房地產(chǎn)價格體系(編輯修改稿)
2025-02-05 19:52 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 格 。 有的保密如招標底價 ， 有的不保密 ， 如拍賣中的起價 。 ? 土地交易期望價 ? 是指地產(chǎn)擁有者在出讓或轉(zhuǎn)讓土地時 ， 希望實現(xiàn)的高于底價的滿足價格 。 在土地交易談判中 ， 期望價通常是保密的 。 ? 補地價 ? 是指補交的地價 。 在以下情況下要補交地價：一是以無償劃撥方式獲得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓 、 出租 、 抵押；二是土地使用權(quán)到期后續(xù)期；三是改變土地的用途 （ 如增加容積率 ） 。 Page 19 其他地價形式 ? 課稅地價 ? 政府為了課征土地稅而使用的土地價格 。 ? 通過土地估價評出評估價格 ， 再參照交易價格水平而確定 ， 一般比市場交易價水平低 。 ? 在一定意義上 ， 我國的基準地價可作為課稅地價的一個變種 。 ? 黑市地價 ? 是在違反國家法律法規(guī)的黑市交易行為中形成的地價 。 如我國 20世紀 90年代出現(xiàn)的倒賣土地批文 。 ? 不受法律保護 ， 是無效地價 。 Page 20 房地 產(chǎn) 價格系列 ? ”房地 產(chǎn) “出售價格的 構(gòu) 成 ? “房地 ”產(chǎn) 出租價格（租金）的 構(gòu) 成 ? 房地 產(chǎn) 價格的分 類 Page 21 房地產(chǎn)價格的分類 ? 依房地產(chǎn)的實物形態(tài)劃分 ? 房價 （ 房建產(chǎn)價格或建筑物價格 ） → 單一型房產(chǎn) ? 地價 （ 地產(chǎn)價格 ） → 單一型地產(chǎn) ? 房地混合價 （ “ 房地 ” 產(chǎn)價格 ） → 房地一體的 “ 房地 ” 產(chǎn)商品 ? 依房地產(chǎn)價格的形成情況劃分 ? 房地產(chǎn)的市場價格 → 交易雙方的實際成交價格 ? 房地產(chǎn)的理論價格 → 是經(jīng)濟學理論中認定的 、 房地產(chǎn)市場價格上下波動所圍繞的中心 ， 常常被稱為房地產(chǎn)價值 。 ? 房地產(chǎn)的評估價格 → 是運用某種估價方法對房地產(chǎn)市場價格所作的一種估價 。 Page 22 房地產(chǎn)價格的分類 ? 依定價范圍劃分 ? 房地產(chǎn)總價格 → 一宗房地產(chǎn)的整體價格 ? 房地產(chǎn)單位價格 → 單位土地面積或單位建筑面積等的價格 ? 以產(chǎn)權(quán)種類劃分劃分 ? 房地產(chǎn)所有權(quán)價格 → 交易房地產(chǎn)所有權(quán)的價格 ， 如農(nóng)地征用價格和房產(chǎn)所有權(quán)的出售價格 。 ? 房地產(chǎn)使用權(quán)價格 → 交易房地產(chǎn)使用權(quán)的價格 ， 如目前我國有償出讓城市土地的價格 。 Page 23 房地產(chǎn)價格的分類 ? 依出讓方式劃分 ? 房地產(chǎn)拍賣價格 ? 房地產(chǎn)招標價格 ? 房地產(chǎn)協(xié)議價格 ? 依出讓次數(shù)劃分 ? 房地產(chǎn)出售價格 → 一次性出賣的房地產(chǎn)商品價格 ? 房地產(chǎn)出租價格 → 簡稱租金 ， 是分期出賣房地產(chǎn)使用權(quán)的價格形式 。 Page 24 “房地 ”產(chǎn)出售價格的構(gòu)成 ? “ 房地 ” 產(chǎn)商品出售價格包括總成本和利潤兩個主要組成部分。 ? 總成本 ? 是在 “ 房地 ” 產(chǎn)商品開發(fā)和流通過程中所投入的總費用，主要包括 房屋建筑造價 和 “ 房地 ” 產(chǎn)商品的流通費用 。 ? 利潤 ? 是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的投資收益。 ? 利潤量的大小通常取決于總成本和社會平均利潤率，公式為： 利潤 =總成本 社會平均利潤率 Page 25 房屋建筑造價 ? 房屋建筑造價是形成 “房地 ”產(chǎn)出售價格的基礎 ,具體包括 : ? 基地價格 → 這里所說的基地價格實際上就是熟地的價格。如果購買的不是熟地 ,則基地價格可以細分為基地開發(fā)費、動遷用房建筑安裝工程費等。 ? 勘察設計費 → 包括勘測鉆探費和設計費。 ? 房屋建筑安裝工程費。 ? 街坊配套費 → 指在街坊范圍內(nèi)，按有關市政公用設施配套標準所支付的供水、電、氣、通訊、排污、排水、道路、綠化工程等項費用。 ? 管理費 → 建設過程中支付的管理費用，包括開發(fā)公司職工工資、辦公費等。 ? 貸款利息 ? 稅（費） → 施工企業(yè)交納的各種流轉(zhuǎn)稅，如營業(yè)稅、城市維護建設費等。 Page 26 流通費用 ? 流通費用是商品在流通領域中所耗費的一切物化勞動和活勞動的貨幣表現(xiàn)。 如房屋竣工后、出售前發(fā)生的管理費、看守費、銷售人員的工資、辦公費等。 Page 27 由其他因素決定的房地產(chǎn)價格構(gòu)成部分 ? “ 房
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