【正文】 2012年重慶房地產(chǎn)市場年報及2013年市場前景分析（完全版）[摘要]對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，過去的這十年既是黃金的十年，同時也是迷茫的十年，再也沒有哪個行業(yè)能像房地產(chǎn)行業(yè)這般強(qiáng)大，在整個國民經(jīng)濟(jì)中幾乎起到“牽一發(fā)而動全身”的作用；但與此同時，再也沒有哪個行業(yè)能像房地產(chǎn)行業(yè)這般跌宕，十年以來經(jīng)歷了數(shù)輪調(diào)控，國家甚至不惜采用行政手段進(jìn)行壓制。一、房地產(chǎn)政策——政策不放松，樓市回穩(wěn)總述:對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，過去的這十年既是黃金的十年，同時也是迷茫的十年，再也沒有哪個行業(yè)能像房地產(chǎn)行業(yè)這般強(qiáng)大，在整個國民經(jīng)濟(jì)中幾乎起到“牽一發(fā)而動全身”的作用；但與此同時，再也沒有哪個行業(yè)能像房地產(chǎn)行業(yè)這般跌宕，十年以來經(jīng)歷了數(shù)輪調(diào)控，國家甚至不惜采用行政手段進(jìn)行壓制。如果說20102011年是本輪房地產(chǎn)調(diào)控的第一階段，期間行業(yè)政策面持續(xù)收緊，市場交易量持續(xù)萎縮，一二線城市房價持續(xù)回調(diào)，而進(jìn)入2012年以來，調(diào)控其實逐漸進(jìn)入了第二階段，由于前期調(diào)控成效基本得到了中央層面的肯定，加上房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷給地方政府財政所帶來的巨大壓力，我們看到行業(yè)基本面在2012年之后明顯出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，市場交易量逐漸恢復(fù)，房地產(chǎn)企業(yè)壓力逐漸減輕，甚至房價也正逐漸企穩(wěn)回升，總結(jié)來看，2012年無疑成為了行業(yè)全面回穩(wěn)的一年。中央層面來說，相比20102011年多輪次、力度不斷升級的政策調(diào)控，今年從本質(zhì)上并沒有全新的政策出臺，但是，中央層面對調(diào)控的口風(fēng)一直維持在相對嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶用?。中央領(lǐng)導(dǎo)人在多個場合反復(fù)強(qiáng)調(diào)堅持房地產(chǎn)調(diào)控，敲邊鼓式的提醒從未間斷；此外，中央對于個別放松力度較大、輿論反應(yīng)強(qiáng)烈的地方性放松仍然堅決叫停，例如年初時的蕪湖財稅補(bǔ)貼、年中時的重慶補(bǔ)繳公積金等，均遭到了中央層面的壓力而流產(chǎn)。地方層面來說，相比2011年個別城市超越中央底線的觸碰限購紅線，2012年以來明顯變得更加謹(jǐn)慎，“闖關(guān)”舉動從2011年的顯性逐漸轉(zhuǎn)向隱性。從地方政府政策調(diào)整形式上來看，今年多采用的是調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、公積金、信貸優(yōu)惠這樣比較溫和的方式。根據(jù)研究中心統(tǒng)計，2012年至今全國有28個城市先后對公積金貸款政策進(jìn)行了調(diào)整，方式從年初時相對較輕的延長貸款年限、增加貸款上限，到下半年后下調(diào)首套房、二套房公積金貸款首付比例.央行今年內(nèi)的兩次降息，對于很多貸款合同約定“按年調(diào)整”的購房者來說，將從2013年1月1日開始兌現(xiàn)降息利好。%下調(diào)至6 .55%，5年期以上公積金貸款利率將從4 .90%降至4 .50%。降息舉動對購房者實際省錢的意義并不大，但作為宏觀調(diào)控手段，降息是釋放了銀行利率減少和促進(jìn)房地產(chǎn)市場的信號，有利于鼓勵購房者入市。財政部部長謝旭人的一篇署名文章，再次將房產(chǎn)稅推到輿論的風(fēng)口浪尖。