【正文】 化街道 對(duì)各種基礎(chǔ)設(shè)施大包大攬，甚至直接投資建設(shè)樓堂館所和商品批發(fā)市場(chǎng)等， 那么當(dāng) 難以為繼之時(shí)， 就會(huì)連向 銀行借貸 的資格也尚失 ，結(jié)果 可能會(huì) 陷入進(jìn)退兩難的困境，甚至使小城鎮(zhèn)建設(shè)被迫擱淺。所制定的一切政策，所采取的一切工作措施，都要圍繞人口向小城鎮(zhèn)集中這一目標(biāo)服務(wù)。所謂小城鎮(zhèn)建設(shè)的根本性目標(biāo)， 就是 把吸引農(nóng)村人口向小城鎮(zhèn)集中作為小城鎮(zhèn)建設(shè)的根本性目標(biāo)。 委托單位：南京民營(yíng)科技園藍(lán)天實(shí)業(yè)有限公司 報(bào)告單位：南京壹畝田置業(yè)顧問有限公司 報(bào)告日期：二 00 六年十一月 南京壹畝田 地址：南京市白下路 362號(hào)文思苑大廈 1702號(hào) 電話： 02584695226 傳真： 025846952797 江寧淳化街道商業(yè)街 B 地塊 價(jià)值分析及市場(chǎng)前景研究 Email: 目錄 一、 總說(shuō)明 二、 國(guó)內(nèi)小城鎮(zhèn)建設(shè)的 相關(guān)狀況 三、 江 寧區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì) 四、 淳化房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及前景 五、 B 地塊住宅部分市場(chǎng)前景研究及土地價(jià)值分析 六、 B 地塊商業(yè)部分 市場(chǎng)前景研究及土地價(jià)值分析 七、收益及風(fēng)險(xiǎn)分析 八、總體結(jié)論 淳化商業(yè)街 B 地塊土地價(jià)值分析及市場(chǎng)前景研究 一、 總說(shuō)明 （一） 目的 為進(jìn)一步推動(dòng)淳化街道小城鎮(zhèn)建設(shè)，進(jìn)一步加快城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，向東山城區(qū)靠攏，淳化街道近期對(duì)地區(qū)進(jìn)行系統(tǒng)的城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，通過社會(huì)參與 、 合作 開發(fā) 的方式，借助社會(huì)力量推進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)進(jìn)程， 將城鎮(zhèn)規(guī)劃分塊與社會(huì)企業(yè)合作開發(fā)。 目前，最重要的是明確小城鎮(zhèn)建設(shè)的根本性目標(biāo)，這是現(xiàn)在的薄弱環(huán)節(jié)。因此，必須向相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行宣傳教育，使之明確小城鎮(zhèn)建設(shè)的根本目標(biāo)。 如果 繼續(xù)沿用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式下的城市建設(shè)辦法， “人民城市人民建 ”， “國(guó)家撥一點(diǎn)、企業(yè)拿一點(diǎn)、群眾出一點(diǎn) ”，結(jié)果很快 就會(huì)沒有 后勁 。 三、 江寧區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì) （一） 政策動(dòng)向 土地拍賣和貸款限制制度將拉動(dòng)房?jī)r(jià)穩(wěn)步、漸進(jìn)上揚(yáng)。 （二） 經(jīng)濟(jì)狀況 （以下數(shù)據(jù)資料，均來(lái)自江寧區(qū)政府網(wǎng)站及相關(guān)統(tǒng)計(jì)年鑒） 國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)消費(fèi)步入平穩(wěn)期 。 項(xiàng)目指標(biāo) 2020 年 2020 年 2020 年 人均年實(shí)際收入 8655 12526 16578 人均年可支配收入（元） 3247 6845 7659 恩格爾系數(shù) 人均儲(chǔ)蓄余額（元） 2395 4124 4852 （三） 房地產(chǎn)發(fā)展區(qū)域狀況對(duì)比 四、 淳化房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及前景 （一） 現(xiàn)狀 地理位置 ： 在江寧科學(xué)園東側(cè) ，距離江寧區(qū)中心不足 10 公里的范圍內(nèi) 人口狀況 ：包括去年新合并到淳化街道的土橋鎮(zhèn)在內(nèi)，淳化街道的人口不到 5 萬(wàn)，不及江寧的大部分街道，更不及東山街道的十分之一， 本地人口相對(duì)不足 ，使淳化街道的房地產(chǎn)發(fā)展不可能僅定位于淳化的消費(fèi)群體，而必須吸引東山和南京人口的跟進(jìn)。 交通條件 ：從淳化內(nèi)部的交通體系看，其主要公汽線路集中于 104 國(guó)道，各支道交通便利狀況一般；從區(qū)域之間的交通看，其和江寧、龍都、湖熟皆有寬闊的道路連接，但是和東山城區(qū)由于受到收費(fèi)站的阻礙，從交通網(wǎng)絡(luò)上看， 嚴(yán)重阻止了淳化經(jīng)濟(jì)向東山的進(jìn)一步靠攏 。 