guī)劃板塊的東側(cè)居中，是未來規(guī)劃文化功能及綜合性商業(yè)功能區(qū)的核心部分，是整個奧園板塊的主旨體現(xiàn)，在整個板塊中具有傳承和區(qū)分的雙重功能。 圖表 2： B47 地塊技術(shù)指標統(tǒng)計表 中國最大管理資源中心 第 16 頁 共 29 頁 地塊編號 用地性質(zhì) 容積率 建筑高度 （米） 占地面積 （公頃） 總建筑面積 （萬平米） 寫字樓面積（萬平米） 商業(yè)面積 （萬平米） B04 文化兼容商業(yè) ﹤ 45 B05 辦公兼容商業(yè) 5 ﹤ 60 B06 文化兼容商業(yè) ﹤ 45 B07 辦公兼容商業(yè) 5 ﹤ 60 根據(jù)上述圖表可以看出 ， B0 B06 兩地塊為文化兼容商業(yè)，容積率為 ，總占地 公頃，占總用地面積的 %，建筑面積為 萬平米； B0 B07 兩地塊為辦公兼容商業(yè)，容積率為 5，總占地 公頃，占總用地面積的 %，建筑面積為 萬平米；從規(guī)模供應上分析，占據(jù)了奧園東區(qū)板塊供應量的 %，占總用地的 %。毋庸置疑 B47 號地塊組團，無論是從地理位置、周邊環(huán)境，還是從供應規(guī)模上來看，都是奧園板塊重要區(qū)域東區(qū)板塊的核心部分，在整個物業(yè)環(huán)境塑造、商業(yè)氛圍凝造中占據(jù)突出地位。 根據(jù)既定的各地 塊技術(shù)指標，結(jié)合奧園的總體規(guī)劃情況， 就各項指標分析如下： 容積率： 建筑高度： 占地面積、總建筑面積： 區(qū)域環(huán)境： 綜上所述， B47 號地塊組團處于奧園板塊功能區(qū)域的東側(cè)的中部，屬第二組團，在整個板塊中具有傳承和區(qū)分的雙重功能，作為綜合性商業(yè)功能核心區(qū)的核心部分，是整個奧園板塊的主旨體現(xiàn)；加之 B0 B06 地塊功能定位為文化，因此其商業(yè)應當在具備較強的凝聚作用的基礎(chǔ)上與文化功能結(jié)合；針對 B0 B07 地塊來說，因為處于奧園板塊的外側(cè)，與周邊交流性強，因此商業(yè)業(yè)態(tài)應當在具備較強的凝聚作用的基礎(chǔ)上具有外向性特 性；總之，針對 B47 號地塊組團，在設置具引領(lǐng)傳承效用的商業(yè)業(yè)態(tài)