【正文】 要考評如下南山口岸區(qū)空前絕后的宏偉大市政規(guī)劃，以及馬不停蹄地開發(fā)進(jìn)程：＊2022年１０月，Ｆ１摩托艇世界錦標(biāo)賽永久性賽場啟用。7 / 18三：區(qū)域內(nèi)同類商鋪的價值比較三條商業(yè)街的比較：區(qū)域內(nèi)同類商業(yè)街參照我們選取了觀海臺海德一路商業(yè)街、招商海月工業(yè)八路商業(yè)街作為樣本，三者之間有多個共同的特點? 鄰近深圳灣口岸? 鄰近金融辦公區(qū)? 鄰近南山商業(yè)文化中心區(qū)? 鄰近地鐵口? 都是社區(qū)配套商業(yè)街8 / 18? 次級道路，并緊鄰后海濱路主要道路2：價值比較模式評估：上述指標(biāo)尚未進(jìn)一步完善，預(yù)計三者價值相當(dāng)，但因為金融區(qū)的未來影響力，觀海臺海德一路商業(yè)街、蔚藍(lán)海岸登良路商業(yè)街價值可能略超過招商海月。項目商業(yè)價值評估? 本項目租金評估：商鋪目前延續(xù)2022年簽約租金，整體租金偏低，預(yù)計考評商鋪租金自然遞增率以及口岸效應(yīng)，在調(diào)整合適的情況下，租金應(yīng)該看齊星海名城及陽光棕櫚園社區(qū)內(nèi)商業(yè)街水平，將突破性１００元／平米月，并有望達(dá)到１20 元／平米月。＝ 萬元/㎡考慮本項目地段、門前廣場、品牌連鎖百貨進(jìn)駐等優(yōu)勢作用下，街鋪價值平均比現(xiàn)代城街鋪提升 20～30％左右，則街鋪對應(yīng)售價提升為 8～ 萬/㎡。項目租賃面積統(tǒng)計表注：以上面積為初步預(yù)測，一層街鋪建筑面積以 80％的實用率進(jìn)行測算，負(fù)一層內(nèi)鋪建筑面積以 50％的實用率進(jìn)行測算，最終面積以政府部門查仗報告為準(zhǔn)。隨著深圳城市西建，中心區(qū)西移，南山商業(yè)文化中心區(qū)與寶安中心區(qū)的逐漸完善，這兩個片區(qū)成為新的商業(yè)物業(yè)投資熱點區(qū)域，卓越等大批有實力的開發(fā)商揮師西進(jìn)，保證了這些區(qū)域的強勁發(fā)展動力，大商業(yè)帶動了大商圈，大社區(qū)的建設(shè)也帶動了社區(qū)型物業(yè)的發(fā)展，天虹，人人樂等大型零售經(jīng)營商紛至沓來。短期內(nèi)外街鋪的人流狀況要等地鐵開通才會有改善。而金融中心所在地就是本項目西側(cè)的后海灣填海區(qū)。本項目銷售的威脅點分析（threats）? 商鋪投資市場竟?fàn)幖ち遗c本項目相似海德一路以及工業(yè)八路均有比較多的空置鋪位，同類商鋪的市場供應(yīng)量較足，存在激烈競爭。e) 先 進(jìn) 的 經(jīng) 營 理 念 ： 本 項 目 在 經(jīng) 營 前 期 就 必 須 引 進(jìn) 先 進(jìn) 的 具 有 成 熟 管 理 經(jīng) 驗 的 管理 公 司 加 盟 ， 制 定 一 整 套 項 目 作 旺 的 操 作 思 路 ， 為 買 家 樹 立 良 好 的 信 心 基 礎(chǔ) 。項目在吸籌達(dá)到目標(biāo)時，此時大家對項目的認(rèn)識已到了一定的深度， 招商工作也順利進(jìn)行，集中解籌當(dāng)天會有大量的投資客戶到現(xiàn)場，同時項目的各種大商家簽約儀式穿插其中，必定會造成哄搶鋪位的現(xiàn)象，促使項目盡早銷售完畢。布 置 內(nèi) 容 ： 沿 用 原 信 和 自 由 廣 場 沙 盤 模 型 、 以 商 業(yè) 元 素 為 原 則 ， 重 新 設(shè) 計 展 板 、 形 象 墻等它應(yīng)該是外表精致、內(nèi)容充實、便于攜帶的。項 目 相 關(guān) 慶 典 活 動舉行開盤慶典、正式開盤等項目相關(guān)活動，通報項目進(jìn)程的同時，促進(jìn)人們對項目的了解和興趣，擴(kuò)大項目影響力。發(fā) 區(qū) 域 短 信 ： 對南山后海路區(qū)域的高尚住宅人群群發(fā)短信。辦 公 區(qū) 域在 營 銷 中 心 后 側(cè) 設(shè) 置 辦 公 區(qū) 域 ， 需 配 置 以 下 功 能 ， 財 務(wù) 室 、 更 衣 室 、 倉 儲 室 、 衛(wèi) 生 間 等 。