【正文】 商業(yè)設(shè)施對人氣的吸引，必須依賴于一定的商業(yè)規(guī)模和商業(yè)氛圍，只有當(dāng)“商點(diǎn)”形成“商圈”，其人氣集聚才會(huì)經(jīng)久不息。事實(shí)上淳化和 東山的比較， 不足之處是非常明顯的，東山的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)是連成片區(qū)的，是一個(gè)大型商業(yè)板塊，可 以讓消費(fèi)者享受連續(xù)“休閑、購物”的樂趣，而且購物成了“閑逛、消遣”的副產(chǎn)品。 （ 2） 按照銷售形式和國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類： 零售業(yè) 食品、飲料、煙草零售；日用百貨零售；紡織品和服裝零售；日用雜貨零售；五金化工零售；藥品和醫(yī)療器械零售；圖書報(bào)刊零售；家具等其他零售 批發(fā)業(yè) 除以上行業(yè)外，還包括能源、建材、金屬材料、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料、礦產(chǎn)品等等及其他無法零售的工業(yè)產(chǎn)品的批發(fā) 根據(jù)調(diào)查，淳化街道目前幾乎不存在 商品流通的二級市場，這主要是由目前淳化地區(qū)的商業(yè)規(guī)模小和與東山距離近所決定的，僅存的三級商品流通批發(fā)市場也與社區(qū)型小型超市重疊性經(jīng)營。 本項(xiàng)目商業(yè)部分的 SWTO 分析 優(yōu)勢 劣勢 交通便利 整體規(guī)劃 一定規(guī)模的人口 服務(wù)半徑重疊導(dǎo)致競爭壓力加大 難以形成規(guī)模效應(yīng) 本地人的購買力相對有限，外來人口不多。通過加快城市各區(qū)域間的快速交通路 網(wǎng)建設(shè)，使得城市的輻射力進(jìn)一步延伸，尤其是向鄉(xiāng)村一級市場延伸，切實(shí)加快城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，縮短城鄉(xiāng)差距。 綜上，我們認(rèn)為：在獲得政府部門的支持下，本項(xiàng)目可行，且回報(bào)率較高。 七、收益及風(fēng)險(xiǎn)分析 （ 一 ）淳化街道 現(xiàn)有 商業(yè)面積及 人均商業(yè)面積 營業(yè) 店鋪總量 未營業(yè)店鋪總量 商業(yè)面積預(yù)計(jì) 人口總量 開業(yè)店鋪總面積 目前人均商業(yè)面積 人均商業(yè)面積合理數(shù)值 發(fā)達(dá)區(qū) 一般區(qū) 落后區(qū) 266 家 189 30000 平米 6 萬人 16000 平米 平米 1~ 平米 ~1 平米 ~ 平米 （ 二 ） 淳化商業(yè)街建成后情況對比 商業(yè)街新建商業(yè)面積 老商業(yè)街商業(yè)面積 人口總量 預(yù)計(jì)人均商業(yè)面積 40457（不含賓館、辦公、大型商城 30000 平米 預(yù)計(jì) 10 萬人（包括周邊拆遷安置） 平米 （三）投資收益財(cái)務(wù)分析表 項(xiàng)目 容積率 占地面積（畝） 建筑面積（ M2） 預(yù)期均價(jià) 1 （元 /平方米） 預(yù)期銷售總額 1（ 萬 元） 預(yù)期均價(jià) 2 （元 /平方米） 預(yù)期銷售總額 2 （ 萬 元） 住宅 108 68000 1300 8840 1600 10880 商業(yè) 15479 2000 3096 2500 3870 銷售總額 11936 14750 減 銷售費(fèi)用 銷售收入的 4% 477 590 管理費(fèi)用 銷售收入的 2% 239 295 營業(yè)稅 銷售收入的 % 656 812 土建成本 5843 5843 利潤 4720 7210 利潤率 % % 八、總體結(jié)論 通過以上對本開發(fā)項(xiàng)目作全面的定量、定性及分析，可以得出以下比較切合實(shí)際的結(jié)論： 本項(xiàng)目的成功與否主要取決于東山城區(qū)的延伸速度 ，也可以說是淳化融入東山的進(jìn)程速度，體現(xiàn)在較為重要的環(huán)節(jié)就是 104 國道淳化收費(fèi)站是否拆除，何時(shí)拆除。 D、 在經(jīng)營形式上創(chuàng)新，比如引進(jìn)內(nèi)部商業(yè)街、銀行超市等其他競爭對手沒有的新形勢，以滿足消費(fèi)者求新、求變的心理。因此，即使本項(xiàng)目想做地區(qū)型商業(yè)場所，也很難找到一種和東山競爭且別人無法模仿的優(yōu)勢資源。 （ 3） 消費(fèi)習(xí)慣： 消費(fèi)習(xí)慣的了解需要長期觀察或大范圍的抽樣調(diào)查，由于時(shí)間緊迫，我們只在調(diào)查中對此做附帶了解。但是由于受到淳化街道自身規(guī)模的限制，加之淳化街道處于發(fā)展期，與外界相對閉塞，人氣在當(dāng)前是最為缺乏的，但是隨著淳化招商引資的進(jìn)一步加快，與東山連成一體的進(jìn)程進(jìn)一步提速，未來幾年的人氣與現(xiàn)在相比，必然會(huì)有所提升，但是這一些要依賴于淳化街道領(lǐng)導(dǎo)班子的決心和能力。 ? 