【正文】 ﹡接受內(nèi)部認(rèn)購(gòu)登記，并適時(shí)解籌 ﹡開(kāi)始軟性新聞炒作和營(yíng)銷(xiāo) ﹡積累客戶(hù)、試探市場(chǎng)、客 戶(hù)信息分析 ﹡價(jià)格測(cè)試、產(chǎn)品測(cè)試 ﹡為項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣尋找賣(mài)點(diǎn) ﹡內(nèi)部認(rèn)購(gòu)產(chǎn)品銷(xiāo)控 ﹡項(xiàng)目推薦新聞發(fā)布會(huì) ﹡ PR 活動(dòng) ﹡項(xiàng)目一期工程出形象。 3－ 高價(jià)位的支撐力問(wèn)題： 本項(xiàng)目定位于高檔規(guī)劃概念，運(yùn)營(yíng)成本相對(duì)較高，因而價(jià)格有了兩個(gè)結(jié)果，一是由成本拉動(dòng)的高價(jià)位，二是產(chǎn)品創(chuàng)新與區(qū)位價(jià)值的溢價(jià)。因此，除營(yíng)銷(xiāo)、包裝外，需要江南國(guó)際花園在二期、三期的產(chǎn)品定位與創(chuàng)新方面持續(xù)保持在成都的領(lǐng)先性！才能立于不敗。贏得公眾較高的評(píng)價(jià)。小河區(qū)擁有一群固定的客戶(hù)群體?！疤煜陆鸾帧薄ⅰ镑椠埥鸫錇成啼仭?、“香港新瑞”的發(fā)售，“金陽(yáng)商業(yè)廣 場(chǎng)”建材、超市等項(xiàng)目的招租，都取得了不錯(cuò)的業(yè)績(jī)。但以南湖為核心的市場(chǎng)， 06年將有中天大盤(pán)面世。興隆花園二期桃園居 9月 17 日開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格 2000 元 /平方米，而后銷(xiāo)售情 況轉(zhuǎn)好，價(jià)格上漲為 2200 元 /平方米?；ㄏ闵虾３鞘f(wàn)平 方米的高層生活社區(qū)，開(kāi)盤(pán)起價(jià) 2800 元 /平方米， 10月中旬以 3000 元 /平方米的較低均價(jià)贏得不錯(cuò)的銷(xiāo)售成績(jī)。今年白云板塊不再是商業(yè)用房唱主角，出現(xiàn)了多種形態(tài)的商品房為主要供應(yīng)產(chǎn)品 —— 別墅、多層、小高層、高層等，供不同類(lèi)別的客戶(hù) 選擇購(gòu)買(mǎi)。 年初中天、貴財(cái)兩公司分別拿到金陽(yáng)拍賣(mài)的南湖周邊的幾塊地，已經(jīng)在緊鑼密鼓中籌備，據(jù)悉這幾塊地將以聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅、退臺(tái)洋房等中高檔次的產(chǎn)品為主導(dǎo)，也將在明年與客戶(hù)見(jiàn)面。天下 山水黔城 中天世紀(jì)新城 本項(xiàng)目 TH 平均分 78 73 77 79 77 9 均價(jià) PA＝ 5600 PB＝ 5200 PC＝ 4860 PD＝ 5300 PX＝？ 修正后各相關(guān)樓盤(pán)價(jià)格 Pi’ Pi’ =( QX/ Qi) Pi 注： Pi 為銷(xiāo)售均價(jià) PA’ =(QX/QA) PA=77/78*5600=5528 PB’ =(QX/QB) PB=77/73*5200=5485 PC’ =(QX/QC) PC=77/77*4860=4860 PD’ =(QX/QD) PC=79/77*5300=5166 各相關(guān)樓盤(pán)權(quán)重取值為 Wi(考慮到與本項(xiàng)目的相似性及影響 ) WA=25% WB=25% WC=40% WD=10% PX =Σ PiWi =PA’ WA+PB’ WB+PC’ WC+PD’ WD =5528*25%+5485*25%+4860*40%+5166*10% =5214 10 電梯公寓 我們將 山水黔城 、景怡苑、貝地盧加諾的小高層和高層作為本案高層的參考價(jià)格。也是本項(xiàng)目無(wú)法比擬的。同時(shí)也需要在以下方面進(jìn)行保證。因此，做好市內(nèi)營(yíng)銷(xiāo)中心、組織直銷(xiāo)、組織以萬(wàn)科城為樣板的深圳體驗(yàn)之旅就成了正式開(kāi)盤(pán)前解決或穩(wěn)定客戶(hù)的關(guān)鍵策略。 