【正文】 委托單位：南京民營科技園藍(lán)天實(shí)業(yè)有限公司 報(bào)告單位：南京壹畝田置業(yè)顧問有限公司 報(bào)告日期：二 00 六年十一月 南京壹畝田 地址：南京市白下路 362號文思苑大廈 1702號 電話： 02584695226 傳真： 025846952797 江寧淳化街道商業(yè)街 B 地塊 價(jià)值分析及市場前景研究 Email: 目錄 一、 總說明 二、 國內(nèi)小城鎮(zhèn)建設(shè)的 相關(guān)狀況 三、 江 寧區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢 四、 淳化房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及前景 五、 B 地塊住宅部分市場前景研究及土地價(jià)值分析 六、 B 地塊商業(yè)部分 市場前景研究及土地價(jià)值分析 七、收益及風(fēng)險(xiǎn)分析 八、總體結(jié)論 淳化商業(yè)街 B 地塊土地價(jià)值分析及市場前景研究 一、 總說明 （一） 目的 為進(jìn)一步推動淳化街道小城鎮(zhèn)建設(shè)，進(jìn)一步加快城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，向東山城區(qū)靠攏，淳化街道近期對地區(qū)進(jìn)行系統(tǒng)的城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，通過社會參與 、 合作 開發(fā) 的方式，借助社會力量推進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)進(jìn)程， 將城鎮(zhèn)規(guī)劃分塊與社會企業(yè)合作開發(fā)。根據(jù) 藍(lán)天公司領(lǐng)導(dǎo) 對淳化商業(yè)街規(guī)劃的初步了解，南京壹畝田置業(yè)顧問公司 受委托 對淳化商業(yè)街 B 地塊做深入的調(diào)查論證，以便充分認(rèn)識其土地價(jià)值（包括商業(yè)價(jià)值和住宅價(jià)值），并為開發(fā)公司是否參與到該地塊的合作開發(fā)提供基本決策依據(jù)。 （二） 主要方法 由于時(shí)間較緊，本次 對南京淳化現(xiàn)有商業(yè)形態(tài)和住宅部分的調(diào)查 采用 選擇性 訪問 和地毯式走訪的方式 ， 但數(shù)量相對有限；對江寧及淳化規(guī)劃方面的資料在查閱相關(guān)部分電子政務(wù)網(wǎng)外，也查詢了相關(guān)統(tǒng)計(jì)年鑒， 沒有在第一時(shí)間與相關(guān)部門核實(shí) ；針對住宅部分，僅對江寧現(xiàn)有部分可能競爭對手做現(xiàn)場調(diào)查和咨詢，針對商業(yè)部分，僅對淳化現(xiàn)有商業(yè)存量做了走訪式調(diào)查，對淳化老商業(yè)街的商業(yè)氣氛做 了親身感受 ，在單一時(shí)間段調(diào)查其經(jīng)營效益；針對淳化居民的消費(fèi)習(xí)慣問題，在調(diào)查過程中做了少量口頭調(diào)查，沒有進(jìn)行正規(guī)抽樣和書面調(diào)查。 二、 國內(nèi)小城鎮(zhèn)建設(shè)的 相關(guān)狀況 （一） 小城鎮(zhèn)建設(shè)目標(biāo)的階段性與根本性 小城鎮(zhèn)建設(shè)的目標(biāo)有階段性與根本性之分 。所謂目標(biāo)的階段性，是指在不同的基礎(chǔ)條件下、不同的時(shí)期、不同的小城鎮(zhèn)各有不同的建設(shè)與發(fā)展目標(biāo)。比如，完成舊鎮(zhèn)改造任務(wù)，搞好 “幾通一平 ”，建設(shè)安居工程，還抓好基礎(chǔ)建設(shè)、解決綠化環(huán)衛(wèi)問題，等等，這些都是小城鎮(zhèn)建設(shè)階段性的目標(biāo)。這種階段性的目標(biāo)體現(xiàn)的是個(gè)性、特性與差異性，是促進(jìn)小城鎮(zhèn)健康發(fā)展不 可缺少的內(nèi)容，也是比較容易明確和做到的事情。 目前，最重要的是明確小城鎮(zhèn)建設(shè)的根本性目標(biāo)，這是現(xiàn)在的薄弱環(huán)節(jié)。