【正文】 而根據(jù)目前的市場形勢，本項目投資回報卻較為豐厚。 淳化街道在商業(yè)街建設(shè)中， 如何利用良好的政策吸引社會各界參與進來 ，在政策上給予扶持，在金融通道上給予幫助， 利用淳化先天的資源優(yōu)勢，在小城鎮(zhèn)建設(shè)的過程中不光只注重業(yè)績增長，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等階段性建設(shè)目標(biāo)，更要有將鄉(xiāng)村人口城市化，增加城市化進程的根本性建設(shè)目標(biāo)。 （ 5） 從商業(yè)形態(tài)上看，僅做臨街門面無法攤消成本，做傳統(tǒng)大型百貨難以找到核心競爭優(yōu)勢，走差異化經(jīng)營受東 山的輻射力影響，存活率很低。 消費者消費習(xí)慣不利于淳化 人均商業(yè)擁有面積過多，形成產(chǎn)品過剩 威脅 機會 其他實力商業(yè)機構(gòu)的親自介入 商業(yè)經(jīng)濟整體盈利水平得持續(xù)下滑 政府新規(guī)劃 城市化進程，與東山形成一體化 對本項目商業(yè)部分的整體看法 通 過以上分析，我們認(rèn)為： （ 1） 本項目雖然交通便利，周邊已經(jīng)形成一定的商業(yè)氛圍，具備商業(yè)設(shè)施選址的基本條件； （ 2） 從競爭格局上看，由于和東山商圈之間的距離過短，存在服務(wù)半徑重疊的“致命”缺陷，面臨的競爭壓力非常大。 C、 必須在經(jīng)營內(nèi)容上保證休閑、購物、娛樂、餐飲、金融及其他服務(wù)的結(jié)合，以一站式消費給予消費者更多購物樂趣，抓住消費者的心。因為有東山的金寶市場 —— 直接面對大眾化產(chǎn)品批發(fā)和零售，有同曦鳴城 —— 面對中高端產(chǎn)品的批發(fā)和零售，淳化街道的二級商品流通市場失去了生存的可能性，而對于三級流通市場而言，根據(jù)我們調(diào)查的狀況，尚有一定的生存空間。如上所述，淳化 人目前已經(jīng)基本形成了一個把東山當(dāng)作購物天堂的地方，而科學(xué)園和東山本地商業(yè)的發(fā)達程度，使其居民更不會“舍本趨末” 、“長途跋涉”來淳化購物，這不是一朝一日所能改變的；從服務(wù)半徑來說，從淳化街道下屬的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)到東山的車程最遠也就 40 分鐘左右，而淳化城區(qū)到東山的車程只有幾站路，淳化人只要再多坐二十分鐘的車就到了東山，換來的卻是更多購物樂趣，消費者是值得的。 而淳化街道商業(yè)街只是一個商業(yè)網(wǎng)點 —— “商點”，不符合人們的購物習(xí)慣，人們的光顧是只是為了購買小件耗費品，很難形成淳化特有的人氣和商氣。 （ 2） 收入狀況： 和東山地區(qū)相比，淳化人收入相對偏低， 消費能力相對不足 ， 2020 年淳化街道人均年可支配收入僅為 6000 多元，與江寧東山地區(qū)的 12000 多元相差甚遠。對本項目來說，商業(yè)氛圍明顯不足，前已提及，不做贅述。 （ 3） 人氣指數(shù)： 作 為商業(yè)項目特別是零售商業(yè)項目，其銷售收入來自大量消費者的參與和購買，有人氣才有商氣。 （ 2） 場地狀況： 要做相當(dāng)規(guī)模的商業(yè)設(shè)施，就必須有相當(dāng)規(guī)模的用地、建筑空間和相應(yīng)基礎(chǔ)設(shè)施配套條件。 ? 由于受到地區(qū)人口數(shù)量的限制，受到人口購買力的限制，從整個商業(yè)形式看，淳化的商業(yè)市場目前基本上處于封閉狀態(tài)，加之受到東山市場的輻射力影響，占主力消費的鄉(xiāng)村市場購買力基本上向東山地區(qū)轉(zhuǎn)移。對于淳化的項目，商住結(jié)合是唯一道路，但其商業(yè)潛力到底如何，還需從地區(qū)整體商業(yè)經(jīng)濟行情、項目基本商業(yè)條件、可選擇商業(yè)形態(tài)和競爭對手狀況等多方面進行研究論證： 淳化街道地區(qū)整體商業(yè)經(jīng)濟形勢 （ 1） 2020 年前三季度財政狀況 2020 年前三季度 地區(qū)國民生產(chǎn)總值 財政總收入 固定資產(chǎn)投入 工業(yè)增加值 單位（萬元） 52000 5800 45210 7977 同比增長 % % % % （ 2）淳化近幾年發(fā)展規(guī)劃 根據(jù)淳化 商業(yè)街發(fā)展規(guī)劃，淳化 城區(qū)建成區(qū)面積拓展到 10 平方公里，拉開 與東山的融合范圍，將 達 數(shù)十 平 方公里，將建成商業(yè)服務(wù)配套齊全、交通便利、環(huán)境優(yōu)美的新型住宅社區(qū)和 獨具特色的新時代集鎮(zhèn)，與東山街道有機融合 。除項目本身綜合素質(zhì)外，淳化商業(yè)街 B 地塊項目吸引淳化人的一個重要因素是“價格優(yōu)勢”和“鄉(xiāng)土情結(jié)”，而鄉(xiāng)土情結(jié)由于與城市化的差距過大，因此本案在與東山和科學(xué)園項目相比較，吸引力就顯得很蒼白。 