【正文】 南京的大城市規(guī)劃對(duì)于本項(xiàng)目的影響也十分重要 。 C、 做社區(qū)型小 型購(gòu)物超市，其流行模式是類似于蘇果超市的直營(yíng)店，雖然淳化的居民總量也基本可以支撐 3~5 個(gè)社區(qū)型小型購(gòu)物超市，但是這樣的數(shù)量和需要的商業(yè)面積和本項(xiàng)目 15000 多的商業(yè)面積對(duì)比，無(wú)疑令人心寒。也依附于江寧區(qū)的重點(diǎn)規(guī)劃發(fā) 展路線。 （ 3） 江寧的整體房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一個(gè)從低檔走向高檔的過(guò)程，但目前中檔房才是主力，低檔住宅的認(rèn)可度不是很高，存在著一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 （二） 淳化街道的住宅市場(chǎng)行情 ： （ 1） 區(qū)域房地產(chǎn)特征 ：除了部分疑似集資性蓋房的小型樓盤（如 迎湖山莊）以 外，目前淳化街道地區(qū)沒(méi)有常規(guī)的商品房項(xiàng)目上市。 建筑性質(zhì)為商住兩用地，對(duì)開發(fā)商的商業(yè)整合能力要求提高。 （以上摘自淳化街道《黨建報(bào)告》） 區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施和投資環(huán)境不斷得到改善。 自然環(huán)境： 轄區(qū)內(nèi)有風(fēng)景優(yōu)美的梅龍河， 旅游資源豐富， 擁有人居森林，山田文化休閑園等一批旅游觀光景點(diǎn)， 還建有一批集娛樂(lè)、休閑為一體的特色產(chǎn)業(yè)基地， 田園風(fēng)光怡人，景色優(yōu)美，綠化率較高，無(wú)明顯工業(yè)污染痕跡，較適合人居。此外，從中國(guó)房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市近兩年的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 和國(guó)民收入的對(duì)比狀況看，一旦一個(gè)城市的房地產(chǎn)消費(fèi)熱情被調(diào)動(dòng)起來(lái)，其房地產(chǎn)發(fā)展速度將超過(guò)收入增長(zhǎng)速度（有人說(shuō)是泡沫，事實(shí)上是收入高速增長(zhǎng)的高收入階層的推動(dòng)作用）。 上述措施 之所以行不通 ，根本原因是投資主體和投資方式落后，不適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的城鎮(zhèn)建設(shè)。這種根本性目標(biāo)體現(xiàn)的是共性和普遍性。這種階段性的目標(biāo)體現(xiàn)的是個(gè)性、特性與差異性，是促進(jìn)小城鎮(zhèn)健康發(fā)展不 可缺少的內(nèi)容，也是比較容易明確和做到的事情。根據(jù) 東部地區(qū) 小城鎮(zhèn)建設(shè)的實(shí)踐，要建立一套比較完善的、供 3 萬(wàn)到 5 萬(wàn)人口生活的城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施，需要 2 億元以上人民幣。 為了滿足大多數(shù)工薪階層的購(gòu)房需求，在不斷推行土地市場(chǎng)化的同時(shí)，建設(shè)部也一再?gòu)?qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)比例必須達(dá)到年開發(fā)總量的 30％，其對(duì)高檔房?jī)r(jià)的 沖擊和平抑作用不可低估。在房?jī)r(jià)加速度上漲的情況下，銷售量也同樣一年比一年增加數(shù)十萬(wàn)平米，可見南京市民的購(gòu)房潛力和熱情依然充足。一產(chǎn)完成了以種養(yǎng) 殖為主，多經(jīng)并舉的結(jié)構(gòu)調(diào)整，初步形成了以花卉、苗木、奶牛養(yǎng)殖基地為龍頭的都市農(nóng)業(yè)框架。 （四） 四至狀況 ：東至淳化中小學(xué)（淳化小學(xué)即將搬遷至中學(xué)旁），西至老商業(yè)街 ，南至科學(xué)園附建小區(qū)，北離老 104 國(guó)道。 （ 3） 產(chǎn)品價(jià)格特點(diǎn) ： 由于天景山周邊的項(xiàng)目包括義烏商品城 （ 2） 盡管淳 化街道不斷向各開發(fā)公司發(fā)出聯(lián)合開發(fā)的邀請(qǐng)，但淳化街道的住宅消費(fèi)主體依然是淳化人。