所謂小城鎮(zhèn)建設(shè)的根本性目標(biāo)， 就是 把吸引農(nóng)村人口向小城鎮(zhèn)集中作為小城鎮(zhèn)建設(shè)的根本性目標(biāo)。這種根本性目標(biāo)體現(xiàn)的是共性和普遍性。因?yàn)槭澜缟瞎J(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)是，衡量一個(gè)國家、一個(gè)地區(qū)是否實(shí)現(xiàn)了城市化，主要是看這個(gè)國家或地區(qū)城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎?。如果居住在城?zhèn)的人口達(dá)到總?cè)丝诘?70%，就算基本實(shí)現(xiàn)了城鎮(zhèn)化。《中共中央國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)小城鎮(zhèn)健康發(fā)展的若干意見》也指出，小城鎮(zhèn) “要適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的要求，完善 城鎮(zhèn)功能，提高城鎮(zhèn)建設(shè)水平，更多地吸納農(nóng)村人口 ”。所以說，小城鎮(zhèn)建設(shè)的目的不是做 “花瓶 ”、搞擺設(shè)，根本目的是集中人口居住，最大限度地吸引農(nóng)民到這里安家落戶，其他一切都是為此服務(wù)的。 從 當(dāng)前淳化街道的形勢來看， 重引進(jìn)工商企業(yè)，輕吸納居民；重工業(yè)區(qū)開發(fā)，輕生活區(qū)建設(shè)；重經(jīng)濟(jì)效益，輕鎮(zhèn)區(qū)居民生活質(zhì)量。因此，必須向相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行宣傳教育，使之明確小城鎮(zhèn)建設(shè)的根本目標(biāo)。所制定的一切政策，所采取的一切工作措施，都要圍繞人口向小城鎮(zhèn)集中這一目標(biāo)服務(wù)。同時(shí)，對小城鎮(zhèn)建設(shè)工作的部署、檢查與考核，都應(yīng)當(dāng)以人口集中這 一根本目標(biāo)為中心。小城鎮(zhèn)建設(shè)的根本目標(biāo)明確了， 才會帶動包括房地產(chǎn)在內(nèi)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 。 （二） 承擔(dān)小城鎮(zhèn)基礎(chǔ)建設(shè)組織的主體性與商業(yè)性 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是小城鎮(zhèn)發(fā)展的一項(xiàng)基本的也是重要的內(nèi)容。有著良好的基礎(chǔ)設(shè)施，才能吸引企業(yè)和人口向 小城鎮(zhèn)集中。但是，基礎(chǔ)設(shè)施投資是要花大錢的。根據(jù) 東部地區(qū) 小城鎮(zhèn)建設(shè)的實(shí)踐，要建立一套比較完善的、供 3 萬到 5 萬人口生活的城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施，需要 2 億元以上人民幣。 如果 繼續(xù)沿用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式下的城市建設(shè)辦法， “人民城市人民建 ”， “國家撥一點(diǎn)、企業(yè)拿一點(diǎn)、群眾出一點(diǎn) ”，結(jié)果很快 就會沒有 后勁 。如果為 籌資，違章提高土地出讓價(jià)格、征收各種雜費(fèi)，甚至違法集資，結(jié)果不僅不解決大問題，還帶來若干負(fù)面影響； 如果淳化街道 對各種基礎(chǔ)設(shè)施大包大攬，甚至直接投資建設(shè)樓堂館所和商品批發(fā)市場等， 那么當(dāng) 難以為繼之時(shí)， 就會連向 銀行借貸 的資格也尚失 ，結(jié)果 可能會 陷入進(jìn)退兩難的困境，甚至使小城鎮(zhèn)建設(shè)被迫擱淺。 上述措施 之所以行不通 ，根本原因是投資主體和投資方式落后，不適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)條件下的城鎮(zhèn)建設(shè)。