【正文】 處于封閉狀態(tài)，加之受到東山市場(chǎng)的輻射力影響，占主力消費(fèi)的鄉(xiāng)村市場(chǎng)購(gòu)買力基本上向東山地區(qū)轉(zhuǎn)移。 （ 3） 銷售推廣要求 ：隨著淳化街道外來(lái)投資逐漸增多，外來(lái)企業(yè)、開(kāi)發(fā)商參與合作開(kāi)發(fā)，為淳化街道注入了新的活力。同時(shí)滿足老街改造產(chǎn)生商鋪需求的還有本地塊南側(cè)的 C 地塊。 盤點(diǎn)前三個(gè)季度的工作，淳化街道經(jīng)濟(jì)工作走勢(shì)良好，實(shí)現(xiàn)地區(qū) 生產(chǎn)總值 億元，占計(jì)劃的 %，完成財(cái)政收入 5800 萬(wàn)元，超額完成上級(jí)下達(dá)的 5500 萬(wàn)元的任務(wù)，全社會(huì)固定資產(chǎn)投入達(dá) 45210 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %。 房地產(chǎn)價(jià)格狀況 ：江寧東山的商品房房?jī)r(jià)已整 體在 4000 元左右，即便是市場(chǎng)上流通的暫時(shí)難以辦理產(chǎn)權(quán)證的經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置房的價(jià)格也已經(jīng)達(dá)到 3000 元每平方左右，以南京最大的經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)天景山住宅小區(qū)為例，目前中小型套型的價(jià)格基本為 3000 元以上，大套型價(jià)格基本在 2700 元以上，距離天景山住宅小區(qū)（地鐵 1 號(hào)南延線終點(diǎn)站）僅 5 公里左右的淳化街道，目前雖然無(wú)商品房銷售，但是據(jù)民意調(diào)查，淳化街道商品房在當(dāng)?shù)厝说男睦韮r(jià)格 已接近 1500 元， 隨著城市化進(jìn)程的進(jìn)一步加速，當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)于淳化街道的信心和認(rèn)同度在逐步提高。 項(xiàng)目指標(biāo) 2020 年 2020 年 2020 年 人均年實(shí)際收入 8655 12526 16578 人均年可支配收入（元） 3247 6845 7659 恩格爾系數(shù) 人均儲(chǔ)蓄余額（元） 2395 4124 4852 （三） 房地產(chǎn)發(fā)展區(qū)域狀況對(duì)比 四、 淳化房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及前景 （一） 現(xiàn)狀 地理位置 ： 在江寧科學(xué)園東側(cè) ，距離江寧區(qū)中心不足 10 公里的范圍內(nèi) 人口狀況 ：包括去年新合并到淳化街道的土橋鎮(zhèn)在內(nèi)，淳化街道的人口不到 5 萬(wàn)，不及江寧的大部分街道，更不及東山街道的十分之一， 本地人口相對(duì)不足 ，使淳化街道的房地產(chǎn)發(fā)展不可能僅定位于淳化的消費(fèi)群體，而必須吸引東山和南京人口的跟進(jìn)。 三、 江寧區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì) （一） 政策動(dòng)向 土地拍賣和貸款限制制度將拉動(dòng)房?jī)r(jià)穩(wěn)步、漸進(jìn)上揚(yáng)。因此，必須向相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行宣傳教育，使之明確小城鎮(zhèn)建設(shè)的根本目標(biāo)。 委托單位：南京民營(yíng)科技園藍(lán)天實(shí)業(yè)有限公司 報(bào)告單位：南京壹畝田置業(yè)顧問(wèn)有限公司 報(bào)告日期：二 00 六年十一月 南京壹畝田 地址：南京市白下路 362號(hào)文思苑大廈 1702號(hào) 電話： 02584695226 傳真： 025846952797 江寧淳化街道商業(yè)街 B 地塊 價(jià)值分析及市場(chǎng)前景研究 Email: 目錄 一、 總說(shuō)明 二、 國(guó)內(nèi)小城鎮(zhèn)建設(shè)的 相關(guān)狀況 三、 江 寧區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì) 四、 淳化房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及前景 五、 B 地塊住宅部分市場(chǎng)前景研究及土地價(jià)值分析 六、 B 地塊商業(yè)部分 市場(chǎng)前景研究及土地價(jià)值分析 七、收益及風(fēng)險(xiǎn)分析 八、總體結(jié)論 淳化商業(yè)街 B 地塊土地價(jià)值分析及市場(chǎng)前景研究 一、 總說(shuō)明 （一） 目的 為進(jìn)一步推動(dòng)淳化街道小城鎮(zhèn)建設(shè)，進(jìn)一步加快城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，向東山城區(qū)靠攏，淳化街道近期對(duì)地區(qū)進(jìn)行系統(tǒng)的城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，通過(guò)社會(huì)參與 、 合作 開(kāi)發(fā) 的方式，借助社會(huì)力量推進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)進(jìn)程， 將城鎮(zhèn)規(guī)劃分塊與社會(huì)企業(yè)合作開(kāi)發(fā)。所制定的一切政策，所采取的一切工作措施，都要圍繞人口向小城鎮(zhèn)集中這一目標(biāo)服務(wù)。 