【正文】 本項(xiàng)目在近期內(nèi)能否取得突破， 周邊鄉(xiāng)村的動(dòng)遷以及老鎮(zhèn)改造的時(shí)機(jī)、力度 將變得十分重要。同時(shí)由于相關(guān)手續(xù)不全，難以進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行宣傳，難以找到更多的投資者。 （ 3） 按照商業(yè)形態(tài)分類(lèi)及其特點(diǎn)： 根據(jù)以上商業(yè)形態(tài)的分析，我們認(rèn)為：在淳化做商業(yè)項(xiàng)目，應(yīng)該在商業(yè)形態(tài)上做到如下幾點(diǎn)： A、 必須拋棄傳統(tǒng)百貨的經(jīng)營(yíng)模式，在經(jīng)營(yíng)形態(tài)上走休閑購(gòu)物的道路。 目前國(guó)內(nèi)的商業(yè)形態(tài)比較多，但 按不 同特征基本可以分出如下商業(yè)形式： （ 1） 按服務(wù)半徑分類(lèi)： 類(lèi)別 參考因素 近鄰型雜貨店 社區(qū)型小型購(gòu)物超市 地區(qū)型中型購(gòu)物中心 店鋪面積 100 平米以下 200— 500 平米 1000 平米以上 業(yè)種 日常用品服務(wù) 日常用品、高級(jí)品、服務(wù) 日常用品、高級(jí)品、服務(wù) 商圈 步行 5 分鐘以?xún)?nèi) 步行 15 分鐘以?xún)?nèi) 車(chē)程 30 分鐘以?xún)?nèi) 從以上各商業(yè)模式的主要特征對(duì)比可以看出： A、 單從淳化總?cè)丝冢?5 萬(wàn)）看來(lái)，僅僅是適合做近鄰型雜貨店和社區(qū)型購(gòu)物超市，但如果做近鄰型（小區(qū)型）購(gòu)物中心，由于總量不大，其銷(xiāo)售可行性是最大，但它根本無(wú)法發(fā)掘項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值，也無(wú)法形成規(guī)模效應(yīng)和品牌效應(yīng)。 總?cè)丝诘牟蛔?，使淳化本地要做?guī)模型商業(yè)設(shè)施有一定的難度。同時(shí)，后期如果老商業(yè)街重新規(guī)劃或者拆遷，必然會(huì)成為淳化地區(qū)的商業(yè)中心。 都市農(nóng)業(yè)集中區(qū)：充分利用 淳化 獨(dú)特的區(qū)位和山水資源優(yōu)勢(shì)，突出經(jīng)濟(jì)功能、城市服務(wù)功能、生態(tài)調(diào)節(jié)功能的有機(jī)結(jié)合，形成產(chǎn)業(yè)化、集約化、科技 化、市場(chǎng)化，融經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)功能于一體的都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。 （三） 對(duì)本項(xiàng)目住宅部分的整體看法： 通過(guò)以上對(duì)比分析，我們認(rèn)為： （ 1） 淳化街道的房地產(chǎn)發(fā)展前景是好的、潛力是很大的，但這種前景要轉(zhuǎn)換成現(xiàn)實(shí)還有一個(gè)過(guò)程，不會(huì)是一蹴而就的簡(jiǎn)單飛躍，特別是淳化老城區(qū)底子很薄，前期沒(méi)有發(fā)展基礎(chǔ)，和東山與科學(xué)園相比較，形象和市場(chǎng)差距還非常明顯，從而影響外來(lái)者的購(gòu)房信心。以天景山住宅 3000 元每平方為例，該樓盤(pán)在地理位置方面與周邊的資金名座、萊茵小鎮(zhèn)差別不大，僅僅是因?yàn)榫坝^、品質(zhì)的差別，以及產(chǎn)權(quán)證要 5 年后辦好等差別，就便宜 1000 元 /平米左右每平方 。在 80%以上的政策性購(gòu)買(mǎi)人群中，又很多的轉(zhuǎn)手現(xiàn)象，主要接受對(duì)象是購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)有限的鄉(xiāng)村非政策性購(gòu)房者，城區(qū)中長(zhǎng)線(xiàn)投資購(gòu)房者。 （七） 交通條件 ：目前淳化街道整體交通條件相對(duì)良好，但是對(duì)于卡在淳化入口處的 104 國(guó)道收費(fèi)站嚴(yán)重的影響了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展和 投資環(huán)境，也嚴(yán)重的影響了本項(xiàng)目的市場(chǎng)輻射力，因此本項(xiàng)目今后最大的機(jī)會(huì)點(diǎn)在于 104 國(guó)道收費(fèi)站盡早拆遷，一旦拆遷，為本項(xiàng)目帶來(lái)的項(xiàng)目升值是不言而喻的。 （三） 地段 等級(jí) ：地處改道后的 104 國(guó)道南側(cè)，老商業(yè)街的東側(cè)，是淳化的未來(lái)商業(yè)中心和密集型住宅所在之地，屬 淳化街道的黃金地段 。隨著新商業(yè)街的啟動(dòng)建設(shè)以及梅龍湖公園的開(kāi)發(fā)，集鎮(zhèn)規(guī)模將擴(kuò)大到 10 平方公里，為外來(lái)投資和客商開(kāi)發(fā)提供了更嶄新和合理的平臺(tái)。淳化街道已開(kāi)始重新審視淳化在整個(gè)江寧區(qū)域分工中的自我定位，今年提出的商業(yè)街規(guī) 劃，意在重新樹(shù)立淳化的新形象 ， 堅(jiān)持以 “ 主攻二產(chǎn)、推進(jìn)三產(chǎn)、帶好一產(chǎn) ” 思路發(fā)展經(jīng)濟(jì) 。 房地產(chǎn)發(fā)展區(qū)域狀況 ： 2000 年以來(lái)，江寧東山街道房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一直是熱點(diǎn)，近一兩年?yáng)|山房地產(chǎn)的飛速發(fā)展影響了包括淳化在內(nèi)的周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民的置業(yè)觀念，他們紛紛在東山城區(qū)購(gòu)置商品房。到 2020 年年底，數(shù)據(jù)已經(jīng)改寫(xiě)為 4500 元 /平米。 江寧政府網(wǎng)站稱(chēng)，江寧城區(qū) 10％的最高收入家庭，其人均可支配收入增長(zhǎng)速度超過(guò) 20％， 其恩格爾系數(shù)僅為 ,而 10％的最低收入家庭，其人均可支配收入的增長(zhǎng)速度只有 3％，其恩格爾系數(shù)高達(dá) 。 經(jīng)濟(jì)適用房在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的地位 暫時(shí)不可動(dòng)搖。發(fā)揮國(guó)家商業(yè)化投資對(duì)小城鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展的拉動(dòng)作用。但是，基礎(chǔ)設(shè)施投資是要花大錢(qián)的。所以說(shuō)，小城鎮(zhèn)建設(shè)的目的不是做 “花瓶 ”、搞擺設(shè)，根本目的是集中人口居住，最大限度地吸引農(nóng)民到這里安家落戶(hù)，其他一切都是為此服務(wù)的。比如，完成舊鎮(zhèn)改造任務(wù)，搞好 “幾通一平 ”，建設(shè)安居工程，還抓好基礎(chǔ)建設(shè)、解決綠化環(huán)衛(wèi)問(wèn)題，等等，這些都是小城鎮(zhèn)建設(shè)階段性的目標(biāo)。 （二） 主要方法 由于時(shí)間較緊，本次 對(duì)南京淳化現(xiàn)有商業(yè)形態(tài)和住宅部分的調(diào)查 采用 選擇性 訪(fǎng)問(wèn) 和地毯式走訪(fǎng)的方式 ， 但數(shù)量相對(duì)有限；對(duì)江寧及淳化規(guī)劃方面的資料在查閱相關(guān)部分電子政務(wù)網(wǎng)外，也查詢(xún)了相關(guān)統(tǒng)計(jì)年鑒， 沒(méi)有在第一時(shí)間與相關(guān)部門(mén)核實(shí) ；針對(duì)住宅部分，僅對(duì)江寧現(xiàn)有部分可能競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手做現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查和咨詢(xún)，針對(duì)商業(yè)部分，僅對(duì)淳化現(xiàn)有商業(yè)存量做了走訪(fǎng)式調(diào)查，對(duì)淳化老商業(yè)街的商業(yè)氣氛做 了親身感受 ，在單一時(shí)間段調(diào)查其經(jīng)營(yíng)效益；針對(duì)淳化居民的消費(fèi)習(xí)慣問(wèn)題，在調(diào)查過(guò)程中做了少量口頭調(diào)查，沒(méi)有進(jìn)行正規(guī)抽樣和書(shū)面調(diào)查。