江南國(guó)際花園一期價(jià)格體系及銷售節(jié)奏建議(編輯修改稿)
2025-06-23 02:01 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 品牌 交通 綜合配套 遠(yuǎn)景規(guī)劃 景觀 外部環(huán)境 社區(qū) 戶型 建筑規(guī)劃 發(fā)展商品牌 分值 15 15 8 10 7 10 15 10 10 2)通過(guò)江南公司、天驁公司、業(yè)內(nèi)人士的評(píng)分取樣，具體分值如下： 得分 項(xiàng)目 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 平均分 城市山水公園 75 74 69 69 74 66 69 62 71 64 67 69 圣泉流云 69 85 71 72 81 69 70 62 67 60 70 銀海嘉怡園 78 79 74 75 83 74 76 68 79 80 71 76 興隆城市花園 83 81 83 78 88 77 87 71 80 78 81 本項(xiàng)目多層 76 79 81 78 83 68 76 68 78 70 76 3）參考均價(jià)計(jì)算 13 修正后各相關(guān)樓盤價(jià)格 Pi’ Pi’ =( QX/ Qi) Pi 注： Pi 為銷售均價(jià) PA’ =(QX/QA) PA=76/69*1780=2255 PB’ =(QX/QB) PB=76/70*1998=2169 PC’ =(QX/QC) PC=76/76*2560=2560 PD’ =(QX/QD) PC=76/81*2150=2020 各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為 Wi(考慮到與本項(xiàng)目的相似性及影響 ) WA=10% WB=10% WC=35% WD=45% PX =Σ PiWi =PA’ WA+PB’ WB+PC’ WC+PD’ WD =2255*10%+2169*10%+2560*35%+2020*45% =2246 城市山水公園 圣泉流云 銀海嘉怡花園 興隆城市花園 本項(xiàng)目小高層 平均分 69 70 76 81 76 均價(jià) PA＝ 1780 PB＝ 1998 PC=2560 PD＝ 2150 PX＝？ 14 評(píng)價(jià)權(quán)重的重點(diǎn)說(shuō)明： 1）洋房選擇可比樓盤權(quán)重說(shuō)明： 珠江灣畔 興隆城市花園洋房 貝地盧加諾 均價(jià) 2850 2600 2520 權(quán)重 50％ 30％ 20％ 權(quán)重說(shuō)明 ① 該項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)檔次與本項(xiàng)目類比 ② 產(chǎn)品同樣以退臺(tái)洋房為主力產(chǎn)品，借此提升項(xiàng)目的檔次與品味 ③ 同樣以營(yíng)造一個(gè)有獨(dú)特社區(qū)文化、氛圍的大社區(qū)為開發(fā)理念 ④ 開發(fā)商擁有良好的市場(chǎng)口碑效應(yīng) ⑤ 小河區(qū)已經(jīng)是成熟的地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域，客戶對(duì)該區(qū)域的地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)，一直有不錯(cuò)的口碑。小河區(qū)擁有一群固定的客戶群體。 ① 興隆城市花園沐風(fēng)園洋房產(chǎn)品僅有 24 套，是這個(gè)社區(qū)少有的精品產(chǎn)品； ② 產(chǎn)品以大露臺(tái)，大面積、低層吸引客戶，得到好評(píng)； ③ 興隆城市花園是過(guò)去四年里成都地產(chǎn)項(xiàng)目中的優(yōu)良產(chǎn)品 ④ 在當(dāng)時(shí)區(qū)域條件不成熟情況下，取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)。 ① 該項(xiàng)目營(yíng)銷推廣中所營(yíng)造的異國(guó)生活氛圍，與本案類同。 ② 洋房產(chǎn)品本身與本案不存在可比性。產(chǎn)品品質(zhì)較本案較差 ③ 三橋板塊地產(chǎn)正處于發(fā)展階段，大盤、優(yōu)盤不斷推出，吸引了不少市民的眼球。擁有一定的市場(chǎng)基礎(chǔ)； ④ 是新推出的中高檔次項(xiàng)目之一，其項(xiàng)目的成功推向市場(chǎng)，與其前期長(zhǎng)時(shí)間營(yíng)銷工作 15 ⑥ 該項(xiàng)目成本較低，價(jià)格上漲空間較大。 這些可以看出， 珠江灣畔將是本項(xiàng)目最主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，將爭(zhēng)奪相同的目標(biāo)客戶群體。 