【正文】 5300 PX＝？ 修正后各相關(guān)樓盤價格 Pi’ Pi’ =( QX/ Qi) Pi 注： Pi 為銷售均價 PA’ =(QX/QA) PA=77/78*5600=5528 PB’ =(QX/QB) PB=77/73*5200=5485 PC’ =(QX/QC) PC=77/77*4860=4860 PD’ =(QX/QD) PC=79/77*5300=5166 各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為 Wi(考慮到與本項目的相似性及影響 ) WA=25% WB=25% WC=40% WD=10% PX =Σ PiWi =PA’ WA+PB’ WB+PC’ WC+PD’ WD =5528*25%+5485*25%+4860*40%+5166*10% =5214 10 電梯公寓 我們將 山水黔城 、景怡苑、貝地盧加諾的小高層和高層作為本案高層的參考價格。 二、利用成本導(dǎo)向定價法制定江南國際花園均價 （粗略的開發(fā)成本估算）： 地價及其三年資金成本 15000 萬元， 平均可售建筑面積地價 625 元 （總可銷售面積約為 24 萬平米） 景觀建造成本平均 150元 主體建造成本平均 1000 元 主體配套設(shè)備平均 100元（如：電梯等） 營銷費平均 90元（廣告及顧問費按銷售價 3000 元的 3％計） 管理成本平均 70元 配套費等 150 元 設(shè)計費 30元 稅收 20元（按照銷售價 3000元的 %計 ） +(預(yù)交所得稅應(yīng)該為 ) 其它 100元 以上合計單位銷售成本為 2335 元 按照房產(chǎn)業(yè)一般利潤率 20％計，用成本加層法計算，江南國際花園的銷售均價約為 2335（ 1＋ 20％）＝ 2800 元 6 三、利用可比樓盤量化定價法制定江南國際花園的各類產(chǎn)品總體均價 本案物業(yè)類型以洋房、小高層、高層為主，附加少量聯(lián)排別墅、獨棟別墅。 年初中天、貴財兩公司分別拿到金陽拍賣的南湖周邊的幾塊地，已經(jīng)在緊鑼密鼓中籌備，據(jù)悉這幾塊地將以聯(lián)排別墅、獨棟別墅、退臺洋房等中高檔次的產(chǎn)品為主導(dǎo)，也將在明年與客戶見面。目前的銷售起價為 2500 元 /平方米，銷售均價達到 了 2800 元 /平方米，較去年也有 400元 /平方米的漲幅。今年白云板塊不再是商業(yè)用房唱主角，出現(xiàn)了多種形態(tài)的商品房為主要供應(yīng)產(chǎn)品 —— 別墅、多層、小高層、高層等，供不同類別的客戶 選擇購買。原有的智慧龍城、貴龍苑等項目的銷售單價都在 2500 元以上，今年智慧龍城的二期的銷售均價達到了 2800 元 /平方米；新開盤的圣泉流云的銷售均價格為 1998 元 /平米；貝地盧加諾洋房 2300— 2600 元 /平米，小高層 2500— 2800 元 /平方米。花香上海城十萬平 方米的高層生活社區(qū)，開盤起價 2800 元 /平方米， 10月中旬以 3000 元 /平方米的較低均價贏得不錯的銷售成績。該建議可作為價格測算的模板參考。興隆花園二期桃園居 9月 17 日開盤銷售價格 2000 元 /平方米，而后銷售情 況轉(zhuǎn)好，價格上漲為 2200 元 /平方米。別墅項目的銷售價格與其他板塊同類項目的價格相差不多，聯(lián)排 4500— 5500 元 /平方米，獨棟別墅 6800 元 /平方米。但以南湖為核心的市場， 06年將有中天大盤面世。近期開盤銷售的“景怡苑”高層、小高層產(chǎn)品再不是去年 1600— 1800 元 /平方米的銷售價格，而突破了 2000 元 /平方米的售價?！疤煜陆鸾帧薄ⅰ镑椠埥鸫錇成啼仭?、“香港新瑞”的發(fā)售，“金陽商業(yè)廣 場”建材、超市等項目的招租，都取得了不錯的業(yè)績。 洋房 我們將 珠江灣畔、貝地小河區(qū)擁有一群固定的客戶群體。 ⑥
