【正文】 目銷售即時收益分析一層商鋪銷售統(tǒng)計：一層全街鋪銷售，不返租，大型街鋪與一般中小型鋪位分別定價，合計銷售總值為 億元。參照租金評估售價，３萬——／平米。6 / 18＊2022年１２月，地鐵二號線基本完成建設啟用。? 要點二：對于一個需要透支未來成長空間的商鋪，其價值評估的主要手段有兩個——? 遠期商業(yè)價值可達到人民南口岸區(qū)的三線與二線之間價值———11 萬元／平米之間注：人民南三線商業(yè)樣本——／平方米。項目銷售收入預測? 項目各層租售面積統(tǒng)計本項目只銷售負一層部分內鋪及一層的街鋪，其余商業(yè)面積整體租賃給大商家，不銷售。? 目前人流較少，現(xiàn)在主要的人流仍是蔚藍海岸本社區(qū)的人流。南山地產整體的良好發(fā)展前景，已被14 / 18大多的投資者認可。項目的招商工作如期推進及完成，逐漸樹立起項目的良好形象。項 目 相 關 慶 典 活 動舉行開盤慶典、正式開盤等項目相關活動，通報項目進程的同時，促進人們對項目的了解和興趣，擴大項目影響力。布 置 內 容 ： 沿 用 原 信 和 自 由 廣 場 沙 盤 模 型 、 以 商 業(yè) 元 素 為 原 則 ， 重 新 設 計 展 板 、 形 象 墻等e) 先 進 的 經 營 理 念 ： 本 項 目 在 經 營 前 期 就 必 須 引 進 先 進 的 具 有 成 熟 管 理 經 驗 的 管理 公 司 加 盟 ， 制 定 一 整 套 項 目 作 旺 的 操 作 思 路 ， 為 買 家 樹 立 良 好 的 信 心 基 礎 。而金融中心所在地就是本項目西側的后海灣填海區(qū)。隨著深圳城市西建，中心區(qū)西移，南山商業(yè)文化中心區(qū)與寶安中心區(qū)的逐漸完善，這兩個片區(qū)成為新的商業(yè)物業(yè)投資熱點區(qū)域，卓越等大批有實力的開發(fā)商揮師西進，保證了這些區(qū)域的強勁發(fā)展動力，大商業(yè)帶動了大商圈，大社區(qū)的建設也帶動了社區(qū)型物業(yè)的發(fā)展，天虹，人人樂等大型零售經營商紛至沓來。＝ 萬元/㎡考慮本項目地段、門前廣場、品牌連鎖百貨進駐等優(yōu)勢作用下，街鋪價值平均比現(xiàn)代城街鋪提升 20～30％左右，則街鋪對應售價提升為 8～ 萬/㎡。7 / 18三：區(qū)域內同類商鋪的價值比較三條商業(yè)街的比較：區(qū)域內同類商業(yè)街參照我們選取了觀海臺海德一路商業(yè)街、招商海月工業(yè)八路商業(yè)街作為樣本，三者之間有多個共同的特點? 鄰近深圳灣口岸? 鄰近金融辦公區(qū)? 鄰近南山商業(yè)文化中心區(qū)? 鄰近地鐵口? 都是社區(qū)配套商業(yè)街8 / 18? 次級道路，并緊鄰后海濱路主要道路2：價值比較模式評估：上述指標尚未進一步完善，預計三者價值相當，但因為金融區(qū)的未來影響力，觀海臺海德一路商業(yè)街、蔚藍海岸登良路商業(yè)街價值可能略超過招商海月。4 / 18二、深圳同類區(qū)域商業(yè)價值比較同類區(qū)域的共同特點比較：同類區(qū)域商業(yè)價值比較，選取了羅湖人民南商業(yè)區(qū)和福田皇崗口岸商業(yè)區(qū)與本項目所在的西部口岸區(qū)做比較，這三大區(qū)域有著四大共同特點：? 都是深港最重要的口岸區(qū)之一：深圳灣口岸 福田皇崗口岸 羅湖口岸設計日均客流 6 萬，目前日均客流 2 萬日均客流 17 萬 日均客流 25 萬? 都是區(qū)內的金融辦公中心：西部后海金融區(qū) 福田 CBD 人民南辦公區(qū)規(guī)劃了 230 萬平方米的商務辦公區(qū)、120 多萬平方米的商業(yè)空間以及 50 余萬平方米研發(fā)辦公場所（總部基地） 。