江南國際花園一期價格體系及銷售節(jié)奏建議(編輯修改稿)
2025-06-23 02:01 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 品牌 交通 綜合配套 遠景規(guī)劃 景觀 外部環(huán)境 社區(qū) 戶型 建筑規(guī)劃 發(fā)展商品牌 分值 15 15 8 10 7 10 15 10 10 2)通過江南公司、天驁公司、業(yè)內(nèi)人士的評分取樣，具體分值如下： 得分 項目 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 平均分 城市山水公園 75 74 69 69 74 66 69 62 71 64 67 69 圣泉流云 69 85 71 72 81 69 70 62 67 60 70 銀海嘉怡園 78 79 74 75 83 74 76 68 79 80 71 76 興隆城市花園 83 81 83 78 88 77 87 71 80 78 81 本項目多層 76 79 81 78 83 68 76 68 78 70 76 3）參考均價計算 13 修正后各相關(guān)樓盤價格 Pi’ Pi’ =( QX/ Qi) Pi 注： Pi 為銷售均價 PA’ =(QX/QA) PA=76/69*1780=2255 PB’ =(QX/QB) PB=76/70*1998=2169 PC’ =(QX/QC) PC=76/76*2560=2560 PD’ =(QX/QD) PC=76/81*2150=2020 各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為 Wi(考慮到與本項目的相似性及影響 ) WA=10% WB=10% WC=35% WD=45% PX =Σ PiWi =PA’ WA+PB’ WB+PC’ WC+PD’ WD =2255*10%+2169*10%+2560*35%+2020*45% =2246 城市山水公園 圣泉流云 銀海嘉怡花園 興隆城市花園 本項目小高層 平均分 69 70 76 81 76 均價 PA＝ 1780 PB＝ 1998 PC=2560 PD＝ 2150 PX＝？ 14 評價權(quán)重的重點說明： 1）洋房選擇可比樓盤權(quán)重說明： 珠江灣畔 興隆城市花園洋房 貝地盧加諾 均價 2850 2600 2520 權(quán)重 50％ 30％ 20％ 權(quán)重說明 ① 該項目規(guī)劃建設(shè)檔次與本項目類比 ② 產(chǎn)品同樣以退臺洋房為主力產(chǎn)品，借此提升項目的檔次與品味 ③ 同樣以營造一個有獨特社區(qū)文化、氛圍的大社區(qū)為開發(fā)理念 ④ 開發(fā)商擁有良好的市場口碑效應(yīng) ⑤ 小河區(qū)已經(jīng)是成熟的地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域，客戶對該區(qū)域的地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)，一直有不錯的口碑。小河區(qū)擁有一群固定的客戶群體。 ① 興隆城市花園沐風(fēng)園洋房產(chǎn)品僅有 24 套，是這個社區(qū)少有的精品產(chǎn)品； ② 產(chǎn)品以大露臺，大面積、低層吸引客戶，得到好評； ③ 興隆城市花園是過去四年里成都地產(chǎn)項目中的優(yōu)良產(chǎn)品 ④ 在當時區(qū)域條件不成熟情況下，取得了不錯的銷售業(yè)績。 ① 該項目營銷推廣中所營造的異國生活氛圍，與本案類同。 ② 洋房產(chǎn)品本身與本案不存在可比性。產(chǎn)品品質(zhì)較本案較差 ③ 三橋板塊地產(chǎn)正處于發(fā)展階段，大盤、優(yōu)盤不斷推出，吸引了不少市民的眼球。擁有一定的市場基礎(chǔ)； ④ 是新推出的中高檔次項目之一，其項目的成功推向市場，與其前期長時間營銷工作 15 ⑥ 該項目成本較低，價格上漲空間較大。 這些可以看出， 珠江灣畔將是本項目最主要的競爭對手，將爭奪相同的目標客戶群體。 