江南國(guó)際花園銷(xiāo)售周期進(jìn)度表 銷(xiāo)售計(jì)劃 銷(xiāo)售周期表 期數(shù) 組團(tuán) 產(chǎn)品 套數(shù) 一期 一組 團(tuán) 洋房 230 一期 別墅 9 二組團(tuán) 洋房 129 三組團(tuán) 洋房、多層各30％ 5 31 25 洋房、多層各70％ 198 二期 625 三期 737 圖例： 為銷(xiāo)售期 為預(yù)熱期 根據(jù)以上銷(xiāo)售周期及銷(xiāo)售金額的預(yù)測(cè)，可以得出： 銷(xiāo)售收入按上市時(shí)間安排預(yù)測(cè) 銷(xiāo)售計(jì)劃 資金回籠表（萬(wàn)元） 期數(shù) 組團(tuán) 產(chǎn)品 套數(shù) 一期 一組團(tuán) 洋房 230 7700 一期 別墅 9 1435 二組團(tuán) 洋房 129 4719 26 三組團(tuán) 洋房、多層各30％ 5 31 5876*30%+2642*30%=2556 洋房、多 層各70％ 198 5962 二期 625 18342 三期 737 30691 合計(jì) 預(yù)計(jì) — 16410元。 ﹡接受二期客戶(hù)預(yù)登記 ﹡繼續(xù)市場(chǎng)形象延續(xù)與塑造 ﹡前期市場(chǎng)信息總結(jié)分析 ﹡ PR 活動(dòng) ﹡參加成都秋季房交會(huì) 如有剩余暗推 ﹡廣告、媒體對(duì)二期產(chǎn)品強(qiáng)熱推廣 ﹡部分樓棟竣工驗(yàn)收。需要在工程質(zhì)量、景觀質(zhì)量、物業(yè)管理質(zhì)量、配套設(shè)施、概念營(yíng)造、營(yíng)銷(xiāo)組織、客戶(hù)細(xì)分等環(huán)節(jié)全程保證價(jià)格的支撐力。同時(shí)我們也要借鑒貝地盧加諾的營(yíng)銷(xiāo)模式。大社區(qū)、多產(chǎn)品、全現(xiàn)房、好配套 ③ 地處成都一中旁的優(yōu)越地理位置，受到“教育”配套的導(dǎo)向影響。 ② 洋房產(chǎn)品本身與本案不存在可比性。價(jià)格策略主要體現(xiàn)在與其他營(yíng)銷(xiāo)組合的協(xié)調(diào)配合、合理確定定價(jià)目標(biāo)、靈活運(yùn)用各種策略的定價(jià)方法。作為成都市中心區(qū)域教育、文化的重點(diǎn)區(qū)域，吸引了很多家長(zhǎng)選擇在該區(qū)域購(gòu)房。小河區(qū)目前銷(xiāo)售的住房單價(jià)在 1800元 /平方米以上。根據(jù)成都市房地 產(chǎn)發(fā)展的情況將其劃分為：兩城區(qū)板塊、小河板塊、三橋板塊、新添板塊、花溪板塊、金陽(yáng)板塊、白云板塊、大營(yíng)坡板塊、 兩城區(qū)板塊 —— 熱點(diǎn)板塊 兩城區(qū)板塊一直是購(gòu)買(mǎi)者爭(zhēng)相購(gòu)買(mǎi)的熱點(diǎn)區(qū)域所在，今年開(kāi)發(fā)商對(duì)兩城區(qū)的開(kāi)發(fā)量可謂是空前高漲，新盤(pán)、大盤(pán)不斷出現(xiàn)在大眾面前。 花溪板塊 —— 平平淡淡 花溪板塊麒龍溪苑、頤和家園、夢(mèng)溪筆談等項(xiàng)目的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)一直不好，個(gè)別項(xiàng)目銷(xiāo)售了近四年，至今未實(shí)現(xiàn) 100％的銷(xiāo)售率。 金陽(yáng)與白云交界處的南湖板塊，今年以南湖宮御園作為主角 。 1） 產(chǎn)品各評(píng)價(jià)因素分值 :根據(jù)購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)時(shí)，對(duì)各因素的側(cè)重及影響消費(fèi)行為的誘因等作為重要衡量因素。 ④ 但項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)，流失的客戶(hù)相對(duì)較多。 建議的銷(xiāo)售均價(jià)為： 產(chǎn)品形態(tài) 銷(xiāo) 售均價(jià)（元 /平方米） 19 洋房 創(chuàng)新產(chǎn)品加價(jià) 5％ 10％，為 29253065 之間 普通多層 多層稀缺產(chǎn)品加價(jià) 10％，約為 2470 電梯公寓 戶(hù)型創(chuàng)新加價(jià) 3％，約為 2780 別墅 樓王稀有產(chǎn)品銷(xiāo)售加價(jià) 15％，約為 5995 備注：上述所列舉的價(jià)格均為折前價(jià)格。這些利好消息，將使金陽(yáng)的建設(shè)發(fā)展更上一層樓。按照我司提交的《江南國(guó)際花園營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略建議》確定的組團(tuán)劃分及營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏安排，對(duì)江南國(guó)際花園銷(xiāo)售節(jié)奏