【正文】 貼租金銷售：? 直接銷售：認(rèn)籌：認(rèn)籌銷售的必要性：1）通過(guò)前期積累大量的投資客戶資源通過(guò)大量的廣告宣傳不斷吸引投資客戶前來(lái)項(xiàng)目了解與觀察，積累足夠的認(rèn)籌客戶，為項(xiàng)目的集中解籌奠定基礎(chǔ)。e) 先 進(jìn) 的 經(jīng) 營(yíng) 理 念 ： 本 項(xiàng) 目 在 經(jīng) 營(yíng) 前 期 就 必 須 引 進(jìn) 先 進(jìn) 的 具 有 成 熟 管 理 經(jīng) 驗(yàn) 的 管理 公 司 加 盟 ， 制 定 一 整 套 項(xiàng) 目 作 旺 的 操 作 思 路 ， 為 買 家 樹(shù) 立 良 好 的 信 心 基 礎(chǔ) 。b) 從 銷 售 策 略 上 看 ， 我 們 采 取 的 短 期 一 次 性 反 租 銷 售 ， 不 僅 有 利 于 刺 激 銷 售 ， 降低 投 資 門 檻 ， 而 且 有 利 于 降 低 發(fā) 展 商 的 后 期 經(jīng) 營(yíng) 壓 力 。本項(xiàng)目銷售的威脅點(diǎn)分析（threats）? 商鋪投資市場(chǎng)竟?fàn)幖ち遗c本項(xiàng)目相似海德一路以及工業(yè)八路均有比較多的空置鋪位，同類商鋪的市場(chǎng)供應(yīng)量較足，存在激烈競(jìng)爭(zhēng)。地鐵的開(kāi)通必將使項(xiàng)目變?yōu)橹匾慕煌ń狱c(diǎn)。而金融中心所在地就是本項(xiàng)目西側(cè)的后海灣填海區(qū)?？梢灶A(yù)見(jiàn)這里將是通往香港的又一重要口岸，港人消費(fèi)又將推快南山的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。短期內(nèi)外街鋪的人流狀況要等地鐵開(kāi)通才會(huì)有改善。13 / 18項(xiàng)目的劣勢(shì)分析（Weakness）? 項(xiàng)目利好暫時(shí)未能體現(xiàn)后海金融區(qū)的還處于規(guī)劃階段，而地鐵也還在建設(shè)之中。隨著深圳城市西建，中心區(qū)西移，南山商業(yè)文化中心區(qū)與寶安中心區(qū)的逐漸完善，這兩個(gè)片區(qū)成為新的商業(yè)物業(yè)投資熱點(diǎn)區(qū)域，卓越等大批有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商揮師西進(jìn)，保證了這些區(qū)域的強(qiáng)勁發(fā)展動(dòng)力，大商業(yè)帶動(dòng)了大商圈，大社區(qū)的建設(shè)也帶動(dòng)了社區(qū)型物業(yè)的發(fā)展，天虹，人人樂(lè)等大型零售經(jīng)營(yíng)商紛至沓來(lái)。負(fù)一層 鋪位總面積（實(shí)用） 鋪位總面積（建筑） 銷售均價(jià) 總銷售值一次性 2 年返租 16%實(shí)際收益內(nèi)鋪 2387㎡ 4774㎡ 30000 元 143220220 元 22915200 元 120304800 元注：以上面積為初步預(yù)測(cè)，鋪位建筑面積以 50％的實(shí)用率進(jìn)行測(cè)算，最終面積以政府部門查仗報(bào)告為準(zhǔn)。項(xiàng)目租賃面積統(tǒng)計(jì)表注：以上面積為初步預(yù)測(cè)，一層街鋪建筑面積以 80％的實(shí)用率進(jìn)行測(cè)算，負(fù)一層內(nèi)鋪建筑面積以 50％的實(shí)用率進(jìn)行測(cè)算，最終面積以政府部門查仗報(bào)告為準(zhǔn)。＝4 萬(wàn)元/㎡。＝ 萬(wàn)元/㎡考慮本項(xiàng)目地段、門前廣場(chǎng)、品牌連鎖百貨進(jìn)駐等優(yōu)勢(shì)作用下，街鋪價(jià)值平均比現(xiàn)代城街鋪提升 20～30％左右，則街鋪對(duì)應(yīng)售價(jià)提升為 8～ 萬(wàn)/㎡。? 以現(xiàn)有同類型社區(qū)商業(yè)設(shè)施租金狀況及周邊區(qū)域在售商鋪價(jià)格為定價(jià)參考。項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值評(píng)估? 本項(xiàng)目租金評(píng)估：商鋪目前延續(xù)2022年簽約租金，整體租金偏低，預(yù)計(jì)考評(píng)商鋪?zhàn)饨鹱匀贿f增率以及口岸效應(yīng)，在調(diào)整合適的情況下，租金應(yīng)該看齊星海名城及陽(yáng)光棕櫚園社區(qū)內(nèi)商業(yè)街水平，將突破性１００元／平米月，并有望達(dá)到１20 元／平米月。