商業(yè)街及內(nèi)街銷(xiāo)售報(bào)告-文庫(kù)吧
2025-07-19 11:19 本頁(yè)面
【正文】 ...............12本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)分析（ Opportunity） ....................................................................................12本項(xiàng)目銷(xiāo)售的威脅點(diǎn)分析（ threats） ....................................................................................13本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)突破點(diǎn)分析 ...........................................................................................................13第三部分 項(xiàng)目整體營(yíng)銷(xiāo)策略 ................................................................................................................13一、項(xiàng)目銷(xiāo)售模式： .........................................................................................................................13帶租約方式： ...........................................................................................................................13認(rèn)籌銷(xiāo)售： ...............................................................................................................................14二、商鋪投資客戶(hù)分析 .....................................................................................................................14三、項(xiàng)目銷(xiāo)售整合推廣策略 .............................................................................................................153 / 18第一部分 項(xiàng)目商鋪的價(jià)值評(píng)估體系一、項(xiàng)目登良路商業(yè)街價(jià)值評(píng)估? 要點(diǎn)一：蔚藍(lán)海岸登良路商業(yè)街，從目前的地段現(xiàn)狀和業(yè)態(tài)看，屬于一般性的社區(qū)商業(yè)街，但是受到西部口岸、地鐵口、規(guī)劃中的西部金融區(qū)的影響，該項(xiàng)目已成為一條集口岸、金融區(qū)、地鐵于一身的商業(yè)街，從投資的角度看，具有相當(dāng)成長(zhǎng)空間。? 要點(diǎn)二：對(duì)于一個(gè)需要透支未來(lái)成長(zhǎng)空間的商鋪，其價(jià)值評(píng)估的主要手段有兩個(gè)——已經(jīng)發(fā)展成熟的同類(lèi)區(qū)域的商鋪價(jià)值比較法本項(xiàng)目主要參照的同類(lèi)區(qū)域?yàn)樯钲谄渌诎?、商?wù)（金融） 、地鐵為一體的商業(yè)區(qū)：羅湖人民南商圈、福田皇崗口岸商圈。項(xiàng)目周邊的同類(lèi)商鋪的價(jià)值比較法項(xiàng)目周邊同類(lèi)街鋪包括 2 類(lèi)：一是同樣有口岸、金融區(qū)、地鐵等利好的社區(qū)型商鋪，我們選取的參考樣本為海德一路觀海臺(tái)商業(yè)街、工業(yè)八路招商海月商業(yè)街。二是住宅小區(qū)內(nèi)的半開(kāi)放式街鋪，我們選取的樣本為星海名城內(nèi)商業(yè)街、陽(yáng)光棕櫚園內(nèi)商業(yè)街。? 