【正文】 1 江南國際花園一期價格體系及銷售節(jié)奏建議 2020 年 12月 8 日 深圳中原地產(chǎn)公司 （ 項目說明：該項目為 30 萬平方米的大盤，項目有別墅、高層、小高層、多層洋房，項目共分三期，一期計劃推出 12 萬平方米，此價格體系主要是對一期推出產(chǎn)品進(jìn)行測算。該建議可作為價格測算的模板參考。） 2 第一部分、成都房地產(chǎn)市場情況及典型項目價格分析 一、成都市房地產(chǎn)市場價格狀況分析： 20202020 年是成都市諸多大盤漸漸浮出水面的一年，各板塊爭香斗艷，是成都房地產(chǎn)全面走向品質(zhì)化建設(shè)的又一個新的轉(zhuǎn)折點。根據(jù)成都市房地 產(chǎn)發(fā)展的情況將其劃分為：兩城區(qū)板塊、小河板塊、三橋板塊、新添板塊、花溪板塊、金陽板塊、白云板塊、大營坡板塊、 兩城區(qū)板塊 —— 熱點板塊 兩城區(qū)板塊一直是購買者爭相購買的熱點區(qū)域所在，今年開發(fā)商對兩城區(qū)的開發(fā)量可謂是空前高漲，新盤、大盤不斷出現(xiàn)在大眾面前。市區(qū)高層項目的銷售價格也比去年上漲了 300— 400 元 /平。盛世花城、亨特國際等大盤，黃果樹廣場、城市方舟、君臨天下等交通位置較好的項目的銷售均價已經(jīng)超過 4000 元；瑞錦新城、盛庭苑等單體項目的起價為 3600 元 /平米，均價也在 4000 左右。花香上海城十萬平 方米的高層生活社區(qū)，開盤起價 2800 元 /平方米， 10月中旬以 3000 元 /平方米的較低均價贏得不錯的銷售成績。 小河板塊 —— 品質(zhì)區(qū)域 小河板塊仍然保持持續(xù)開發(fā)熱潮，大盤紛紛推出新的產(chǎn)品類別：珠江灣畔推出了以洋房為主大型生活社區(qū)；山水黔城則以半山、半島獨立、聯(lián)排、疊拼別墅為主；綠苑經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)則推出了經(jīng)典多層住宅；江南別院中式建筑風(fēng)格項目??。小河板塊一直作為地產(chǎn)品質(zhì)開發(fā)的重點區(qū)域，今年各項目的開盤價格及持續(xù)銷售價格都一定程度的上浮。興隆花園二期桃園居 9月 17 日開盤銷售價格 2000 元 /平方米，而后銷售情 況轉(zhuǎn)好，價格上漲為 2200 元 /平方米。目前可以銷售的 240 套住房已經(jīng)全部銷售完畢，還有 150 個排號客戶等待購買。云凱熙園由于占據(jù)良好的地理位置，銷售價格也達(dá)到了 2000 多元 /平方米。小河區(qū)目前銷售的住房單價在 1800元 /平方米以上。 3 三橋板塊 —— 后起之秀 隨著成都西出口道路的拓寬與建設(shè)，帶動了整個三橋板塊地產(chǎn)項目的開發(fā)。原有的智慧龍城、貴龍苑等項目的銷售單價都在 2500 元以上，今年智慧龍城的二期的銷售均價達(dá)到了 2800 元 /平方米；新開盤的圣泉流云的銷售均價格為 1998 元 /平米；貝地盧加諾洋房 2300— 2600 元 /平米，小高層 2500— 2800 元 /平方米。三橋板塊大盤的開盤銷售都取得了不錯的銷售業(yè)績； 新天板塊 —— 普通住房與高檔次別墅共存 今年新天板塊最吸引大眾眼球的是別墅項目。以品質(zhì)、品牌作為項目賣點的仁恒別墅，用實力打造產(chǎn)品，開盤一月就取得了 20多套的銷售業(yè)績；泉天下也以其獨特的自然資源“溫泉、天然綠肺”等得到了不少購房者的喜愛。別墅項目的銷售價格與其他板塊同類項目的價格相差不多，聯(lián)排 4500— 5500 元 /平方米，獨棟別墅 6800 元 /平方米。新天板塊普通住房的銷售價格今年也有 200— 300元 /平 小幅度的增加，水錦花都的銷售價格從 1560元 /平米的單價上漲到 1820元 /平方米。 花溪板塊 —— 平平淡淡 花溪板塊麒龍溪苑、頤和家園、夢溪筆談等項目的銷售業(yè)績一直不好，個別項目銷售了近四年，至今未實現(xiàn) 100％的銷售率。該板塊普通住房的銷售單價保持在 1600 元 /平方米。 