【正文】 目銷售即時(shí)收益分析一層商鋪銷售統(tǒng)計(jì)：一層全街鋪銷售，不返租，大型街鋪與一般中小型鋪位分別定價(jià)，合計(jì)銷售總值為 億元。參照租金評估售價(jià)，３萬——／平米。6 / 18＊2022年１２月，地鐵二號線基本完成建設(shè)啟用。? 要點(diǎn)二：對于一個(gè)需要透支未來成長空間的商鋪，其價(jià)值評估的主要手段有兩個(gè)——? 遠(yuǎn)期商業(yè)價(jià)值可達(dá)到人民南口岸區(qū)的三線與二線之間價(jià)值———11 萬元／平米之間注：人民南三線商業(yè)樣本——／平方米。項(xiàng)目銷售收入預(yù)測? 項(xiàng)目各層租售面積統(tǒng)計(jì)本項(xiàng)目只銷售負(fù)一層部分內(nèi)鋪及一層的街鋪，其余商業(yè)面積整體租賃給大商家，不銷售。? 目前人流較少，現(xiàn)在主要的人流仍是蔚藍(lán)海岸本社區(qū)的人流。南山地產(chǎn)整體的良好發(fā)展前景，已被14 / 18大多的投資者認(rèn)可。項(xiàng)目的招商工作如期推進(jìn)及完成，逐漸樹立起項(xiàng)目的良好形象。項(xiàng) 目 相 關(guān) 慶 典 活 動(dòng)舉行開盤慶典、正式開盤等項(xiàng)目相關(guān)活動(dòng)，通報(bào)項(xiàng)目進(jìn)程的同時(shí)，促進(jìn)人們對項(xiàng)目的了解和興趣，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力。布 置 內(nèi) 容 ： 沿 用 原 信 和 自 由 廣 場 沙 盤 模 型 、 以 商 業(yè) 元 素 為 原 則 ， 重 新 設(shè) 計(jì) 展 板 、 形 象 墻等e) 先 進(jìn) 的 經(jīng) 營 理 念 ： 本 項(xiàng) 目 在 經(jīng) 營 前 期 就 必 須 引 進(jìn) 先 進(jìn) 的 具 有 成 熟 管 理 經(jīng) 驗(yàn) 的 管理 公 司 加 盟 ， 制 定 一 整 套 項(xiàng) 目 作 旺 的 操 作 思 路 ， 為 買 家 樹 立 良 好 的 信 心 基 礎(chǔ) 。而金融中心所在地就是本項(xiàng)目西側(cè)的后海灣填海區(qū)。隨著深圳城市西建，中心區(qū)西移，南山商業(yè)文化中心區(qū)與寶安中心區(qū)的逐漸完善，這兩個(gè)片區(qū)成為新的商業(yè)物業(yè)投資熱點(diǎn)區(qū)域，卓越等大批有實(shí)力的開發(fā)商揮師西進(jìn)，保證了這些區(qū)域的強(qiáng)勁發(fā)展動(dòng)力，大商業(yè)帶動(dòng)了大商圈，大社區(qū)的建設(shè)也帶動(dòng)了社區(qū)型物業(yè)的發(fā)展，天虹，人人樂等大型零售經(jīng)營商紛至沓來。＝ 萬元/㎡考慮本項(xiàng)目地段、門前廣場、品牌連鎖百貨進(jìn)駐等優(yōu)勢作用下，街鋪價(jià)值平均比現(xiàn)代城街鋪提升 20～30％左右，則街鋪對應(yīng)售價(jià)提升為 8～ 萬/㎡。7 / 18三：區(qū)域內(nèi)同類商鋪的價(jià)值比較三條商業(yè)街的比較：區(qū)域內(nèi)同類商業(yè)街參照我們選取了觀海臺海德一路商業(yè)街、招商海月工業(yè)八路商業(yè)街作為樣本，三者之間有多個(gè)共同的特點(diǎn)? 鄰近深圳灣口岸? 鄰近金融辦公區(qū)? 鄰近南山商業(yè)文化中心區(qū)? 鄰近地鐵口? 都是社區(qū)配套商業(yè)街8 / 18? 次級道路，并緊鄰后海濱路主要道路2：價(jià)值比較模式評估：上述指標(biāo)尚未進(jìn)一步完善，預(yù)計(jì)三者價(jià)值相當(dāng)，但因?yàn)榻鹑趨^(qū)的未來影響力，觀海臺海德一路商業(yè)街、蔚藍(lán)海岸登良路商業(yè)街價(jià)值可能略超過招商海月。4 / 18二、深圳同類區(qū)域商業(yè)價(jià)值比較同類區(qū)域的共同特點(diǎn)比較：同類區(qū)域商業(yè)價(jià)值比較，選取了羅湖人民南商業(yè)區(qū)和福田皇崗口岸商業(yè)區(qū)與本項(xiàng)目所在的西部口岸區(qū)做比較，這三大區(qū)域有著四大共同特點(diǎn)：? 都是深港最重要的口岸區(qū)之一：深圳灣口岸 福田皇崗口岸 羅湖口岸設(shè)計(jì)日均客流 6 萬，目前日均客流 2 萬日均客流 17 萬 日均客流 25 萬? 