文章中指出，要深化房地產(chǎn)稅制改革，構(gòu)建合理完善的房地產(chǎn)稅收制度，有效調(diào)節(jié)財富分配。統(tǒng)籌推進(jìn)房地產(chǎn)稅費改革，逐步改變目前房地產(chǎn)開發(fā)、流轉(zhuǎn)、保有環(huán)節(jié)各類收費和稅收并存的狀況。結(jié)合其他方面的稅制改革，對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收的有關(guān)稅種進(jìn)行簡并，合理安排稅收負(fù)擔(dān)。而謝旭人在文章中提出的“認(rèn)真總結(jié)個人住房房產(chǎn)稅改革試點經(jīng)驗，研究逐步在全國推開，同時積極推進(jìn)單位房產(chǎn)的房產(chǎn)稅改革”，無疑成為房產(chǎn)稅試點擴(kuò)圍的明確信號。備受矚目的十八大圓滿召開，會議強(qiáng)調(diào)堅持房地產(chǎn)調(diào)控不放松，繼續(xù)抑制投資投機(jī)，完善房產(chǎn)稅等長效機(jī)制，同時對保障房、經(jīng)濟(jì)適用住房和普通商品房加大支持力度。同時中央經(jīng)濟(jì)工作會議12月15日至16日在北京舉行。會議主要提出了以下六點內(nèi)容：繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖；創(chuàng)新農(nóng)業(yè)經(jīng)營體制，加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)；化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整。著力增強(qiáng)創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展新動力集約、智能、綠色、低碳的新型城鎮(zhèn)化道路；強(qiáng)民生保障，提高人民生活水平；深入研究全面深化體制改革的頂層設(shè)計和總體規(guī)劃，明確提出改革總體方案、路線圖、時間表。時間推出政策市場反映1月今年，重慶高檔住房的房產(chǎn)稅征收門檻將提高兩成。重慶主城區(qū)個人住房房產(chǎn)稅征收門檻將提高至12152元/平方米。而2012年房產(chǎn)稅征收范圍擴(kuò)大已成定局。從長遠(yuǎn)來看，限購政策畢竟是一項行政手段，雖然短期內(nèi)抑制了投機(jī)需求，但是并不利于房地產(chǎn)市場的長期健康穩(wěn)定發(fā)展。由此觀之，房產(chǎn)稅很有可能在接下來一段時間，成為樓市調(diào)控下的“最強(qiáng)陣容”。2月2012年2月初召開的人民銀行金融市場工作座談會提出，今年要繼續(xù)落實差別化住房信貸政策，滿足首次購房家庭的貸款需求。在多數(shù)銀行將首套房貸利率下調(diào)到基準(zhǔn)利率之后，部分銀行繼續(xù)擴(kuò)大優(yōu)惠幅度，針對首套房貸利率給出了10%至15%左右的折扣。但二套房貸“首付六成、利率上浮10%”的政策依然堅挺。3月溫總理在“兩會”記者會上，再次強(qiáng)調(diào)房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)未回歸合理，調(diào)控不能放松。從今年開始樓市將進(jìn)入市場與政策控制并舉的下半場，房地產(chǎn)行業(yè)將以并購的方式大量洗牌。之前期待調(diào)控松動的市場預(yù)期基本已經(jīng)落空，政策繼續(xù)從緊已經(jīng)成為定局?？梢哉f，樓市野蠻生長的年代已宣告結(jié)束，從今年開始樓市將進(jìn)入市場與政策控制并舉的下半場。房地產(chǎn)行業(yè)將以并購的方式大量洗牌。 4月多家銀行稱已暫停中小房企開發(fā)貸款從多家銀行年報透露，房地產(chǎn)貸款增長正在持續(xù)放緩，但部分銀行的房地產(chǎn)不良貸款余額及不良率有所上升。由于房地產(chǎn)貸款風(fēng)險具可控性，銀行加緊對房地產(chǎn)業(yè)不良貸款的清理整頓是明智之舉。從目前形勢看，2012年房地產(chǎn)開發(fā)放貸進(jìn)一步收緊已無懸念。