租金基本情況：80 元/平米月左右7 / 18三：區(qū)域內(nèi)同類商鋪的價(jià)值比較三條商業(yè)街的比較：區(qū)域內(nèi)同類商業(yè)街參照我們選取了觀海臺(tái)海德一路商業(yè)街、招商海月工業(yè)八路商業(yè)街作為樣本，三者之間有多個(gè)共同的特點(diǎn)? 鄰近深圳灣口岸? 鄰近金融辦公區(qū)? 鄰近南山商業(yè)文化中心區(qū)? 鄰近地鐵口? 都是社區(qū)配套商業(yè)街8 / 18? 次級(jí)道路，并緊鄰后海濱路主要道路2：價(jià)值比較模式評(píng)估：上述指標(biāo)尚未進(jìn)一步完善，預(yù)計(jì)三者價(jià)值相當(dāng)，但因?yàn)榻鹑趨^(qū)的未來(lái)影響力，觀海臺(tái)海德一路商業(yè)街、蔚藍(lán)海岸登良路商業(yè)街價(jià)值可能略超過(guò)招商海月。＊2022年，投資１４億元的深圳歌劇院完工并投入使用。蔚藍(lán)海岸登良路商業(yè)街的現(xiàn)實(shí)定價(jià)與升值進(jìn)程，需要考評(píng)如下南山口岸區(qū)空前絕后的宏偉大市政規(guī)劃，以及馬不停蹄地開(kāi)發(fā)進(jìn)程：＊2022年１０月，Ｆ１摩托艇世界錦標(biāo)賽永久性賽場(chǎng)啟用。設(shè)計(jì)客流量為 22292人次／小時(shí)口岸區(qū)商業(yè)價(jià)值評(píng)估綜上所述，本項(xiàng)目隨著區(qū)域內(nèi)居住、金融、交通等大開(kāi)發(fā)、口岸的作用日益突顯，其商業(yè)價(jià)值可短期直追和福田口岸商業(yè)區(qū)，遠(yuǎn)期可看齊人民南口岸商業(yè)區(qū)。4 / 18二、深圳同類區(qū)域商業(yè)價(jià)值比較同類區(qū)域的共同特點(diǎn)比較：同類區(qū)域商業(yè)價(jià)值比較，選取了羅湖人民南商業(yè)區(qū)和福田皇崗口岸商業(yè)區(qū)與本項(xiàng)目所在的西部口岸區(qū)做比較，這三大區(qū)域有著四大共同特點(diǎn)：? 都是深港最重要的口岸區(qū)之一：深圳灣口岸 福田皇崗口岸 羅湖口岸設(shè)計(jì)日均客流 6 萬(wàn)，目前日均客流 2 萬(wàn)日均客流 17 萬(wàn) 日均客流 25 萬(wàn)? 都是區(qū)內(nèi)的金融辦公中心：西部后海金融區(qū) 福田 CBD 人民南辦公區(qū)規(guī)劃了 230 萬(wàn)平方米的商務(wù)辦公區(qū)、120 多萬(wàn)平方米的商業(yè)空間以及 50 余萬(wàn)平方米研發(fā)辦公場(chǎng)所（總部基地） 。項(xiàng)目周邊的同類商鋪的價(jià)值比較法項(xiàng)目周邊同類街鋪包括 2 類：一是同樣有口岸、金融區(qū)、地鐵等利好的社區(qū)型商鋪，我們選取的參考樣本為海德一路觀海臺(tái)商業(yè)街、工業(yè)八路招商海月商業(yè)街。蔚藍(lán)海岸登良路商業(yè)街及內(nèi)街銷售報(bào)告深圳市世方商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司20229232 / 18目錄第一部分 項(xiàng)目商鋪的價(jià)值評(píng)估體系 ......................................................................................................3一、項(xiàng)目登良路商業(yè)街價(jià)值評(píng)估要點(diǎn) ...............................................................................................3二、深圳同類區(qū)域商業(yè)價(jià)值比較 .......................................................................................................4同類區(qū)域的共同特點(diǎn)比較： .....................................................................................................4口岸區(qū)商業(yè)價(jià)值評(píng)估 .................................................................................................................5三：區(qū)域內(nèi)同類商鋪的價(jià)值比較 .......................