【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 作，通過(guò) 吸納外來(lái)資本、民間資本，形成多元化投資主體，構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)和利益共擔(dān)的投資格局。以發(fā)展環(huán)境的優(yōu)化促進(jìn) 形成人流、物流、信息流、資金流的群聚效應(yīng)，從而加快淳化融入東山新市區(qū)的步伐 。 （三） 地段 等級(jí) ：地處改道后的 104 國(guó)道南側(cè)，老商業(yè)街的東側(cè)，是淳化的未來(lái)商業(yè)中心和密集型住宅所在之地，屬 淳化街道的黃金地段 。 （四） 四至狀況 ：東至淳化中小學(xué)（淳化小學(xué)即將搬遷至中學(xué)旁），西至老商業(yè)街 ，南至科學(xué)園附建小區(qū)，北離老 104 國(guó)道。從臨街狀況下，其商業(yè)條件還是比較充足的，離老商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)較近。 （五） 規(guī)劃條件 ： 占地面積 108 畝 總用地面積 72175 平方米 總建筑面積 83479 平方米 土地用途 商業(yè)和居住 容積率 商業(yè)建筑面積 15479 平方米 住宅建筑面積 68000 平方米 拆遷費(fèi)用 無(wú)（熟地） 從現(xiàn)有大規(guī)劃方案可以看出： 此用地為中低層建筑。 建筑性質(zhì)為商住兩用地，對(duì)開(kāi)發(fā)商的商業(yè)整合能力要求提高。 樓面地價(jià) 320 元 /平米，建安成本 600 元 /平米，作為當(dāng)?shù)卣献鏖_(kāi)發(fā)類項(xiàng) 目，對(duì)各類規(guī)費(fèi)相應(yīng)減免，預(yù)計(jì)整體開(kāi)發(fā)成本為 1000 元 /平米。 （六） 地上建筑情況 ： 淳化商業(yè)街地塊從現(xiàn)有的規(guī)劃看，項(xiàng)目為熟地。但是其西側(cè)緊靠現(xiàn)存的老城鎮(zhèn)住宅區(qū)，如果項(xiàng)目開(kāi)工后政府不對(duì)其采取拆遷，一方面影響了 B 地塊開(kāi)發(fā)后項(xiàng)目的整體形象，另一方面更為重要的是西側(cè)老城區(qū)住宅不拆遷，難以帶來(lái)充足的當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求，而本項(xiàng)目當(dāng)前的市場(chǎng)輻射力相對(duì)有限，因此，西側(cè)老城鎮(zhèn)住宅區(qū)的拆遷，對(duì)于項(xiàng)目本身的意義十分重大。 （七） 交通條件 ：目前淳化街道整體交通條件相對(duì)良好，但是對(duì)于卡在淳化入口處的 104 國(guó)道收費(fèi)站嚴(yán)重的影響了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展和 投資環(huán)境，也嚴(yán)重的影響了本項(xiàng)目的市場(chǎng)輻射力，因此本項(xiàng)目今后最大的機(jī)會(huì)點(diǎn)在于 104 國(guó)道收費(fèi)站盡早拆遷，一旦拆遷，為本項(xiàng)目帶來(lái)的項(xiàng)目升值是不言而喻的。 （八） 周邊各種配套 ：規(guī)劃建設(shè)的淳化商業(yè)街 B 地塊，是將來(lái)淳化街道的核心位置，目前主要依附于周邊老商業(yè)街的配套，但是一般小城鎮(zhèn)建設(shè)的程序是新的商業(yè)街改造后必然會(huì)對(duì)老商業(yè)街進(jìn)行重新規(guī)劃，或拆遷，或整改，必然會(huì)產(chǎn)生新的商鋪需求，而本項(xiàng)目的商業(yè)部分正好會(huì)彌補(bǔ)這部分需求。同時(shí)滿足老街改造產(chǎn)生商鋪需求的還有本地塊南側(cè)的 C 地塊。 