【導(dǎo)讀】劃分塊與社會(huì)企業(yè)合作開(kāi)發(fā)。根據(jù)藍(lán)天公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)淳化商業(yè)街規(guī)劃的初步了解，南京壹畝田置業(yè)顧問(wèn)公司受。開(kāi)發(fā)公司是否參與到該地塊的合作開(kāi)發(fā)提供基本決策依據(jù)。由于時(shí)間較緊，本次對(duì)南京淳化現(xiàn)有商業(yè)形態(tài)和住宅部分的調(diào)查采用選擇性訪問(wèn)和地毯式走訪的方式，小城鎮(zhèn)建設(shè)的目標(biāo)有階段性與根本性之分。抓好基礎(chǔ)建設(shè)、解決綠化環(huán)衛(wèi)問(wèn)題，等等，這些都是小城鎮(zhèn)建設(shè)階段性的目標(biāo)。目前，最重要的是明確小城鎮(zhèn)建設(shè)的根本性目標(biāo)，這是現(xiàn)在的薄弱環(huán)節(jié)。所以說(shuō)，小城鎮(zhèn)建設(shè)的目的不是做“花瓶”、搞擺設(shè)，根本目的是集中人口居住，最大限。因此，必須向相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行宣傳教育，使之明確小城鎮(zhèn)建設(shè)的根本目標(biāo)。根據(jù)東部地區(qū)小城鎮(zhèn)建設(shè)的實(shí)踐，要建立一套比較完善的、連向銀行借貸的資格也尚失，結(jié)果可能會(huì)陷入進(jìn)退兩難的困境，甚至使小城鎮(zhèn)建設(shè)被迫擱淺。揮國(guó)家商業(yè)化投資對(duì)小城鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展的拉動(dòng)作用。界普遍看好江寧發(fā)展前景的原因之一。

　　

【正文】 商圈 步行 5 分鐘以內(nèi) 步行 15 分鐘以內(nèi) 車(chē)程 30 分鐘以內(nèi) 從以上各商業(yè)模式的主要特征對(duì)比可以看出： A、 單從淳化總?cè)丝冢?5 萬(wàn)）看來(lái)，僅僅是適合做近鄰型雜貨店和社區(qū)型購(gòu)物超市，但如果做近鄰型（小區(qū)型）購(gòu)物中心，由于總量不大，其銷(xiāo)售可行性是最大，但它根本無(wú)法發(fā)掘項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值，也無(wú)法形成規(guī)模效應(yīng)和品牌效應(yīng)。 B、 如果辟出部分做地區(qū)型中型購(gòu)物中心，它將面臨兩個(gè)問(wèn)題：一是消費(fèi)習(xí)慣問(wèn)題，二是和東山的實(shí)力型、領(lǐng)袖型商業(yè)的服務(wù)半 徑重疊問(wèn)題，或者說(shuō)還沒(méi)有東山的商業(yè)設(shè)施服務(wù)半徑大。如上所述，淳化 人目前已經(jīng)基本形成了一個(gè)把東山當(dāng)作購(gòu)物天堂的地方，而科學(xué)園和東山本地商業(yè)的發(fā)達(dá)程度，使其居民更不會(huì)“舍本趨末” 、“長(zhǎng)途跋涉”來(lái)淳化購(gòu)物，這不是一朝一日所能改變的；從服務(wù)半徑來(lái)說(shuō)，從淳化街道下屬的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)到東山的車(chē)程最遠(yuǎn)也就 40 分鐘左右，而淳化城區(qū)到東山的車(chē)程只有幾站路，淳化人只要再多坐二十分鐘的車(chē)就到了東山，換來(lái)的卻是更多購(gòu)物樂(lè)趣，消費(fèi)者是值得的。因此，即使本項(xiàng)目想做地區(qū)型商業(yè)場(chǎng)所，也很難找到一種和東山競(jìng)爭(zhēng)且別人無(wú)法模仿的優(yōu)勢(shì)資源。 C、 做社區(qū)型小 型購(gòu)物超市，其流行模式是類(lèi)似于蘇果超市的直營(yíng)店，雖然淳化的居民總量也基本可以支撐 3~5 個(gè)社區(qū)型小型購(gòu)物超市，但是這樣的數(shù)量和需要的商業(yè)面積和本項(xiàng)目 15000 多的商業(yè)面積對(duì)比，無(wú)疑令人心寒。 （ 2） 按照銷(xiāo)售形式和國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類(lèi)： 零售業(yè) 食品、飲料、煙草零售；日用百貨零售；紡織品和服裝零售；日用雜貨零售；五金化工零售；藥品和醫(yī)療器械零售；圖書(shū)報(bào)刊零售；家具等其他零售 批發(fā)業(yè) 除以上行業(yè)外，還包括能源、建材、金屬材料、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料、礦產(chǎn)品等等及其他無(wú)法零售的工業(yè)產(chǎn)品的批發(fā) 根據(jù)調(diào)查，淳化街道目前幾乎不存在 商品流通的二級(jí)市場(chǎng)，這主要是由目前淳化地區(qū)的商業(yè)規(guī)模小和與東山距離近所決定的，僅存的三級(jí)商品流通批發(fā)市場(chǎng)也與社區(qū)型小型超市重疊性經(jīng)營(yíng)。