【正文】 業(yè)中心距南山商業(yè)文化中心直線距離 800 米距福田 CBD 商業(yè)中心直線距離 1400 米距東門商業(yè)中心直線距離1600 米? 都是區(qū)內(nèi)的大型居住區(qū)之一：后海居住區(qū) 福田皇崗居住區(qū) 人民南居住中區(qū)目前已有的蔚藍(lán)海岸、觀海臺、招商名士花園等大型住宅社區(qū)，居住人口超過 5 萬，根據(jù)后海灣最新規(guī)劃，未來5 / 18將有 5 萬人進入后海灣居住，總建筑面積超過 132 萬平方米。二是住宅小區(qū)內(nèi)的半開放式街鋪，我們選取的樣本為星海名城內(nèi)商業(yè)街、陽光棕櫚園內(nèi)商業(yè)街。? 要點二：對于一個需要透支未來成長空間的商鋪，其價值評估的主要手段有兩個——已經(jīng)發(fā)展成熟的同類區(qū)域的商鋪價值比較法本項目主要參照的同類區(qū)域為深圳其他集口岸、商務(wù)（金融） 、地鐵為一體的商業(yè)區(qū)：羅湖人民南商圈、福田皇崗口岸商圈。? 要點三：蔚藍(lán)海岸登良路商業(yè)街不同于我司代理的繽紛商業(yè)中心項目，繽紛商業(yè)中心是一個相對成熟、定型的社區(qū)型商業(yè)中心，其主要價值點重在評估項目本身的一些硬指標(biāo)，而本項目重要評估口岸區(qū)、金融區(qū)、地鐵口等大型市政功能的價值，這些大型市政帶來的價值相對難以用嚴(yán)密的數(shù)據(jù)來佐證，而需要適當(dāng)以感性的炒作來提升。? 都有地鐵接駁：地鐵 2 號線登良路站 地鐵 4 號線富民站 地鐵 1 號線國貿(mào)站高峰小時客流量 12068 人次。? 遠(yuǎn)期商業(yè)價值可達(dá)到人民南口岸區(qū)的三線與二線之間價值———11 萬元／平米之間注：人民南三線商業(yè)樣本——／平方米。＊2022年１２月，后海體育中心完工并投入使用。除了上述官方公示的規(guī)劃之外，還有如下的利好：＊目前整個西部口岸的后海濱路區(qū)域，處于全面的大開發(fā)之中，整體住宅開發(fā)量較大，將形成深圳的高尚海濱居住區(qū)，形成港人和深圳高消費群體居住的集中區(qū)域，而據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱，該區(qū)域必須在２年之內(nèi)全部開發(fā)。業(yè)態(tài)基本情況：華潤社區(qū)店，面包房、藥店、外貿(mào)服裝、保險超市等。? 在確定上述基本價格的前提下，評估影響鋪位價格的修正因素，分別為每間鋪位定價：? 單鋪面積與總值；? 承租商戶的租金和品牌；? 次主力店；9 / 18? 商業(yè)街在本社區(qū)的服務(wù)半徑；? 商業(yè)街的開放程度；? 商業(yè)街周邊聚集人氣的環(huán)境；? 片區(qū)住宅價格增長情況等。? 根據(jù)單個鋪位實際所處位置、自身結(jié)構(gòu)及開間、進深、臨街層高、柱、距離出入口和垂直交通口的遠(yuǎn)近等因素，合理設(shè)置價差。則本項目一般中小型鋪位的均價因在：8～9 萬之間。項目銷售收入預(yù)測? 項目各層租售面積統(tǒng)計本項目只銷售負(fù)一層部分內(nèi)鋪及一層的街鋪，其余商業(yè)面積整體租賃給大商家，不銷售。鋪位類型 鋪位總面積（實用） 鋪位總面積（建筑） 銷售均價 總銷售值中小型鋪位 1656㎡ 2070㎡ 90000 元 186300000 元大型餐飲鋪位 951㎡ ㎡ 40000 元 47550000 元11 / 18合計 2607㎡ ㎡ 　 233850000 元注：以上面積為初步預(yù)測，鋪位建筑面積以 80％的實用率進行測算，最終面積以政府部門查仗報告為準(zhǔn)。12 / 18目前深圳商業(yè)物業(yè)銷售形勢目前深圳市商業(yè)物業(yè)總體供應(yīng)量受房地產(chǎn)大環(huán)境及住房地產(chǎn)火爆的影響繼續(xù)保持平穩(wěn)上升趨勢，羅湖區(qū)在東門、人民南集中商圈為主，面向港人的集休閑、娛樂、餐飲、購物于一身的綜合性購物中心及寫字樓發(fā)展迅速。? 