江南國際花園一期價格體系及銷售節(jié)奏建議-文庫吧
2025-04-14 02:01 本頁面
【正文】 20元（按照銷售價 3000元的 %計 ） +(預(yù)交所得稅應(yīng)該為 ) 其它 100元 以上合計單位銷售成本為 2335 元 按照房產(chǎn)業(yè)一般利潤率 20％計，用成本加層法計算，江南國際花園的銷售均價約為 2335（ 1＋ 20％）＝ 2800 元 6 三、利用可比樓盤量化定價法制定江南國際花園的各類產(chǎn)品總體均價 本案物業(yè)類型以洋房、小高層、高層為主，附加少量聯(lián)排別墅、獨棟別墅。目前項目所在片區(qū)即無同檔次物業(yè)，也無同類物業(yè)，二手房交易量也極少，價格可參照性不強。故本次測算僅以成都市其他近似區(qū)域同比物業(yè)的價格為基數(shù)，通過市場比較法來確定本項目均價。 洋房 我們將 珠江灣畔、貝地盧加諾、興隆城市花園洋房作為本案洋房的參考價格。 1） 產(chǎn)品各評價因素分值 :根據(jù)購買者購買時，對各因素的側(cè)重及影響消費行為的誘因等作為重要衡量因素。 因素 位置 產(chǎn)品 品牌 交通 綜合配套 遠景規(guī)劃 景觀 外部環(huán)境 社區(qū) 戶型 建筑規(guī)劃 發(fā)展商品牌 分值 15 15 8 10 7 10 15 10 10 2)通過江南公司、天驁公司、業(yè)內(nèi)人士等評分取樣，具體分值計算如下： 得分 項目 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 平均分 珠江灣畔 82 79 68 65 75 77 67 70 80 79 75 貝地盧加諾 81 71 74 69 72 76 75 63 62 66 71 興隆城市花園洋房 83 84 90 78 84 79 85 73 68 88 76 81 本項目洋房 73 81 81 78 86 68 92 66 76 73 78 7 3）參考均價計算 珠江灣畔 貝地盧加諾 興隆城市花園洋房 本項目洋房 平均分 75 71 81 78 均價 PA＝ 2850 PB＝ 2520 PC＝ 2600 PX＝？ 修正后各相關(guān)樓盤價格 Pi’ Pi’ =( QX/ Qi) Pi 注： Pi 為銷售均價 PA’ =(QX/QA) PA=78/75*2850=2964 PB’ =(QX/QB) PB=78/71*2520=2768 PC’ =(QX/QC) PC=78/81*2600=2504 各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為 Wi(考慮到與本項目的相似性及影響 ) WA=50% WB=20% WC=30% PX =Σ PiWi =PA’ WA+PB’ WB+PC’ WC+PD’ WD =2964*50%+2768*20%+2504*30% =2787 8 聯(lián)排別墅 我們將仁恒別墅、泉天下、山水黔城、中天世紀新城別墅中的聯(lián)排別墅作為本案聯(lián)排別墅的參考價格。 1） 產(chǎn)品各評價因素分值 : 因素 位置 產(chǎn)品 品牌 交通 綜合配套 遠景規(guī)劃 景觀 外部環(huán)境 社區(qū) 戶型 建筑規(guī)劃 發(fā)展商品牌 分值 15 15 8 10 7 10 15 10 10 2)通過江南公司、天驁公司、業(yè)內(nèi)人士的評分取樣，具體分值如下： 得分 項目 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 平均分 仁恒別墅 71 79 84 78 83 76 93 65 79 71 78 泉天下 74 75 73 74 79 76 79 66 68 66 73 山水黔城 84 68 79 77 87 74 89 65 76 77 68 77 中天世紀新城 79 81 77 77 80 82 88 73 79 78 70 79 本項目聯(lián)排別墅 77 79 80 78 84 71 92 69 76 65 77 3）參考均價計算 仁恒別墅 泉天下 山水黔城 中天世紀新城 本項目 TH 平均分 78 73 77 79 77 9 均價 PA＝ 5600 PB＝ 5200 PC＝ 4860 PD＝ 5300 PX＝？ 修正后各相關(guān)樓盤價格 Pi’ Pi’ =( QX/ Qi) Pi 注： Pi 為銷售均價 PA’ =(QX/QA) PA=77/78*5600=5528 PB’ =(QX/QB) PB=77/73*5200=5485 PC’ =(QX/QC) PC=77/77*4860=4860 PD’ =(QX/QD) PC=79/77*5300=5166 各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為 Wi(考慮到與本項目的相似性及影響 ) WA=25% WB=25% WC=40% WD=10% PX =Σ PiWi =PA’ WA+PB’ WB+PC’ WC+PD’ WD =5528*25%+5485*25%+4860*40%+5166*10% =5214 10 電梯公寓 我們將 山水黔城 、景怡苑、貝地盧加諾的小高層和高層作為本案高層的參考價格。 1） 產(chǎn)品各評價因素分值 : 因素 位置 產(chǎn)品 品牌 交通 綜合配套 遠景規(guī)劃 景觀 外部環(huán)境 社區(qū) 戶型 建筑規(guī)劃 發(fā)展商品牌 分值 15 15 8 10 7 10 15 10 10 2)通過江南公司、天驁公司、業(yè)內(nèi)人士的評 分取樣，具體分值如下： 得分 項目 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 平均分 山水黔城 84 68 79 77 87 74 89 65 76 77 68 77 景怡苑 69 77 78 71 82 68 78 70 75 72 66 73 貝地盧加諾 81 67 79 69 68 74 75 66 79 68 65 72 本項目電梯公寓 77 79 69 78 84 69 93 67 76 72 77 3）參考均價計算 山水黔城 景怡苑 貝地盧加諾 本項目小高層 平均分 77 73 72 77 均價 PA＝ 2780 PB=2380 PC＝ 2600 PX＝？ 11 修正后各相關(guān)樓盤價格 Pi’ Pi’ =( QX/ Qi) Pi 注： Pi 為銷售均價 PA’ =(QX/QA) PC=77/77*2780=2780 PB’ =(QX/QB) PC=77/73*2380=2510 PC’ =(QX/QC) PC=77/72*2600=2781 各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為 Wi(考慮到與本項目的相似性及影響 ) WA=40% WB=30% WC=30% PX =Σ PiWi =PA’ WA+PB’ WB+PC’ WC =2780*40%+3944*30%+2510*50%+2781*30% =2699 12 多層房 我們將城市山水公園、圣泉流云、銀海嘉怡花園、興隆城市花園的多層住房作為本案多層的參考價格。 1） 產(chǎn)品各評價因素分值 : 因素 位置 產(chǎn)品
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