項目交通瓶頸十分明顯，收費站嚴(yán)重影響了項目的發(fā)展。 （ 3） 銷售推廣要求 ：隨著淳化街道外來投資逐漸增多，外來企業(yè)、開發(fā)商參與合作開發(fā)，為淳化街道注入了新的活力。因此，對于淳化街道的房地產(chǎn)區(qū)域檔次，雖然仍處在江寧區(qū)房產(chǎn)市場的谷底，但是由于大勢所趨，淳化的房地產(chǎn)由萌芽向發(fā)展的轉(zhuǎn)換將越來越快。紫金銀座、萊茵東郡、書香名門二級市場在內(nèi)，價格已經(jīng)普遍飆升到 4000 元 /平米左右，而天景山由于 在產(chǎn)權(quán)的滯后性、景觀的相對稀缺性等方面的原因，目前價格也普 遍在 3000 元左右，部分戶型、樓層較好的產(chǎn)品也已經(jīng)在 3500 元左右。天景山住宅小區(qū)在整體規(guī)劃方面布局方正合理，各類商業(yè)、生活配套齊全，交通出行也十分方 便，對江寧周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的輻射力較強，一般江寧各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的拆遷戶對天景山小區(qū)的認(rèn)可度較高。同時滿足老街改造產(chǎn)生商鋪需求的還有本地塊南側(cè)的 C 地塊。 （六） 地上建筑情況 ： 淳化商業(yè)街地塊從現(xiàn)有的規(guī)劃看，項目為熟地。從臨街狀況下，其商業(yè)條件還是比較充足的，離老商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)較近。 加速淳化新集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)步伐，通過商業(yè)街建設(shè)，進一步拉動三產(chǎn)經(jīng)濟提檔升級，商業(yè)街建設(shè)將按照市場化運作，通過 吸納外來資本、民間資本，形成多元化投資主體，構(gòu)建風(fēng)險和利益共擔(dān)的投資格局。 盤點前三個季度的工作，淳化街道經(jīng)濟工作走勢良好，實現(xiàn)地區(qū) 生產(chǎn)總值 億元，占計劃的 %，完成財政收入 5800 萬元，超額完成上級下達的 5500 萬元的任務(wù)，全社會固定資產(chǎn)投入達 45210 萬元，同比增長 %。104 國道、寧溧公路、已規(guī)劃和建設(shè)中的寧滬高速鐵路、寧杭高速公路、寧杭高速鐵路穿境而過，距南京 主城區(qū)僅 20 公里、祿口國際機場 20 公里，南京新生圩港 23 公里。二產(chǎn)深化企業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，加大招商引資力度，工業(yè)經(jīng)濟保持持續(xù)快速健康發(fā)展。 面對第二、三產(chǎn)業(yè)持續(xù)攀升，拉動地方經(jīng)濟發(fā)展，老的城鎮(zhèn)格局已經(jīng)不能適應(yīng)時代的發(fā)展，尤其是對于招商引資，不但要有寬松的政策，地區(qū)的硬件環(huán)境也是不可缺少的部分。 房地產(chǎn)價格狀況 ：江寧東山的商品房房價已整 體在 4000 元左右，即便是市場上流通的暫時難以辦理產(chǎn)權(quán)證的經(jīng)濟適用房、拆遷安置房的價格也已經(jīng)達到 3000 元每平方左右，以南京最大的經(jīng)濟適用房小區(qū)天景山住宅小區(qū)為例，目前中小型套型的價格基本為 3000 元以上，大套型價格基本在 2700 元以上，距離天景山住宅小區(qū)（地鐵 1 號南延線終點站）僅 5 公里左右的淳化街道，目前雖然無商品房銷售，但是據(jù)民意調(diào)查，淳化街道商品房在當(dāng)?shù)厝说男睦韮r格 已接近 1500 元， 隨著城市化進程的進一步加速，當(dāng)?shù)鼐用駥τ诖净值赖男判暮驼J(rèn)同度在逐步提高。街道具有豐富的歷史文化，始建于北宋淳化五年（公元 994 年），距今逾千年。 交通條件 ：從淳化內(nèi)部的交通體系看，其主要公汽線路集中于 104 國道，各支道交通便利狀況一般；從區(qū)域之間的交通看，其和江寧、龍都、湖熟皆有寬闊的道路連接，但是和東山城區(qū)由于受到收費站的阻礙，從交通網(wǎng)絡(luò)上看， 嚴(yán)重阻止了淳化經(jīng)濟向東山的進一步靠攏 。 房價與南京市民的購房熱情同步上漲。 項目指標(biāo) 2020 年 2020 年 2020 年 人均年實際收入 8655 12526 16578 人均年可支配收入（元） 3247 6845 7659 恩格爾系數(shù) 人均儲蓄余額（元） 2395 4124 4852 （三） 房地產(chǎn)發(fā)展區(qū)域狀況對比 四、 淳化房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及前景 （一）