白云板塊 —— 規(guī)模不大，受到城市發(fā)展重點偏移的影響 隨著政府大力支持對金陽新區(qū)的建設(shè)，也推動了白云板塊地產(chǎn)的發(fā)展。今年白云板塊不再是商業(yè)用房唱主角，出現(xiàn)了多種形態(tài)的商品房為主要供應(yīng)產(chǎn)品 —— 別墅、多層、小高層、高層等，供不同類別的客戶 選擇購買。樓盤的開發(fā)量仍然不大，保持在 5 萬平方米以下。白云板塊的普通商品房的價格相應(yīng)也上漲了 300— 400 元 /平方米，銷售均價為 1600 元 /平方米左右。但以南湖為核心的市場， 06年將有中天大盤面世。 4 大營坡板塊 —— 教育中心區(qū)的延續(xù) 該板塊以蠻坡“世紀(jì)園小區(qū)”、“小石城”、“中天花園后期開發(fā)小組團(tuán)”、“銀海嘉怡花園”等項目為主。主要以小高層、多層為主要銷售產(chǎn)品。作為成都市中心區(qū)域教育、文化的重點區(qū)域，吸引了很多家長選擇在該區(qū)域購房。使得其銷售價格一路上揚。目前的銷售起價為 2500 元 /平方米，銷售均價達(dá)到 了 2800 元 /平方米，較去年也有 400元 /平方米的漲幅。 金陽板塊 —— 雙中心發(fā)展的新區(qū)域，得到政府新政的大力支持 在政府新政策引導(dǎo)下，金陽板塊房地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)了新的局面。碧?；▓@今年以消化尾盤為主，已全線交付使用，僅有少量大面積頂層復(fù)式房未銷售完畢。近期開盤銷售的“景怡苑”高層、小高層產(chǎn)品再不是去年 1600— 1800 元 /平方米的銷售價格，而突破了 2000 元 /平方米的售價。小高層起價 2200 元 /平方米，每兩層 30元的層差，最高價格達(dá) 2900 元 /平方米。 金陽與白云交界處的南湖板塊，今年以南湖宮御園作為主角 。該項目聯(lián)排別墅的銷售價格達(dá)到了 4800元 /平方米起價，獨棟別墅為 5600 元/平方米的起價。但是項目銷售情況一般。 年初中天、貴財兩公司分別拿到金陽拍賣的南湖周邊的幾塊地，已經(jīng)在緊鑼密鼓中籌備，據(jù)悉這幾塊地將以聯(lián)排別墅、獨棟別墅、退臺洋房等中高檔次的產(chǎn)品為主導(dǎo)，也將在明年與客戶見面。位于行政中心對面“元龍”公司拿到的地塊，也在規(guī)劃設(shè)計中，首次提供給政府的規(guī)劃圖紙以“高層、小高層”較為現(xiàn)代的產(chǎn)品為主導(dǎo)。 商業(yè)項目是今年金陽地產(chǎn)市場最強眼的項目?！疤煜陆鸾帧薄ⅰ镑椠埥鸫錇成啼仭?、“香港新瑞”的發(fā)售，“金陽商業(yè)廣 場”建材、超市等項目的招租，都取得了不錯的業(yè)績。金陽一層臨街鋪面銷售單價從 8000— 13000 元不等，可以與白云、新添相對成熟的區(qū)域商業(yè)產(chǎn)品相比擬。 二、部分典型競爭樓盤調(diào)查：（見附件） 5 第二部分、江南各類產(chǎn)品價格體系分析及建議 一、江南國際花園價格體系建立的原則 價格策略是在一定的內(nèi)外環(huán)境的背景下進(jìn)行的，將受各種因素的影響，因此價格體系的建立必須在對各種影響因素進(jìn)行深入細(xì)致分析的基礎(chǔ)上制定。價格策略主要體現(xiàn)在與其他營銷組合的協(xié)調(diào)配合、合理確定定價目標(biāo)、靈活運用各種策略的定價方法。也就是說，價格策略首先 必須針對影響價格定位的因素，進(jìn)行系統(tǒng)分析。 二、利用成本導(dǎo)向定價法制定江南國際花園均價 （粗略的開發(fā)成本估算）： 地價及其三年資金成本 15000 萬元， 平均可售建筑面積地價 625 元 （總可銷售面積約為 24 萬平米） 景觀建造成本平均 150元 主體建造成本平均 1000 元 主體配套設(shè)備平均 100元（如：電梯等） 營銷費平均 90元（廣告及顧問費按銷售價 3000 元的 3％計） 管理成本平均 70元 配套費等 150 元 設(shè)計費 30元 稅收