5月工商銀行率先取消首套房85折優(yōu)惠利率。由于年初存款準(zhǔn)備金率下調(diào)，銀根有所放松，銀行的房貸業(yè)務(wù)資金比較充裕。但隨著房貸業(yè)務(wù)大幅增長，額度可能比較有限，工銀取消首套房優(yōu)惠利率在情理之中6月中國人民銀行宣布，至6月8日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。受益主體首先是購房者，月供將因此減少，購房剛性需求將持續(xù)釋放。從開發(fā)商層面來說，創(chuàng)造了低息融資環(huán)境，信托、私募等融資成本也會同步回落。但是同時，在限購仍未放松的情況下，以及國家對樓市調(diào)控的決心，降息也很難讓房價大幅回升。7月溫家寶提出抓緊研究房產(chǎn)稅不放松國務(wù)院對16省督查。從各地反饋的情況看，國務(wù)院督查組對包括重慶在內(nèi)超過半數(shù)的省市樓市調(diào)控落實情況予以肯定，同時以提醒、建議等方式，對湖北、湖南、河北、山東等省沒有嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控政策提出批8月中國人民銀行于8月2日下午發(fā)布《2012年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》指出：下一階段繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)金融的風(fēng)險監(jiān)測。在加強(qiáng)窗口指導(dǎo)和信貸政策引導(dǎo)方面，中國人民銀行繼續(xù)加強(qiáng)和改善對金融機(jī)構(gòu)的窗口指導(dǎo)，促進(jìn)信貸政策與產(chǎn)業(yè)政策的協(xié)調(diào)配合，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)合理調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)和投放節(jié)奏。9月央行營管部在召開轄區(qū)金融機(jī)構(gòu)情況通報會時指出：下半年嚴(yán)格實行差別化住房信貸政策。從政策來說，央行繼續(xù)強(qiáng)調(diào)實施差別化住房信貸政策，因而下半年房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持剛需主導(dǎo)，改需輔助的形式，預(yù)計改需物業(yè)供求都將繼續(xù)保持小幅上漲，但無較大變化的。10月多地集體出臺公積金“新政”深圳市從9月28日開始就將住房公積金貸款由原來的80萬元提高到90萬元。昆明市也表示將提高貸款最高額度，放寬公積金貸款還款年限。11月十八大后，“堅持調(diào)控政策不動搖”仍是主基調(diào)。，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理； 。12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議召開并定調(diào)明年政策走向城鎮(zhèn)化建設(shè)被多次提及，13年樓市土地供應(yīng)規(guī)模有望增加； 貨幣政策有望寬松，13年金融市場有望再次降息降準(zhǔn)； 調(diào)控趨于穩(wěn)定，并沒有更嚴(yán)厲的調(diào)控措施出臺的跡象，對樓市而言，不從嚴(yán)即利好。 2012年1至12月CPI指數(shù)進(jìn)入2012年以后，房價、物價漲幅明顯降低；出口增長大幅回落，投資和消費增長也有不同幅度下降，經(jīng)濟(jì)增長率呈現(xiàn)繼續(xù)下行態(tài)勢，宏觀經(jīng)濟(jì)政策繼續(xù)兼顧穩(wěn)增長、穩(wěn)物價目標(biāo)，但在實際操作層面逐步偏重穩(wěn)增長。在2011年經(jīng)濟(jì)增速平穩(wěn)回落的基礎(chǔ)上，進(jìn)入2012年后經(jīng)濟(jì)增速繼續(xù)回落。%，，經(jīng)濟(jì)增長回落幅度有所加大。%%，若6月份工業(yè)增速繼續(xù)下降，按照工業(yè)增長率與GDP增長率之間的關(guān)系推算，%以下。