因?yàn)橛袞|山的金寶市場(chǎng) —— 直接面對(duì)大眾化產(chǎn)品批發(fā)和零售，有同曦鳴城 —— 面對(duì)中高端產(chǎn)品的批發(fā)和零售，淳化街道的二級(jí)商品流通市場(chǎng)失去了生存的可能性，而對(duì)于三級(jí)流通市場(chǎng)而言，根據(jù)我們調(diào)查的狀況，尚有一定的生存空間。 因此，本案的商業(yè)項(xiàng)目，比較適合做兼顧社區(qū)型中小型超市的三級(jí)流通市場(chǎng)，對(duì)于商鋪的本身格局要求不高，由于三級(jí)流通市場(chǎng)所輻射的半徑范圍相對(duì)有限，所以與東山相比，存在著一定的競(jìng)爭(zhēng) 優(yōu)勢(shì)。 （ 3） 按照商業(yè)形態(tài)分類(lèi)及其特點(diǎn)： 根據(jù)以上商業(yè)形態(tài)的分析，我們認(rèn)為：在淳化做商業(yè)項(xiàng)目，應(yīng)該在商業(yè)形態(tài)上做到如下幾點(diǎn)： A、 必須拋棄傳統(tǒng)百貨的經(jīng)營(yíng)模式，在經(jīng)營(yíng)形態(tài)上走休閑購(gòu)物的道路。 B、 必須主題鮮明，以特色吸引消費(fèi)者。 C、 必須在經(jīng)營(yíng)內(nèi)容上保證休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、金融及其他服務(wù)的結(jié)合，以一站式消費(fèi)給予消費(fèi)者更多購(gòu)物樂(lè)趣，抓住消費(fèi)者的心。 D、 在經(jīng)營(yíng)形式上創(chuàng)新，比如引進(jìn)內(nèi)部商業(yè)街、銀行超市等其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手沒(méi)有的新形勢(shì)，以滿足消費(fèi)者求新、求變的心理。 商業(yè)對(duì)手調(diào)查及競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析 本項(xiàng)目的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)主要是東山地區(qū)和老商 業(yè)街，能否在競(jìng)爭(zhēng)中求得生存，主要取決于當(dāng)?shù)卣畬?duì)于淳化與東山一體化進(jìn)程加快的速度，同時(shí)也取決于今后老商業(yè)街的去留，在此不作贅述。 本項(xiàng)目商業(yè)部分的 SWTO 分析 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 交通便利 整體規(guī)劃 一定規(guī)模的人口 服務(wù)半徑重疊導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)壓力加大 難以形成規(guī)模效應(yīng) 本地人的購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)有限，外來(lái)人口不多。 消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣不利于淳化 人均商業(yè)擁有面積過(guò)多，形成產(chǎn)品過(guò)剩 威脅 機(jī)會(huì) 其他實(shí)力商業(yè)機(jī)構(gòu)的親自介入 商業(yè)經(jīng)濟(jì)整體盈利水平得持續(xù)下滑 政府新規(guī)劃 城市化進(jìn)程，與東山形成一體化 對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)部分的整體看法 通 過(guò)以上分析，我們認(rèn)為： （ 1） 本項(xiàng)目雖然交通便利，周邊已經(jīng)形成一定的商業(yè)氛圍，具備商業(yè)設(shè)施選址的基本條件； （ 2） 從競(jìng)爭(zhēng)格局上看，由于和東山商圈之間的距離過(guò)短，存在服務(wù)半徑重疊的“致命”缺陷，面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力非常大。 （ 3） 從銷(xiāo)售角度上看，由于是集體土地難以辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)，投資者會(huì)認(rèn)為存在風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)影響投資者的購(gòu)買(mǎi)熱情。