【正文】 抽 獎(jiǎng) 活 動(dòng)銷(xiāo)售達(dá)到一定階段舉行抽獎(jiǎng)活動(dòng)，宣傳銷(xiāo)售進(jìn)度的同時(shí)刺激下一步銷(xiāo)售。項(xiàng) 目 相 關(guān) 慶 典 活 動(dòng)舉行開(kāi)盤(pán)慶典、正式開(kāi)盤(pán)等項(xiàng)目相關(guān)活動(dòng)，通報(bào)項(xiàng)目進(jìn)程的同時(shí)，促進(jìn)人們對(duì)項(xiàng)目的了解和興趣，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力。發(fā) 區(qū) 域 短 信 ： 對(duì)南山后海路區(qū)域的高尚住宅人群群發(fā)短信。廣 告 宣 傳 ：廣告宣傳以主要以報(bào)紙廣告與軟性文章炒作，從而緊密配合銷(xiāo)售策略，令常規(guī)宣傳效果發(fā)揮至最大并控制廣告費(fèi)的投入量。內(nèi)容包含項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景條件，項(xiàng)目定位依據(jù)、生意機(jī)會(huì)分析、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)保障、升值潛力、升值空間。它應(yīng)該是外表精致、內(nèi)容充實(shí)、便于攜帶的。布 置 內(nèi) 容 ： 沿 用 原 信 和 自 由 廣 場(chǎng) 沙 盤(pán) 模 型 、 以 商 業(yè) 元 素 為 原 則 ， 重 新 設(shè) 計(jì) 展 板 、 形 象 墻等辦 公 區(qū) 域在 營(yíng) 銷(xiāo) 中 心 后 側(cè) 設(shè) 置 辦 公 區(qū) 域 ， 需 配 置 以 下 功 能 ， 財(cái) 務(wù) 室 、 更 衣 室 、 倉(cāng) 儲(chǔ) 室 、 衛(wèi) 生 間 等 。售 樓 處 內(nèi) 部 裝 飾 ， 布 置 形 象 背 景 板 ， 左 右 布 置 噴 繪 ， 突 出 項(xiàng) 目 綜 合 賣(mài) 點(diǎn) ， 設(shè) 計(jì) 合 理 的 售樓 部 各 分 區(qū) 功 能 及 人 流 通 道 ， 在 售 樓 處 周 邊 小 品 景 觀 等 進(jìn) 行 布 置 。售 樓 處 設(shè) 計(jì)建 議 售 樓 處 位 置 沿 用 本 項(xiàng) 目 原 售 樓 處 ， 面 積 約 60 平 方 米 左 右 ， 作 為 裙 樓 商 業(yè) 項(xiàng) 目 ， 售樓 處 必 需 同 項(xiàng) 目 緊 密 結(jié) 合 。項(xiàng)目在吸籌達(dá)到目標(biāo)時(shí)，此時(shí)大家對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)已到了一定的深度， 招商工作也順利進(jìn)行，集中解籌當(dāng)天會(huì)有大量的投資客戶到現(xiàn)場(chǎng)，同時(shí)項(xiàng)目的各種大商家簽約儀式穿插其中，必定會(huì)造成哄搶鋪位的現(xiàn)象，促使項(xiàng)目盡早銷(xiāo)售完畢。項(xiàng)目的招商工作如期推進(jìn)及完成，逐漸樹(shù)立起項(xiàng)目的良好形象。? 補(bǔ)貼租金銷(xiāo)售：? 直接銷(xiāo)售：認(rèn)籌：認(rèn)籌銷(xiāo)售的必要性：1）通過(guò)前期積累大量的投資客戶資源通過(guò)大量的廣告宣傳不斷吸引投資客戶前來(lái)項(xiàng)目了解與觀察，積累足夠的認(rèn)籌客戶，為項(xiàng)目的集中解籌奠定基礎(chǔ)。第三部分 項(xiàng)目整體營(yíng)銷(xiāo)策略一、項(xiàng)目銷(xiāo)售模式：帶租約方式：? 返租銷(xiāo)售：租金按月返回的銷(xiāo)售模式：按照已經(jīng)約定的租金回報(bào)，逐月地向投資者返回租金，而招商經(jīng)營(yíng)權(quán)歸發(fā)展商所有。e) 先 進(jìn) 的 經(jīng) 營(yíng) 理 念 ： 本 項(xiàng) 目 在 經(jīng) 營(yíng) 前 期 就 必 須 引 進(jìn) 先 進(jìn) 的 具 有 成 熟 管 理 經(jīng) 驗(yàn) 的 管理 公 司 加 盟 ， 制 定 一 整 套 項(xiàng) 目 作 旺 的 操 作 思 路 ， 為 買(mǎi) 家 樹(shù) 立 良 好 的 信 心 基 礎(chǔ) 。從 項(xiàng) 目 周 邊 調(diào) 研 的 情 況 來(lái) 看 ， 此 種 定 位 方 式 比 較 受 買(mǎi) 家 青 睞 。b) 從 銷(xiāo) 售 策 略 上 看 ， 我 們 采 取 的 短 期 一 次 性 反 租 銷(xiāo) 售 ， 不 僅 有 利 于 刺 激 銷(xiāo) 售 ， 降低 投 資 門(mén) 檻 ， 而 且 有 利 于 降 低 發(fā) 展 商 的 后 期 經(jīng) 營(yíng) 壓 力 。 而 片 區(qū) 無(wú) 論 是 住 宅 還 是 商 業(yè) 都 不 在 大 多數(shù) 關(guān) 注 的 目 標(biāo) 之 內(nèi) ， 加 之 目 前 深 圳 商 業(yè) 物 業(yè) 總 量 放 大 ， 也 會(huì) 一 定 程 度 上 分 流 部 分 投資 客 群 。