從現(xiàn)有的規(guī)劃分析，本案的 商業(yè)部分具備將來(lái)領(lǐng)軍淳化商業(yè)地段的先天條件。 B、 如果辟出部分做地區(qū)型中型購(gòu)物中心，它將面臨兩個(gè)問(wèn)題：一是消費(fèi)習(xí)慣問(wèn)題，二是和東山的實(shí)力型、領(lǐng)袖型商業(yè)的服務(wù)半 徑重疊問(wèn)題，或者說(shuō)還沒(méi)有東山的商業(yè)設(shè)施服務(wù)半徑大。 （ 4） 從消費(fèi)習(xí)慣上看，要改變淳化人的消費(fèi)習(xí)慣有一定難度。 只有城市化程度越高，對(duì)于地產(chǎn)的發(fā)展才越有利。 因此，本案的商業(yè)項(xiàng)目，比較適合做兼顧社區(qū)型中小型超市的三級(jí)流通市場(chǎng)，對(duì)于商鋪的本身格局要求不高，由于三級(jí)流通市場(chǎng)所輻射的半徑范圍相對(duì)有限，所以與東山相比，存在著一定的競(jìng)爭(zhēng) 優(yōu)勢(shì)。 消費(fèi)者商業(yè)行為研究 ： （ 1） 總體人口狀況 ：包括去年合并到淳化的土橋鎮(zhèn)在內(nèi)，目前包括城鄉(xiāng)在內(nèi)人口，淳化街道的總?cè)丝谥挥?5 萬(wàn)多，不到目前東山地區(qū)人口的十分之一，根據(jù)我們的走訪調(diào)查，外來(lái)常駐務(wù)工人口在的占淳化街道總?cè)丝诘谋嚷蕛H為 5%左右。 加工制造 產(chǎn)業(yè)密集區(qū)：充分利用 淳化 的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)勢(shì)和南 勞動(dòng)力 優(yōu)勢(shì)，把 淳化 造就成為南京巨大產(chǎn)品加工、制造業(yè)基 地，造就成為吸納全國(guó) 工業(yè)、再加工 資源 ，從而 產(chǎn)生集聚效應(yīng)的熱土。 （ 2） 區(qū)域價(jià)格行情預(yù)測(cè) ：對(duì)于常規(guī)的商品房而言，淳化地區(qū)由于沒(méi)有商品房項(xiàng)目，其區(qū)域價(jià)格行情預(yù)測(cè)取決于兩個(gè)因素，其一是以科學(xué)園臨近淳化邊緣的商品房或安置房為參照，綜合各方面因素進(jìn)行推算，其二是取決于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的價(jià)格承受能力。但是其西側(cè)緊靠現(xiàn)存的老城鎮(zhèn)住宅區(qū)，如果項(xiàng)目開工后政府不對(duì)其采取拆遷，一方面影響了 B 地塊開發(fā)后項(xiàng)目的整體形象，另一方面更為重要的是西側(cè)老城區(qū)住宅不拆遷，難以帶來(lái)充足的當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求，而本項(xiàng)目當(dāng)前的市場(chǎng)輻射力相對(duì)有限，因此，西側(cè)老城鎮(zhèn)住宅區(qū)的拆遷，對(duì)于項(xiàng)目本身的意義十分重大。境內(nèi)已規(guī)劃工業(yè)集中區(qū) 6 平方公里，目前已啟動(dòng)建設(shè) 3 平方公里，各項(xiàng)軟硬件設(shè)施一應(yīng)俱全。街道所處地勢(shì)奇特，北高南低，山水相依，黃龍埝庫(kù)區(qū)碧水青山， 景色秀美，梅龍湖尤如明鏡映月，風(fēng)光旖旎，置身其間，如入國(guó)畫。 在居民總體收入水平增長(zhǎng)的同時(shí)，不同家庭之間的收入差距呈擴(kuò)大趨勢(shì)。 目前，根據(jù)淳化商業(yè)街的運(yùn)作方式 ，已經(jīng)明確了企業(yè)作為投資主體，但是 還要通過(guò)制定相關(guān)政策，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)向小城鎮(zhèn)建設(shè)提供中長(zhǎng)期貸款。《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)小城鎮(zhèn)健康發(fā)展的若干意見》也指出，小城鎮(zhèn) “要適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的要求，完善 城鎮(zhèn)功能，提高城鎮(zhèn)建設(shè)水平，更多地吸納農(nóng)村人口 ”。 二、 國(guó)內(nèi)小城鎮(zhèn)建設(shè)的 相關(guān)狀況 （一） 小城鎮(zhèn)建設(shè)目標(biāo)的階段性與根本性 小城鎮(zhèn)建設(shè)的目標(biāo)有階段性與根本性之分 。 （二） 承擔(dān)小城鎮(zhèn)基礎(chǔ)建設(shè)組織的主體性與商業(yè)性 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是小城鎮(zhèn)發(fā)展的一項(xiàng)基本的也是重要的內(nèi)容。 政府對(duì)高檔房地產(chǎn)的控制力度將加強(qiáng) 。 房?jī)r(jià)與南京市民的購(gòu)房熱情同步上漲。 面對(duì)第二、三產(chǎn)業(yè)持續(xù)攀升，拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，老的城鎮(zhèn)格局已經(jīng)不能適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，尤其是對(duì)于招商引資，不但要有寬松的政策，地區(qū)的硬件環(huán)境也是不可缺少的部分。 加速淳化新集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)步伐，通過(guò)商業(yè)街建設(shè)，進(jìn)一步拉動(dòng)三產(chǎn)經(jīng)濟(jì)提檔升級(jí)，商業(yè)街建設(shè)將按照市場(chǎng)化運(yùn)作，通過(guò) 吸納外來(lái)資本、民間資本，形成多元化投資主體，構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)和利益共擔(dān)的投資格局。天景山住宅小區(qū)在整體規(guī)劃方面布局方正合理，各類商業(yè)、生活配套齊全，交通出行也十分方 便，對(duì)江寧周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的輻射力較強(qiáng)，一般江寧各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的拆遷戶對(duì)天景山小區(qū)的認(rèn)可度較高。 項(xiàng)目交通瓶頸十分明顯，收費(fèi)站嚴(yán)重影響了項(xiàng)目的發(fā)展。 （ 2） 場(chǎng)地狀況： 要做相當(dāng)規(guī)模的商業(yè)設(shè)施，就必須有相當(dāng)規(guī)模的用地、建筑空間和相應(yīng)基礎(chǔ)設(shè)施配套條件。 而淳化街道商業(yè)街只是一個(gè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) —— “商點(diǎn)”，不符合人們的購(gòu)物習(xí)慣，人們的光顧是只是為了購(gòu)買小件耗費(fèi)品，很難形成淳化特有的人氣和商氣。 消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣不利于淳化 人均商業(yè)擁有面積過(guò)多，形成產(chǎn)品過(guò)剩 威脅 機(jī)會(huì) 其他實(shí)力商業(yè)機(jī)構(gòu)的親自介入 商業(yè)經(jīng)濟(jì)整體盈利水平得持續(xù)下滑 政府新規(guī)劃 城市化進(jìn)程，與東山形成一體化 對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)部分的整體看法 通 過(guò)以上分析，我們認(rèn)為： （ 1） 本項(xiàng)目雖然交通便利，周邊已經(jīng)形成一定的商業(yè)氛圍，具備商業(yè)設(shè)施選址的基本條件； （ 2） 從競(jìng)爭(zhēng)格局上看，由于和東山商圈之間的距離過(guò)短，存在服務(wù)半徑重疊的“致命”缺陷，面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力非常大。而根據(jù)目前的市場(chǎng)形勢(shì)，本項(xiàng)目投資回報(bào)卻較為豐厚。 C、 必須在經(jīng)營(yíng)內(nèi)容上保證休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、金融及其他服務(wù)的結(jié)合，以一站式消費(fèi)給予消費(fèi)者更多購(gòu)物樂(lè)趣，抓住消費(fèi)者的心。 （ 2） 收入狀況： 和東山地區(qū)相比，淳化人收入相對(duì)偏低， 消費(fèi)能力相對(duì)不足 ， 2020 年淳化街道人均年可支配收入僅為 6000 多元，與江寧東山地區(qū)的 12000 多元相差甚遠(yuǎn)。 ? 由于受到地區(qū)人口數(shù)量的限制，受到人口購(gòu)買力的限制，從整個(gè)商業(yè)形式看，淳化的商業(yè)市場(chǎng)目前基本上