【正文】 本項目的啟動資金要求不 高，存在的資金占壓風(fēng)險相對較小，本項目最大的風(fēng)險在于項目立項是否獲得高一級政府部門的審批，是否有中途叫停的危險。 （ 4） 從消費習(xí)慣上看，要改變淳化人的消費習(xí)慣有一定難度。 B、 必須主題鮮明，以特色吸引消費者。 B、 如果辟出部分做地區(qū)型中型購物中心，它將面臨兩個問題：一是消費習(xí)慣問題，二是和東山的實力型、領(lǐng)袖型商業(yè)的服務(wù)半 徑重疊問題，或者說還沒有東山的商業(yè)設(shè)施服務(wù)半徑大。 吸引非淳化消費者的唯一辦法是差異化生存，但 從由于東山的輻射力影響，這種差異化生存的幾率幾乎為零。從現(xiàn)有的規(guī)劃分析，本案的 商業(yè)部分具備將來領(lǐng)軍淳化商業(yè)地段的先天條件。 （ 3）現(xiàn)存商業(yè)經(jīng)營狀況 店鋪數(shù)量 平均營業(yè)面積 店鋪營業(yè)率 平均租金 日均利潤額 455 家 60 平方左右 55% 3000 元 /年 30 元左右 （ 4）從商人員組成狀況 人員構(gòu)成 本城鎮(zhèn)人員 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員 外地人員 所占比率 60% 25% 15% （ 4） 商鋪從屬情況 自主經(jīng)營 租賃經(jīng)營 70% 30% 通過調(diào)查，我們得出如下觀點： ? 淳化零售業(yè)的經(jīng)營從整體上是微利的，實際上除鎮(zhèn)上唯一的一家蘇果超市加盟店一枝獨秀以外，其他各百貨日雜 店在一片掙扎中 生存。 （ 2） 盡管淳 化街道不斷向各開發(fā)公司發(fā)出聯(lián)合開發(fā)的邀請，但淳化街道的住宅消費主體依然是淳化人。根據(jù)樓盤均價 100 分制評分規(guī)則，以萊茵小鎮(zhèn) 4000元 /平方為標(biāo)準(zhǔn)參照，初步得出： 天景山住宅小區(qū)的價格為： 2960 元 /平米 淳化商業(yè)街 B 地塊住宅的價格為 ： 1360 元 /平米 樓盤 景觀 品質(zhì) 交通 信譽度 成熟度 產(chǎn)權(quán) 萊茵小鎮(zhèn) 15 15 25 15 15 15 天景山 10 10 20 12 12 10 淳化 B 地塊 8 10 0 8 8 0 本價格推算為目前狀況預(yù)測，不包含相關(guān)政策變化以及未來規(guī)劃利好在內(nèi)，如果情況發(fā)生變化，出現(xiàn)如收費站撤除，淳化快速融入東山等，則有可能在 1360 元 /平方的基礎(chǔ)上上浮 200~500 元 /平方。 （ 3） 產(chǎn)品價格特點 ： 由于天景山周邊的項目包括義烏商品城 （八） 周邊各種配套 ：規(guī)劃建設(shè)的淳化商業(yè)街 B 地塊，是將來淳化街道的核心位置，目前主要依附于周邊老商業(yè)街的配套，但是一般小城鎮(zhèn)建設(shè)的程序是新的商業(yè)街改造后必然會對老商業(yè)街進行重新規(guī)劃，或拆遷，或整改，必然會產(chǎn)生新的商鋪需求，而本項目的商業(yè)部分正好會彌補這部分需求。 （四） 四至狀況 ：東至淳化中小學(xué)（淳化小學(xué)即將搬遷至中學(xué)旁），西至老商業(yè)街 ，南至科學(xué)園附建小區(qū)，北離老 104 國道。 淳化街道已成為江寧區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展新興力量 。一產(chǎn)完成了以種養(yǎng) 殖為主，多經(jīng)并舉的結(jié)構(gòu)調(diào)整，初步形成了以花卉、苗木、奶牛養(yǎng)殖基地為龍頭的都市農(nóng)業(yè)框架。在這種狀況下，淳化街道的房地產(chǎn)行 業(yè)逐步蘇醒，但是由于當(dāng) 地政府規(guī)劃建設(shè)的滯后性，淳化街道的房地產(chǎn)一直沒有走上產(chǎn)業(yè)化道路，但是從最近一兩年江寧區(qū)以及淳化街道對淳化小城鎮(zhèn)改造的規(guī)劃決心， 可看出淳化街道舊城改造、提升區(qū)域形象和檔次的力度 。在房價加速度上漲的情況下，銷售量也同樣一年比一年增加數(shù)十萬平米，可見南京市民的購房潛力和熱情依然充足。 財富的集中將促進二次住房消費比例的加大，也為投資性樓盤的銷售帶來市場。 為了滿足大多數(shù)工薪階層的購房需求，在不斷推行土地市場化的同時，建設(shè)部也一再強調(diào)經(jīng)濟適用房的開發(fā)比例必須達到年開發(fā)總量的 30％，其對高檔房價的 沖擊和平抑作用不可低估。 目前淳化街道政府在這些方面的工作還不夠細(xì)致，還有很大的為投資企業(yè)謀取利益的空間。根據(jù) 東部地區(qū) 小城鎮(zhèn)建設(shè)的實踐，要建立一套比較完善的、供 3 萬到 5 萬人口生活的城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施，需要 2 億元以上人民幣。 