本項(xiàng)目銷(xiāo)售的威脅點(diǎn)分析（threats）? 商鋪投資市場(chǎng)竟?fàn)幖ち遗c本項(xiàng)目相似海德一路以及工業(yè)八路均有比較多的空置鋪位，同類(lèi)商鋪的市場(chǎng)供應(yīng)量較足，存在激烈競(jìng)爭(zhēng)。南山地產(chǎn)整體的良好發(fā)展前景，已被14 / 18大多的投資者認(rèn)可。地鐵的開(kāi)通必將使項(xiàng)目變?yōu)橹匾慕煌ń狱c(diǎn)。這將對(duì)本項(xiàng)目帶來(lái)外向型商業(yè)方面的影響。而金融中心所在地就是本項(xiàng)目西側(cè)的后海灣填海區(qū)。南山區(qū)目前是深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流、旅游、教育科研基地?？梢灶A(yù)見(jiàn)這里將是通往香港的又一重要口岸，港人消費(fèi)又將推快南山的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。目前項(xiàng)目業(yè)態(tài)主要以服務(wù)社區(qū)居民的生活便利型商業(yè)為主，人氣不旺，而且租金普遍在 7080 元/平米，現(xiàn)實(shí)租金回報(bào)可能與項(xiàng)目的售價(jià)有較大差距。短期內(nèi)外街鋪的人流狀況要等地鐵開(kāi)通才會(huì)有改善。? 目前人流較少，現(xiàn)在主要的人流仍是蔚藍(lán)海岸本社區(qū)的人流。13 / 18項(xiàng)目的劣勢(shì)分析（Weakness）? 項(xiàng)目利好暫時(shí)未能體現(xiàn)后海金融區(qū)的還處于規(guī)劃階段，而地鐵也還在建設(shè)之中。? 項(xiàng)目單個(gè)面積劃分較小，目標(biāo)客戶廣泛本項(xiàng)目采用小鋪位劃分方式，將單個(gè)鋪位面積盡量控制在合理的范圍之內(nèi)，將可大大擴(kuò)展本項(xiàng)目投資客戶群，銷(xiāo)售可行性大大增加。隨著深圳城市西建，中心區(qū)西移，南山商業(yè)文化中心區(qū)與寶安中心區(qū)的逐漸完善，這兩個(gè)片區(qū)成為新的商業(yè)物業(yè)投資熱點(diǎn)區(qū)域，卓越等大批有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商揮師西進(jìn)，保證了這些區(qū)域的強(qiáng)勁發(fā)展動(dòng)力，大商業(yè)帶動(dòng)了大商圈，大社區(qū)的建設(shè)也帶動(dòng)了社區(qū)型物業(yè)的發(fā)展，天虹，人人樂(lè)等大型零售經(jīng)營(yíng)商紛至沓來(lái)。12 / 18目前深圳商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售形勢(shì)目前深圳市商業(yè)物業(yè)總體供應(yīng)量受房地產(chǎn)大環(huán)境及住房地產(chǎn)火爆的影響繼續(xù)保持平穩(wěn)上升趨勢(shì)，羅湖區(qū)在東門(mén)、人民南集中商圈為主，面向港人的集休閑、娛樂(lè)、餐飲、購(gòu)物于一身的綜合性購(gòu)物中心及寫(xiě)字樓發(fā)展迅速。負(fù)一層 鋪位總面積（實(shí)用） 鋪位總面積（建筑） 銷(xiāo)售均價(jià) 總銷(xiāo)售值一次性 2 年返租 16%實(shí)際收益內(nèi)鋪 2387㎡ 4774㎡ 30000 元 143220220 元 22915200 元 120304800 元注：以上面積為初步預(yù)測(cè)，鋪位建筑面積以 50％的實(shí)用率進(jìn)行測(cè)算，最終面積以政府部門(mén)查仗報(bào)告為準(zhǔn)。鋪位類(lèi)型 鋪位總面積（實(shí)用） 鋪位總面積（建筑） 銷(xiāo)售均價(jià) 總銷(xiāo)售值中小型鋪位 1656㎡ 2070㎡ 90000 元 186300000 元大型餐飲鋪位 951㎡ ㎡ 40000 元 47550000 元11 / 18合計(jì) 2607㎡ ㎡ 　 233850000 元注：以上面積為初步預(yù)測(cè)，鋪位建筑面積以 80％的實(shí)用率進(jìn)行測(cè)算，最終面積以政府部門(mén)查仗報(bào)告為準(zhǔn)。項(xiàng)目租賃面積統(tǒng)計(jì)表注：以上面積為初步預(yù)測(cè)，一層街鋪建筑面積以 80％的實(shí)用率進(jìn)行測(cè)算，負(fù)一層內(nèi)鋪建筑面積以 50％的實(shí)用率進(jìn)行測(cè)算，最終面積以政府部門(mén)查仗報(bào)告為準(zhǔn)。項(xiàng)目銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)? 項(xiàng)目各層租售面積統(tǒng)計(jì)本項(xiàng)目只銷(xiāo)售負(fù)一層部分內(nèi)鋪及一層的街鋪，其余商業(yè)面積整體租賃給大商家，不銷(xiāo)售。＝4 萬(wàn)元/㎡。則本項(xiàng)目一般中小型鋪位的均價(jià)因在：8～9 萬(wàn)之間。＝ 萬(wàn)元/㎡考慮本項(xiàng)目地段、門(mén)前廣場(chǎng)、品牌連鎖百貨進(jìn)駐等優(yōu)