同時(shí)由于相關(guān)手續(xù)不全，難以進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行宣傳，難以找到更多的投資者。 （ 4） 從消費(fèi)習(xí)慣上看，要改變淳化人的消費(fèi)習(xí)慣有一定難度。 （ 5） 從商業(yè)形態(tài)上看，僅做臨街門(mén)面無(wú)法攤消成本，做傳統(tǒng)大型百貨難以找到核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，走差異化經(jīng)營(yíng)受東 山的輻射力影響，存活率很低。 七、收益及風(fēng)險(xiǎn)分析 （ 一 ）淳化街道 現(xiàn)有 商業(yè)面積及 人均商業(yè)面積 營(yíng)業(yè) 店鋪總量 未營(yíng)業(yè)店鋪總量 商業(yè)面積預(yù)計(jì) 人口總量 開(kāi)業(yè)店鋪總面積 目前人均商業(yè)面積 人均商業(yè)面積合理數(shù)值 發(fā)達(dá)區(qū) 一般區(qū) 落后區(qū) 266 家 189 30000 平米 6 萬(wàn)人 16000 平米 平米 1~ 平米 ~1 平米 ~ 平米 （ 二 ） 淳化商業(yè)街建成后情況對(duì)比 商業(yè)街新建商業(yè)面積 老商業(yè)街商業(yè)面積 人口總量 預(yù)計(jì)人均商業(yè)面積 40457（不含賓館、辦公、大型商城 30000 平米 預(yù)計(jì) 10 萬(wàn)人（包括周邊拆遷安置） 平米 （三）投資收益財(cái)務(wù)分析表 項(xiàng)目 容積率 占地面積（畝） 建筑面積（ M2） 預(yù)期均價(jià) 1 （元 /平方米） 預(yù)期銷(xiāo)售總額 1（ 萬(wàn) 元） 預(yù)期均價(jià) 2 （元 /平方米） 預(yù)期銷(xiāo)售總額 2 （ 萬(wàn) 元） 住宅 108 68000 1300 8840 1600 10880 商業(yè) 15479 2000 3096 2500 3870 銷(xiāo)售總額 11936 14750 減 銷(xiāo)售費(fèi)用 銷(xiāo)售收入的 4% 477 590 管理費(fèi)用 銷(xiāo)售收入的 2% 239 295 營(yíng)業(yè)稅 銷(xiāo)售收入的 % 656 812 土建成本 5843 5843 利潤(rùn) 4720 7210 利潤(rùn)率 % % 八、總體結(jié)論 通過(guò)以上對(duì)本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目作全面的定量、定性及分析，可以得出以下比較切合實(shí)際的結(jié)論： 本項(xiàng)目的成功與否主要取決于東山城區(qū)的延伸速度 ，也可以說(shuō)是淳化融入東山的進(jìn)程速度，體現(xiàn)在較為重要的環(huán)節(jié)就是 104 國(guó)道淳化收費(fèi)站是否拆除，何時(shí)拆除。 南京的大城市規(guī)劃對(duì)于本項(xiàng)目的影響也十分重要 。通過(guò)加快城市各區(qū)域間的快速交通路 網(wǎng)建設(shè)，使得城市的輻射力進(jìn)一步延伸，尤其是向鄉(xiāng)村一級(jí)市場(chǎng)延伸，切實(shí)加快城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，縮短城鄉(xiāng)差距。 淳化街道在商業(yè)街建設(shè)中， 如何利用良好的政策吸引社會(huì)各界參與進(jìn)來(lái) ，在政策上給予扶持，在金融通道上給予幫助， 利用淳化先天的資源優(yōu)勢(shì)，在小城鎮(zhèn)建設(shè)的過(guò)程中不光只注重業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等階段性建設(shè)目標(biāo)，更要有將鄉(xiāng)村人口城市化，增加城市化進(jìn)程的根本性建設(shè)目標(biāo)。 只有城市化程度越高，對(duì)于地產(chǎn)的發(fā)展才越有利。 本項(xiàng)目在近期內(nèi)能否取得突破， 周邊鄉(xiāng)村的動(dòng)遷以及老鎮(zhèn)改造的時(shí)機(jī)、力度 將變得十分重要。 介于本項(xiàng)目的啟動(dòng)資金要求不 高，存在的資金占?jí)猴L(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，本項(xiàng)目最大的風(fēng)險(xiǎn)在于項(xiàng)目立項(xiàng)是否獲得高一級(jí)政府部門(mén)的審批，是否有中途叫停的危險(xiǎn)。而根據(jù)目前的市場(chǎng)形勢(shì)，本項(xiàng)目投資回報(bào)卻較為豐厚。 綜上，我們認(rèn)為：在獲得政府部門(mén)的支持下，本項(xiàng)目可行，且回報(bào)率較高。