【正文】 67 68 謝謝！ 。 租賃戶姓名 身份證號碼 經(jīng)營范圍、品牌 聯(lián)系電話 經(jīng)營位置 租賃面積 租賃年限 租金單價(jià) 月租金 市場培育期 租金遞增 有無購買需求 有（） 無（） 本次收取租金 （ 三 個(gè)月） 元 租賃保證金 （三個(gè)月） 元 本次實(shí)收金額 元 招商負(fù)責(zé)人意見： 資產(chǎn)部負(fù)責(zé)人審核： 財(cái)務(wù)審核： 主管副總批示： 總經(jīng)理批示： 66 審批流程與權(quán)限 租賃審批表 第九部分 審批流程與權(quán)限 一、租賃合同審批流程（見附件） 招商公司 李鐵暉 財(cái)務(wù)部 唐俊和 周戈董事長 二、涉及重要的合同條款 1 、租金標(biāo)準(zhǔn)； 2 、租賃期限； 3 、免租期限； 4 、遞增比率； 5 、保證金額度； 6 、預(yù)付租金額度； 7 、租金支付辦法； 8 、重大設(shè)計(jì)修改； 9 、違約金額度或比率； 10 、特殊要求。 東西主入口暢通，廣告招牌、標(biāo)識系統(tǒng)、亮化美化工程已經(jīng)完成； 有切實(shí)可行的活動策劃方案；物業(yè)公司前期已經(jīng)進(jìn)駐。 問題點(diǎn)： 對于物業(yè)前期管理的虧損，開發(fā)商如何適度給予費(fèi)用補(bǔ)貼； 物業(yè)公司往往注重收支平衡、節(jié)約成本 ,卻忽略了服務(wù)質(zhì)量 ,造成投訴，影響商業(yè)街形象。 缺點(diǎn)： 招商和經(jīng)營管理力量相對薄弱，招商資源整合不集中。 優(yōu)點(diǎn)： 人力資源成本較低： 1個(gè)部長，一個(gè)招商專干，一個(gè)經(jīng)營專干；租金收取則由財(cái)務(wù)兼管 。 61 招商政策 三、招商政策如何運(yùn)用？ 政策要靈活運(yùn)用，控制尺度，嚴(yán)格審批權(quán)限； 對方強(qiáng)調(diào)免租期，我們則采取提高租金和保證金標(biāo)準(zhǔn)、 提高遞增比率； 對于主力店、次主力店商家按照品牌知名度、裝修檔次可以適度傾斜。 中型商鋪（ 220530平米以下）建議免租 812個(gè)月，主力店免租期可適當(dāng)延長 23個(gè)月。㎡ 55 負(fù)一層 A1 面積 價(jià)格 1318 一層 A1 A2 A3 A4 A5 A6 A7 A8 A9 A10 A11 A12 A13 A14 面積 價(jià)格 1318 75 75 65 65 60 60 60 60 65 65 65 75 60 二層 A A A A A A A A9 A14 面積 價(jià)格 1622 1622 三層 A1 A14 面積 價(jià)格 1218 1218 16 一層 C1 C2 C3 C4 C5 C6 C7 C8 C9 C10 C11 C12 面積 價(jià)格 50 50 58 60 61 62 64 66 68 70 70 75 二層 C C C C C C C C C C C1 C12 面積 價(jià)格 1825 租金標(biāo)準(zhǔn) 60 第六部分 招商政策 一、免租期的基本政策（詳見產(chǎn)品線面積表） 小鋪 /散鋪（ 4061平米以下）建議免租 3個(gè)月。 周邊租金水平調(diào)查情況 56 租金標(biāo)準(zhǔn) — 一層租金標(biāo)準(zhǔn)分布圖 項(xiàng)目商業(yè)一層租金建議如下： 4060元 /平米 /月 4050元 /平米 /月 租金水平 57 租金標(biāo)準(zhǔn) — 二層租金標(biāo)準(zhǔn)分布圖 項(xiàng)目商業(yè)二層租金建議如下： 1520元 /平米 /月 租金水平 58 ? 租 金 價(jià) 格 表 面積 ㎡ 價(jià)格 元 /月 還須一定的市場培育期 。而吉利汽車對面的商業(yè)鋪面租金一樓高達(dá) 5080元 /平米 〃 月 。 