的鋪墊，有很大的關(guān)聯(lián)性 本案洋房產(chǎn)品價格 2787元 /平方米 2）聯(lián)排別墅 選擇可比樓盤權(quán)重說明： 仁恒別墅 泉天下 山水黔城 中天世紀新城 均價 5600 5200 4860 5300 權(quán)重 25％ 25％ 40％ 10％ 權(quán)重說明 ① 純別墅的高檔次社區(qū) ② 優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品 ③ 自然環(huán)境并不十分優(yōu)越 ④ 所在區(qū)域相對比較成熟 ⑤ 開發(fā)商擁有較強的資金實力與開發(fā)經(jīng)驗 ⑥ 近期開盤銷售的同質(zhì)競爭產(chǎn)品之一 ① 純別墅高檔次社區(qū) ② 優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品 ③ 擁有良好自然、環(huán)境 ④ 所在區(qū)域相對比較成熟 ⑤ 開發(fā)商擁有一定經(jīng)驗。 ⑥ 近期開始認購的同質(zhì)競爭產(chǎn)品之一 ① 項目產(chǎn)品類別豐富，高檔產(chǎn)品居多，與本案定位思想較為一致 ② 項目處在小河區(qū)的主要交通干道旁，也是小河區(qū)的標志樓盤之一 ③ 項目擁有良好規(guī)劃設(shè)計、景觀設(shè)計、營銷策劃、物業(yè)管理等合作開發(fā)伙伴。贏得公眾較高的評價。 ④ 但項目開發(fā)周期過長，流失的客戶相對較多。 ① 距離市區(qū)最近的單純別墅項目。地理位置獨一無二。也是本項目無法比擬的。 ② 以聯(lián)排別墅為主導(dǎo)產(chǎn)品，對該類別墅的開發(fā)研究相對較專業(yè)。 ③ 開發(fā)商擁有豐富的開發(fā)經(jīng)驗與一批忠實的客戶群體； 16 本案別墅均價 5214元 /平方米 3）電梯公寓 選擇可比樓盤權(quán)重說明： 山水黔城 景怡苑 貝地盧加諾 均價 2780 2380 2600 權(quán)重 40％ 30％ 30％ 權(quán)重說明 ① 項目產(chǎn) 品類別豐富，高檔產(chǎn)品居多，與本案的產(chǎn)品定位思想較為一致 ② 項目處在小河區(qū)的主要交通干道旁，也是小河區(qū)的標志樓盤之一 ③ 項目擁有良好的規(guī)劃設(shè)計、景觀設(shè)計、營銷策劃、物業(yè)管理等合作開發(fā)伙伴。贏得公眾較高的評價。 ④ 項目小高層、高層產(chǎn)品的設(shè)計具有一定的創(chuàng)新性與領(lǐng)導(dǎo)性 ① 同區(qū)域內(nèi)，近期開盤銷售的同類產(chǎn)品。 ② 較高品質(zhì)的經(jīng)濟適用房。大社區(qū)、多產(chǎn)品、全現(xiàn)房、好配套 ③ 地處成都一中旁的優(yōu)越地理位置，受到“教育”配套的導(dǎo)向影響。 ④ 外商開發(fā)，資金實力雄厚。 ① 項目營銷推廣中營造的異國生活氛圍，與本案類同。 ② 電梯公寓的戶型設(shè)計帶有超大露臺 ；同時推出了 1戶大面積＋ 1戶小戶型的人性戶型 ③ 宣傳該區(qū)域的景觀設(shè)計效仿星河灣的景觀設(shè)計，贏得良好口碑 ④ 三橋板塊正處于發(fā)展階段，大盤、優(yōu)盤不斷推出，吸引不少市民的眼球。擁有一定的市場基礎(chǔ)。是新推出的中高檔次項目之一，其項目的成功推向 17 市場，與其前期長時間營銷工作的鋪墊，有很大的關(guān)聯(lián)性 本案電梯公寓均價 2699元 /平方米 4）多層住宅 選擇可比樓盤權(quán)重說明： 圣泉流云 城市山水公園 銀海嘉怡花園 興隆城市花園 均價 1998 1780 2400 2150 權(quán)重 10％ 10％ 35％ 45％ 權(quán)重說明 ① 新推出的次中心區(qū)的多層項目 ② 已空中超大露臺做為項目的價格支撐點 ③ 所在區(qū)域正處于地產(chǎn)發(fā)展時期，吸引了不少市區(qū)客戶進行選購 ① 第三季度推出的大盤之一； ② 擁有良好的自然環(huán)境資源 ③ 較低價格吸引
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