面對這一經(jīng)濟(jì)走勢，穩(wěn)增長的任務(wù)將變得更突出。截止到2012年11月份全國居民消費價格總水平(CPI)同比上漲2%。分析稱，時隔2個月之后CPI重返“2”時代，顯示我國物價水平已經(jīng)進(jìn)入了新的一輪上升階段。CPI水平回升與9月份以來的經(jīng)濟(jì)止跌回升有密切關(guān)系。經(jīng)濟(jì)回暖，需求上升，投資活躍程度增加會導(dǎo)致CPI再度上揚(yáng)。此外，因氣候變冷導(dǎo)致的食品價格上漲也是重要原因，但是多方普遍認(rèn)為，這標(biāo)志著本輪物價拐點已經(jīng)出現(xiàn)，未來我國物價水平將進(jìn)入新的一輪上升階段?！盎仡^看，%成了本輪物價運行的拐點。2013年的物價很可能將進(jìn)入一個新的上行周期，抑制通脹的工作不可放松。二、重慶市市政規(guī)劃 四條軌道交通線今年將開通2012年內(nèi)即將開通的軌道線路共有4條。包括：1號線二期從沙坪壩至大學(xué)城段，約20公里；6號線一期五里店至禮嘉段，約24公里；會展中心支線禮嘉至?xí)怪行模s12公里；3號線南延伸段二塘至魚洞段。今年開通這4段軌道線路后，全市軌道交通通車?yán)锍碳s147公里，日客運量超過160萬人次。整個軌道線將橫貫兩江新區(qū)，銜接主城九區(qū)及其重要的商業(yè)中心、交通樞紐、居住密集區(qū)等。軌道交通帶來的絕不僅僅是時間的變化，它將產(chǎn)生“一線帶活一片”效應(yīng)，使得沿線區(qū)域房地產(chǎn)增值。這也正是開發(fā)商所期盼的。隨著4條軌道交通線路從藍(lán)圖變成現(xiàn)實，其對不同地區(qū)的樓盤的影響也將體現(xiàn)出多面性。由于軌道交通本身“速度快、容量大、時間準(zhǔn)”的特點因素，它最大的作用是把整個居住的概念、家的概念延伸到了郊區(qū)。所以，從這方面講，輕軌改變更多的是郊區(qū)樓市。一些中、低收入購房者會因郊區(qū)“居住成本”低而改變觀念，從城市“飛向”郊區(qū)?？梢哉f，輕軌成了促進(jìn)更多購房者“住在郊區(qū)”理念形成的催化劑，未來郊區(qū)很有可能成為人們的第一居所。 2014年 重慶加州將變身國際性金融貿(mào)易區(qū)14日，渝北區(qū)區(qū)長黃玉林在渝北第十七屆人大一次會議上宣布，正式推動實施“五個十”工程：建成十個城市核心節(jié)點（注：城市設(shè)計中的重要地塊）、十個支撐性基礎(chǔ)設(shè)施項目、十個集聚輻射力強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)基地、十個有品牌影響的旅游項目和十個惠民利民的重大民生工程，到2016年，渝北區(qū)要形成200平方公里、250萬人口的城市構(gòu)架。備受關(guān)注的“十個城市節(jié)點”包括空港中央商務(wù)區(qū)、空港商住新城、國際醫(yī)療城、航空城、石坪組團(tuán)、加州、肖家河、天鵝湖、同聚福和觀音巖區(qū)域，累計面積逾30平方公里。其中，面積最大的節(jié)點是空港商住新城、空港中央商務(wù)區(qū)和國際醫(yī)療城，覆蓋面積均為5平方公里；最靠近江北機(jī)場的是航空城，這里將重點集聚國際、國內(nèi)航空公司總部或地區(qū)分支機(jī)構(gòu)。同聚福和觀音巖則都是舊城改造區(qū)域，前者將打造購物、餐飲、娛樂中心，后者則成為城市風(fēng)貌的展示區(qū)。此外，渝北也將向周邊“擴(kuò)城”。目前尚屬于未開發(fā)地區(qū)的石坪組團(tuán)將成為服務(wù)型復(fù)合人口聚居區(qū)；天鵝湖片區(qū)則是為保稅港區(qū)城市居住配套。加州片區(qū)是唯一一塊靠近傳統(tǒng)意義主城區(qū)的區(qū)域，該片區(qū)將重點推進(jìn)中渝重慶國際都會建設(shè)，到2014年形成國際性金融貿(mào)易區(qū)，開設(shè)大型商場，截留到觀音橋、解放碑區(qū)域消費的市民。隨著這批城市核心節(jié)點建成，將集聚人口超50萬。