從 當(dāng)前淳化街道的形勢來看， 重引進工商企業(yè)，輕吸納居民；重工業(yè)區(qū)開發(fā)，輕生活區(qū)建設(shè)；重經(jīng)濟效益，輕鎮(zhèn)區(qū)居民生活質(zhì)量。這種階段性的目標(biāo)體現(xiàn)的是個性、特性與差異性，是促進小城鎮(zhèn)健康發(fā)展不 可缺少的內(nèi)容，也是比較容易明確和做到的事情。根據(jù) 藍(lán)天公司領(lǐng)導(dǎo) 對淳化商業(yè)街規(guī)劃的初步了解，南京壹畝田置業(yè)顧問公司 受委托 對淳化商業(yè)街 B 地塊做深入的調(diào)查論證，以便充分認(rèn)識其土地價值（包括商業(yè)價值和住宅價值），并為開發(fā)公司是否參與到該地塊的合作開發(fā)提供基本決策依據(jù)。這種根本性目標(biāo)體現(xiàn)的是共性和普遍性。同時，對小城鎮(zhèn)建設(shè)工作的部署、檢查與考核，都應(yīng)當(dāng)以人口集中這 一根本目標(biāo)為中心。 上述措施 之所以行不通 ，根本原因是投資主體和投資方式落后，不適應(yīng)市場經(jīng)濟條件下的城鎮(zhèn)建設(shè)。 城市、城郊平衡發(fā)展的城市發(fā)展模式正在形成。此外，從中國房地產(chǎn)熱點城市近兩年的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 和國民收入的對比狀況看，一旦一個城市的房地產(chǎn)消費熱情被調(diào)動起來，其房地產(chǎn)發(fā)展速度將超過收入增長速度（有人說是泡沫，事實上是收入高速增長的高收入階層的推動作用）。 南京各區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展有不平衡性。 自然環(huán)境： 轄區(qū)內(nèi)有風(fēng)景優(yōu)美的梅龍河， 旅游資源豐富， 擁有人居森林，山田文化休閑園等一批旅游觀光景點， 還建有一批集娛樂、休閑為一體的特色產(chǎn)業(yè)基地， 田園風(fēng)光怡人，景色優(yōu)美，綠化率較高，無明顯工業(yè)污染痕跡，較適合人居。 一個城市房地產(chǎn)發(fā)展水平與相關(guān)政府部門領(lǐng)導(dǎo)的觀念、 政策開放度等有著直接的聯(lián)系。 （以上摘自淳化街道《黨建報告》） 區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施和投資環(huán)境不斷得到改善。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)也趨于合理，產(chǎn)業(yè)比重分別為 %： %： %，二、三產(chǎn)所占比例繼續(xù)攀升。 建筑性質(zhì)為商住兩用地，對開發(fā)商的商業(yè)整合能力要求提高。 五、 B 地塊住宅部分市場前景研究及土地價值分析 從現(xiàn)有大規(guī)劃分析看，本項目的住宅部分是多層 住宅，由于受到土地使用、產(chǎn)權(quán)不清晰等因素的影響，售價基本上維持在 1500 元左右對當(dāng)?shù)厥袌霾庞邢鄬Φ奈Α? （二） 淳化街道的住宅市場行情 ： （ 1） 區(qū)域房地產(chǎn)特征 ：除了部分疑似集資性蓋房的小型樓盤（如 迎湖山莊）以 外，目前淳化街道地區(qū)沒有常規(guī)的商品房項目上市。 （ 4） 未來市場及競爭態(tài)勢分析（ 項目 SWOT 分析 ） 優(yōu)勢（ S） 劣勢（ W） 項目價格優(yōu)勢十分突出 整體性規(guī)劃的規(guī)模優(yōu)勢 集體用地開發(fā)，產(chǎn)權(quán)不夠明晰，給市場的保障度不高。 （ 3） 江寧的整體房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一個從低檔走向高檔的過程，但目前中檔房才是主力，低檔住宅的認(rèn)可度不是很高，存在著一定的市場風(fēng)險。 基本商業(yè)條件滿足情況 ： 一般來說，商業(yè)項目生存和發(fā)展 的條件很多，但最基本的條件至少包括如下幾個方面： （ 1） 交通條件： 商業(yè)項目有其服務(wù)半徑，服務(wù)半徑的有效必須依賴于現(xiàn)代交通工具和交通網(wǎng)絡(luò)。也依附于江寧區(qū)的重點規(guī)劃發(fā) 展路線。大部分淳化人稱自己購物去東山金寶市場多一些，特別是占據(jù)消費主體的中青年人，更把東山購物作為唯一選擇。 C、 做社區(qū)型小 型購物超市，其流行模式是類似于蘇果超市的直營店，雖然淳化的居民總量也基本可以支撐 3~5 個社區(qū)型小型購物超市，但是這樣的數(shù)量和需要的商業(yè)面積和本項目 15000 多的商業(yè)面積對比，無疑令人心寒。 商業(yè)對手調(diào)查及競爭態(tài)勢分析 本項目的商業(yè)競爭主要是東山地區(qū)和老商 業(yè)街，能否在競爭中求得生存，主要取決于當(dāng)?shù)卣畬τ诖净c東山一體化進程加快的速度，同時也取決于今后老商業(yè)街的去留，在此不作贅述。 南京的大城市規(guī)劃對于本項目的影響也十分重要 。