因?yàn)槭澜缟瞎J(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)是，衡量一個(gè)國(guó)家、一個(gè)地區(qū)是否實(shí)現(xiàn)了城市化，主要是看這個(gè)國(guó)家或地區(qū)城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎亍Ｐ〕擎?zhèn)建設(shè)的根本目標(biāo)明確了， 才會(huì)帶動(dòng)包括房地產(chǎn)在內(nèi)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 。要進(jìn)入小城鎮(zhèn)基礎(chǔ)建設(shè)的柳暗花明之路，必須科學(xué)解決投資的主體性和商業(yè)性問(wèn)題。 在居住郊區(qū)化口號(hào)流行 2 年之后，政府開(kāi)始關(guān)注城市“空心化”現(xiàn)象，加大了舊城改造的力度，成片區(qū)、成規(guī)模的舊城改造正在形成，城市、城郊平衡發(fā)展的城市發(fā)展模式正在形成。 城鎮(zhèn)居民消費(fèi)由生存型向享受型轉(zhuǎn)型。從 2020 上半年南京市的住房銷(xiāo)售情況看，江寧地區(qū)在江南 8 區(qū)中排行第一。 人文環(huán)境 ： 淳化街道是 2020 年 10 月經(jīng)南京市人民政府批準(zhǔn)，正式撤鎮(zhèn)設(shè)街道，由原來(lái)的淳化鎮(zhèn)組建而成。淳化街道今年前三季度的 產(chǎn)業(yè)比重分別為 %： %： %，二、三產(chǎn)業(yè)所占比例同比繼續(xù)攀升。 境內(nèi)交通十分便捷，是江寧東部南來(lái)北往的必經(jīng)之地，有著得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，西與江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi) 發(fā)區(qū)和科學(xué)園毗鄰，屬兩個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)的延伸區(qū)、拓展區(qū)和輻射區(qū)。利用外資成效顯著，新批外資企業(yè) 4 家，實(shí)現(xiàn)協(xié)議利用外資 1620 萬(wàn)美元、實(shí)際利用外資 300 萬(wàn)美元，完成出口創(chuàng)匯 980 萬(wàn)美元 。 樓面地價(jià) 320 元 /平米，建安成本 600 元 /平米，作為當(dāng)?shù)卣献鏖_(kāi)發(fā)類(lèi)項(xiàng) 目，對(duì)各類(lèi)規(guī)費(fèi)相應(yīng)減免，預(yù)計(jì)整體開(kāi)發(fā)成本為 1000 元 /平米。我們對(duì)江寧其他區(qū)域樓盤(pán)進(jìn)行了走訪(fǎng)式調(diào)查，并分別對(duì)其市場(chǎng)特點(diǎn)分析如下： （一） 江寧科學(xué)園片區(qū)天景山項(xiàng)目 ： （ 1） 產(chǎn)品形式和主要賣(mài)點(diǎn) ：作為南京最大的拆遷安置房工程，天景山住宅小區(qū)的建筑形態(tài)為純多層產(chǎn)品，面積范圍在 50—— 130 平米，其中 80%以上是 80~120 平米的兩房和三房，另有少量 80 平米以下的 小兩房和 130 平米以上的四房。主要是因?yàn)榇净?guī)劃建設(shè)的滯后性以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的孤立性造成的，目前雖然沒(méi)有商品房在建 ，但是隨著淳化街道的新規(guī)劃以及江寧、南京城建、交通系統(tǒng)的逐步完善，淳化融入東山主城區(qū)的步伐越來(lái)越快，近幾年，淳化土地的升值趨勢(shì)已經(jīng)給市場(chǎng)帶來(lái)了很多的希望。 區(qū)域的市場(chǎng)認(rèn)同度基本上處于空白，不能在正規(guī)媒體進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)推廣，不能給市場(chǎng)足夠的信任和信心。 六、 B 地塊商業(yè)部分 市場(chǎng)前景研究及土地價(jià)值分 析 商業(yè)項(xiàng)目，特別是大型商業(yè)項(xiàng)目的選址有其行業(yè)特殊性。從本項(xiàng)目看來(lái)，其地處淳化老商業(yè)街東側(cè)位置，與外界基本處于隔離狀態(tài)，但是由于淳化本身城鎮(zhèn)范圍較小，通往周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的公交系統(tǒng)相對(duì)完善，對(duì)于滿(mǎn)足本城鎮(zhèn)人口及周邊鄉(xiāng)村人口消費(fèi)，但從交通一項(xiàng)而言，具備相對(duì)完善的交通條件。 （ 4） 現(xiàn)有商業(yè)氛圍：