54 周邊商業(yè)租金調(diào)查分析情況 周邊商業(yè)基本為一層小鋪面，一樓租金水平 2535元 /平米 〃 月，二樓租金水平 1015元 /平米 〃 月 。月 表一 租售價(jià)對比分析 商鋪售價(jià)（均價(jià)） 反推租金（均價(jià)） %（ 17年） %(14年） %（ 12年） 一層 17000 18000 19000 20230 二層 7000 8000 9000 10000 單位 售價(jià)：元 租金：元 \㎡ 項(xiàng)目名稱 九華金水灣 —— 威尼斯商業(yè)街 項(xiàng)號 項(xiàng) 目 計(jì)算式 月度費(fèi)用 （元 /月） 年費(fèi)用 1 管理服務(wù)人員工資、社會 保險(xiǎn)和福利費(fèi) 詳見附表 1 31, 378, 2 秩序維護(hù)費(fèi)用 詳見附表 2 6, 3 環(huán)境清潔費(fèi)用 詳見附表 3 1, 16, 4 設(shè)備運(yùn)行維護(hù)及設(shè)施維修 費(fèi)用 詳見附表 5 1, 15, 5 辦公費(fèi)用 詳見附表 4 1, 19, 6 公眾責(zé)任險(xiǎn) 經(jīng)驗(yàn)測算 3, 36, 7 行業(yè)利潤 按 8％計(jì)提 2, 34, 8 水景水費(fèi) 9 水景水泵等 9 稅金 按 ％計(jì)提 2, 28, 合計(jì) 49 經(jīng)營思路 商業(yè)街物業(yè)成本測算 房屋類型 可收費(fèi)面積（㎡） 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 金額（元 /月） 金額（元 /年） （元 /㎡ 48 經(jīng)營思路 商業(yè)街水電管理交給物業(yè)的影響 ⑴ 自來水公司只管總表，分戶水費(fèi)由物業(yè)公司收取，一旦分?jǐn)偦蚴召M(fèi)不當(dāng)，可能產(chǎn)生經(jīng)營戶集體意見，抵制租金的支付； ⑵ 用電采取專變供電方式，電業(yè)局也只看總表，分戶電由業(yè)主向物業(yè)購買，同樣有公共場所分?jǐn)?、損耗電問題； ⑶ 這種情況有利有弊：有利的是可以用停水停電的辦法制約拒絕交納租金的經(jīng)營戶；不利的是要付出較多精力來管理。 做法： 一是盡量縮短免租期；二是返租回報(bào)率控制在 56%的范圍；三是僅針對市場經(jīng)營狀況好的業(yè)態(tài)以及大面積商鋪才采取返租方式，否則寧愿不招租招商。 ⑶ 對于 1拖 2的商鋪，原則一起銷售，工程驗(yàn)收后即進(jìn)行房產(chǎn)測繪，作為此類商鋪銷售面積確認(rèn)和產(chǎn)權(quán)辦理的依據(jù)；且在租賃和銷售協(xié)議簽訂的時(shí)候明確其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、租約權(quán)利轉(zhuǎn)移的條款。 備注：返租期限爭取在 1年到 1年半的范圍。 ⑷針對重點(diǎn)經(jīng)營戶給予延長免租期、免交物業(yè)管理費(fèi)等的扶持。 具體安排 : ① 招商說明會（或發(fā)布會）方案由招商公司于 11月 5日前出具； ② 元宵燈會、交房儀式等推廣活動方案由泰合鑫公司于 11月 5日前出具。 需要提前準(zhǔn)備的工作 簽訂物業(yè)委托合同 ,這是簽訂銷售合同的重要附件； 先招聘物業(yè)管理專業(yè)的投資經(jīng)營部經(jīng)理 ,負(fù)責(zé)以后協(xié)調(diào)物業(yè)公司與經(jīng)營戶之間的關(guān)系、處理租賃事務(wù)。 臨寶馬路超市入口、廣場均可鋪裝完工； 可以滿足在廣場開展促銷活動 ,如啤酒花園、電影放映、兒童樂園等等 ,提前通過活動預(yù)熱。 依據(jù)當(dāng)前條件，超市提前驗(yàn)收、春節(jié)后即可進(jìn)場裝修的條件應(yīng)可達(dá)到 ,建議爭取明年 5月 1日前后試營業(yè)； 超市營業(yè)、內(nèi)街景觀和南入口的完工為銷售、招商