要進(jìn)入小城鎮(zhèn)基礎(chǔ)建設(shè)的柳暗花明之路，必須科學(xué)解決投資的主體性和商業(yè)性問題。正確的投資主體應(yīng)主要是企業(yè)而不是政府，投資方式應(yīng)主要 是商業(yè)性的，而不是行政性的、無償性的。 目前，根據(jù)淳化商業(yè)街的運(yùn)作方式 ，已經(jīng)明確了企業(yè)作為投資主體，但是 還要通過制定相關(guān)政策，鼓勵金融機(jī)構(gòu)向小城鎮(zhèn)建設(shè)提供中長期貸款。發(fā)揮國家商業(yè)化投資對小城鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展的拉動作用。 目前淳化街道政府在這些方面的工作還不夠細(xì)致，還有很大的為投資企業(yè)謀取利益的空間。 三、 江寧區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢 （一） 政策動向 土地拍賣和貸款限制制度將拉動房價(jià)穩(wěn)步、漸進(jìn)上揚(yáng)。 這兩年政府對房地產(chǎn)市場一直處于不斷的規(guī)范過程中，土地拍賣制度的實(shí)施和貸款限制制度的推出均刺激江寧區(qū)的房價(jià)加速度上揚(yáng)，但由于開發(fā)商原有儲備用地 還有一定存量，這種房價(jià)的上漲是漸進(jìn)式，不是飛躍式的。 城市、城郊平衡發(fā)展的城市發(fā)展模式正在形成。 在居住郊區(qū)化口號流行 2 年之后，政府開始關(guān)注城市“空心化”現(xiàn)象，加大了舊城改造的力度，成片區(qū)、成規(guī)模的舊城改造正在形成，城市、城郊平衡發(fā)展的城市發(fā)展模式正在形成。 政府對高檔房地產(chǎn)的控制力度將加強(qiáng) 。由于房地產(chǎn)價(jià)格的上漲速度已經(jīng)超過老百姓消費(fèi)能力的上漲速度，經(jīng)濟(jì)界已經(jīng)出現(xiàn)“泡沫”和“非泡沫”的兩種爭論，但從政府政策導(dǎo)向看來，對房地產(chǎn)的整體調(diào)控力度在加強(qiáng)，特別是高檔項(xiàng)目面臨的壓力將增加。 經(jīng)濟(jì)適用房在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的地位 暫時(shí)不可動搖。 為了滿足大多數(shù)工薪階層的購房需求，在不斷推行土地市場化的同時(shí)，建設(shè)部也一再強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)比例必須達(dá)到年開發(fā)總量的 30％，其對高檔房價(jià)的 沖擊和平抑作用不可低估。 （二） 經(jīng)濟(jì)狀況 （以下數(shù)據(jù)資料，均來自江寧區(qū)政府網(wǎng)站及相關(guān)統(tǒng)計(jì)年鑒） 國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，房地產(chǎn)消費(fèi)步入平穩(wěn)期 。目前江寧區(qū)人均國內(nèi)生產(chǎn)總值就已經(jīng)超過 2000 美元，并保持每年 8％的增長速度，經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為這將是一個(gè)城市房地產(chǎn)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，也是地產(chǎn)界普遍看好江寧發(fā)展前景的原因之一。此外，從中國房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市近兩年的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 和國民收入的對比狀況看，一旦一個(gè)城市的房地產(chǎn)消費(fèi)熱情被調(diào)動起來，其房地產(chǎn)發(fā)展速度將超過收入增長速度（有人說是泡沫，事實(shí)上是收入高速增長的高收入階層的推動作用）。 城鎮(zhèn)居民消費(fèi)由生存型向享受型轉(zhuǎn)型。 南京市及 江寧區(qū)城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增加，購買力旺盛，恩格爾系