【正文】 40％ 30％ 30％ 權重說明 ① 項目產 品類別豐富，高檔產品居多，與本案的產品定位思想較為一致 ② 項目處在小河區(qū)的主要交通干道旁，也是小河區(qū)的標志樓盤之一 ③ 項目擁有良好的規(guī)劃設計、景觀設計、營銷策劃、物業(yè)管理等合作開發(fā)伙伴。 的鋪墊，有很大的關聯性 本案洋房產品價格 2787元 /平方米 2）聯排別墅 選擇可比樓盤權重說明： 仁恒別墅 泉天下 山水黔城 中天世紀新城 均價 5600 5200 4860 5300 權重 25％ 25％ 40％ 10％ 權重說明 ① 純別墅的高檔次社區(qū) ② 優(yōu)質產品 ③ 自然環(huán)境并不十分優(yōu)越 ④ 所在區(qū)域相對比較成熟 ⑤ 開發(fā)商擁有較強的資金實力與開發(fā)經驗 ⑥ 近期開盤銷售的同質競爭產品之一 ①
純別墅高檔次社區(qū) ②
優(yōu)質產品 ③
擁有良好自然、環(huán)境 ④
所在區(qū)域相對比較成熟 ⑤
開發(fā)商擁有一定經驗。 1） 產品各評價因素分值 : 因素 位置 產品 品牌 交通 綜合配套 遠景規(guī)劃 景觀 外部環(huán)境 社區(qū) 戶型 建筑規(guī)劃 發(fā)展商品牌 分值 15 15 8 10 7 10 15 10 10 2)通過江南公司、天驁公司、業(yè)內人士的評分取樣，具體分值如下： 得分 項目 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 平均分 城市山水公園 75 74 69 69 74 66 69 62 71 64 67 69 圣泉流云 69 85 71 72 81 69 70 62 67 60 70 銀海嘉怡園 78 79 74 75 83 74 76 68 79 80 71 76 興隆城市花園 83 81 83 78 88 77 87 71 80 78 81 本項目多層 76 79 81 78 83 68 76 68 78 70 76 3）參考均價計算 13 修正后各相關樓盤價格 Pi’ Pi’ =( QX/ Qi) Pi 注： Pi 為銷售均價 PA’ =(QX/QA) PA=76/69*1780=2255 PB’ =(QX/QB) PB=76/70*1998=2169 PC’ =(QX/QC) PC=76/76*2560=2560 PD’ =(QX/QD) PC=76/81*2150=2020 各相關樓盤權重取值為 Wi(考慮到與本項目的相似性及影響 ) WA=10% WB=10% WC=35% WD=45% PX =Σ PiWi =PA’ WA+PB’ WB+PC’ WC+PD’ WD =2255*10%+2169*10%+2560*35%+2020*45% =2246 城市山水公園 圣泉流云 銀海嘉怡花園 興隆城市花園 本項目小高層 平均分 69 70 76 81 76 均價 PA＝ 1780 PB＝ 1998 PC=2560 PD＝ 2150 PX＝？ 14 評價權重的重點說明： 1）洋房選擇可比樓盤權重說明： 珠江灣畔 興隆城市花園洋房 貝地盧加諾 均價 2850 2600 2520 權重 50％ 30％ 20％ 權重說明 ① 該項目規(guī)劃建設檔次與本項目類比 ② 產品同樣以退臺洋房為主力產品，借此提升項目的檔次與品味 ③ 同樣以營造一個有獨特社區(qū)文化、氛圍的大社區(qū)為開發(fā)理念 ④ 開發(fā)商擁有良好的市場口碑效應 ⑤ 小河區(qū)已經是成熟的地產開發(fā)區(qū)域，客戶對該區(qū)域的地產產品品質，一直有不錯的口碑。故本次測算僅以成都市其他近似區(qū)域同比物業(yè)的價格為基數，通過市場比較法來確定本項目均價。 商業(yè)項目是今年金陽地產市場最強眼的項目。碧?；▓@今年以消化尾盤為主，已全線交付使用，僅有少量大面積頂層復式房未銷售完畢。白云板塊的普通商品房的價格相應也上漲了 300— 400 元 /平方米，銷售均價為 1600 元 /平方米左右。以品質、品牌作為項目賣點的仁恒別墅，用實力打造產品，開盤一月就取得了 20多套的銷售業(yè)績；泉天下也以其獨特的自然資源“溫泉、天然綠肺”等得到了不少購房者的喜愛。小河板塊一直作為地產品質開發(fā)的重點區(qū)域，今年各項目的開盤價格及持續(xù)銷售價格都一定程度的上浮。 1 江南國際花園一期價格體系及銷售節(jié)奏建議 2020 年 12月 8 日 深圳中原地產公司 （ 項目說明：該項目為 30 萬平方米的大盤，項目有別墅、高層、小高層、多層洋房，項目共分三期，一期計劃推出 12 萬平方米，此價格體系主要是對一期推出產品進行測算。 小河板塊 —— 品質區(qū)域 小河板塊仍然保持持續(xù)開發(fā)熱潮，大盤紛紛推出新的產品類別：珠江灣畔推出了以洋房為主大型生活社區(qū)；山水黔城則以半山、半島獨立、聯排、疊拼別墅為主；綠苑經濟適用房小區(qū)則推出了經典多層住宅；江南別院中式建筑風格項目??。三橋板塊大盤的開盤銷售都取得了不錯的銷售業(yè)績； 新天板塊 —— 普通住房與高檔次別墅共存 今年新天板塊最吸引大眾眼球的是別墅項目。樓盤的開發(fā)量仍然不大，保持在 5 萬平方米以下。 金陽板塊 —— 雙中心發(fā)展的新區(qū)域，得到政府新政的大力支持 在政府新政策引導下，金陽板塊房地產發(fā)展呈現了新的局面。位于行政中心對面“元龍”公司拿到的地塊，也在規(guī)劃設計中，首次提供給政府的規(guī)劃圖紙以“高層、小高層”較為現代的產品為主導。目前項目所在片區(qū)即無同檔次物業(yè)，也無同類物業(yè)，二手房交易量也極少，價格可參照性不強。 1） 產品各評價因素分值 : 因素 位置 產品 品牌 交通 綜合配套 遠景規(guī)劃 景觀 外部環(huán)境 社區(qū) 戶型 建筑規(guī)劃 發(fā)展商品牌 分值 15 15 8 10 7 10 15 10 10 2)通過江南公司、天驁公司、業(yè)內人士的評 分取樣，具體分值如下： 得分 項目 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 平均分 山水黔城 84 68 79 77 87 74 89 65 76 77 68 77 景怡苑 69 77 78 71 82 68 78 70 75 72 66 73 貝地盧加諾 81 67 79 69 68 74 75 66 79 68 65 72 本項目電梯公寓 77 79 69 78 84 69 93 67 76 72 77 3）參考均價計算 山水黔城 景怡苑 貝地盧加諾 本項目小高層 平均分 77 73 72 77 均價 PA＝ 2780 PB=2380 PC＝ 2600 PX＝？ 11 修正后各相關樓盤價格 Pi’ Pi’ =( QX/ Qi) Pi 注： Pi 為銷售均價 PA’ =(QX/QA) PC=7