這兩年政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于不斷的規(guī)范過(guò)程中，土地拍賣制度的實(shí)施和貸款限制制度的推出均刺激江寧區(qū)的房?jī)r(jià)加速度上揚(yáng)，但由于開(kāi)發(fā)商原有儲(chǔ)備用地 還有一定存量，這種房?jī)r(jià)的上漲是漸進(jìn)式，不是飛躍式的。 規(guī)劃布局 ：淳化的人口密度相對(duì)東山和南京來(lái)說(shuō)也是最稀少的，其中工業(yè)廠區(qū)占了大量用地，老城區(qū)集中于兩條老商業(yè)街，新區(qū)主要集中于周遍即將開(kāi)發(fā)的 工業(yè)廠區(qū)，從房地產(chǎn)發(fā)展角度看，其 老城區(qū)改造和新區(qū)拓展的空間都比較大 。 （二） 發(fā)展前景 ： 地方政府樹(shù)立淳化街道新形象的決心 非常大。規(guī)模經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭較好，全街道 18 個(gè)規(guī)模企業(yè) 1 至 9 月實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 34546 萬(wàn)元、工業(yè)增加值 7977 萬(wàn)元、利稅 2493 萬(wàn)元，分別占全街道工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量的 %、 %和 %。 遠(yuǎn)景規(guī)劃 ：本項(xiàng)目處在淳化街道的黃金位置，在某種程度上 擔(dān)當(dāng)著淳化住宅和商業(yè)的“門面”、“門戶”的作用，要改變和提升淳化的形象，必然要從舊商業(yè)街，發(fā)展新商業(yè)街，借用淳化與東山融為一體的大趨勢(shì)，未來(lái)淳化街道以大學(xué)城為連接紐帶，以新興工業(yè)、制造業(yè)為發(fā)展后勁，在科學(xué)園、東山街道的輻射力作用下，逐步融入東山主城區(qū)，這一遠(yuǎn)景規(guī)劃如果得以順利實(shí)現(xiàn)，一方面可以充分挖掘淳化作為千年古城鎮(zhèn)的文化特色，更為重要的是將與南京的半小時(shí)都市圈進(jìn)行無(wú)縫接軌，成為繼上坊之后東山輻射力作用的又一成果。包括本案在內(nèi)的其他幾個(gè)地塊，要想順利開(kāi)發(fā)，順利銷售，除了當(dāng)?shù)卣o予充分的政策以外， 各個(gè)開(kāi)發(fā)商的板塊意識(shí)要非常強(qiáng)，要有在政府的指導(dǎo)下，聯(lián)合將整體板塊炒熱的 意識(shí)，每個(gè)開(kāi)發(fā)商自然能“分一杯羹”；淳化街道政府也需要非 常賣力，吸引外來(lái)投資，增加常駐人口，加強(qiáng)本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)可持續(xù)增長(zhǎng)。 ? 由于經(jīng)營(yíng)格局相對(duì)單一，商業(yè)形態(tài)不齊全，商業(yè)規(guī)模效應(yīng)難以得到充分發(fā)揮，當(dāng)前的淳化商業(yè)市場(chǎng)基本上處于固步自封的狀態(tài)，一方面缺乏與外界的有效交流，形成豐富的產(chǎn)品流、信息流、時(shí)尚潮流，另一方面，由于缺乏品牌、專業(yè)店支撐，難以聚集充足的人氣效應(yīng)，從而難以形成濃厚的商業(yè)氛圍。 （ 3） 消費(fèi)習(xí)慣： 消費(fèi)習(xí)慣的了解需要長(zhǎng)期觀察或大范圍的抽樣調(diào)查，由于時(shí)間緊迫，我們只在調(diào)查中對(duì)此做附帶了解。 D、 在經(jīng)營(yíng)形式上創(chuàng)新，比如引進(jìn)內(nèi)部商業(yè)街、銀行超市等其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手沒(méi)有的新形勢(shì)，以滿足消費(fèi)者求新、求變的心理。 綜上，我們認(rèn)為：在獲得政府部門的支持下，本項(xiàng)目可行，且回報(bào)率較高。 本項(xiàng)目商業(yè)部分的 SWTO 分析 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 交通便利 整體規(guī)劃 一定規(guī)模的人口 服務(wù)半徑重疊導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)壓力加大 難以形成規(guī)模效應(yīng) 本地人的購(gòu)買力相對(duì)有限，外來(lái)人口不多。事實(shí)上淳化和 東山的比較， 不足之處是非常明顯的，東山的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)是連成片區(qū)的，是一個(gè)大型商業(yè)板塊，可 以讓消費(fèi)者享受連續(xù)“休閑、購(gòu)物”的樂(lè)趣，而且購(gòu)物成了“閑逛、消遣”的副產(chǎn)品。從本項(xiàng)目看來(lái)，其地處淳化老商業(yè)街東側(cè)位置，與外界基本處于隔離狀態(tài)，但是由于淳化本身城鎮(zhèn)范圍較小，通往周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的公交系統(tǒng)相對(duì)完善，對(duì)于滿足本城鎮(zhèn)人口及周邊鄉(xiāng)村人口消費(fèi)，但從交通一項(xiàng)而言，具備相對(duì)完善的交通條件。 區(qū)域的市場(chǎng)認(rèn)同度基本上處于空白，不能在正規(guī)媒體進(jìn)行營(yíng)銷推廣，不能給市場(chǎng)足夠的信任和信心。我們對(duì)江寧其他區(qū)域樓盤進(jìn)行了走訪式調(diào)查，并分別對(duì)其市場(chǎng)特點(diǎn)分析如下： （一） 江寧科學(xué)園片區(qū)天景山項(xiàng)目 ： （ 1） 產(chǎn)品形式和主要賣點(diǎn) ：作為南京最大的拆遷安置房工程，天景山住宅小區(qū)的建筑形態(tài)為純多層產(chǎn)品，面積范圍在 50—— 130 平米，其中 80%以上是 80~120 平米的兩房和三房，另有少量 80 平米以下的