項目的招商工作如期推進(jìn)及完成，逐漸樹立起項目的良好形象。從 項 目 周 邊 調(diào) 研 的 情 況 來 看 ， 此 種 定 位 方 式 比 較 受 買 家 青 睞 。南山地產(chǎn)整體的良好發(fā)展前景，已被14 / 18大多的投資者認(rèn)可。南山區(qū)目前是深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流、旅游、教育科研基地。? 目前人流較少，現(xiàn)在主要的人流仍是蔚藍(lán)海岸本社區(qū)的人流。12 / 18目前深圳商業(yè)物業(yè)銷售形勢目前深圳市商業(yè)物業(yè)總體供應(yīng)量受房地產(chǎn)大環(huán)境及住房地產(chǎn)火爆的影響繼續(xù)保持平穩(wěn)上升趨勢，羅湖區(qū)在東門、人民南集中商圈為主，面向港人的集休閑、娛樂、餐飲、購物于一身的綜合性購物中心及寫字樓發(fā)展迅速。項目銷售收入預(yù)測? 項目各層租售面積統(tǒng)計本項目只銷售負(fù)一層部分內(nèi)鋪及一層的街鋪，其余商業(yè)面積整體租賃給大商家，不銷售。? 根據(jù)單個鋪位實際所處位置、自身結(jié)構(gòu)及開間、進(jìn)深、臨街層高、柱、距離出入口和垂直交通口的遠(yuǎn)近等因素，合理設(shè)置價差。除了上述官方公示的規(guī)劃之外，還有如下的利好：＊目前整個西部口岸的后海濱路區(qū)域，處于全面的大開發(fā)之中，整體住宅開發(fā)量較大，將形成深圳的高尚海濱居住區(qū)，形成港人和深圳高消費群體居住的集中區(qū)域，而據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱，該區(qū)域必須在２年之內(nèi)全部開發(fā)。? 遠(yuǎn)期商業(yè)價值可達(dá)到人民南口岸區(qū)的三線與二線之間價值———11 萬元／平米之間注：人民南三線商業(yè)樣本——／平方米。? 要點三：蔚藍(lán)海岸登良路商業(yè)街不同于我司代理的繽紛商業(yè)中心項目，繽紛商業(yè)中心是一個相對成熟、定型的社區(qū)型商業(yè)中心，其主要價值點重在評估項目本身的一些硬指標(biāo)，而本項目重要評估口岸區(qū)、金融區(qū)、地鐵口等大型市政功能的價值，這些大型市政帶來的價值相對難以用嚴(yán)密的數(shù)據(jù)來佐證，而需要適當(dāng)以感性的炒作來提升。? 要點二：對于一個需要透支未來成長空間的商鋪，其價值評估的主要手段有兩個——全部寫字樓面積 210 萬平方米，其中金融辦公面積在 50萬平方米左右? 都處于市級商業(yè)中心邊緣：南山商業(yè)文化中心 福田 CBD 商業(yè)中心 羅湖東門商業(yè)中心距南山商業(yè)文化中心直線距離 800 米距福田 CBD 商業(yè)中心直線距離 1400 米距東門商業(yè)中心直線距離1600 米? 都是區(qū)內(nèi)的大型居住區(qū)之一：后海居住區(qū) 福田皇崗居住區(qū) 人民南居住中區(qū)目前已有的蔚藍(lán)海岸、觀海臺、招商名士花園等大型住宅社區(qū)，居住人口超過 5 萬，根據(jù)后海灣最新規(guī)劃，未來5 / 18將有 5 萬人進(jìn)入后海灣居住，總建筑面積超過 132 萬平方米。6 / 18＊2022年１２月，地鐵二號線基本完成建設(shè)啟用。四：項目內(nèi)街商業(yè)價值評估商業(yè)街基本情況參照租金評估售價，３萬——／平米。? 從新街口街街鋪售價推算：10 / 18目前新街口的街鋪銷售均價在 6 萬元/㎡，考慮本項目考慮本項目地段、門前廣場、品牌連鎖百貨進(jìn)駐等優(yōu)勢作用下，街鋪價值應(yīng)該是新街口街鋪的 ～ 倍，則街鋪對應(yīng)售價提升為 ～9 萬/㎡。? 項目銷售即時收益分析一層商鋪銷售統(tǒng)計：一層全街鋪銷售，不返租，大型街鋪與一般中小型鋪位分別定價，合計銷售總值為 億元。二、項目銷售 SWOT 分析