【正文】 置業(yè)顧問(wèn)公司 受委托 對(duì)淳化商業(yè)街 B 地塊做深入的調(diào)查論證，以便充分認(rèn)識(shí)其土地價(jià)值（包括商業(yè)價(jià)值和住宅價(jià)值），并為開發(fā)公司是否參與到該地塊的合作開發(fā)提供基本決策依據(jù)。比如，完成舊鎮(zhèn)改造任務(wù)，搞好 “幾通一平 ”，建設(shè)安居工程，還抓好基礎(chǔ)建設(shè)、解決綠化環(huán)衛(wèi)問(wèn)題，等等，這些都是小城鎮(zhèn)建設(shè)階段性的目標(biāo)。這種根本性目標(biāo)體現(xiàn)的是共性和普遍性。所以說(shuō)，小城鎮(zhèn)建設(shè)的目的不是做 “花瓶 ”、搞擺設(shè)，根本目的是集中人口居住，最大限度地吸引農(nóng)民到這里安家落戶，其他一切都是為此服務(wù)的。同時(shí)，對(duì)小城鎮(zhèn)建設(shè)工作的部署、檢查與考核，都應(yīng)當(dāng)以人口集中這 一根本目標(biāo)為中心。但是，基礎(chǔ)設(shè)施投資是要花大錢的。 上述措施 之所以行不通 ，根本原因是投資主體和投資方式落后，不適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的城鎮(zhèn)建設(shè)。發(fā)揮國(guó)家商業(yè)化投資對(duì)小城鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展的拉動(dòng)作用。 城市、城郊平衡發(fā)展的城市發(fā)展模式正在形成。 經(jīng)濟(jì)適用房在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的地位 暫時(shí)不可動(dòng)搖。此外，從中國(guó)房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市近兩年的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 和國(guó)民收入的對(duì)比狀況看，一旦一個(gè)城市的房地產(chǎn)消費(fèi)熱情被調(diào)動(dòng)起來(lái)，其房地產(chǎn)發(fā)展速度將超過(guò)收入增長(zhǎng)速度（有人說(shuō)是泡沫，事實(shí)上是收入高速增長(zhǎng)的高收入階層的推動(dòng)作用）。 江寧政府網(wǎng)站稱，江寧城區(qū) 10％的最高收入家庭，其人均可支配收入增長(zhǎng)速度超過(guò) 20％， 其恩格爾系數(shù)僅為 ,而 10％的最低收入家庭，其人均可支配收入的增長(zhǎng)速度只有 3％，其恩格爾系數(shù)高達(dá) 。 南京各區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展有不平衡性。到 2020 年年底，數(shù)據(jù)已經(jīng)改寫為 4500 元 /平米。 自然環(huán)境： 轄區(qū)內(nèi)有風(fēng)景優(yōu)美的梅龍河， 旅游資源豐富， 擁有人居森林，山田文化休閑園等一批旅游觀光景點(diǎn)， 還建有一批集娛樂(lè)、休閑為一體的特色產(chǎn)業(yè)基地， 田園風(fēng)光怡人，景色優(yōu)美，綠化率較高，無(wú)明顯工業(yè)污染痕跡，較適合人居。 房地產(chǎn)發(fā)展區(qū)域狀況 ： 2000 年以來(lái)，江寧東山街道房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一直是熱點(diǎn)，近一兩年?yáng)|山房地產(chǎn)的飛速發(fā)展影響了包括淳化在內(nèi)的周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民的置業(yè)觀念，他們紛紛在東山城區(qū)購(gòu)置商品房。 一個(gè)城市房地產(chǎn)發(fā)展水平與相關(guān)政府部門領(lǐng)導(dǎo)的觀念、 政策開放度等有著直接的聯(lián)系。淳化街道已開始重新審視淳化在整個(gè)江寧區(qū)域分工中的自我定位，今年提出的商業(yè)街規(guī) 劃，意在重新樹立淳化的新形象 ， 堅(jiān)持以 “ 主攻二產(chǎn)、推進(jìn)三產(chǎn)、帶好一產(chǎn) ” 思路發(fā)展經(jīng)濟(jì) 。 （以上摘自淳化街道《黨建報(bào)告》） 區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施和投資環(huán)境不斷得到改善。隨著新商業(yè)街的啟動(dòng)建設(shè)以及梅龍湖公園的開發(fā)，集鎮(zhèn)規(guī)模將擴(kuò)大到 10 平方公里，為外來(lái)投資和客商開發(fā)提供了更嶄新和合理的平臺(tái)。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)也趨于合理，產(chǎn)業(yè)比重分別為 %： %： %，二、三產(chǎn)所占比例繼續(xù)攀升。 （三） 地段 等級(jí) ：地處改道后的 104 國(guó)道南側(cè)，老商業(yè)街的東側(cè)，是淳化的未來(lái)商業(yè)中心和密集型住宅所在之地，屬 淳化街道的黃金地段 。 建筑性質(zhì)為商住兩用地，對(duì)開發(fā)商的商業(yè)整合能力要求提高。 （七） 交通條件 ：目前淳化街道整體交通條件相對(duì)良好，但是對(duì)于卡在淳化入口處的 104 國(guó)道收費(fèi)站嚴(yán)重的影響了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展和 投資環(huán)境，也嚴(yán)重的影響了本項(xiàng)目的市場(chǎng)輻射力，因此本項(xiàng)目今后最大的機(jī)會(huì)點(diǎn)在于 104 國(guó)道收費(fèi)站盡早拆遷，一旦拆遷，為本項(xiàng)目帶來(lái)的項(xiàng)目升值是不言而喻的。 五、 B 地塊住宅部分市場(chǎng)前景研究及土地價(jià)值分析 從現(xiàn)有大規(guī)劃分析看，本項(xiàng)目的住宅部分是多層 住宅，由于受到土地使用、產(chǎn)權(quán)不清晰等因素的影響，售價(jià)基本上維持在 1500 元左右對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)才有相對(duì)的吸引力。在 80%以上的政策性購(gòu)買人群中，又很多的轉(zhuǎn)手現(xiàn)象，主要接受對(duì)象是購(gòu)買力相對(duì)有限的鄉(xiāng)村非政策性購(gòu)房者，城區(qū)中長(zhǎng)線投資購(gòu)房者。 （二） 淳化街道的住宅市場(chǎng)行情 ： （ 1） 區(qū)域房地產(chǎn)特征 ：除了部分疑似集資性蓋房的小型樓盤（如 迎湖山莊）以 外，目前淳化街道地區(qū)沒(méi)有常規(guī)的商品房項(xiàng)目上市。以天景山住宅 3000 元每平方為例，該樓盤在地理位置方面與周邊的資金名座、萊茵小鎮(zhèn)差別不大，僅僅是因?yàn)榫坝^、品質(zhì)的差別，以及產(chǎn)權(quán)證要 5 年后辦好等差別，就便宜 1000 元 /平米左右每平方 。 （ 4） 未來(lái)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析（ 項(xiàng)目 SWOT 分析 ） 優(yōu)勢(shì)（ S） 劣勢(shì)（ W） 項(xiàng)目?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)十分突出 整體性規(guī)劃的規(guī)模優(yōu)勢(shì) 集體用地開發(fā)，產(chǎn)權(quán)不夠明晰，給市場(chǎng)的保障度不高。 （三） 對(duì)本項(xiàng)目住宅部分的整體看法： 通過(guò)以上對(duì)比分析，我們認(rèn)為： （ 1） 淳化街道的房地產(chǎn)發(fā)展前景是好的、潛力是很大的，但這種前景要轉(zhuǎn)換成現(xiàn)實(shí)還有一個(gè)過(guò)程，不會(huì)是一蹴而就的簡(jiǎn)單飛躍，特別是淳化老城區(qū)底子很薄，前期沒(méi)有發(fā)展基礎(chǔ)，和東山與科學(xué)園相比較，形象和市場(chǎng)差距還非常明顯，從而影響外來(lái)者的購(gòu)房信心。 （ 3） 江寧的整體房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一個(gè)從低檔走向高檔的過(guò)程，但目前中檔房才是主力，低檔住宅的認(rèn)可度不是很高，存在著一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 都市農(nóng)業(yè)集中區(qū)：充分利用 淳化 獨(dú)特的區(qū)位和山水資源優(yōu)勢(shì)，突出經(jīng)濟(jì)功能、城市服務(wù)功能、生態(tài)調(diào)節(jié)功能的有機(jī)結(jié)合，形成產(chǎn)業(yè)化、集約化、科技 化、市場(chǎng)化，融經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)功能于一體的都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。 基本商業(yè)條件滿足情況 ： 一般來(lái)說(shuō)，商業(yè)項(xiàng)目生存和發(fā)展 的條件很多，但最基本的條件至少包括如下幾個(gè)方面： （ 1） 交通條件： 商業(yè)項(xiàng)目有其服務(wù)半徑，服務(wù)半徑的有效必須依賴于現(xiàn)代交通工具和交通網(wǎng)絡(luò)。同時(shí)，后期如果老商業(yè)街重新規(guī)劃或者拆遷，必然會(huì)成為淳化地區(qū)的商業(yè)中心。也依附于江寧區(qū)的重點(diǎn)規(guī)劃發(fā) 展路線。 總?cè)丝诘牟蛔?，使淳化本地要做?guī)模型商業(yè)設(shè)施有一定的難度。大部分淳化人稱自己購(gòu)物去東山金寶市場(chǎng)多一些，特別是占據(jù)消費(fèi)主體的中青年人，更把東山購(gòu)物作為唯一選擇。 目前國(guó)內(nèi)的商業(yè)形態(tài)比較多，但 按不 同特征基本可以分出如下商業(yè)形式： （ 1） 按服務(wù)半徑分類： 類別 參考因素 近鄰型雜貨店 社區(qū)型小型購(gòu)物超市 地區(qū)型中型購(gòu)物中心 店鋪面積 100 平米以下 200— 500 平米 1000 平米以上 業(yè)種 日常用品服務(wù) 日常用品、高級(jí)品、服務(wù) 日常用品、高級(jí)品、服務(wù) 商圈 步行 5 分鐘以內(nèi) 步行 15 分鐘以內(nèi) 車程 30 分鐘以內(nèi) 從以上各商業(yè)模式的主要特征對(duì)比可以看出： A、 單從淳化總?cè)丝冢?5 萬(wàn)）看來(lái)，僅僅是適合做近鄰型雜貨店和社區(qū)型購(gòu)物超市，但如果做近鄰型（小區(qū)型）購(gòu)物中心，由于總量不大，其銷售可行性是最大，但它根本無(wú)法發(fā)掘項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值，也無(wú)法形成規(guī)模效應(yīng)和品牌效應(yīng)。 C、 做社區(qū)型小 型購(gòu)物超市，其流行模式是類似于蘇果超市的直營(yíng)店，雖然淳化的居民總量也基本可以支撐 3~5 個(gè)社區(qū)型小型購(gòu)物超市，但是這樣的數(shù)量和需要的商業(yè)面積和本項(xiàng)目 15000 多的商業(yè)面積對(duì)比，無(wú)疑令人心寒。 （ 3） 按照商業(yè)形態(tài)分類及其特點(diǎn)： 根據(jù)以上商業(yè)形態(tài)的分析，我們認(rèn)為：在淳化做商業(yè)項(xiàng)目，應(yīng)該在商業(yè)形態(tài)上做到如下幾點(diǎn)： A、 必須拋棄傳統(tǒng)百貨的經(jīng)營(yíng)模式，在經(jīng)營(yíng)形態(tài)上走休閑購(gòu)物的道路。 商業(yè)對(duì)手調(diào)查及競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析 本項(xiàng)目的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)主要是東山地區(qū)和老商 業(yè)街，能否在競(jìng)爭(zhēng)中求得生存，主要取決于當(dāng)?shù)卣畬?duì)于淳化與東山一體化進(jìn)程加快的速度，同時(shí)也取決于今后老商業(yè)街的去留，在此不作贅述。同時(shí)由于相關(guān)手續(xù)不全，難以進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行宣傳，難以找到更多的投資者。 南京的大城市規(guī)劃對(duì)于本項(xiàng)目的影響也十分重要 。 本項(xiàng)目在近期內(nèi)能否取得突破， 周邊鄉(xiāng)村的動(dòng)遷以及老鎮(zhèn)改造的時(shí)機(jī)、力度 將變得十分重要。