遠(yuǎn)景規(guī)劃 ：本項(xiàng)目處在淳化街道的黃金位置，在某種程度上 擔(dān)當(dāng)著淳化住宅和商業(yè)的“門面”、“門戶”的作用，要改變和提升淳化的形象，必然要從舊商業(yè)街，發(fā)展新商業(yè)街，借用淳化與東山融為一體的大趨勢(shì)，未來(lái)淳化街道以大學(xué)城為連接紐帶，以新興工業(yè)、制造業(yè)為發(fā)展后勁，在科學(xué)園、東山街道的輻射力作用下，逐步融入東山主城區(qū)，這一遠(yuǎn)景規(guī)劃如果得以順利實(shí)現(xiàn)，一方面可以充分挖掘淳化作為千年古城鎮(zhèn)的文化特色，更為重要的是將與南京的半小時(shí)都市圈進(jìn)行無(wú)縫接軌，成為繼上坊之后東山輻射力作用的又一成果。 五、 B 地塊住宅部分市場(chǎng)前景研究及土地價(jià)值分析 從現(xiàn)有大規(guī)劃分析看，本項(xiàng)目的住宅部分是多層 住宅，由于受到土地使用、產(chǎn)權(quán)不清晰等因素的影響，售價(jià)基本上維持在 1500 元左右對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)才有相對(duì)的吸引力。我們對(duì)江寧其他區(qū)域樓盤進(jìn)行了走訪式調(diào)查，并分別對(duì)其市場(chǎng)特點(diǎn)分析如下： （一） 江寧科學(xué)園片區(qū)天景山項(xiàng)目 ： （ 1） 產(chǎn)品形式和主要賣點(diǎn) ：作為南京最大的拆遷安置房工程，天景山住宅小區(qū)的建筑形態(tài)為純多層產(chǎn)品，面積范圍在 50—— 130 平米，其中 80%以上是 80~120 平米的兩房和三房，另有少量 80 平米以下的 小兩房和 130 平米以上的四房。天景山住宅小區(qū)在整體規(guī)劃方面布局方正合理，各類商業(yè)、生活配套齊全，交通出行也十分方 便，對(duì)江寧周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的輻射力較強(qiáng)，一般江寧各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的拆遷戶對(duì)天景山小區(qū)的認(rèn)可度較高。 （ 2） 購(gòu)買人群特征 ： 80%以上的購(gòu)買人群是政策性購(gòu)房，另有部分是由于政府各方面關(guān)系，利用 相關(guān) 政策、人情而購(gòu)買。在 80%以上的政策性購(gòu)買人群中，又很多的轉(zhuǎn)手現(xiàn)象，主要接受對(duì)象是購(gòu)買力相對(duì)有限的鄉(xiāng)村非政策性購(gòu)房者，城區(qū)中長(zhǎng)線投資購(gòu)房者。 （ 3） 產(chǎn)品價(jià)格特點(diǎn) ： 由于天景山周邊的項(xiàng)目包括義烏商品城紫金銀座、萊茵東郡、書香名門二級(jí)市場(chǎng)在內(nèi)，價(jià)格已經(jīng)普遍飆升到 4000 元 /平米左右，而天景山由于 在產(chǎn)權(quán)的滯后性、景觀的相對(duì)稀缺性等方面的原因，目前價(jià)格也普 遍在 3000 元左右，部分戶型、樓層較好的產(chǎn)品也已經(jīng)在 3500 元左右。 （ 4） 銷售效果 ：作為政策性住房，作為城市進(jìn)程的推動(dòng)者，天景山住宅小區(qū)由于銷售權(quán)掌握在政府手中，在銷售上基本上是類似于早期的房改房制度，加之投資性購(gòu)房群體的存在和蔓延，天景山住宅小區(qū)在市場(chǎng)邊緣銷售的產(chǎn)品長(zhǎng)期處于供不應(yīng)求狀態(tài)。 （二） 淳化街道的住宅市場(chǎng)行情 ： （ 1） 區(qū)域房地產(chǎn)特征 ：除了部分疑似集資性蓋房的小型樓盤（如 迎湖山莊）以 外，目前淳化街道地區(qū)沒(méi)有常規(guī)的商品房項(xiàng)目上市。