綜上所述，蔚藍海岸登良路商業(yè)街的價值評估體系需要采取現(xiàn)實環(huán)境比較與未來發(fā)展空間預期相結合的方式來進行 ——? 現(xiàn)實環(huán)境：將本項目放進西部口岸區(qū)的大背景之中，與羅湖人民南口岸區(qū)、福田口岸等片區(qū)相比擬，尋找理性的價值規(guī)律；? 未來發(fā)展空間：展現(xiàn)西部口岸商業(yè)區(qū)、后海金融區(qū)、地鐵 2 號線站點等概念，提高投資者對未來的期待。＊深港西部一體化進程加快，香港方面未來將加強西部元朗區(qū)域的開發(fā)，形成香港西部的商業(yè)、辦公、居住等中心，與深圳西部形成互動。b、項目整體均價確定依據(jù)? 市場投資回報率控制在 68%之間? 根據(jù)鋪位的具體區(qū)位合理確定價格? 與項目租金對應的售價? 以超市輔營區(qū)物業(yè)的可實現(xiàn)的租金為本項目理想經營狀態(tài)下的價值參照來定價? 項目未來成長空間對項目價值提升銷售均價確定? 從現(xiàn)代城崇尚百貨街鋪租金反推售價：目前現(xiàn)代城崇尚百貨街鋪一般 40 平米（建筑面積）的鋪位租金在 330 元/㎡，按 6％的租金回報返推售價：33012247。福田商圈在華強北集中商圈基礎上，隨著城市建設及地鐵交通的建設，地鐵物業(yè)成為商業(yè)市場的新寵，深南路地鐵沿線物業(yè)，正成為新的商業(yè)物業(yè)投資熱點。未來，按照深圳市委、市政府提出加快服務業(yè)發(fā)展的規(guī)劃，特區(qū)內“一軸三中心”的金融產業(yè)布局，南山被列入與羅湖、福田并列的金融中心區(qū)地位。d) 主 力 商 家 云 集 ， 形 成 巨 大 的 財 富 磁 場 ： 由 于 本 項 目 周 邊 為 百 貨 、 超 市 、 電 器 連鎖 、 主 題 商 城 云 集 之 處 ， 所 以 有 眾 多 的 主 力 大 商 家 ， 每 一 個 單 店 都 有 非 常 大 的聚 客 能 力 ， 眾 多 的 主 力 商 家 云 集 ， 在 南 山 區(qū) 目 前 屬 于 絕 對 核 心 地 段 ， 所 以 項 目本 身 會 形 成 一 個 強 大 的 財 富 磁 場 。展 示 區(qū)項 目 整 體 形 象 展 示 中 心 ， 主 要 介 紹 信 和 自 由 廣 場 的 優(yōu) 勢 ?；顒油茝V銷 售 畫 冊 ：銷售畫冊是所銷售物業(yè)的銷售形象代表、是全面且集中的銷售信息展示平臺、是銷售人員的重要銷售道具。3）集中解籌為項目銷售造勢，形成搶購的銷售場面。因此到南山投資地產已是現(xiàn)在投資客普遍認可的觀點。目前項目不論是外街鋪還是內街鋪，人流量都相當少，而且都是以蔚藍海岸本社區(qū)的人流為主。項目銷售面積統(tǒng)計表注：以上面積為初步預測，一層街鋪建筑面積以 80％的實用率進行測算，負一層內鋪建筑面積以 50％的實用率進行測算，最終面積以政府部門查仗報告為準。周邊環(huán)境情況：商業(yè)街距離小區(qū)后海路出入口較遠，加上車輛出入口收費亭的影響，使得商業(yè)街開放程度受限。人民南二線商業(yè)樣本——置地逸軒的１１萬元／平米（詳細數(shù)據(jù)見《調查報告》 ） 。蔚藍海岸登良路商業(yè)街及內街銷售報告深圳市世方商業(yè)地產顧問有限公司20229232 / 18目錄第一部分 項目商鋪的價值評估體系 ..................................................................