要點(diǎn)三：蔚藍(lán)海岸登良路商業(yè)街不同于我司代理的繽紛商業(yè)中心項(xiàng)目，繽紛商業(yè)中心是一個(gè)相對(duì)成熟、定型的社區(qū)型商業(yè)中心，其主要價(jià)值點(diǎn)重在評(píng)估項(xiàng)目本身的一些硬指標(biāo)，而本項(xiàng)目重要評(píng)估口岸區(qū)、金融區(qū)、地鐵口等大型市政功能的價(jià)值，這些大型市政帶來(lái)的價(jià)值相對(duì)難以用嚴(yán)密的數(shù)據(jù)來(lái)佐證，而需要適當(dāng)以感性的炒作來(lái)提升。綜上所述，蔚藍(lán)海岸登良路商業(yè)街的價(jià)值評(píng)估體系需要采取現(xiàn)實(shí)環(huán)境比較與未來(lái)發(fā)展空間預(yù)期相結(jié)合的方式來(lái)進(jìn)行 ——? 現(xiàn)實(shí)環(huán)境：將本項(xiàng)目放進(jìn)西部口岸區(qū)的大背景之中，與羅湖人民南口岸區(qū)、福田口岸等片區(qū)相比擬，尋找理性的價(jià)值規(guī)律；? 未來(lái)發(fā)展空間：展現(xiàn)西部口岸商業(yè)區(qū)、后海金融區(qū)、地鐵 2 號(hào)線站點(diǎn)等概念，提高投資者對(duì)未來(lái)的期待。4 / 18二、深圳同類(lèi)區(qū)域商業(yè)價(jià)值比較同類(lèi)區(qū)域的共同特點(diǎn)比較：同類(lèi)區(qū)域商業(yè)價(jià)值比較，選取了羅湖人民南商業(yè)區(qū)和福田皇崗口岸商業(yè)區(qū)與本項(xiàng)目所在的西部口岸區(qū)做比較，這三大區(qū)域有著四大共同特點(diǎn)：? 都是深港最重要的口岸區(qū)之一：深圳灣口岸 福田皇崗口岸 羅湖口岸設(shè)計(jì)日均客流 6 萬(wàn)，目前日均客流 2 萬(wàn)日均客流 17 萬(wàn) 日均客流 25 萬(wàn)? 都是區(qū)內(nèi)的金融辦公中心：西部后海金融區(qū) 福田 CBD 人民南辦公區(qū)規(guī)劃了 230 萬(wàn)平方米的商務(wù)辦公區(qū)、120 多萬(wàn)平方米的商業(yè)空間以及 50 余萬(wàn)平方米研發(fā)辦公場(chǎng)所（總部基地） 。全部寫(xiě)字樓面積 210 萬(wàn)平方米，其中金融辦公面積在 50萬(wàn)平方米左右? 都處于市級(jí)商業(yè)中心邊緣：南山商業(yè)文化中心 福田 CBD 商業(yè)中心 羅湖東門(mén)商業(yè)中心距南山商業(yè)文化中心直線距離 800 米距福田 CBD 商業(yè)中心直線距離 1400 米距東門(mén)商業(yè)中心直線距離1600 米? 都是區(qū)內(nèi)的大型居住區(qū)之一：后海居住區(qū) 福田皇崗居住區(qū) 人民南居住中區(qū)目前已有的蔚藍(lán)海岸、觀海臺(tái)、招商名士花園等大型住宅社區(qū)，居住人口超過(guò) 5 萬(wàn)，根據(jù)后海灣最新規(guī)劃，未來(lái)5 / 18將有 5 萬(wàn)人進(jìn)入后海灣居住，總建筑面積超過(guò) 132 萬(wàn)平方米。? 都有地鐵接駁：地鐵 2 號(hào)線登良路站 地鐵 4 號(hào)線富民站 地鐵 1 號(hào)線國(guó)貿(mào)站高峰小時(shí)客流量 12068 人次。設(shè)計(jì)客流量 16895 人次/小時(shí)高峰客流量為 17148 人次／小時(shí)。設(shè)計(jì)客流量為 22292人次／小時(shí)口岸區(qū)商業(yè)價(jià)值評(píng)估綜上所述，本項(xiàng)目隨著區(qū)域內(nèi)居住、金融、交通等大開(kāi)發(fā)、口岸的作用日益突顯，其商業(yè)價(jià)值可短期直追和福田口岸商業(yè)區(qū)，遠(yuǎn)期可看齊人民南口岸商業(yè)區(qū)。? 短期商業(yè)價(jià)值隨著后海濱路年底通車(chē)，深圳地鐵 2可達(dá)到福田口岸區(qū)的三線與二線之間價(jià)值———8 萬(wàn)元/平方米之間注：即福強(qiáng)路駿皇名庭與金田路福濤東園的 —8 萬(wàn)元/平方米（由于項(xiàng)目所鄰近的南山海上金融城、后海濱路等大型市政級(jí)別較高，本項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值與福田口岸區(qū)三線與二線商鋪之間的價(jià)差距離較小，詳細(xì)數(shù)據(jù)見(jiàn)《調(diào)查報(bào)告》 ） 。
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