近期開始認購的同質(zhì)競爭產(chǎn)品之一 ① 項目產(chǎn)品類別豐富，高檔產(chǎn)品居多，與本案定位思想較為一致 ② 項目處在小河區(qū)的主要交通干道旁，也是小河區(qū)的標(biāo)志樓盤之一 ③ 項目擁有良好規(guī)劃設(shè)計、景觀設(shè)計、營銷策劃、物業(yè)管理等合作開發(fā)伙伴。贏得公眾較高的評價。是新推出的中高檔次項目之一，其項目的成功推向 17 市場，與其前期長時間營銷工作的鋪墊，有很大的關(guān)聯(lián)性 本案電梯公寓均價 2699元 /平方米 4）多層住宅 選擇可比樓盤權(quán)重說明： 圣泉流云 城市山水公園 銀海嘉怡花園 興隆城市花園 均價 1998 1780 2400 2150 權(quán)重 10％ 10％ 35％ 45％ 權(quán)重說明 ① 新推出的次中心區(qū)的多層項目 ② 已空中超大露臺做為項目的價格支撐點 ③ 所在區(qū)域正處于地產(chǎn)發(fā)展時期，吸引了不少市區(qū)客戶進行選購 ① 第三季度推出的大盤之一； ② 擁有良好的自然環(huán)境資源 ③ 較低價格吸引了不少客戶 ④ 開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)驗有限，但資金雄厚 ① 市區(qū)少有的多層項目 ② 地處成都市教育中心區(qū)域 ③ 距離金陽較近 ④ 未做推廣，將一期銷售完畢 ① 成熟的大型社區(qū)，產(chǎn)品得到了業(yè)內(nèi)人士及客戶的認可 ② 地處成都市近郊板塊，達到市中心區(qū)域的時間距離相似 本案多層均價 2246元 /平方米 18 根據(jù)以上分析，在目前的市場環(huán)境下 成本加層法制定 出的總體均價為 2800元 /平方米 市場比較法我們可以得出項目各類物業(yè)的基礎(chǔ)均價分別為 洋房 2787 元 /平方米、聯(lián)排 5214 元 /平方米、電梯公寓 2699元 /平方米、多層 2257 元 /平方米 銷售均價的綜合修整及結(jié)論： 項目定價策略的幾個比較因子： 開發(fā)成本 +競爭性產(chǎn)品比較 +品牌溢價 +產(chǎn)品創(chuàng)新溢價 江南國際花園是江南公司在金陽開發(fā)的第一個商品房項目，公司目標(biāo)是將該項目塑造成為成都住宅項目的標(biāo)桿樓盤，除了在產(chǎn)品本身提升項目價值外，我們認為在價格上也要體現(xiàn)出項目價值，樹立金陽片塊的價格標(biāo)桿，從而全方位地樹立江南 國際花園為成都市優(yōu)秀樓盤的形象。因此，除營銷、包裝外，需要江南國際花園在二期、三期的產(chǎn)品定位與創(chuàng)新方面持續(xù)保持在成都的領(lǐng)先性！才能立于不敗。但本區(qū)域發(fā)展呈現(xiàn)了不少好機會： ① 金陽經(jīng)濟建設(shè)扶持新政策的推出，總部經(jīng)濟的發(fā)展，為金陽新區(qū)建設(shè)尋找了新的增長點 ② 碧?；▓@的交房、成都一中的搬遷，金陽商業(yè)地產(chǎn)的招商照租，聚集了金陽的人氣，促進了金陽地產(chǎn)的發(fā)展。 3－ 高價位的支撐力問題： 本項目定位于高檔規(guī)劃概念，運營成本相對較高，因而價格有了兩個結(jié)果，一是由成本拉動的高價位，二是產(chǎn)品創(chuàng)新與區(qū)位價值的溢價。這樣，既要內(nèi)部練好江南品牌的內(nèi)功，也需要在營銷環(huán)節(jié)將江南公司品牌工程進行強化，導(dǎo)入服務(wù)型的、實力型的企業(yè)形象。 ﹡接受內(nèi)部認購登記，并適時解籌 ﹡開始軟性新聞炒作和營銷 ﹡積累客戶、試探市場、客 戶信息分析 ﹡價格測試、產(chǎn)品測試 ﹡為項目營銷推廣尋找賣點 ﹡內(nèi)部認購產(chǎn)品銷控 ﹡項目推薦新聞發(fā)布會 ﹡ PR 活動 ﹡項目一期工程出