房地產(chǎn)價(jià)格狀況 ：江寧東山的商品房房?jī)r(jià)已整 體在 4000 元左右，即便是市場(chǎng)上流通的暫時(shí)難以辦理產(chǎn)權(quán)證的經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置房的價(jià)格也已經(jīng)達(dá)到 3000 元每平方左右，以南京最大的經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)天景山住宅小區(qū)為例，目前中小型套型的價(jià)格基本為 3000 元以上，大套型價(jià)格基本在 2700 元以上，距離天景山住宅小區(qū)（地鐵 1 號(hào)南延線終點(diǎn)站）僅 5 公里左右的淳化街道，目前雖然無(wú)商品房銷售，但是據(jù)民意調(diào)查，淳化街道商品房在當(dāng)?shù)厝说男睦韮r(jià)格 已接近 1500 元， 隨著城市化進(jìn)程的進(jìn)一步加速，當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)于淳化街道的信心和認(rèn)同度在逐步提高。二產(chǎn)深化企業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，加大招商引資力度，工業(yè)經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)快速健康發(fā)展。 盤點(diǎn)前三個(gè)季度的工作，淳化街道經(jīng)濟(jì)工作走勢(shì)良好，實(shí)現(xiàn)地區(qū) 生產(chǎn)總值 億元，占計(jì)劃的 %，完成財(cái)政收入 5800 萬(wàn)元，超額完成上級(jí)下達(dá)的 5500 萬(wàn)元的任務(wù)，全社會(huì)固定資產(chǎn)投入達(dá) 45210 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %。從臨街狀況下，其商業(yè)條件還是比較充足的，離老商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)較近。同時(shí)滿足老街改造產(chǎn)生商鋪需求的還有本地塊南側(cè)的 C 地塊。紫金銀座、萊茵東郡、書香名門二級(jí)市場(chǎng)在內(nèi)，價(jià)格已經(jīng)普遍飆升到 4000 元 /平米左右，而天景山由于 在產(chǎn)權(quán)的滯后性、景觀的相對(duì)稀缺性等方面的原因，目前價(jià)格也普 遍在 3000 元左右，部分戶型、樓層較好的產(chǎn)品也已經(jīng)在 3500 元左右。 （ 3） 銷售推廣要求 ：隨著淳化街道外來(lái)投資逐漸增多，外來(lái)企業(yè)、開發(fā)商參與合作開發(fā)，為淳化街道注入了新的活力。除項(xiàng)目本身綜合素質(zhì)外，淳化商業(yè)街 B 地塊項(xiàng)目吸引淳化人的一個(gè)重要因素是“價(jià)格優(yōu)勢(shì)”和“鄉(xiāng)土情結(jié)”，而鄉(xiāng)土情結(jié)由于與城市化的差距過大，因此本案在與東山和科學(xué)園項(xiàng)目相比較，吸引力就顯得很蒼白。 ? 由于受到地區(qū)人口數(shù)量的限制，受到人口購(gòu)買力的限制，從整個(gè)商業(yè)形式看，淳化的商業(yè)市場(chǎng)目前基本上處于封閉狀態(tài)，加之受到東山市場(chǎng)的輻射力影響，占主力消費(fèi)的鄉(xiāng)村市場(chǎng)購(gòu)買力基本上向東山地區(qū)轉(zhuǎn)移。 （ 3） 人氣指數(shù)： 作 為商業(yè)項(xiàng)目特別是零售商業(yè)項(xiàng)目，其銷售收入來(lái)自大量消費(fèi)者的參與和購(gòu)買，有人氣才有商氣。 （ 2） 收入狀況： 和東山地區(qū)相比，淳化人收入相對(duì)偏低， 消費(fèi)能力相對(duì)不足 ， 2020 年淳化街道人均年可支配收入僅為 6000 多元，與江寧東山地區(qū)的 12000 多元相差甚遠(yuǎn)。如上所述，淳化 人目前已經(jīng)基本形成了一個(gè)把東山當(dāng)作購(gòu)物天堂的地方，而科學(xué)園和東山本地商業(yè)的發(fā)達(dá)程度，使其居民更不會(huì)“舍本趨末” 、“長(zhǎng)途跋涉”來(lái)淳化購(gòu)物，這不是一朝一日所能改變的；從服務(wù)半徑來(lái)說(shuō)，從淳化街道下屬的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)到東山的車程最遠(yuǎn)也就 40 分鐘左右，而淳化城區(qū)到東山的車程只有幾站路，淳化人只要再多坐二十分鐘的車就到了東山，換來(lái)的卻是更多購(gòu)物樂趣，消費(fèi)者是值得的。 C、 必須在經(jīng)營(yíng)內(nèi)容上保證休閑、購(gòu)物、娛樂、餐飲、金融及其他服務(wù)的結(jié)合，以一站式消費(fèi)給予消費(fèi)者更多購(gòu)物樂趣，抓住消費(fèi)者的心。 （ 5） 從商業(yè)形態(tài)上看，僅做臨街門面無(wú)法攤消成本，做傳統(tǒng)大型百貨難以找到核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，走差異化經(jīng)營(yíng)受東 山的輻射力影響，存活率很低。而根據(jù)目前的市場(chǎng)形勢(shì)，本項(xiàng)目投資回報(bào)卻較為豐厚。 淳化街道在商業(yè)街建設(shè)中， 如何利用良好的政策吸引社會(huì)各界參與進(jìn)來(lái) ，在政策上給予扶持，在金融通道上給予幫助， 利用淳化先天的資源優(yōu)勢(shì)，在小城鎮(zhèn)建設(shè)的過程中不光只注重業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等階段性建設(shè)目標(biāo)，更要有將鄉(xiāng)村人口城市化，增加城市化進(jìn)程的根本性建設(shè)目標(biāo)。 消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣不利于淳化 人均商業(yè)擁有面積過多，形成產(chǎn)品過剩 威脅 機(jī)會(huì) 其他實(shí)力商業(yè)機(jī)構(gòu)的親自介入 商業(yè)經(jīng)濟(jì)整體盈利水平得持續(xù)下滑 政府新規(guī)劃 城市化進(jìn)程，與東山形成一體化 對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)部分的整體