項目單個面積劃分較小，目標(biāo)客戶廣泛本項目采用小鋪位劃分方式，將單個鋪位面積盡量控制在合理的范圍之內(nèi)，將可大大擴展本項目投資客戶群，銷售可行性大大增加。? 目前人流較少，現(xiàn)在主要的人流仍是蔚藍(lán)海岸本社區(qū)的人流。目前項目業(yè)態(tài)主要以服務(wù)社區(qū)居民的生活便利型商業(yè)為主，人氣不旺，而且租金普遍在 7080 元/平米，現(xiàn)實租金回報可能與項目的售價有較大差距。南山區(qū)目前是深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流、旅游、教育科研基地。這將對本項目帶來外向型商業(yè)方面的影響。南山地產(chǎn)整體的良好發(fā)展前景，已被14 / 18大多的投資者認(rèn)可。 而 片 區(qū) 無 論 是 住 宅 還 是 商 業(yè) 都 不 在 大 多數(shù) 關(guān) 注 的 目 標(biāo) 之 內(nèi) ， 加 之 目 前 深 圳 商 業(yè) 物 業(yè) 總 量 放 大 ， 也 會 一 定 程 度 上 分 流 部 分 投資 客 群 。從 項 目 周 邊 調(diào) 研 的 情 況 來 看 ， 此 種 定 位 方 式 比 較 受 買 家 青 睞 。第三部分 項目整體營銷策略一、項目銷售模式：帶租約方式：? 返租銷售：租金按月返回的銷售模式：按照已經(jīng)約定的租金回報，逐月地向投資者返回租金，而招商經(jīng)營權(quán)歸發(fā)展商所有。項目的招商工作如期推進及完成，逐漸樹立起項目的良好形象。售 樓 處 設(shè) 計建 議 售 樓 處 位 置 沿 用 本 項 目 原 售 樓 處 ， 面 積 約 60 平 方 米 左 右 ， 作 為 裙 樓 商 業(yè) 項 目 ， 售樓 處 必 需 同 項 目 緊 密 結(jié) 合 。辦 公 區(qū) 域在 營 銷 中 心 后 側(cè) 設(shè) 置 辦 公 區(qū) 域 ， 需 配 置 以 下 功 能 ， 財 務(wù) 室 、 更 衣 室 、 倉 儲 室 、 衛(wèi) 生 間 等 。內(nèi)容包含項目開發(fā)背景條件，項目定位依據(jù)、生意機會分析、市場經(jīng)營保障、升值潛力、升值空間。發(fā) 區(qū) 域 短 信 ： 對南山后海路區(qū)域的高尚住宅人群群發(fā)短信。抽 獎 活 動銷售達(dá)到一定階段舉行抽獎活動，宣傳銷售進度的同時刺激下一步銷售。項 目 相 關(guān) 慶 典 活 動舉行開盤慶典、正式開盤等項目相關(guān)活動，通報項目進程的同時，促進人們對項目的了解和興趣，擴大項目影響力。廣 告 宣 傳 ：廣告宣傳以主要以報紙廣告與軟性文章炒作，從而緊密配合銷售策略，令常規(guī)宣傳效果發(fā)揮至最大并控制廣告費的投入量。它應(yīng)該是外表精致、內(nèi)容充實、便于攜帶的。布 置 內(nèi) 容 ： 沿 用 原 信 和 自 由 廣 場 沙 盤 模 型 、 以 商 業(yè) 元 素 為 原 則 ， 重 新 設(shè) 計 展 板 、 形 象 墻等售 樓 處 內(nèi) 部 裝 飾 ， 布 置 形 象 背 景 板 ， 左 右 布 置 噴 繪 ， 突 出 項 目 綜 合 賣 點 ， 設(shè) 計 合 理 的 售樓 部 各 分 區(qū) 功 能 及 人 流 通 道 ， 在 售 樓 處 周 邊 小 品 景 觀 等 進 行 布 置 。項目在吸籌達(dá)到目標(biāo)時，此時大家對項目的認(rèn)識已到了一定的深度， 招商工作也順利進行，集中解籌當(dāng)天會有大量的投資客戶到現(xiàn)場，同時項目的各種大商家簽約儀式穿插其中，必定會造成哄搶鋪位的現(xiàn)象，促使項目盡早銷售完畢。? 補