主要是因?yàn)榇净?guī)劃建設(shè)的滯后性以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的孤立性造成的，目前雖然沒(méi)有商品房在建 ，但是隨著淳化街道的新規(guī)劃以及江寧、南京城建、交通系統(tǒng)的逐步完善，淳化融入東山主城區(qū)的步伐越來(lái)越快，近幾年，淳化土地的升值趨勢(shì)已經(jīng)給市場(chǎng)帶來(lái)了很多的希望。因此，對(duì)于淳化街道的房地產(chǎn)區(qū)域檔次，雖然仍處在江寧區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)的谷底，但是由于大勢(shì)所趨，淳化的房地產(chǎn)由萌芽向發(fā)展的轉(zhuǎn)換將越來(lái)越快。 （ 2） 區(qū)域價(jià)格行情預(yù)測(cè) ：對(duì)于常規(guī)的商品房而言，淳化地區(qū)由于沒(méi)有商品房項(xiàng)目，其區(qū)域價(jià)格行情預(yù)測(cè)取決于兩個(gè)因素，其一是以科學(xué)園臨近淳化邊緣的商品房或安置房為參照，綜合各方面因素進(jìn)行推算，其二是取決于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的價(jià)格承受能力。以天景山住宅 3000 元每平方為例，該樓盤在地理位置方面與周邊的資金名座、萊茵小鎮(zhèn)差別不大，僅僅是因?yàn)榫坝^、品質(zhì)的差別，以及產(chǎn)權(quán)證要 5 年后辦好等差別，就便宜 1000 元 /平米左右每平方 。根據(jù)樓盤均價(jià) 100 分制評(píng)分規(guī)則，以萊茵小鎮(zhèn) 4000元 /平方為標(biāo)準(zhǔn)參照，初步得出： 天景山住宅小區(qū)的價(jià)格為： 2960 元 /平米 淳化商業(yè)街 B 地塊住宅的價(jià)格為 ： 1360 元 /平米 樓盤 景觀 品質(zhì) 交通 信譽(yù)度 成熟度 產(chǎn)權(quán) 萊茵小鎮(zhèn) 15 15 25 15 15 15 天景山 10 10 20 12 12 10 淳化 B 地塊 8 10 0 8 8 0 本價(jià)格推算為目前狀況預(yù)測(cè)，不包含相關(guān)政策變化以及未來(lái)規(guī)劃利好在內(nèi)，如果情況發(fā)生變化，出現(xiàn)如收費(fèi)站撤除，淳化快速融入東山等，則有可能在 1360 元 /平方的基礎(chǔ)上上浮 200~500 元 /平方。 （ 3） 銷售推廣要求 ：隨著淳化街道外來(lái)投資逐漸增多，外來(lái)企業(yè)、開(kāi)發(fā)商參與合作開(kāi)發(fā)，為淳化街道注入了新的活力。包括本案在內(nèi)的其他幾個(gè)地塊，要想順利開(kāi)發(fā)，順利銷售，除了當(dāng)?shù)卣o予充分的政策以外， 各個(gè)開(kāi)發(fā)商的板塊意識(shí)要非常強(qiáng)，要有在政府的指導(dǎo)下，聯(lián)合將整體板塊炒熱的 意識(shí)，每個(gè)開(kāi)發(fā)商自然能“分一杯羹”；淳化街道政府也需要非 常賣力，吸引外來(lái)投資，增加常駐人口，加強(qiáng)本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)可持續(xù)增長(zhǎng)。 （ 4） 未來(lái)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析（ 項(xiàng)目 SWOT 分析 ） 優(yōu)勢(shì)（ S） 劣勢(shì)（ W） 項(xiàng)目?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)十分突出 整體性規(guī)劃的規(guī)模優(yōu)勢(shì) 集體用地開(kāi)發(fā)，產(chǎn)權(quán)不夠明晰，給市場(chǎng)的保障度不高。 區(qū)域的市場(chǎng)認(rèn)同度基本上處于空白，不能在正規(guī)媒體進(jìn)行營(yíng)銷推廣，不能給市場(chǎng)足夠的信任和信心。 項(xiàng)目交通瓶頸十分明顯，收費(fèi)站嚴(yán)重影響了項(xiàng)目的發(fā)展。 威脅（