【正文】 綜上，我們認(rèn)為：在獲得政府部門的支持下，本項(xiàng)目可行，且回報(bào)率較高。 介于本項(xiàng)目的啟動(dòng)資金要求不 高，存在的資金占?jí)猴L(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，本項(xiàng)目最大的風(fēng)險(xiǎn)在于項(xiàng)目立項(xiàng)是否獲得高一級(jí)政府部門的審批，是否有中途叫停的危險(xiǎn)。 只有城市化程度越高，對(duì)于地產(chǎn)的發(fā)展才越有利。通過加快城市各區(qū)域間的快速交通路 網(wǎng)建設(shè)，使得城市的輻射力進(jìn)一步延伸，尤其是向鄉(xiāng)村一級(jí)市場(chǎng)延伸，切實(shí)加快城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，縮短城鄉(xiāng)差距。 七、收益及風(fēng)險(xiǎn)分析 （ 一 ）淳化街道 現(xiàn)有 商業(yè)面積及 人均商業(yè)面積 營(yíng)業(yè) 店鋪總量 未營(yíng)業(yè)店鋪總量 商業(yè)面積預(yù)計(jì) 人口總量 開業(yè)店鋪總面積 目前人均商業(yè)面積 人均商業(yè)面積合理數(shù)值 發(fā)達(dá)區(qū) 一般區(qū) 落后區(qū) 266 家 189 30000 平米 6 萬人 16000 平米 平米 1~ 平米 ~1 平米 ~ 平米 （ 二 ） 淳化商業(yè)街建成后情況對(duì)比 商業(yè)街新建商業(yè)面積 老商業(yè)街商業(yè)面積 人口總量 預(yù)計(jì)人均商業(yè)面積 40457（不含賓館、辦公、大型商城 30000 平米 預(yù)計(jì) 10 萬人（包括周邊拆遷安置） 平米 （三）投資收益財(cái)務(wù)分析表 項(xiàng)目 容積率 占地面積（畝） 建筑面積（ M2） 預(yù)期均價(jià) 1 （元 /平方米） 預(yù)期銷售總額 1（ 萬 元） 預(yù)期均價(jià) 2 （元 /平方米） 預(yù)期銷售總額 2 （ 萬 元） 住宅 108 68000 1300 8840 1600 10880 商業(yè) 15479 2000 3096 2500 3870 銷售總額 11936 14750 減 銷售費(fèi)用 銷售收入的 4% 477 590 管理費(fèi)用 銷售收入的 2% 239 295 營(yíng)業(yè)稅 銷售收入的 % 656 812 土建成本 5843 5843 利潤(rùn) 4720 7210 利潤(rùn)率 % % 八、總體結(jié)論 通過以上對(duì)本開發(fā)項(xiàng)目作全面的定量、定性及分析，可以得出以下比較切合實(shí)際的結(jié)論： 本項(xiàng)目的成功與否主要取決于東山城區(qū)的延伸速度 ，也可以說是淳化融入東山的進(jìn)程速度，體現(xiàn)在較為重要的環(huán)節(jié)就是 104 國(guó)道淳化收費(fèi)站是否拆除，何時(shí)拆除。 （ 4） 從消費(fèi)習(xí)慣上看，要改變淳化人的消費(fèi)習(xí)慣有一定難度。 （ 3） 從銷售角度上看，由于是集體土地難以辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)，投資者會(huì)認(rèn)為存在風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)影響投資者的購(gòu)買熱情。 本項(xiàng)目商業(yè)部分的 SWTO 分析 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 交通便利 整體規(guī)劃 一定規(guī)模的人口 服務(wù)半徑重疊導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)壓力加大 難以形成規(guī)模效應(yīng) 本地人的購(gòu)買力相對(duì)有限，外來人口不多。 D、 在經(jīng)營(yíng)形式上創(chuàng)新，比如引進(jìn)內(nèi)部商業(yè)街、銀行超市等其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手沒有的新形勢(shì)，以滿足消費(fèi)者求新、求變的心理。 B、 必須主題鮮明，以特色吸引消費(fèi)者。 因此，本案的商業(yè)項(xiàng)目，比較適合做兼顧社區(qū)型中小型超市的三級(jí)流通市場(chǎng)，對(duì)于商鋪的本身格局要求不高，由于三級(jí)流通市場(chǎng)所輻射的半徑范圍相對(duì)有限，所以與東山相比，存在著一定的競(jìng)爭(zhēng) 優(yōu)勢(shì)。 （ 2） 按照銷售形式和國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類： 零售業(yè) 食品、飲料、煙草零售；日用百貨零售；紡織品和服裝零售；日用雜貨零售；五金化工零售；藥品和醫(yī)療器械零售；圖書報(bào)刊零售；家具等其他零售 批發(fā)業(yè) 除以上行業(yè)外，還包括能源、建材、金屬材料、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料、礦產(chǎn)品等等及其他無法零售的工業(yè)產(chǎn)品的批發(fā) 根據(jù)調(diào)查，淳化街道目前幾乎不存在 商品流通的二級(jí)市場(chǎng)，這主要是由目前淳化地區(qū)的商業(yè)規(guī)模小和與東山距離近所決定的，僅存的三級(jí)商品流通批發(fā)市場(chǎng)也與社區(qū)型小型超市重疊性經(jīng)營(yíng)。