的鋪墊，有很大的關(guān)聯(lián)性 本案洋房產(chǎn)品價(jià)格 2787元 /平方米 2）聯(lián)排別墅 選擇可比樓盤權(quán)重說(shuō)明： 仁恒別墅 泉天下 山水黔城 中天世紀(jì)新城 均價(jià) 5600 5200 4860 5300 權(quán)重 25％ 25％ 40％ 10％ 權(quán)重說(shuō)明 ① 純別墅的高檔次社區(qū) ② 優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品 ③ 自然環(huán)境并不十分優(yōu)越 ④ 所在區(qū)域相對(duì)比較成熟 ⑤ 開發(fā)商擁有較強(qiáng)的資金實(shí)力與開發(fā)經(jīng)驗(yàn) ⑥ 近期開盤銷售的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品之一 ① 純別墅高檔次社區(qū) ② 優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品 ③ 擁有良好自然、環(huán)境 ④ 所在區(qū)域相對(duì)比較成熟 ⑤ 開發(fā)商擁有一定經(jīng)驗(yàn)。 ⑥ 近期開始認(rèn)購(gòu)的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品之一 ① 項(xiàng)目產(chǎn)品類別豐富，高檔產(chǎn)品居多，與本案定位思想較為一致 ② 項(xiàng)目處在小河區(qū)的主要交通干道旁，也是小河區(qū)的標(biāo)志樓盤之一 ③ 項(xiàng)目擁有良好規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、營(yíng)銷策劃、物業(yè)管理等合作開發(fā)伙伴。贏得公眾較高的評(píng)價(jià)。 ④ 但項(xiàng)目開發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)，流失的客戶相對(duì)較多。 ① 距離市區(qū)最近的單純別墅項(xiàng)目。地理位置獨(dú)一無(wú)二。也是本項(xiàng)目無(wú)法比擬的。 ② 以聯(lián)排別墅為主導(dǎo)產(chǎn)品，對(duì)該類別墅的開發(fā)研究相對(duì)較專業(yè)。 ③ 開發(fā)商擁有豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)與一批忠實(shí)的客戶群體； 16 本案別墅均價(jià) 5214元 /平方米 3）電梯公寓 選擇可比樓盤權(quán)重說(shuō)明： 山水黔城 景怡苑 貝地盧加諾 均價(jià) 2780 2380 2600 權(quán)重 40％ 30％ 30％ 權(quán)重說(shuō)明 ① 項(xiàng)目產(chǎn) 品類別豐富，高檔產(chǎn)品居多，與本案的產(chǎn)品定位思想較為一致 ② 項(xiàng)目處在小河區(qū)的主要交通干道旁，也是小河區(qū)的標(biāo)志樓盤之一 ③ 項(xiàng)目擁有良好的規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、營(yíng)銷策劃、物業(yè)管理等合作開發(fā)伙伴。贏得公眾較高的評(píng)價(jià)。 ④ 項(xiàng)目小高層、高層產(chǎn)品的設(shè)計(jì)具有一定的創(chuàng)新性與領(lǐng)導(dǎo)性 ① 同區(qū)域內(nèi)，近期開盤銷售的同類產(chǎn)品。 ② 較高品質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用房。大社區(qū)、多產(chǎn)品、全現(xiàn)房、好配套 ③ 地處成都一中旁的優(yōu)越地理位置，受到“教育”配套的導(dǎo)向影響。 ④ 外商開發(fā)，資金實(shí)力雄厚。 ① 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣中營(yíng)造的異國(guó)生活氛圍，與本案類同。 ② 電梯公寓的戶型設(shè)計(jì)帶有超大露臺(tái) ；同時(shí)推出了 1戶大面積＋ 1戶小戶型的人性戶型 ③ 宣傳該區(qū)域的景觀設(shè)計(jì)效仿星河灣的景觀設(shè)計(jì)，贏得良好口碑 ④ 三橋板塊正處于發(fā)展階段，大盤、優(yōu)盤不斷推出，吸引不少市民的眼球。擁有一定的市場(chǎng)基礎(chǔ)。是新推出的中高檔次項(xiàng)目之一，其項(xiàng)目的成功推向 17 市場(chǎng)，與其前期長(zhǎng)時(shí)間營(yíng)銷工作的鋪墊，有很大的關(guān)聯(lián)性 本案電梯公寓均價(jià) 2699元 /平方米 4）多層住宅 選擇可比樓盤權(quán)重說(shuō)明： 圣泉流云 城市山水公園 銀海嘉怡花園 興隆城市花園 均價(jià) 1998 1780 2400 2150 權(quán)重 10％ 10％ 35％ 45％ 權(quán)重說(shuō)明 ① 新推出的次中心區(qū)的多層項(xiàng)目 ② 已空中超大露臺(tái)做為項(xiàng)目的價(jià)格支撐點(diǎn) ③ 所在區(qū)域正處于地產(chǎn)發(fā)展時(shí)期，吸引了不少市區(qū)客戶進(jìn)行選購(gòu) ① 第三季度推出的大盤之一； ② 擁有良好的自然環(huán)境資源 ③ 較低價(jià)格吸引
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