都是區(qū)內(nèi)的金融辦公中心：西部后海金融區(qū) 福田 CBD 人民南辦公區(qū)規(guī)劃了 230 萬平方米的商務(wù)辦公區(qū)、120 多萬平方米的商業(yè)空間以及 50 余萬平方米研發(fā)辦公場所（總部基地） 。綜上所述，蔚藍(lán)海岸登良路商業(yè)街的價(jià)值評估體系需要采取現(xiàn)實(shí)環(huán)境比較與未來發(fā)展空間預(yù)期相結(jié)合的方式來進(jìn)行 ——? 現(xiàn)實(shí)環(huán)境：將本項(xiàng)目放進(jìn)西部口岸區(qū)的大背景之中，與羅湖人民南口岸區(qū)、福田口岸等片區(qū)相比擬，尋找理性的價(jià)值規(guī)律；? 未來發(fā)展空間：展現(xiàn)西部口岸商業(yè)區(qū)、后海金融區(qū)、地鐵 2 號線站點(diǎn)等概念，提高投資者對未來的期待。＊深港西部一體化進(jìn)程加快，香港方面未來將加強(qiáng)西部元朗區(qū)域的開發(fā)，形成香港西部的商業(yè)、辦公、居住等中心，與深圳西部形成互動(dòng)。b、項(xiàng)目整體均價(jià)確定依據(jù)? 市場投資回報(bào)率控制在 68%之間? 根據(jù)鋪位的具體區(qū)位合理確定價(jià)格? 與項(xiàng)目租金對應(yīng)的售價(jià)? 以超市輔營區(qū)物業(yè)的可實(shí)現(xiàn)的租金為本項(xiàng)目理想經(jīng)營狀態(tài)下的價(jià)值參照來定價(jià)? 項(xiàng)目未來成長空間對項(xiàng)目價(jià)值提升銷售均價(jià)確定? 從現(xiàn)代城崇尚百貨街鋪?zhàn)饨鸱赐剖蹆r(jià)：目前現(xiàn)代城崇尚百貨街鋪一般 40 平米（建筑面積）的鋪位租金在 330 元/㎡，按 6％的租金回報(bào)返推售價(jià)：33012247。福田商圈在華強(qiáng)北集中商圈基礎(chǔ)上，隨著城市建設(shè)及地鐵交通的建設(shè)，地鐵物業(yè)成為商業(yè)市場的新寵，深南路地鐵沿線物業(yè)，正成為新的商業(yè)物業(yè)投資熱點(diǎn)。未來，按照深圳市委、市政府提出加快服務(wù)業(yè)發(fā)展的規(guī)劃，特區(qū)內(nèi)“一軸三中心”的金融產(chǎn)業(yè)布局，南山被列入與羅湖、福田并列的金融中心區(qū)地位。d) 主 力 商 家 云 集 ， 形 成 巨 大 的 財(cái) 富 磁 場 ： 由 于 本 項(xiàng) 目 周 邊 為 百 貨 、 超 市 、 電 器 連鎖 、 主 題 商 城 云 集 之 處 ， 所 以 有 眾 多 的 主 力 大 商 家 ， 每 一 個(gè) 單 店 都 有 非 常 大 的聚 客 能 力 ， 眾 多 的 主 力 商 家 云 集 ， 在 南 山 區(qū) 目 前 屬 于 絕 對 核 心 地 段 ， 所 以 項(xiàng) 目本 身 會(huì) 形 成 一 個(gè) 強(qiáng) 大 的 財(cái) 富 磁 場 。展 示 區(qū)項(xiàng) 目 整 體 形 象 展 示 中 心 ， 主 要 介 紹 信 和 自 由 廣 場 的 優(yōu) 勢 ?；顒?dòng)推廣銷 售 畫 冊 ：銷售畫冊是所銷售物業(yè)的銷售形象代表、是全面且集中的銷售信息展示平臺、是銷售人員的重要銷售道具。3）集中解籌為項(xiàng)目銷售造勢，形成搶購的銷售場面。因此到南山投資地產(chǎn)已是現(xiàn)在投資客普遍認(rèn)可的觀點(diǎn)。目前項(xiàng)目不論是外街鋪還是內(nèi)街鋪，人流量都相當(dāng)少，而且都是以蔚藍(lán)海岸本社區(qū)的人流為主。項(xiàng)目銷售面積統(tǒng)計(jì)表注：以上面積為初步預(yù)測，一層街鋪建筑面積以 80％的實(shí)用率進(jìn)行測算，負(fù)一層內(nèi)鋪建筑面積以 50％的實(shí)用率進(jìn)行測算，最終面積以政府部門查仗報(bào)告為準(zhǔn)。周邊環(huán)境情況：商業(yè)街距離小區(qū)后海路出入口較遠(yuǎn)，加上車輛出入口收費(fèi)亭的影響，使得商業(yè)街開放程度受限。人民南二線商業(yè)樣本——置地逸軒的１１萬元／平米（詳細(xì)數(shù)據(jù)見《調(diào)查報(bào)告》 ） 。蔚藍(lán)海岸登良路商業(yè)街及內(nèi)街銷售報(bào)告深圳市世方商業(yè)地產(chǎn)顧問有限公司20229232 / 18目錄第一部分 項(xiàng)目商鋪的價(jià)值評估體系 ..................................................................