【正文】 數(shù)呈下降趨勢，它說明居民生存型消費期結(jié)束，小康舒適、享受型消費趨勢凸顯，而住宅消費自然會成上升趨勢。 在居民總體收入水平增長的同時，不同家庭之間的收入差距呈擴大趨勢。 江寧政府網(wǎng)站稱，江寧城區(qū) 10％的最高收入家庭，其人均可支配收入增長速度超過 20％， 其恩格爾系數(shù)僅為 ,而 10％的最低收入家庭，其人均可支配收入的增長速度只有 3％，其恩格爾系數(shù)高達 。 財富的集中將促進二次住房消費比例的加大，也為投資性樓盤的銷售帶來市場。 項目指標 2020 年 2020 年 2020 年 人均年實際收入 8655 12526 16578 人均年可支配收入（元） 3247 6845 7659 恩格爾系數(shù) 人均儲蓄余額（元） 2395 4124 4852 （三） 房地產(chǎn)發(fā)展區(qū)域狀況對比 四、 淳化房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及前景 （一） 現(xiàn)狀 地理位置 ： 在江寧科學(xué)園東側(cè) ，距離江寧區(qū)中心不足 10 公里的范圍內(nèi) 人口狀況 ：包括去年新合并到淳化街道的土橋鎮(zhèn)在內(nèi)，淳化街道的人口不到 5 萬，不及江寧的大部分街道，更不及東山街道的十分之一， 本地人口相對不足 ，使淳化街道的房地產(chǎn)發(fā)展不可能僅定位于淳化的消費群體，而必須吸引東山和南京人口的跟進。 規(guī)劃布局 ：淳化的人口密度相對東山和南京來說也是最稀少的，其中工業(yè)廠區(qū)占了大量用地，老城區(qū)集中于兩條老商業(yè)街，新區(qū)主要集中于周遍即將開發(fā)的 工業(yè)廠區(qū)，從房地產(chǎn)發(fā)展角度看，其 老城區(qū)改造和新區(qū)拓展的空間都比較大 。 南京各區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展有不平衡性。從 2020 上半年南京市的住房銷售情況看，江寧地區(qū)在江南 8 區(qū)中排行第一。 房價與南京市民的購房熱情同步上漲。 從房價上漲速度看，南京市 2000 年底的綜合平均價為 2000 元 /平米， 2001 年底的綜合房價為 2500元 /平米，相對上年度上漲 500 元 /平米； 2020 年年中的統(tǒng)計數(shù)據(jù)為 3400 元 /平米，相對上年度上漲 900 元 /平米。到 2020 年年底，數(shù)據(jù)已經(jīng)改寫為 4500 元 /平米。在房價加速度上漲的情況下，銷售量也同樣一年比一年增加數(shù)十萬平米，可見南京市民的購房潛力和熱情依然充足。 交通條件 ：從淳化內(nèi)部的交通體系看，其主要公汽線路集中于 104 國道，各支道交通便利狀況一般；從區(qū)域之間的交通看，其和江寧、龍都、湖熟皆有寬闊的道路連接，但是和東山城區(qū)由于受到收費站的阻礙，從交通網(wǎng)絡(luò)上看， 嚴重阻止了淳化經(jīng)濟向東山的進一步靠攏 。 配套狀況 ：由于過去定位于農(nóng)業(yè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，淳化各種基本的生活配套雖然都有，但 相對于南京和東山來說，其數(shù)量、規(guī)模和檔次有著相當大的差距 ，特別是其商業(yè)氛圍主要集中于僅存的兩條老商業(yè)街，其他大型娛樂設(shè)施也顯不足，很 難和繁華的東山相比，這些因素在某種程度上也制約著淳化的房地產(chǎn)開發(fā)檔次。 自然環(huán)境： 轄區(qū)內(nèi)有風(fēng)景優(yōu)美的梅龍河， 旅游資源豐富， 擁有人居森林，山田文化休閑園等一批旅游觀光景點， 還建有一批集娛樂、休閑為一體的特色產(chǎn)業(yè)基地， 田園風(fēng)光怡人，景色優(yōu)美，綠化率較高，無明顯工業(yè)污染痕跡，較適合人居。 人文環(huán)境 ： 淳化街道是 2020 年 10 月經(jīng)南京市人民政府批準，正式撤鎮(zhèn)設(shè)街道，由原來的淳化鎮(zhèn)組建而成。街道具有豐富的歷史文化，始建于北宋淳化五年（公元 994 年），距今逾千年。街道所處地勢奇特，北高南低，山水相依，黃龍埝庫區(qū)碧水青山， 景色秀美，梅龍湖尤如明鏡映月，風(fēng)光旖旎，置身其間，如入國畫。 房地產(chǎn)發(fā)展區(qū)域狀況 ： 2000 年以來，江寧東山街道房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一直是熱點，近一兩年東山房地產(chǎn)的飛速發(fā)展影響了包括淳化在內(nèi)的周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民的置業(yè)觀念，他們紛紛在東山城區(qū)購置商品房。在這種狀況下，淳化街道的房地產(chǎn)行 業(yè)逐步蘇醒，但是由于當 地政府規(guī)劃建設(shè)的滯后性，淳化街道的房地產(chǎn)一直沒有走上產(chǎn)業(yè)化道路，但是從最近一兩年江寧區(qū)以及淳化街道對淳化小城鎮(zhèn)改造的規(guī)劃決心， 可看出淳化街道舊城改造、提升區(qū)域形象和檔次的力度 。 