由于經(jīng)營格局相對單一，商業(yè)形態(tài)不齊全，商業(yè)規(guī)模效應(yīng)難以得到充分發(fā)揮，當(dāng)前的淳化商業(yè)市場基本上處于固步自封的狀態(tài)，一方面缺乏與外界的有效交流，形成豐富的產(chǎn)品流、信息流、時(shí)尚潮流，另一方面，由于缺乏品牌、專業(yè)店支撐，難以聚集充足的人氣效應(yīng)，從而難以形成濃厚的商業(yè)氛圍。吸引江寧及南京消費(fèi)者的一個(gè)重要因素是“利”字 —— 以相對低價(jià)帶來產(chǎn)品升值空間。包括本案在內(nèi)的其他幾個(gè)地塊，要想順利開發(fā)，順利銷售，除了當(dāng)?shù)卣o予充分的政策以外， 各個(gè)開發(fā)商的板塊意識(shí)要非常強(qiáng)，要有在政府的指導(dǎo)下，聯(lián)合將整體板塊炒熱的 意識(shí)，每個(gè)開發(fā)商自然能“分一杯羹”；淳化街道政府也需要非 常賣力，吸引外來投資，增加常駐人口，加強(qiáng)本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)可持續(xù)增長。 （ 4） 銷售效果 ：作為政策性住房，作為城市進(jìn)程的推動(dòng)者，天景山住宅小區(qū)由于銷售權(quán)掌握在政府手中，在銷售上基本上是類似于早期的房改房制度，加之投資性購房群體的存在和蔓延，天景山住宅小區(qū)在市場邊緣銷售的產(chǎn)品長期處于供不應(yīng)求狀態(tài)。 遠(yuǎn)景規(guī)劃 ：本項(xiàng)目處在淳化街道的黃金位置，在某種程度上 擔(dān)當(dāng)著淳化住宅和商業(yè)的“門面”、“門戶”的作用，要改變和提升淳化的形象，必然要從舊商業(yè)街，發(fā)展新商業(yè)街，借用淳化與東山融為一體的大趨勢，未來淳化街道以大學(xué)城為連接紐帶，以新興工業(yè)、制造業(yè)為發(fā)展后勁，在科學(xué)園、東山街道的輻射力作用下，逐步融入東山主城區(qū)，這一遠(yuǎn)景規(guī)劃如果得以順利實(shí)現(xiàn)，一方面可以充分挖掘淳化作為千年古城鎮(zhèn)的文化特色，更為重要的是將與南京的半小時(shí)都市圈進(jìn)行無縫接軌，成為繼上坊之后東山輻射力作用的又一成果。 （五） 規(guī)劃條件 ： 占地面積 108 畝 總用地面積 72175 平方米 總建筑面積 83479 平方米 土地用途 商業(yè)和居住 容積率 商業(yè)建筑面積 15479 平方米 住宅建筑面積 68000 平方米 拆遷費(fèi)用 無（熟地） 從現(xiàn)有大規(guī)劃方案可以看出： 此用地為中低層建筑。規(guī)模經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭較好，全街道 18 個(gè)規(guī)模企業(yè) 1 至 9 月實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 34546 萬元、工業(yè)增加值 7977 萬元、利稅 2493 萬元，分別占全街道工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量的 %、 %和 %。三產(chǎn)充分利用區(qū)位優(yōu)勢， 重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè) ，逐步成為了人流、物流、信息流的聚集地。 （二） 發(fā)展前景 ： 地方政府樹立淳化街道新形象的決心 非常大。 配套狀況 ：由于過去定位于農(nóng)業(yè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，淳化各種基本的生活配套雖然都有，但 相對于南京和東山來說，其數(shù)量、規(guī)模和檔次有著相當(dāng)大的差距 ，特別是其商業(yè)氛圍主要集中于僅存的兩條老商業(yè)街，其他大型娛樂設(shè)施也顯不足，很 難和繁華的東山相比，這些因素在某種程度上也制約著淳化的房地產(chǎn)開發(fā)檔次。 規(guī)劃布局 ：淳化的人口密度相對東山和南京來說也是最稀少的，其中工業(yè)廠區(qū)占了大量用地，老城區(qū)集中于兩條老商業(yè)街，新區(qū)主要集中于周遍即將開發(fā)的 工業(yè)廠區(qū)，從房地產(chǎn)發(fā)展角度看，其 老城區(qū)改造和新區(qū)拓展的空間都比較大 。目前江寧區(qū)人均國內(nèi)生產(chǎn)總值就已經(jīng)超過 2000 美元，并保持每年 8％的增長速度，經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為這將是一個(gè)城市房地產(chǎn)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，也是地產(chǎn)界普遍看好江寧發(fā)展前景的原因之一。 這兩年政府對房地產(chǎn)市場一直處于不斷的規(guī)范過程中，土地拍賣制度的實(shí)施和貸款限制制度的推出均刺激江寧區(qū)的房價(jià)加速度上揚(yáng)，但由于開發(fā)商原有儲(chǔ)備用地 還有一定存量，這種房價(jià)的上漲是漸進(jìn)式，不是飛躍式的。如果為 籌資，違章提高土地出讓價(jià)格、征收各種雜費(fèi)，甚至違法集資，結(jié)果不僅不解決大問題，還帶來若干負(fù)面影響； 如果淳