重慶市渝北區(qū)位于重慶市區(qū)北部，是1994年12月17日經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，在撤銷原江北縣建制基礎(chǔ)上設(shè)立的新區(qū)。渝北區(qū)是重慶市的行政區(qū)，原為江北縣，南端為主城區(qū)一部分的龍溪鎮(zhèn)，北端與四川省接壤，區(qū)政府所在地為兩路鎮(zhèn)。渝北區(qū)幅員面積1452平方公里，綠地2萬公頃。渝北區(qū)“十個城市節(jié)點”的打造，將加速推進(jìn)區(qū)域城市化進(jìn)程，滿足市民的聚居生活。其商圈的逐漸形成將會分流各大商圈的消費客群，形成又一個重點商業(yè)金融區(qū)域。世界看中國，中國看重慶，重慶看兩江，渝北區(qū)處兩江新區(qū)腹地，也是重慶近幾年新開發(fā)區(qū)域，相對成熟的其他主城片區(qū)，其開發(fā)尚未完善。在兩江新區(qū)國際視野、現(xiàn)代化城市建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)下，其規(guī)劃和城市體系建設(shè)將走在前列。渝北區(qū)也將成為重慶文明城區(qū)建設(shè)的典范。 再造一個新重慶新區(qū)建設(shè)實現(xiàn)“開門紅”一年來，新區(qū)交通建設(shè)也大大提速。新區(qū)先后開工建設(shè)了34條道路，全長160公里，總投資208億元，隨后還將投資1300億元，修建近1000公里長的道路。截至6月，新區(qū)已簽約項目300個，合同投資總額達(dá)1600億元。民生導(dǎo)向建設(shè)社會新區(qū)兩江新區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，作為國家統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗的先行區(qū)，兩江新區(qū)堅持走民生之路，把公租房建設(shè)作為重要切入點。據(jù)悉，新區(qū)還規(guī)劃建設(shè)公租房832萬多平方米，占到全市總量的五分之一。6月便將開建260萬平方米，9月份，開建面積將達(dá)到352萬平方米。到2013年，實現(xiàn)832萬平方米全部開工建設(shè)目標(biāo)。建成后，可容納7萬戶、20萬人以上居住?！吧謨山贝蛟煲司有聟^(qū)兩江新區(qū)有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，未來5年，兩江新區(qū)將投入150多億元，建設(shè)“生態(tài)最美、環(huán)境最優(yōu)、山水突出、個性鮮明”的宜居宜業(yè)城市。目前已經(jīng)建成開放的鴻恩寺森林公園、江北嘴CBD中央公園、龍頭寺公園、照母山森林公園，因其豐富的植物品種、高規(guī)格的規(guī)劃建設(shè)、便捷的交通，以及四大公園組成了6300余畝的巨大城市公共綠地空間，被稱為重慶的“中央公園區(qū)”，圍繞“中央公園區(qū)”區(qū)域也已經(jīng)形成重慶的宜居住區(qū)。城市交通的發(fā)展和森林兩江造就了兩江新區(qū)內(nèi)樓市的火爆，在城市交通快速發(fā)展的前提下，兩江新區(qū)內(nèi)圍繞各大公園綠地的樓盤價值突飛猛進(jìn)，套內(nèi)均價均超過9000元/㎡。公租房的大量建成將對區(qū)域的市政配套，生活配套有極大的促進(jìn)作用，伴隨著兩江新區(qū)內(nèi)交通和綠化的繼續(xù)進(jìn)行，可以預(yù)計未來兩江新區(qū)將是房地產(chǎn)發(fā)展的重點區(qū)域，也將會有更多的高檔社區(qū)出現(xiàn)。 貫穿6區(qū)連通渝中江津重慶市2012年市級重點項目已敲定。其中備受人們關(guān)注的軌道5號線將在年內(nèi)動工開建。，是重慶市目前公布的軌道項目中線路最長的。5號線起于兩江新區(qū)的園博園，穿金渝大道、金州大道后，轉(zhuǎn)至金開大道，經(jīng)人和、植物園、冉家壩、大龍山、大石壩，在紅巖村附近跨嘉陵江，然后再經(jīng)歇臺子、石橋鋪、巴山、二郎、規(guī)劃中的火車第三客站、華巖寺并沿華龍大道向西南延伸，經(jīng)后灣、尖坡頂、跳蹬，穿中梁山沿白彭路經(jīng)黑巖村、陶家、石塔村、西彭，在粉房