因此，即使本項(xiàng)目想做地區(qū)型商業(yè)場(chǎng)所，也很難找到一種和東山競(jìng)爭(zhēng)且別人無法模仿的優(yōu)勢(shì)資源。 B、 如果辟出部分做地區(qū)型中型購(gòu)物中心，它將面臨兩個(gè)問題：一是消費(fèi)習(xí)慣問題，二是和東山的實(shí)力型、領(lǐng)袖型商業(yè)的服務(wù)半 徑重疊問題，或者說還沒有東山的商業(yè)設(shè)施服務(wù)半徑大。 可選擇的商業(yè)形態(tài) 近代商業(yè)的歷史 也是其 不斷開發(fā)新業(yè)態(tài) 、不斷 拓展 新 市場(chǎng)的歷史。事實(shí)上淳化和 東山的比較， 不足之處是非常明顯的，東山的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)是連成片區(qū)的，是一個(gè)大型商業(yè)板塊，可 以讓消費(fèi)者享受連續(xù)“休閑、購(gòu)物”的樂趣，而且購(gòu)物成了“閑逛、消遣”的副產(chǎn)品。 （ 3） 消費(fèi)習(xí)慣： 消費(fèi)習(xí)慣的了解需要長(zhǎng)期觀察或大范圍的抽樣調(diào)查，由于時(shí)間緊迫，我們只在調(diào)查中對(duì)此做附帶了解。 吸引非淳化消費(fèi)者的唯一辦法是差異化生存，但 從由于東山的輻射力影響，這種差異化生存的幾率幾乎為零。 消費(fèi)者商業(yè)行為研究 ： （ 1） 總體人口狀況 ：包括去年合并到淳化的土橋鎮(zhèn)在內(nèi)，目前包括城鄉(xiāng)在內(nèi)人口，淳化街道的總?cè)丝谥挥?5 萬多，不到目前東山地區(qū)人口的十分之一，根據(jù)我們的走訪調(diào)查，外來常駐務(wù)工人口在的占淳化街道總?cè)丝诘谋嚷蕛H為 5%左右。 （ 4） 現(xiàn)有商業(yè)氛圍： 商業(yè)設(shè)施對(duì)人氣的吸引，必須依賴于一定的商業(yè)規(guī)模和商業(yè)氛圍，只有當(dāng)“商點(diǎn)”形成“商圈”，其人氣集聚才會(huì)經(jīng)久不息。但是由于受到淳化街道自身規(guī)模的限制，加之淳化街道處于發(fā)展期，與外界相對(duì)閉塞，人氣在當(dāng)前是最為缺乏的，但是隨著淳化招商引資的進(jìn)一步加快，與東山連成一體的進(jìn)程進(jìn)一步提速，未來幾年的人氣與現(xiàn)在相比，必然會(huì)有所提升，但是這一些要依賴于淳化街道領(lǐng)導(dǎo)班子的決心和能力。從現(xiàn)有的規(guī)劃分析，本案的 商業(yè)部分具備將來領(lǐng)軍淳化商業(yè)地段的先天條件。本項(xiàng)目商業(yè)部分直接面臨商業(yè)街的核心主干道，便于聚集人流，形成城鎮(zhèn)特色商業(yè)街。從本項(xiàng)目看來，其地處淳化老商業(yè)街東側(cè)位置，與外界基本處于隔離狀態(tài)，但是由于淳化本身城鎮(zhèn)范圍較小，通往周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的公交系統(tǒng)相對(duì)完善，對(duì)于滿足本城鎮(zhèn)人口及周邊鄉(xiāng)村人口消費(fèi)，但從交通一項(xiàng)而言，具備相對(duì)完善的交通條件。 ? 由于經(jīng)營(yíng)格局相對(duì)單一，商業(yè)形態(tài)不齊全，商業(yè)規(guī)模效應(yīng)難以得到充分發(fā)揮，當(dāng)前的淳化商業(yè)市場(chǎng)基本上處于固步自封的狀態(tài)，一方面缺乏與外界的有效交流，形成豐富的產(chǎn)品流、信息流、時(shí)尚潮流，另一方面，由于缺乏品牌、專業(yè)店支撐，難以聚集充足的人氣效應(yīng)，從而難以形成濃厚的商業(yè)氛圍。 （ 3）現(xiàn)存商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況 店鋪數(shù)量 平均營(yíng)業(yè)面積 店鋪營(yíng)業(yè)率 平均租金 日均利潤(rùn)額 455 家 60 平方左右 55% 3000 元 /年 30 元左右 （ 4）從商人員組成狀況 人員構(gòu)成 本城鎮(zhèn)人員 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員 外地人員 所占比率 60% 25% 15% （ 4） 商鋪從屬情況 自主經(jīng)營(yíng) 租賃經(jīng)營(yíng) 70% 30% 通過調(diào)查，我們得出如下觀點(diǎn)： ? 淳化零售業(yè)的經(jīng)營(yíng)從整體上是微利的，實(shí)際上除鎮(zhèn)上唯一的一家蘇果超市加盟店一枝獨(dú)秀以外，其他各百貨日雜 店在一片掙扎中 生存。 加工制造 產(chǎn)業(yè)密集區(qū)：充分利用 淳化 的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)勢(shì)和南 勞動(dòng)力 優(yōu)勢(shì)，把 淳化 造就成為南京巨大產(chǎn)品加工、制造業(yè)基 地，造就成為吸納全國(guó) 工業(yè)、再加工 資源 ，從而 產(chǎn)生集聚效應(yīng)的熱土。 六、 B 地塊商業(yè)部分 市場(chǎng)前景研究及土地價(jià)值分 析 商業(yè)項(xiàng)目，特別是大型商業(yè)項(xiàng)目的選址有其行業(yè)特殊性。吸引江寧及南京消費(fèi)者的一個(gè)重要因素是“利”字 —— 以相對(duì)低價(jià)帶來產(chǎn)品升值空間。 （ 2） 盡管淳 化街道不斷向各開發(fā)公司發(fā)出聯(lián)合開發(fā)的邀請(qǐng)，但淳