【正文】 活動推廣銷 售 畫 冊 ：銷售畫冊是所銷售物業(yè)的銷售形象代表、是全面且集中的銷售信息展示平臺、是銷售人員的重要銷售道具。展 示 區(qū)項 目 整 體 形 象 展 示 中 心 ， 主 要 介 紹 信 和 自 由 廣 場 的 優(yōu) 勢 。3）集中解籌為項目銷售造勢，形成搶購的銷售場面。d) 主 力 商 家 云 集 ， 形 成 巨 大 的 財 富 磁 場 ： 由 于 本 項 目 周 邊 為 百 貨 、 超 市 、 電 器 連鎖 、 主 題 商 城 云 集 之 處 ， 所 以 有 眾 多 的 主 力 大 商 家 ， 每 一 個 單 店 都 有 非 常 大 的聚 客 能 力 ， 眾 多 的 主 力 商 家 云 集 ， 在 南 山 區(qū) 目 前 屬 于 絕 對 核 心 地 段 ， 所 以 項 目本 身 會 形 成 一 個 強 大 的 財 富 磁 場 。因此到南山投資地產已是現在投資客普遍認可的觀點。未來，按照深圳市委、市政府提出加快服務業(yè)發(fā)展的規(guī)劃，特區(qū)內“一軸三中心”的金融產業(yè)布局，南山被列入與羅湖、福田并列的金融中心區(qū)地位。目前項目不論是外街鋪還是內街鋪，人流量都相當少，而且都是以蔚藍海岸本社區(qū)的人流為主。福田商圈在華強北集中商圈基礎上，隨著城市建設及地鐵交通的建設，地鐵物業(yè)成為商業(yè)市場的新寵，深南路地鐵沿線物業(yè)，正成為新的商業(yè)物業(yè)投資熱點。項目銷售面積統(tǒng)計表注：以上面積為初步預測，一層街鋪建筑面積以 80％的實用率進行測算，負一層內鋪建筑面積以 50％的實用率進行測算，最終面積以政府部門查仗報告為準。b、項目整體均價確定依據? 市場投資回報率控制在 68%之間? 根據鋪位的具體區(qū)位合理確定價格? 與項目租金對應的售價? 以超市輔營區(qū)物業(yè)的可實現的租金為本項目理想經營狀態(tài)下的價值參照來定價? 項目未來成長空間對項目價值提升銷售均價確定? 從現代城崇尚百貨街鋪租金反推售價：目前現代城崇尚百貨街鋪一般 40 平米（建筑面積）的鋪位租金在 330 元/㎡，按 6％的租金回報返推售價：33012247。周邊環(huán)境情況：商業(yè)街距離小區(qū)后海路出入口較遠，加上車輛出入口收費亭的影響，使得商業(yè)街開放程度受限。＊深港西部一體化進程加快，香港方面未來將加強西部元朗區(qū)域的開發(fā)，形成香港西部的商業(yè)、辦公、居住等中心，與深圳西部形成互動。人民南二線商業(yè)樣本——置地逸軒的１１萬元／平米（詳細數據見《調查報告》 ） 。綜上所述，蔚藍海岸登良路商業(yè)街的價值評估體系需要采取現實環(huán)境比較與未來發(fā)展空間預期相結合的方式來進行 ——? 現實環(huán)境：將本項目放進西部口岸區(qū)的大背景之中，與羅湖人民南口岸區(qū)、福田口岸等片區(qū)相比擬，尋找理性的價值規(guī)律；? 未來發(fā)展空間：展現西部口岸商業(yè)區(qū)、后海金融區(qū)、地鐵 2 號線站點等概念，提高投資者對未來的期待。蔚藍海岸登良路商業(yè)街及內街銷售報告深圳市世方商業(yè)地產顧問有限公司20229232 / 18目錄第一部分 項目商鋪的價值評估體系 ......................................................................................................3一、項目登良路商業(yè)街價值評估要點 ...............................................................................................3二、深圳同類區(qū)域商業(yè)價值比較 .......................................................................................................4同類區(qū)域的共同特點比較： .....................................................................................................4口岸區(qū)商業(yè)價值評估 .................................................................................................................5三：區(qū)域內同類商鋪的價值比較 .......................................................................................................6三條商業(yè)街的共同特征： .........................................................................................................72：價值比較模式 .............................................................................................................................7四：蔚藍海岸半開放式商業(yè)街價值評估 ...........................................................................................7商業(yè)街基本情況 .........................................................................................................................7項目商業(yè)價值評估 .....................................................................................................................7五、商鋪定價及銷售策略 ...................................................................................................................8 銷售價格制定原則 ...............................................................................