房地產(chǎn)價格狀況 ：江寧東山的商品房房價已整 體在 4000 元左右，即便是市場上流通的暫時難以辦理產(chǎn)權(quán)證的經(jīng)濟適用房、拆遷安置房的價格也已經(jīng)達到 3000 元每平方左右，以南京最大的經(jīng)濟適用房小區(qū)天景山住宅小區(qū)為例，目前中小型套型的價格基本為 3000 元以上，大套型價格基本在 2700 元以上，距離天景山住宅小區(qū)（地鐵 1 號南延線終點站）僅 5 公里左右的淳化街道，目前雖然無商品房銷售，但是據(jù)民意調(diào)查，淳化街道商品房在當?shù)厝说男睦韮r格 已接近 1500 元， 隨著城市化進程的進一步加速，當?shù)鼐用駥τ诖净值赖男判暮驼J同度在逐步提高。 （二） 發(fā)展前景 ： 地方政府樹立淳化街道新形象的決心 非常大。 一個城市房地產(chǎn)發(fā)展水平與相關(guān)政府部門領(lǐng)導(dǎo)的觀念、 政策開放度等有著直接的聯(lián)系。淳化街道今年前三季度的 產(chǎn)業(yè)比重分別為 %： %： %，二、三產(chǎn)業(yè)所占比例同比繼續(xù)攀升。 面對第二、三產(chǎn)業(yè)持續(xù)攀升，拉動地方經(jīng)濟發(fā)展，老的城鎮(zhèn)格局已經(jīng)不能適應(yīng)時代的發(fā)展，尤其是對于招商引資，不但要有寬松的政策，地區(qū)的硬件環(huán)境也是不可缺少的部分。大量的工業(yè)用地待字閨中，大量的外來人口將常駐淳化，這些都將帶動和推進淳化街道房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。淳化街道已開始重新審視淳化在整個江寧區(qū)域分工中的自我定位，今年提出的商業(yè)街規(guī) 劃，意在重新樹立淳化的新形象 ， 堅持以 “ 主攻二產(chǎn)、推進三產(chǎn)、帶好一產(chǎn) ” 思路發(fā)展經(jīng)濟 。一產(chǎn)完成了以種養(yǎng) 殖為主，多經(jīng)并舉的結(jié)構(gòu)調(diào)整，初步形成了以花卉、苗木、奶牛養(yǎng)殖基地為龍頭的都市農(nóng)業(yè)框架。二產(chǎn)深化企業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，加大招商引資力度，工業(yè)經(jīng)濟保持持續(xù)快速健康發(fā)展。三產(chǎn)充分利用區(qū)位優(yōu)勢， 重點發(fā)展商貿(mào)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè) ，逐步成為了人流、物流、信息流的聚集地。 （以上摘自淳化街道《黨建報告》） 區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施和投資環(huán)境不斷得到改善。 境內(nèi)交通十分便捷，是江寧東部南來北往的必經(jīng)之地，有著得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，西與江寧經(jīng)濟技術(shù)開 發(fā)區(qū)和科學(xué)園毗鄰，屬兩個開發(fā)區(qū)的延伸區(qū)、拓展區(qū)和輻射區(qū)。104 國道、寧溧公路、已規(guī)劃和建設(shè)中的寧滬高速鐵路、寧杭高速公路、寧杭高速鐵路穿境而過，距南京 主城區(qū)僅 20 公里、祿口國際機場 20 公里，南京新生圩港 23 公里。境內(nèi)已規(guī)劃工業(yè)集中區(qū) 6 平方公里，目前已啟動建設(shè) 3 平方公里，各項軟硬件設(shè)施一應(yīng)俱全。隨著新商業(yè)街的啟動建設(shè)以及梅龍湖公園的開發(fā)，集鎮(zhèn)規(guī)模將擴大到 10 平方公里，為外來投資和客商開發(fā)提供了更嶄新和合理的平臺。 淳化街道已成為江寧區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展新興力量 。 盤點前三個季度的工作，淳化街道經(jīng)濟工作走勢良好，實現(xiàn)地區(qū) 生產(chǎn)總值 億元，占計劃的 %，完成財政收入 5800 萬元，超額完成上級下達的 5500 萬元的任務(wù)，全社會固定資產(chǎn)投入達 45210 萬元，同比增長 %。規(guī)模經(jīng)濟發(fā)展勢頭較好，全街道 18 個規(guī)模企業(yè) 1 至 9 月實現(xiàn)總產(chǎn)值 34546 萬元、工業(yè)增加值 7977 萬元、利稅 2493 萬元，分別占全街道工業(yè)經(jīng)濟總量的 %、 %和 %。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)也趨于合理，產(chǎn)業(yè)比重分別為 %： %： %，二、三產(chǎn)所占比例繼續(xù)攀升。利用外資成效顯著，新批外資企業(yè) 4 家，實現(xiàn)協(xié)議利用外資 1620 萬美元、實際利用外資 300 萬美元，完成出口創(chuàng)匯 980 萬美元 。 加速淳化新集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)步伐，通過商業(yè)街建設(shè)，進一步拉動三產(chǎn)經(jīng)濟提檔升級，商業(yè)街建設(shè)將按照市場化運